TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA PROCEDURA N 246/15

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1 TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da : G.M. Strade S.r.l., con sede in Marsciano (PG), Frazione Papiano Stazione, Via Montecucco n. 25/A, in persona del legale rappresentante sig. Morettini Massimiliano, rappresentata e difesa dall Avv. Gian Gabriele Binaglia ed elettivamente domiciliata presso la stesso con studio in Perugia, Via Cesare Balbo n. 9 CONTRO: Omissis PROCEDURA N 246/15 Giudice dell Esecuzione Immobiliare: Dott.ssa Francesca Altrui C.T.U. : Arch. Francesco Mitridate - Via Gallenga n.4, Perugia - INTRODUZIONE Il giorno 12 Settembre 2016, il sottoscritto Arch. Francesco Mitridate in qualità di C.T.U., ha prestato giuramento presso il Tribunale di Perugia dinanzi al Giudice dell Esecuzione Immobiliare. Successivamente è stata verificata e riscontrata, la completezza dei documenti di cui all art.567 co. 2 c.p.c. Nei giorni seguenti il sottoscritto ha provveduto a comunicare (Posta ordinaria e Posta elettronica certificata), la comunicazione dell inizio delle operazioni peritali e la richiesta di proroga a Omissis e all Avv. Gian Gabriele Binaglia quale rappresentante e difensore della G.M. Strade S.r.l. (all. B). Nel periodo compreso tra Dicembre 2016 e Febbraio 2017, sono state svolte le indagini necessarie per l espletamento del mandato, presso la Conservatoria dei RR.II. di Perugia, l Agenzia del Territorio di Perugia e gli Uffici Tecnici del Comune di Perugia. 1

2 Inoltre è stato effettuato il sopralluogo presso il bene immobile oggetto di perizia, il giorno 07/03/2017 alle ore 14,00 alla presenza di Omissis. Si riporta di seguito l elenco degli allegati: allegato A sei vedute fotografiche interne e sei esterne del fabbricato; allegato B copia avvenute comunicazioni inizio operazioni peritali, copia della proroga per il deposito della relazione di stima e copia invio perizia a debitore e creditore; allegato C copia ispezioni ipotecarie - elenco formalità al 07/12/2016 riferite agli immobili pignorati; allegato D copia dell'estratto di mappa, delle planimetrie catastali, delle visure storiche al 09/12/2016; allegato E copia del Certificato Notarile contenuto nel fascicolo tecnico; allegato F copia del Certificato di Destinazione Urbanistica; allegato G copia Concessioni Edilizie e Agibilità; RELAZIONE DI STIMA 1) INDIVIDUAZIONE DEI BENI IMMOBILI E DESCRIZIONE SINTETICA I beni pignorati sono rappresentati da porzioni di fabbricato residenziale situato nel Comune di Perugia (PG), Località Fontana, Via Colle Maggio 68 e sono così distinti: - Catasto Fabbricati Foglio 248 particella 5811 sub. 18 cat. A/2 classe 5 consistenza 5 vani rendita 387,34; - Catasto Fabbricati Foglio 248 particella 5811 sub. 10 cat. C/6 classe 5 consistenza 17 mq rendita 26,34; - Catasto Terreni Foglio 248 particella 5813 ente urbano consistenza 313 mq; Gli immobili risultano intestati a Omissis per la quota di 1/1 di piena proprietà (all. D ). 2

3 L unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati al Foglio 248 particella 5811 sub. 18 è rappresentata da un abitazione che si sviluppata in un unico livello, il secondo piano sottostrada, suddiviso in pranzo-soggiorno con angolo cottura, disimpegno, tre camere, due bagni e corte circostante il fabbricato, distinta al Catasto Fabbricati e Terreni al Foglio 248 particella 5813 come area urbana. L unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati al Foglio 248 particella 5811 sub. 10 è rappresentata da un garage di mq 17 posto al secondo piano sottostrada. 2) INDIVIDUAZIONE VINCOLI E ONERI Gravano sui beni pignorati le seguenti formalità (all. C e all. E ): - Trascrizione a favore di Omissis contro Omissis, registrata in data 21/11/2002 al Reg. Part. n e Reg. Gen , atto derivante da compravendita; - Trascrizione a favore di Omissis contro Omissis, sopra generalizzato, registrata in data 14/09/2009 al Reg. Part. n e Reg. Gen , atto derivante da compravendita; - Iscrizione a favore di UNICREDIT FAMILY FINANCING BANK S.p.A. con sede in Milano, contro Omissis, sopra generalizzata, registrata in data 14/09/2009 al Reg. Part. n e Reg. Gen , ipoteca volontaria di ,00 a garanzia di mutuo di ,00; - Trascrizione a favore di Omissis, contro Omissis, registrata in data 07/11/2012 al Reg. Part. n e Reg. Gen , atto derivante da costituzione di vincolo di destinazione, con il quale Omissis ha inteso destinare, ai sensi dell art ter Cod. Civ., stabilmente e in via esclusiva, a Omissis, il diritto di abitazione e di uso dell abitazione oggetto 3

4 di pignoramento per la durata di 25 anni. Decorso tale termine i beni oggetto di attestazione rientreranno nella piena disponibilità di Omissis; - Trascrizione a favore della società G.M. Strade S.r.l. con sede in Marsciano (PG), contro Omissis, registrata in data 17/07/2015 al Reg. Part. n e Reg. Gen n , atto esecutivo derivante da verbale di pignoramento immobili. 3) ELENCO PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO In seguito alle indagini effettuate presso l Agenzia del Territorio di Perugia, per l individuazione dei proprietari ante ventennio degli immobili pignorati vengono rilevate le seguenti condizioni (all. D e all. E ). Il fabbricato, di cui fanno parte gli immobili oggetto di pignoramento, è stato costituito al catasto fabbricati in data 19/12/2001 con pratica n. protocollo Mentre il terreno su cui insiste l attuale fabbricato è stato generato con le seguenti pratiche catastali: - con Tipo di Frazionamento n del 16/12/1980 si originavano i terreni distinti al foglio 248 particella 1039 di mq 855 e particella 1045 di mq 560; - con Tabella di Variazione n /2001 del 17/12/2001 prot. n , le particelle n di mq 855 e la particella n.1045 di mq 560 venivano soppresse e fuse per generare la particella 1039 di mq 1415; - con Tipo di Frazionamento e Tipo Mappale n /2001 del 17/12/2001 prot , veniva soppressa la particella 1039 di mq 1415 per generare la particella 5811 (oggetto di pignoramento) di mq 381, la particella 5812 di mq 366, la particella 5813 (oggetto di pignoramento) ente urbano di mq 313, la particella 5814 di mq 81, la particella 5815 ente urbano di mq 38, la particella 5816 di mq 38, la particella 5817 di mq 30, la particella 5818 di mq 9, la particella 5819 ente urbano di mq 59, la particella 5820 ente urbano di mq 23, la particella 5821 di mq 61 e la particella 5822 di mq 16; 4

5 - con Tipo di Frazionamento n /2002 del 20/08/2002 prot , la particella 5812 ente urbano di mq 366 veniva soppressa per generare la particella 5832 ente urbano di mq 340, la particella 5833 di mq 12, la particella 5834 di mq 14. Con la predetta ricostruzione catastale si specifica di seguito la provenienza ventennale della proprietà: - Dal 27/05/1961 al 10/05/1999 gli immobili erano intestati a Omissis per 1/1 di piena proprietà; - Dal 10/05/1999 al - Dal 10/05/1999 al 12/11/2002 gli immobili, distinti al catasto terreni al foglio 284 particella 1039 di mq 855 e particella 1045 di mq 560, risultavano essere intestati a Omissis per la quota di 1/1 di piena proprietà; - Dal 12/11/2002 al 10/09/2009 gli immobili oggetto di pignoramento, risultavano essere intestati per la quota di 1/1 di piena proprietà a Omissis, sopra generalizzato; - Dal 10/09/2009 ad oggi gli immobili, risultano intestati a Omissis per la quota di 1/1 di piena proprietà, sulla quale grava il diritto di abitazione e uso della durata di 25 anni a favore di Omissis. 4) VERIFICA REGOLARITA EDILIZIA E URBANISTICA Il bene oggetto di perizia, risulta conforme nelle sue caratteristiche strutturali e funzionali a quanto contenuto nel Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Perugia (all. F ). L immobile in cui è ubicato l appartamento pignorato è stato edificato con Concessione Edilizia n del 16/12/1999, Concessione Edilizia in variante n del 13/06/2002, Denuncia di Inizio Attività prat del 27/06/2002, Concessione Edilizia n del 25/07/2002 ed è stato reso 5

6 agibile con Certificato n. 194 del 08/07/2003. Il certificato di Abitabilità fa specifico riferimento alle concessioni n. 2051/99 e n. 1072/02 e al numero civico 68 (all. G ). Al momento del sopralluogo l immobile pignorato è risultato conforme ai grafici catastali, ed essendo presente il Certificato di Abitabilità, può essere dichiarata la Regolarità Edilizia. 5) DESCRIZIONE ANALITICA E CONSISTENZA DEL BENE L unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati al Foglio 248 particella 5811 sub. 18 sita in Via Colle Maggio 68 a Perugia, è rappresentata da un abitazione che si sviluppata in un unico livello, il secondo piano sottostrada, suddiviso in pranzo-soggiorno con angolo cottura, disimpegno, tre camere, due bagni e corte circostante il fabbricato, distinta al Catasto Fabbricati e Terreni al Foglio 248 particella 5813 come area urbana. I pavimenti sono in gres nella zona giorno e parquet nella zona notte, gli infissi esterni in legno con vetrocamera dotati di serrande in pvc e inferriata di sicurezza. L impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia esterna alimentata a gas metano. Il giardino è attrezzato con forno in muratura e ampia vasca idromassaggio interrata, coperta in inverno da un piano in legno. L unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati al Foglio 248 particella 5811 sub. 10 è rappresentata da un garage di mq 17 posto al secondo piano sottostrada. L abitazione ha una superficie netta calpestabile di 83,00 mq e una superficie commerciale di mq 98,00 mentre il garage ha una superficie commerciale di mq 17,00 (all. D ). TABELLA RIEPILOGATIVA RELATIVA ALL UNITA IMMOBILIARE Comune di Perugia (PG), Loc. Fontana, Via Colle Maggio n Catasto Fabbricati Fg 248 part sub. 18 (abitazione); - Catasto Fabbricati Fg 248 part sub. 10 (garage); - Catasto Terreni Fg 248 part (area urbana); La superficie commerciale è stata calcolata ai sensi dell Allegato C del DPR 138/98 6

7 SUPERFICE NETTA ABITAZIONE TOTALE mq 83,00 Abitazione (Piano secondo sottostrada) Calpestabile 83,00 mq SUP. COMMERCIALE ABITAZIONE TOTALE mq 98,00 Abitazione (Piano secondo sottostrada) Commerciale mq 98,00 SUP. COMMERCIALE AREA URBANA TOTALE mq 313,00 Area circostante l abitazione Commerciale mq 313,00 Giardino SUP. COMMERCIALE GARAGE TOTALE mq 17,00 Garage (Piano seminterrato) Commerciale mq 23,00 ESPOSIZIONE Sud Est CONDIZ. MANUTENZ. Buona STRUTTURA Cemento Armato e tamponature in muratura INFISSI Legno dotati di vetrocamera PAVIMENTI Gres, ceramica parquet IMPIANTO ELETTR. Recente (2000) IMPIANTO IDRICO Recente (2000) IMPIANTO TERMICO Riscaldamento autonomo con Caldaia a gas metano e radiatori in alluminio IMPIANTI SPECIALI Tv Telefono citofono 6) CRITERI DI STIMA VALUTAZIONE E FORMAZIONE LOTTI Tenuto conto dell ubicazione, dei pregi e dei difetti, dei criteri costruttivi e della vetustà, della superficie, delle posizione, dell orientamento, della visibilità e della facilità di accesso, si ritiene opportuno valutare i beni con un metodo sintetico-comparativo. La valutazione si basa sulla banca dati dell Agenzia del Territorio raffrontata con beni analoghi, attraverso l impiego dei parametri sopra elencati riferiti allo stesso momento alle stesse condizioni e nello stesso Comune. 7

8 La valutazione comprensiva di diritti su parti comuni, sebbene consideri la superficie commerciale, è intesa a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto nel quale il bene al momento si trova. - considerando un valore di 1500,00 al mq per i mq commerciali dell abitazione, si determina una stima pari a ,00 (centoquarantasettemila/00); - considerando un valore di 750,00 al mq per i mq commerciali del garage, si determina una stima pari a ,00 (dodicimilasettecentocinquanta/00); - considerando un valore di 50,00 al mq (che tiene conto delle attrezzature particolari presenti) per i mq commerciali dell area urbana, si determina una stima pari a ,00 (quindicimilaseicentocinquanta/00). Riepilogando, il bene ha un valore complessivo pari a ,00 (centosettantacinquemilaquattrocento/00) Lo scrivente suggerisce, di procedere alla vendita in un unico lotto, denominato LOTTO 1 LOTTO 1 Unità immobiliare: I beni pignorati sono rappresentati da parti di fabbricato residenziale situato nel Comune di Perugia (PG), Loc. Fontana, Via Colle Maggio 68 e sono così distinti: - Catasto Fabbricati Foglio 248 particella 5811 sub. 18 cat. A/2 classe 5 consistenza 5 vani rendita 387,34; 8

9 - Catasto Fabbricati Foglio 248 particella 5811 sub. 10 cat. C/6 classe 5 consistenza 17 mq rendita 26,34; - Catasto Terreni Foglio 248 particella 5813 ente urbano consistenza 313 mq. Proprietà: Gli immobili risultano intestati a Omissis per la quota di 1/1 di piena proprietà (all. D ). Coerenze: Gli immobili confinano con terzi e parti comuni. Descrizione: L unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati al Foglio 248 particella 5811 sub. 18 è rappresentata da un abitazione che si sviluppata in un unico livello, il secondo piano sottostrada, suddiviso in pranzo-soggiorno con angolo cottura, disimpegno, tre camere, due bagni e corte circostante il fabbricato, distinta al Catasto Fabbricati e Terreni al Foglio 248 particella 5813 come area urbana. L unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati al Foglio 248 particella 5811 sub. 10 è rappresentata da un garage di mq 17 posto al secondo piano sottostrada. Stato di occupazione dell immobile: L immobile risulta occupato dai proprietari. Atti di Provenienza Vincoli e Oneri : Gravano sui beni pignorati, le seguenti formalità (all. C e all. E ): - Trascrizione a favore di Omissis, contro Omissis, registrata in data 21/11/2002 al Reg. Part. n e Reg. Gen , atto derivante da compravendita; 9

10 - Trascrizione a favore di Omissis contro Omissis, sopra generalizzato, registrata in data 14/09/2009 al Reg. Part. n e Reg. Gen , atto derivante da compravendita; - Iscrizione a favore di UNICREDIT FAMILY FINANCING BANK S.p.A. con sede in Milano, contro Omissis, sopra generalizzata, registrata in data 14/09/2009 al Reg. Part. n e Reg. Gen , ipoteca volontaria di ,00 a garanzia di mutuo di ,00; - Trascrizione a favore di Omissis, contro Omissis, registrata in data 07/11/2012 al Reg. Part. n e Reg. Gen , atto derivante da costituzione di vincolo di destinazione, con il quale Omissis ha inteso destinare, ai sensi dell art ter Cod. Civ., stabilmente e in via esclusiva, a Omissis, il diritto di abitazione e di uso dell abitazione oggetto di pignoramento per la durata di 25 anni. Decorso tale termine i beni oggetto di attestazione rientreranno nella piena disponibilità di Omissis; - Trascrizione a favore della società G.M. Strade S.r.l. con sede in Marsciano (PG), contro Omissis, registrata in data 17/07/2015 al Reg. Part. n e Reg. Gen n , atto esecutivo derivante da verbale di pignoramento immobili. LOTTO 1 - valore commerciale ,00 (centosettantacinquemilaquattrocento/00) Perugia, 10/03/2017 IL C.T.U. Dott. Arch. Francesco Mitridate 10

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