RELAZIONE ILLUSTRATIVA DEL C.T.U.

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Gennara Pozzi
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1 TRIBUNALE DI RAVENNA (sez. civile Uff. Esec. Imm.) Esec. Imm. R.G.E. 213/2016 Contro xxxxxxxxxxxxxxxx G.E.: Dr. xxxxxxxxxxxxxxxxxx C.T.U. : Cericola Ing. Maurizio RELAZIONE ILLUSTRATIVA DEL C.T.U. 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELL ESECUZIONE PIENA PROPRIETA, Appartamento di civile abitazione che si sviluppa al piano terra di un fabbricato con altri subalterni, con corte esclusiva e posto auto scoperto ad uso esclusivo al piano terra, sito nel Comune di Lugo in Via Lunga superiore n 3/3. 2) IDENTIFICATIVI CATASTALI Alla data del 31/08/2017, secondo le attuali risultanze dei vigenti registri catastali, attualmente il bene risulta così censito: - Proprietà per 1/1 di xxxxxxxxxxxxxxxxxx. Catasto Fabbricati del Comune di Lugo, Foglio 120, Particella 299, Sub. 5, Via Lunga superiore n 3/3, Piano T, Categoria A/3, Classe 2, Vani 2, RC 175,60 (ALL. 3); Catasto Fabbricati del Comune di Lugo, Foglio 120, Particella 299, Sub. 18, Via Lunga superiore n 3/3, Piano T, Categoria C/6, Classe 1, Consistenza mq 31, RC 40,96 (ALL. 3). 3) CONFINI L'appartamento confina con altri subalterni. 4) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente il bene oggetto di pignoramento è libero. Pagina 1 di 6

2 5) REGIME PATRIMONIALE Bene personale dell'esecutato xxxxxxxxxxxxxxxxxx acquistato il 16/01/ ) REGIME FISCALE Bene soggetto a imposta di legge. 7) PROVENIENZA DEL BENE, VINCOLI E SERVITU I beni sono pervenuti in proprietà all'esecutato in ultimo mediante atti di compravendita a rogito del Notaio xxxxxxxxxxxxxxxxxx del 16/01/2007, Repertorio n xxxxxxxxxxxxxxxxxx Raccolta n xxxxxxxxxxxxxxxxxx, trascrizione del xxxxxxxxxxxxxxxxxx. Vincoli e servitù apparenti e non, come pervenuto al debitore in forza del sopra citato atto di compravendita, che allegato alla presente, forma parte integrale della presente perizia (ALL. 6) e consultabile presso la Cancelleria del Tribunale di Ravenna. 8) FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Per dettagli sulle formalità pregiudizievoli si rimanda alla nota di trascrizione aggiornata al 27/07/2016 e allegata alla presente perizia (ALL. 5). 9) CONFORMITA EDIFICATORIA Sono state rilasciate dal Comune di Lugo le seguenti pratiche edilizie: - Domanda di costruzione n 302/70 Protocollo n 7533 del 23/07/1970 (ALL. 2); - Certificato di inizio lavori e fine lavori a domanda di costruzione n 302/70 (ALL. 2); - Permesso di costruire n 500/02 Prot. n del 07/01/2003 (ALL. 2); - D.I.A. Variante n 782/04 Prot. n del 25/11/2004 al Permesso di costruire n 500/02 (ALL.2); - Ordinanza sospensione lavori n 142 Prot. n 5278 del 24/02/2006 (ALL. 2); - Autorizzazione a costruire Prot. n DEL 09/12/2008 a norma dell'art. 18 della Legge n. 64/74 Pratica sismica n N/100/ ) Regolarità amministrativa (edilizio-urbanistica) Dal confronto fra i luoghi, gli elaborati progettuali allegati e lo stato rilevato in sede di sopralluogo il sottoscritto C.T.U. ha riscontrato l'assenza di AGIBILITA' al Permesso di Costruire n 500/02 Prot. n del 07/01/2003 e successiva variante. Pertanto per ottenere la certificazione di AGIBILITA' dovranno essere depositati a titolo esemplificativo: certificazione impianti, chiusura lavori strutturali sismici, chiusura lavori edilizi, collaudo, ecc...; Per l'ottenimento di tale AGIBILITA' si ipotizza una spesa di circa 5.000,00. Pagina 2 di 6

3 9.2) Idoneità all uso Allo stato attuale l'appartamento non è abitato, ma con tutte le finiture interne. Pertanto si precisa, come descritto al capitolo 9.1, che in assenza di AGIBILITA' il fabbricato non è idoneo all'uso. 10) DESCRIZIONE E CONSISTENZA DEL BENE 10.1) Caratteristiche dimensionali: L'appartamento si sviluppa al piano terra di un fabbricato con altri subalterni, con accesso da Lunga superiore, su una superficie lorda di circa mq 40, in particolare il piano terra è così composto: monolocale, disimpegno e bagno. Al piano terra è presente posto auto scoperto ad uso esclusivo di circa mq 13 e corte esclusiva di circa mq ) Tipologia costruttiva: Le strutture portanti del fabbricato della presente perizia sono in muratura. 10.3) Stato di conservazione L'appartamento si trova in scarso stato di conservazione, visto che ad oggi non è abitato (ALL. 1). 10.4) Finiture interne Le finestre sono in legno e dotate di scuri. Tutto l appartamento è pavimentato in ceramica, rivestimento bagno in ceramica. 10.5) Impianti L'appartamento è dotata di impianti idrico, elettrico, impianto di riscaldamento autonomo. 11) DIVISIBILITA Con riferimento a quanto richiesto dal Giudice con il quesito n. 11 di esprimere il proprio motivato parere sulle opportunità di disporre la vendita in più lotti. Il sottoscritto C.T.U. fatte tutte le considerazioni del caso, ritiene che il bene non è divisibile in lotti e va posto in vendita a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. 12) CONSISTENZA COMMERCIALE 12.1) Totale superfici lorde: Appartamento di circa mq 40 lordi; Posto auto scoperto ad uso esclusivo di circa mq 13 lordi; Corte esclusiva di circa mq 200 lordi. Il C.T.U. precisa che le superfici sopra esposte sono da considerarsi puramente indicative, in quanto riportate al solo fine illustrativo e necessarie per la determinazione del valore. Pagina 3 di 6

Il bene in esame verrà posto in vendita corpo e non a misura nello stato di fatto e diritto in cui si trova come pervenuto all attuale proprietario esecutato. 13) METODO DI STIMA IN LIBERO MERCATO 13.

4 Il bene in esame verrà posto in vendita corpo e non a misura nello stato di fatto e diritto in cui si trova come pervenuto all attuale proprietario esecutato. 13) METODO DI STIMA IN LIBERO MERCATO 13.1) Considerazioni generali attinenti la valutazione dell immobile La zona in cui è ubicato il bene oggetto della presente perizia è in una zona periferica del Comune di Lugo nella frazione di Villa San Martino località Malcantone, servita da strade secondarie. Per maggiori dettagli circa l ubicazione dell immobile, si riporta di seguito una immagine satellitare della località e con un cerchio di colore rosso si indica l esatta posizione dell immobile. 13.2) Metodologia estimativa Sulla base degli elementi reperiti e sentiti gli operatori del luogo, si ritiene che la stima per comparazione dei prezzi sia la più attendibile per la determinazione del valore commerciale in libero mercato dell immobile, la stima per comparazione consiste nella determinazione del valore dell immobile mediante confronto con altri aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella stessa zona. Sono stati quindi direttamente acquisiti dal sito dell Agenzia del Territorio, Quotazioni immobiliari OMI dati relativi a beni aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella stessa zona, riguardanti contrattazioni avvenute concretamente negli ultimi tempi. Al valore verrà applicato il deprezzamento per deterioramento fisico del bene tenuto conto dello stato di conservazione e manutenzione, della vetustà, della commerciabilità, tenuto conto dello scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo, trattandosi di beni sottoposti a esecuzione immobiliare. 14) STIMA DEL BENE Di norma il parametro su cui si basa la stima per comparazione è il valore medio a metro quadrato di superficie lorda dell immobile, si determina il valore al mq di superficie convenzionale Pagina 4 di 6

5 calcolata come prevede l art. 13 della L.N. 392/78. Tutto ciò premesso e considerato, lo scrivente reputa che il valore del bene in esame possa essere di /mq 1100,00 per gli appartamenti e di /mq 300,00 per il posto auto scoperto, intermedio rispetto alle valutazioni desunte dalla banca dati della Quotazione Immobiliare OMI che si applica alla sup. lorda. 14.1) Valore per comparazione in libero mercato calcolato sulla superficie lorda Sup. UNITA' IMMOBILIARE Sup. Coeff. conv. /mq. Valore mq. = mq. =. Abitazione (sup. lorda) 30 X 1 = 30 X 1100,00 = ,00 Posto auto scoperto esclusivo 13 X 1 = 13 X 300,00 = 3.900,00 Corte esclusiva 160 X 0,05 = 8 X 1100,00 = 8.800,00 Totale in libero mercato Spese per chiusura lavori ed agibilità = Totale in libero mercato arrotondato ) COMMERCIABILITA Tenuto conto della tipologia dell immobile, dell ubicazione, dello stato di conservazione e tenuto altresì conto dell attuale andamento del mercato immobiliare, si reputa che la commerciabilità sia scarsa. 16) RIEPILOGO E CONCLUSIONE Il sottoscritto, tenuto conto dello scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo evitando, per quanto possibile aste deserte e lungaggini per la procedura, PROPONE di arrotondare il valore commerciale sopra esposto, ponendo la vendita dei beni nello stato di fatto e diritto in cui si trova, a corpo e non a misura. V.P.R. pari a = (quaranta mila euro/00) Il sottoscritto, nella consapevolezza di avere svolto scrupolosamente le indagini di mercato e tutte le verifiche e ricerche utile alla procedura per il completo espletamento dell incarico ricevuto, ringrazia la S.V.III.ma per la fiducia e rassegna la presente relazione composta da n 6 facciate oltre agli allegati richiamati in seguito. Con Osservanza Faenza, 28/09/2017 IL C. T.U. Cericola Ing. Maurizio Pagina 5 di 6

6 Allegati: ALL. 1, Documentazione fotografica e planimetrica (allegata alla relazione per pubblicità e depositata in Cancelleria); ALL. 2, Permessi di Costruire (depositata in Cancelleria); ALL. 3, Visure catastali (depositate in Cancelleria); ALL. 4, Certificato cumulativo residenza, cittadinanza, stato civile ed estratto di matrimonio dell'esecutato (depositato in Cancelleria); ALL. 5, Nota di trascrizione (depositato in Cancelleria); ALL. 6, Atto di provenienza (depositato in Cancelleria); ALL. 7, Relazione notarile (depositato in Cancelleria). Pagina 6 di 6

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