RELAZIONE ILLUSTRATIVA DEL C.T.U.

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1 TRIBUNALE DI RAVENNA (sez. civile Uff. Esec. Imm.) Esec. Imm. R.G.E. 99/2016 Contro xxxxxxxxxxx G.E.: Dr. xxxxxxxxxxxxxxx C.T.U. : Cericola Ing. Maurizio RELAZIONE ILLUSTRATIVA DEL C.T.U. 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELL ESECUZIONE PIENA PROPRIETA, Fabbricato di civile abitazione che si sviluppa al piano terra, piano primo e piano secondo, con cortile e garage ad uso esclusivo al piano terra, sito nel Comune di Conselice in Via Gagliazzona n 32/D. 2) IDENTIFICATIVI CATASTALI Alla data del 03/05/2017, secondo le attuali risultanze dei vigenti registri catastali, attualmente il bene risulta così censito: - Proprietà per 1/1 bene personale di xxxxxxxxxxxxxxx. Catasto Fabbricati del Comune di Conselice, Foglio 48, Particella 1901, Sub. 1, Via Gagliazzona n 32/D, Piano T, Categoria C/6, Classe 2, Consistenza 31 mq, RC 89,66 (ALL. 3); Catasto Fabbricati del Comune di Conselice, Foglio 48, Particella 1901, Sub. 2, Via Gagliazzona n 32/D, Piano T-1-2, Categoria A/7, Classe 1, Consistenza 8,5 vani, Totale Superficie Catastale mq 200, Totale escluse aree scoperte mq 200, RC 1031,62 (ALL. 3); 3) CONFINI Il fabbricato confina con altri subalterni. Pagina 1 di 6

2 4) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente il bene oggetto di pignoramento è abitato dall esecutata e convivente. 5) REGIME PATRIMONIALE Bene personale dell'esecutata xxxxxxxxxxxxx acquistato il 16/02/ ) REGIME FISCALE Bene soggetto a imposta di legge. 7) PROVENIENZA DEL BENE, VINCOLI E SERVITU I beni sono pervenuti in proprietà all'esecutata in ultimo mediante atti di compravendita a rogito del Notaio xxxxxxxxxxxxx del 16/02/2000, Repertorio n xxxxxxxxxxxxx Fascicolo n xxxxxxxxxxxxx, trascrizione del 02/03/2000 ai numeri xxxxxxxxxxxxx. Vincoli e servitù apparenti e non, come pervenuto al debitore in forza del sopra citato atto di compravendita, che allegato alla presente, forma parte integrale della presente perizia (ALL. 6) e consultabile presso la Cancelleria del Tribunale di Ravenna. 8) FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Per dettagli sulle formalità pregiudizievoli si rimanda alla nota di trascrizione aggiornata al 12/05/2016 e allegata alla presente perizia (ALL. 5). 9) CONFORMITA EDIFICATORIA Sono state rilasciate dal Comune di Conselice le seguenti pratiche edilizie: - Domanda di costruzione n 246/76 del 25/10/1976 P.G. n 5471 del 27/10/1976 (ALL. 2); - Permesso di costruzione n 246/76 del 19/01/1977 (ALL. 2); - Certificato di inzio lavori Permesso di costruzione n 246/76 (ALL. 2); - Certificato di fine lavori Permesso di costruzione n 246/76 (ALL. 2); - Certificato di abitabilità del 31/01/1978 Permesso di costruzione n 246/76 (ALL. 2); - Variante Protocollo n 2801 del 17/06/1977 Permesso di costruzione n 246/76 (ALL. 2). 9.1) Regolarità amministrativa (edilizio-urbanistica) Dal confronto fra i luoghi, gli elaborati progettuali allegati e lo stato rilevato in sede di sopralluogo il sottoscritto C.T.U. ha riscontrato le seguenti irregolarità rispetto al progetto presentato: - piano terra: presenza di porta nel sottoscala che genera una cantina con conseguente aumento di volume; presenza di nuovi tramezzi nel locale tavernetta con conseguente creazione di bagno; - piano primo: demolizione di tramezzi nel locale cucina; scala di accesso al sottotetto non a chiocciola. - piano secondo: presenza di nuovi tramezzi nel locale mansarda con conseguente creazione di camera e bagno. Per ripristinare e di conseguenza sanare il fabbricato allo stato di progetto si ipotizza una spesa Pagina 2 di 6

3 di circa 5.000,00, previo verifica presso i competenti uffici comunali. 9.2) Idoneità all uso Allo stato attuale l'appartamento è abitato e con tutte le finiture interne, quindi idoneo all'uso. 10) DESCRIZIONE E CONSISTENZA DEL BENE 10.1) Caratteristiche dimensionali: Il fabbricato si sviluppa al piano terra, piano primo e piano secondo, con accesso da Via Gagliazzona, in particolare il piano terra è così composto: tavernetta, bagno e cantina, mentre il piano primo è così composto: n 3 camere, n 2 bagni, cucina e n 3 balconi, infine il piano secondo è così composto: mansarda, camera, bagno e terrazza. Al piano terra è presente garage ad uso esclusivo di circa mq 31 e corte esclusiva di circa mq ) Tipologia costruttiva: Le strutture portanti del fabbricato della presente perizia sono in muratura. 10.3) Stato di conservazione L'appartamento si trova in sufficiente stato di conservazione, visto che ad oggi è abitato (ALL. 1). 10.4) Finiture interne Le finestre sono in legno e dotate di scuri. Tutto l appartamento è pavimentato in ceramica, rivestimento bagno in ceramica. 10.5) Impianti L'appartamento è dotata di impianti idrico, elettrico, impianto di riscaldamento autonomo. 11) DIVISIBILITA Con riferimento a quanto richiesto dal Giudice con il quesito n. 11 di esprimere il proprio motivato parere sulle opportunità di disporre la vendita in più lotti. Il sottoscritto C.T.U. fatte tutte le considerazioni del caso, ritiene che il bene non è divisibile in lotti e va posto in vendita a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. 12) CONSISTENZA COMMERCIALE 12.1) Totale superfici lorde: Appartamento di circa mq 100 lordi; Tavernetta e servizi di circa mq 50; Cantina di circa mq 20; Mansarda e servizi di circa mq 45; Terrazzo di circa mq 75; Pagina 3 di 6

4 Balcone di circa mq 25 lordi; Garage esclusivo di circa mq 31 lordi; Corte esclusiva di circa mq 300 lordi. Il C.T.U. precisa che le superfici sopra esposte sono da considerarsi puramente indicative, in quanto riportate al solo fine illustrativo e necessarie per la determinazione del valore. Il bene in esame verrà posto in vendita corpo e non a misura nello stato di fatto e diritto in cui si trova come pervenuto all attuale proprietario esecutato. 13) METODO DI STIMA IN LIBERO MERCATO 13.1) Considerazioni generali attinenti la valutazione dell immobile La zona in cui è ubicato il bene oggetto della presente perizia è in una zona centrale del Comune di Conselice, servita da strade principali e da servizi pubblici. Per maggiori dettagli circa l ubicazione dell immobile, si riporta di seguito una immagine satellitare della località e con un cerchio di colore rosso si indica l esatta posizione dell immobile. 13.2) Metodologia estimativa Sulla base degli elementi reperiti e sentiti gli operatori del luogo, si ritiene che la stima per comparazione dei prezzi sia la più attendibile per la determinazione del valore commerciale in libero mercato dell immobile, la stima per comparazione consiste nella determinazione del valore dell immobile mediante confronto con altri aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella stessa zona. Sono stati quindi direttamente acquisiti dal sito dell Agenzia del Territorio, Quotazioni immobiliari OMI dati relativi a beni aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella stessa zona, riguardanti contrattazioni avvenute concretamente negli ultimi tempi. Al valore verrà applicato il deprezzamento per deterioramento fisico del bene tenuto conto dello stato di conservazione e manutenzione, della vetustà, della commerciabilità, tenuto conto dello Pagina 4 di 6

5 scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo, trattandosi di beni sottoposti a esecuzione immobiliare. 14) STIMA DEL BENE Di norma il parametro su cui si basa la stima per comparazione è il valore medio a metro quadrato di superficie lorda dell immobile, si determina il valore al mq di superficie convenzionale calcolata come prevede l art. 13 della L.N. 392/78. Tutto ciò premesso e considerato, lo scrivente reputa che il valore del bene in esame possa essere di /mq 800,00, intermedio rispetto alle valutazioni desunte dalla banca dati della Quotazione Immobiliare OMI che si applica alla sup. lorda. 14.1) Valore per comparazione in libero mercato calcolato sulla superficie lorda UNITA' IMMOBILIARE Sup. Coeff. Sup. conv. /mq. Valore mq. = mq. =. Abitazione (sup. lorda) 100 X 1 = 100 X 800,00 = ,00 Tavernetta e servizi 50 X 0,33 = 16,5 X 800,00 = ,00 Cantina 20 X 0,25 = 5 X 800,00 = 4.000,00 Mansarda e servizi 45 X 0,33 = 14,85 X 800,00 = ,00 Terrazza 75 X 0,25 = 18,75 X 800,00 = ,00 Balconi 25 X 0,25 = 6,25 X 800,00 = 5.000,00 Garage esclusivo 31 X 0,5 = 15,5 X 800,00 = ,00 Corte esclusiva 300 X 0,05 = 15 X 800,00 = ,00 Totale in libero mercato arrotondato Spese per ripristino abusi = Totale in libero mercato arrotondato ) COMMERCIABILITA Tenuto conto della tipologia dell immobile, dell ubicazione, dello stato di conservazione e tenuto altresì conto dell attuale andamento del mercato immobiliare, si reputa che la commerciabilità sia Pagina 5 di 6

6 scarsa. 16) RIEPILOGO E CONCLUSIONE Il sottoscritto, tenuto conto dello scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo evitando, per quanto possibile aste deserte e lungaggini per la procedura, PROPONE di arrotondare il valore commerciale sopra esposto, ponendo la vendita dei beni nello stato di fatto e diritto in cui si trova, a corpo e non a misura. V.P.R. pari a = (centoventicinque mila euro/00) Il sottoscritto, nella consapevolezza di avere svolto scrupolosamente le indagini di mercato e tutte le verifiche e ricerche utile alla procedura per il completo espletamento dell incarico ricevuto, ringrazia la S.V.III.ma per la fiducia e rassegna la presente relazione composta da n 11 facciate oltre agli allegati richiamati in seguito. Con Osservanza Faenza, 16/08/2017 IL C. T.U. Cericola Ing. Maurizio Allegati: ALL. 1, Documentazione fotografica e planimetrica (allegata alla relazione per pubblicità e depositata in Cancelleria); ALL. 2, Permessi di Costruire (depositata in Cancelleria); ALL. 3, Visure catastali (depositate in Cancelleria); ALL. 4, Certificato cumulativo stato di famiglia, residenza e stato civile dell'esecutata (depositato in Cancelleria); ALL. 5, Nota di trascrizione (depositato in Cancelleria); ALL. 6, Atto di provenienza (depositato in Cancelleria); ALL. 7, Relazione notarile (depositato in Cancelleria). Pagina 6 di 6