*************************************************************************** TRIBUNALE DI RAGUSA. OGGETTO: Esecuzione immobiliare 115/2017 IL C.T.U.

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1 *************************************************************************** O TRIBUNALE DI RAGUSA OGGETTO: Esecuzione immobiliare 115/2017 ISTANTE: UNICREDIT S.P.A.. IL C.T.U. GEOM. TIROLO CLAUDIO F A S C I C O L O P E R I T A L E O ***************************************************************************** 1

2 Ill.mo Signor Giudice dell Esecuzione dott. G.O. RAPISARDA PREMESSA: Nel procedimento di esecuzione n.115/2017 promossa da UNI- CREDIT S.P.A. contro: Lo Monaco Giuseppe nato a Vittoria il (C. F. LMNGPP74R06M088O) e ivi residente nella via C. Colombo N 112 (a seguito indicato come LOTTO 1) Lo Monaco Paolo nato a Vittoria il (C. F. LMNPLA76C06C927F) e ivi residente nella via C. Colombo N 112 (a seguito indicato come LOTTO 2) Io sottoscritto, Geom. CLAUDIO TIROLO, quale C.T.U. nominato dalla S.V. Ill.ma, con Ordinanza del , dove venivo nominato esperto nella procedura civile di esecuzione immobiliare n 115/2017, in data 10/10/2017 depositavo il giuramento di rito per assumere il mandato. In tale data ho ricevuto l incarico di Calcolare il valore commerciale degli immobili pignorati, verificare la regolarità edilizia dei fabbricati, e i titoli di proprietà e comunque quanto presente nel Verbale conferimento ad 2

3 esperto incarico di stima.. Preso atto dell incarico, alle parti, vieni comunicato, il primo accesso per il 06 dicembre 2017 sui luoghi di C.T.U. per iniziare le operazione peritali, in tale data in collaborazione con il custode si iniziano le operazioni peritali; RELAZIONE DI CONSULENZA COME LINEA GUIDA SI SEGUE IL VERBALE DI CONFERIMENTO INCARICO DI STIMA A IDENTIFICAZIONE BENI PIGNORATI: A) LOTTO 1 Lo Monaco Giuseppe. Appartamento per civile abitazione al secondo piano di un fabbricato sito nel comune di Vittoria nella via C. Colombo n 112, composto da sei virgola cinque vani catastali ai confini con detta via, con proprietà Scalone e con proprietà Cilia. Al catasto urbano del comune di Vittoria così identificata: FGL 211 p.lla sub 3 cat A/3 cl 3 R. euro 352,48 L accatastamento di detto fabbricato risulta 3

4 Regolare. B VERIFICA DELLA PROPRIETA : LOTTO 1. LO MONACO GIUSEPPE il Bene indicato al punto A al sig. Lo Monaco Giuseppe è pervenuto con Atto di Donazione del rep stipulato presso il notaio Scifo Maria in Vittoria C VERIFICA DELLA PROVENIENZA : LOTTO 1 LO MONACO GIUSEPPE Il Bene indicato al punto A al sig. Lo Monaco Giuseppe è pervenuto con Atto del rep stipulato presso il notaio Scifo Maria in Vittoria. Nella relazione a firma del notaio Francesco Leo nella verifica del ventennio come provenienza vengono indicati i coniugi (e genitori del Lo Monaco Giuseppe) Lo Monaco Emanuele nato a Vittoria il (C.F. LMNMNL50E09M088G) e la moglie sig.ra Occhipinti Rosaria nata a Vittoria il (C.F. CCHRSR54A64M088N). Questi a loro volta detto fabbricato lo hanno acquistato con atto del a rogito del notaio Giovanni Longobardo al rep

5 in Vittoria. Da verifiche effettuate non esistono altri nominativi nel ventennio. D ACCERTAMENTO SULLA PROVENIENZA : Per entrambi le parti non serve effettuare ulteriori ricerche in quanto i titoli sulla proprietà sono completi in ogni sua quota E SITUAZIONE CATASTALE: LOTTO 1 LO MONACO GIUSEPPE Il bene indicato al punto A del sig Lo Monaco Giuseppe risulta conforme alle planimetri catastali depositate All Agenzia del Territorio in Ragusa comune di Vittoria. Al catasto così identificato: FGL 211 p.lla sub 3 cat A/3 cl 3 R. euro 352,48 F PRESENZA PREGIUDIZIEVOLI LOTTO 1 Per i Beni di proprietà del sig Lo Monaco Giuseppe prima di un eventuale trasferimento si devono cancellare i seguenti pregiudizievoli: 5

6 1. Atto Giudiziario (VERBALE DI PIGNORAMENTO) del numero di repertorio 819/2017 a favore di UNI- CREDIT BANCA S.P.A. Sede ROMA (MI) Codice fiscale Ipoteca Volontaria del 22/07/2015 a favore di OR.TO. SOCIETA COOPERATIVA AGRICOLA IN VITTORIA (RG) Numero di repertorio 75559/20848 capitale euro ,00 3. Ipoteca Volontaria del 24/11/2009 a favore del Banco di Sicilia S.P.A (PA) Numero di repertorio 14210/4464 capitale euro ,00 G- REGOLARITA URBANISTICA FABBRICATI LOTTO 1 Lo Monaco Giuseppe Il fabbricato di proprietà di Lo Monaco Giuseppe risulta regolare urbanisticamente (ad eccezione di un piccolo ripostiglio di mq.3,00 circa ricavato da una camera da letto, e l aumento di superficie del bagno. Tale difformità si regolarizza presentando una C.I.L.A con pagamento di una sanzione di euro 1.000,00 e compenso al tecnico incaricato di 6

7 euro 500,00. Si precisa che detta difformità non comporta variazione essenziale e quindi rimangono invariati i parametri sanitario/urbanistici.) Per il fabbricato dal comune di Vittoria in data 06/03/2004 e stata rilasciata Concessione Edilizia in sanatoria N 233. Come sopra accennato il fabbricato fa parte di un piccolo condominio, quindi nel trasferimento si devono indicare le parti comuni condominiali (scala, impianto idrico ecc). H - CONTRATTI DI AFFITTO O COMODATO LOTTO 1 Lo Monaco Giuseppe Il fabbricato del sig. Lo Monaco Giuseppe risulta abitato dallo stesso e famiglia. I DESCRIZIONE IMMOBILI PER VENDITA LOTTO 1 Lo Monaco Giuseppe (FGL 211 p.lla sub 3) Il fabbricato in parola fa parte di un piccolo condominio che nel totale forma tre appartamenti, garage e lastrico solare non si ha presenza di ascensore. Il corpo di fabbrica in parola è stato realizzato intorno agli anni 70/80. Appartamento composto da cinque 7

8 vani e accessori, ai confini con Cilia, Scalone, via C. Colombo. Sito in Vittoria nella via C. Colombo N 112 piano 2. L appartamento si presenta rifinito in ogni sua parte. Nella parte prospettica alla strada trova ubicazione la zona giorno formata da cucina pranzo (mq circa) a seguire l ingombro del corpo scala e dopo il corpo soggiorno (mq circa). Nella parte finale la zona notte servita da n 2 cavedi interni non calpestabili. Un disimpegno ci introduce nella camere da letto matrimoniale (di mq circa), nel bagno ( di mq circa), altre due camere da letto di mq cadauna ancora piccolo rip. (mq circa). L VALORE IMMOBILE PER LA VENDITA Il sottoscritto C.T.U., alla luce di quanto emerso, dalle visure effettuate e dai rilievi eseguiti, ha tutti gli elementi necessari per poter valutare gli immobili oggetto di esecuzione. Per la determinazione del valore di mercato, eseguirò una stima per comparazione. Usando come parametro di valutazione il Mq. elemento che mi sembra il più perequativo nel mio giudizio di stima. Valore che vado a confrontare con i riferimenti dell Agenzia Delle Entrate. 8

9 LOTTO 1 Lo Monaco Giuseppe FGL 211 p.lla sub 3) Il fabbricato in parola come da descrizione sopra effettuata a riepilogo sviluppa le seguenti dimensioni Appartamento mq (circa) calpestabile. Da indagini di mercato eseguiti, per comparazione a manufatti similari, sia per i materiali usati, sia per le rifiniture, sia per la vetustà, il sottoscritto è giunto alla determinazione di ritenere di essere nel giusto e nell equo nel fissare il prezzo unitario in. 850,00 Mq per Appartamento (riferimento Osservatorio Mercato immobiliare agenzia delle entrate cod. zona D2) sviluppo mq. 112,00 x. 850,00 = ,00 Totale arrotondato ,00 si applica un deprezzamento del 15% valore ,00-15%= ,00 conclusione diremo che il più probabile valore vendita è pari a ,00 M PROCEDURA ALLA VENDITA LOTTO 1 Lo Monaco Giuseppe 9

10 Il fabbricato del sig. Lo Monaco Giuseppe si deve vendere come singolo appartamento, non si può frazionare. N ALLEGATI FOTOGRAFICI LOTTO 1 Lo Monaco Giuseppe VEDI FOTO ALLEGATE O IMMOBILI SOGGETTI AD IVA LOTTO 1 Lo Monaco Giuseppe Il bene del sig. Lo Monaco Giuseppe non è soggetto ad iva nel trasferimento P CORRISPONDENZA PIGNORAMENTO E NOTA LOTTO 1 Lo Monaco Giuseppe I beni pignorati indicati nell atto di pignoramento corrispondono con le note di trascrizione Q CORRISPONDENZA PIGNORAMENTO E NOTA LOTTO 1 Lo Monaco Giuseppe I beni pignorati sono soggetti a certificazione APE che si allega. R CERTIFICAZIONE DI ABITABILITA 10

11 LOTTO 1 Lo Monaco Giuseppe I beni pignorati non sono in possesso di certificazione di abitabilità, per detta certificazione e prevista una spesa burocratica di 800,00. Prima di richiedere detta certificazione ci vuole un intervento edile affinché il prospetto del fabbricato risulti rifinito in tutte le sue parti. Comunque detta certificazione anche se assente non impedisce la stipula di un trasferimento. LOTTO 2 A IDENTIFICAZIONE BENI PIGNORATI: B) LOTTO 2 Lo Monaco Paolo. Appartamento per civile abitazione al terzo piano di un fabbricato sito nel comune di Vittoria nella via C. Colombo n 112, composto da sei virgola cinque vani catastali ai confini con detta via, con proprietà Scalone e con proprietà Cilia. Al catasto urbano del comune di Vittoria così identificata: FGL 211 p.lla sub 4 cat A/3 cl 3 R. euro 352,48 L accatastamento di detto fabbricato risulta 11

12 Regolare. B VERIFICA DELLA PROPRIETA : LOTTO 2 Lo Monaco Paolo. il Bene indicato al punto A al sig. Lo Monaco Paolo è pervenuto con Atto di Donazione del rep stipulato presso il notaio Giovanni Guglielmino in Vittoria C VERIFICA DELLA PROVENIENZA : LOTTO 2 LO MONACO PAOLO Il Bene indicato al punto A al sig. Lo Monaco Paolo è pervenuto con Atto del rep stipulato presso il notaio Giovanni Guglielmino in Vittoria. Nella relazione a firma del notaio Francesco Leo nella verifica del ventennio come provenienza vengono indicati i coniugi (e genitori del Lo Monaco Giuseppe) Lo Monaco Emanuele nato a Vittoria il (C.F. LMNMNL50E09M088G) e la moglie sig.ra Occhipinti Rosaria nata a Vittoria il (C.F. CCHRSR54A64M088N). Questi a loro volta detto fabbricato lo hanno acquistato con atto del a rogito del notaio Giovanni Longobardo al rep

13 in Vittoria. Da verifiche effettuate non esistono altri nominativi nel ventennio. Da verifiche effettuate non esistono altri nominativi nel ventennio, D ACCERTAMENTO SULLA PROVENIENZA : Per entrambi le parti non serve effettuare ulteriori ricerche in quanto i titoli sulla proprietà sono completi in ogni sua quota E SITUAZIONE CATASTALE: LOTTO 2 LO MONACO PAOLO Il bene indicato al punto A del sig Lo Monaco Paolo risulta conforme alle planimetri catastali depositate All Agenzia del Territorio in Ragusa comune di Vittoria. Al catasto così identificato: FGL 211 p.lla sub 4 cat A/3 cl 3 R. euro 352,48 L accatastamento di detto fabbricato risulta regolare. F PRESENZA PREGIUDIZIEVOLI LOTTO 2 LO MONACO PAOLO 13

14 Per i Beni di proprietà del sig Lo Monaco Paolo prima di un eventuale trasferimento si devono cancellare i seguenti pregiudizievoli: 4. Atto Giudiziario (VERBALE DI PIGNORAMENTO) del numero di repertorio 819/2017 a favore di UNI- CREDIT BANCA S.P.A. Sede ROMA (MI) Codice fiscale Ipoteca Volontaria del 22/07/2015 a favore di OR.TO. SOCIETA COOPERATIVA AGRICOLA IN VITTORIA (RG) Numero di repertorio 75559/20848 capitale euro ,00 6. Ipoteca Volontaria del 24/11/2009 a favore del Banco di Sicilia S.P.A (PA) Numero di repertorio 14210/4464 capitale euro ,00 G- REGOLARITA URBANISTICA FABBRICATI LOTTO 2 LO MONACO PAOLO Il fabbricato di proprietà di Lo Monaco Paolo risulta regolare urbanisticamente (ad eccezione di un piccolo ripostiglio di mq.3,00 circa ricavato da una camera da letto, e 14

15 l aumento di superficie del bagno. Tale difformità si regolarizza presentando una C.I.L.A con pagamento di una sanzione di euro 1.000,00 e compenso al tecnico incaricato di euro 500,00. Si precisa che detta difformità non comporta variazione essenziale e quindi rimangono invariati i parametri sanitario/urbanistici). Per lo stesso dal comune di Vittoria in data 06/03/2004 e stata rilasciata Concessione Edilizia in sanatoria N 233. Come sopra accennato il fabbricato in parola fa parte di un piccolo condominio, quindi nel trasferimento si devono indicare le parti comuni condominiali (scala, impianto idrico ecc). H - CONTRATTI DI AFFITTO O COMODATO LOTTO 2 LO MONACO PAOLO Il fabbricato del sig. Lo Monaco Paolo risulta abitato dallo stesso e famiglia. I DESCRIZIONE IMMOBILI PER VENDITA LOTTO 2 LO MONACO PAOLO 15

16 FGL 211 p.lla sub 4) Il fabbricato in parola fa parte di un piccolo condominio che nel totale forma tre appartamenti, garage e lastrico solare non si ha presenza di ascensore. Il corpo di fabbrica in parola è stato realizzato intorno agli anni 70/80. Appartamento composto da cinque vani e accessori, ai confini con Cilia, Scalone, via C. Colombo. Sito in Vittoria nella via C. Colombo N 112 piano 3. L appartamento si presenta rifinito in ogni sua parte. Nella parte prospettica alla strada trova ubicazione la zona giorno formata da cucina pranzo (mq circa) a seguire l ingombro del corpo scala e dopo il corpo soggiorno (mq circa). Nella parte finale la zona notte servita da n 2 cavedi interni non calpestabili. Un disimpegno ci introduce nella camere da letto matrimoniale (di mq circa), nel bagno ( di mq circa), altre due camere da letto di mq cadauna ancora piccolo rip. (mq circa). L VALORE IMMOBILE PER LA VENDITA Il sottoscritto C.T.U., alla luce di quanto emerso, dalle visure effettuate e dai rilievi eseguiti, ha tutti gli elementi necessari per poter valutare gli immobili oggetto di esecuzione. Per la determinazione del valore di mercato, 16

17 eseguirò una stima per comparazione. Usando come parametro di valutazione il Mq. elemento che mi sembra il più perequativo nel mio giudizio di stima. Valore che vado a confrontare con i riferimenti dell Agenzia Delle Entrate. LOTTO 2 LO MONACO PAOLO FGL 211 p.lla sub 4) Il fabbricato in parola come da descrizione sopra effettuata a riepilogo sviluppa le seguenti dimensioni Appartamento mq (circa) calpestabile. Da indagini di mercato eseguiti, per comparazione a manufatti similari, sia per i materiali usati, sia per le rifiniture, sia per la vetustà, il sottoscritto è giunto alla determinazione di ritenere di essere nel giusto e nell equo nel fissare il prezzo unitario in. 750,00 Mq per Appartamento sviluppo mq. 112,00 x. 800,00 = ,00 Totale arrotondato ,00 conclusione diremo che il più probabile valore di mercato nello stato di fatto è pari a ,00 17

18 Totale arrotondato ,00 si applica un deprezzamento del 15% valore ,00-15%= ,00 conclusione diremo che il più probabile valore vendita è pari a ,00 M PROCEDURA ALLA VENDITA LOTTO 2 LO MONACO PAOLO Il fabbricato del sig. Lo Monaco Giuseppe si deve vendere come singolo appartamento, non si può frazionare. N ALLEGATI FOTOGRAFICI LOTTO 2 LO MONACO PAOLO VEDI FOTO ALLEGATE O IMMOBILI SOGGETTI AD IVA LOTTO 2 LO MONACO PAOLO Il bene del sig. Lo Monaco Paolo non è soggetto ad iva nel trasferimento P CORRISPONDENZA PIGNORAMENTO E NOTA LOTTO 2 LO MONACO PAOLO I beni pignorati indicati nell atto di pignoramento corrispondono con le note di trascrizione 18

19 Q CORRISPONDENZA PIGNORAMENTO E NOTA LOTTO 2 LO MONACO PAOLO I beni pignorati sono soggetti a certificazione APE. R CERTIFICAZIONE DI ABITABILITA LOTTO 1 Lo Monaco Giuseppe I beni pignorati non sono in possesso di certificazione di abitabilità, per detta certificazione e prevista una spesa burocratica di 800,00. Prima di richiedere detta certificazione ci vuole un intervento edile affinché il prospetto del fabbricato risulti rifinito in tutte le sue parti. Comunque detta certificazione anche se assente non impedisce la stipula di un trasferimento. NOTA AI LOTTI Come sopra evidenziato i due appartamenti sono simili in tutto (entrambi senza posto macchina) la differenza la fa solo il piano di ubicazione essendo un corpo di fabbrica non 19

20 servito da ascensore in considerazione che si devono affrontare più scale il piano terzo si deprezza rispetto al piano secondo. Nella stima come evidenziato si deve tenere presente la spesa urbanistica di. 1500,00 per ogni appartamento ed. 800,00 per abitabilita ========================================================== Tanto il sottoscritto ha potuto verificare al fine di dare una risposta quanto più esauriente possibile, in risposta al mandato conferitomi rimettendo la presente al G.E. Dott. G.O. RAPISARDA.== Per maggiore chiarezza si allega: Planimetria lotto 1 Planimetria lotto 2 Rilievo fotografico Vittorialì, Il c.t.u. Geom. CLAUDIO TIROLO

21 INTERNO APPATAMENTO LOTTO 1 21

22 INTERNO APPATAMENTO LOTTO 1 22

23 INTERNO APPATAMENTO LOTTO 1 23

24 INTERNO APPATAMENTO LOTTO 1 24

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26 INTERNO APPATAMENTO LOTTO 1 26

27 INTERNO APPATAMENTO LOTTO 2 27

28 INTERNO APPATAMENTO LOTTO 2 28

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30 INTERNO APPATAMENTO LOTTO 2 INTERNO APPATAMENTO LOTTO 2 30

31 PROSPETTO 31

32 PROSPETTO 32

33 Elaborato catastale del lotto 1 33

34 Elaborato catastale del lotto 2 34