RELAZIONE ILLUSTRATIVA DEL C.T.U.

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1 TRIBUNALE DI RAVENNA (sez. civile Uff. Esec. Imm.) Esec. Imm. R.G.E. 243/2015 Contro xxxxxxxxxxxxx G.E.: Dr. xxxxxxxxxxxxxxxxxx C.T.U.: Cericola Ing. Maurizio RELAZIONE ILLUSTRATIVA DEL C.T.U. 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELL ESECUZIONE N 2 Lotti di differente composizione. Tutti i lotti sono siti a nel Comune di Lugo. 2) IDENTIFICATIVI CATASTALI Alla data del 23/03/2017, secondo le attuali risultanze dei vigenti registri catastali, attualmente i beni risultano cosi censiti: - Proprietà per 1/1 bene personale di xxxxxxxxxxx. Catasto Fabbricati del Comune di Lugo, Foglio 71, Particella 221, Sub 1, Via del Manzone n 1/5, Piano T-1, Categoria A/3, Classe 1, Consistenza 7 vani, RC 524,20 (ALL. 3.1); Catasto Fabbricati del Comune di Lugo, Foglio 71, Particella 221, Sub 2, Via del Manzone n 1/5, Piano T-1, Categoria D/10, RC 956,00 (ALL. 3.1). - Proprietà per 1/1 bene personale di xxxxxxxxxxx. Catasto Terreni del Comune di Lugo, Foglio 71, Particella 177, Classamento Seminativo, Classe 1, Consistenza 75 are 50 ca, RD 71,64, RA 62,39 (ALL. 3.2); Catasto Terreni del Comune di Lugo, Foglio 71, Particella 178, Classamento Seminativo, Classe 1, Consistenza 1 ha 70 are 7 ca, RD 161,38, RA 140,53 (ALL. 3.2); Catasto Terreni del Comune di Lugo, Foglio 71, Particella 182, Classamento Seminativo, Pagina 1 di 10

2 Classe 1, Consistenza 2 ha 88 are, RD 273,28, RA 237,98 (ALL. 3.2). 3) CONFINI I fabbricati confinano con altri subalterni. I terreni confinano con altre particelle. 4) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente i fabbricati oggetto di pignoramento (F71 M221 SUB1/SUB2), sono assoggettati da contratto di comodato gratuito n 2915 Serie 3 con durata dal 04/11/2012 al 03/11/2027 (ALL. 9). Attualmente i terrenti oggetto di pignoramento è assoggettato da contratto di affitto fondo rustico n 1251 Serie 3T stipulato il 15/01/2011 e registrato il 09/09/2014 (ALL. 8); il C.T.U. precisa che il contratto è stato stipulato in deroga a quanto previsto dall'art. 1 e all'art. 2 della Legge 203/82, ma mancano le sottoscrizioni delle organizzazioni di categoria e quindi sarà da verificare la reale scadenza. 5) REGIME PATRIMONIALE - Proprietà per 1/1 bene personale di xxxxxxxxxxx. - Proprietà per 1/1 bene personale di xxxxxxxxxxx. 6) REGIME FISCALE Beni soggetti a imposta di legge. 7) PROVENIENZA DEL BENE, VINCOLI E SERVITU LOTTO N 1/ I beni sono pervenuti in piena proprietà all'esecutata xxxxxxxxxxx per successione testamentaria in morte della signora xxxxxxxxxxx deceduta il 14/03/2003, trascritta a Ravenna il 14/10/2010 xxxxxxxxxxx; eredità devoluta per testamento del Notaio xxxxxxxxxxx pubblicato in data 28/03/2003, registrato a Lugo il 31/03/2003 e per la quale è stata trascritta la formalità di accettazione tacita dell'eredità il 02/11/2012 xxxxxxxxxxx. La signora xxxxxxxxxxx era proprietaria per atto di donazione accettata a rogito del Notaio xxxxxxxxxxx in data 12/07/2002 rep.n. xxxxxxxxxxx, trascritta a Ravenna il 16/07/2002 xxxxxxxxxxx dalla signora xxxxxxxxxxx; quest'ultima era proprietaria per acquisto con atto di Pagina 2 di 10

3 compravendita del Notaio xxxxxxxxxxx in data 04/02/1954 registrato a Lugo il 15/02/1954 xxxxxxxxxxx, trascritto a Ravenna il 03/03/1954 xxxxxxxxxxx da xxxxxxxxxxx. Vincoli e servitù apparenti e non, come pervenuto al debitore in forza del sopra citato atto di scrittura privata, che allegato alla presente, forma parte integrale della presente perizia (ALL. 6.1 e ALL. 6.2) e consultabile presso la Cancelleria del Tribunale di Ravenna. 8) FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Per dettagli sulle formalità pregiudizievoli si rimanda alla nota di trascrizione aggiornata al 24/07/2015 e allegata alla presente perizia (ALL. 5). E' presente preliminare di compravendita di fondo rustico riguardante i terreni (Lotto n 2) tra l'esecutata xxxxxxxxxxx e il procedente xxxxxxxxxxx (ALL. 11). 9) CONFORMITA EDIFICATORIA Non sono stati trovati permessi relativi ai fabbricati in oggetto; - Con riferimento alla Legge n.47 del 28/02/1985 e s.m.i. le opere relative alle costruzioni in oggetto sono state iniziate in data anteriore all'1 settembre 1967 e che successivamente non sono state eseguite opere tali da richiedere connessioni ad edificare o autorizzazione (Rif. ALL. 7 Relazione notarile). 9.1) Regolarità amministrativa (edilizio-urbanistica) Dal confronto fra i luoghi e gli elaborati progettuali allegati e lo stato rilevato, in sede di sopralluogo il sottoscritto C.T.U. in riferimento a: - Lotto n 1 non ha potuto verificare mancando precedenti; si rimanda quindi ad una verifica con i competenti uffici sulla possibile definizione di stato legittimo. - Lotto n 2 non ha riscontrato irregolarità; per maggiori dettagli sulla destinazione urbanistica dei terreni si rimanda al Certificato (ALL. 10). Il C.T.U. precisa che le pratiche edilizie riportate al punto 9 sono da considerarsi indicative, di conseguenza il soggetto che acquisterà il Lotto 1 dovrà altresì verificare eventuali altre pratiche edilizie rilasciate e le conformità tecniche, edilizie ed urbanistiche; nel caso di difformità si dovrà richiedere apposita sanatoria edilizia. 9.2) Idoneità all uso - FABBRICATO AD USO CIVILE ABITAZIONE (Sub. 1): Allo stato attuale il fabbricato si trova nello stato grezzo e quindi disabitato, inoltre non è dotato delle finiture interne, dell'impianto idrico, elettrico e di riscaldamento e quindi non idoneo all uso. Pagina 3 di 10

4 - FABBRICATO AD USO RICOVERO ATTREZZI (Sub. 2): Allo stato attuale il fabbricato è in scarso stato di conservazione e quindi idoneo all uso agricolo. Lotto n 2 Terreni Sono idonei 10) DESCRIZIONE E CONSISTENZA DEL BENE 10.1) Caratteristiche dimensionali: Il è composto da: FABBRICATO AD USO CIVILE ABITAZIONE (Sub. 1): - piano terra composto da: ingresso, cucina, pranzo, bagno; - piano primo composto da: n 4 camere. FABBRICATO AD USO RICOVERO ATTREZZI (Sub. 2): - piano terra composto da: ricovero attrezzi, magazzino, cantina, depositi; - piano primo composto da: cascina, magazzino. Il Lotto n 2 è composto da: TERRENO (F71 M177): classamento seminativo, consistenza 75 are 50 ca; TERRENO (F71 M178): classamento seminativo, consistenza 1 ha 70 are 7 ca; TERRENO (F71 M182): classamento seminativo, consistenza 2 ha 88 are. 10.2) Tipologia costruttiva: : FABBRICATO AD USO CIVILE ABITAZIONE (Sub. 1): Le strutture portanti del fabbricato sono del tipo in muratura. FABBRICATO AD USO RICOVERO ATTREZZI (Sub. 2): Le strutture portanti del fabbricato sono del tipo in muratura. 10.3) Stato di conservazione: - FABBRICATO AD USO CIVILE ABITAZIONE (Sub. 1): Allo stato attuale il fabbricato è in scarso stato di conservazione, in particolare nello "stato grezzo" (ALL. 1.1); - FABBRICATO AD USO RICOVERO ATTREZZI (Sub. 2): Allo stato attuale il fabbricato è in scarso stato di conservazione, in particolare nello "stato grezzo" (ALL. 1.1). 10.4) Finiture interne ed esterne - FABBRICATO AD USO CIVILE ABITAZIONE (Sub. 1): Pagina 4 di 10

5 Il fabbricato si trova nello "stato grezzo" quindi privo di finestre, parti di pavimentazione e porte. - FABBRICATO AD USO RICOVERO ATTREZZI (Sub. 2): Il fabbricato si trova nello "stato grezzo" quindi privo di finestre, parti di pavimentazione e porte. 10.5) Impianti - FABBRICATO AD USO CIVILE ABITAZIONE (Sub. 1): Il fabbricato non è dotato di nessun tipo di impianto. - FABBRICATO AD USO RICOVERO ATTREZZI (Sub. 2): Il fabbricato non è dotato di nessun tipo di impianto. 11) DIVISIBILITA Con riferimento a quanto richiesto dal Giudice con il quesito n. 21 di esprimere il proprio motivato parere sulle opportunità di disporre la vendita in più lotti. Il sottoscritto C.T.U. fatte tutte le considerazioni del caso, tenuto conto che trattasi di varie unità immobiliari e vari appezzamenti di terreno, ritiene che il bene è convenientemente divisibile in n 2 lotti e vanno posti in vendita a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, in due lotti distinti. 12) CONSISTENZA COMMERCIALE 12.1) Totale superfici lorde: FABBRICATO AD USO CIVILE ABITAZIONE (Sub. 1): Abitazione di circa mq 85 lordi; FABBRICATO AD USO RICOVERO ATTREZZI (Sub. 2): Ricovero attrezzi/magazzino/cascina di circa mq 280 lordi; Proservizio ad uso ricovero attrezzi di circa mq 40 lordi; Lotto n 2 TERRENO (F71 M177): consistenza mq 7550 circa; TERRENO (F71 M178): consistenza mq circa; TERRENO (F71 M182): consistenza mq circa. Il C.T.U. precisa che le superfici sopra esposte sono da considerarsi puramente indicative, in quanto riportate al solo fine illustrativo e necessarie per la determinazione del valore. I Lotti in esame verranno posti in vendita a corpo e non a misura nello stato di fatto e diritto in cui si trova come pervenuto all attuale proprietario esecutato. Pagina 5 di 10

6 13) METODO DI STIMA IN LIBERO MERCATO 13.1) Considerazioni generali attinenti la valutazione dell immobile La zona in cui è ubicato il bene oggetto della presente perizia è una zona periferica del Comune di Lugo, scarsamente servita da strade principali e da servizi pubblici. La zona dista circa 8 km dal centro di Lugo. Per maggiori dettagli circa l ubicazione degli immobili, si riporta di seguito un' immagine satellitare della località e con un rettangolo di colore rosso si indica l esatta posizione degli immobili. La zona in cui è ubicato il bene oggetto della presente perizia è una zona periferica del Comune di Lugo, scarsamente servita da strade principali e da servizi pubblici. La zona dista circa 8 km dal centro di Lugo. Per maggiori dettagli circa l ubicazione del terreno, si riporta di seguito un' immagine satellitare della località e con un rettangolo di colore rosso si indica l esatta posizione del terreno. Pagina 6 di 10

7 13.2) Metodologia estimativa Sulla base degli elementi reperiti e sentiti gli operatori del luogo, si ritiene che la stima per comparazione dei prezzi sia la più attendibile per la determinazione del valore commerciale in libero mercato dell immobile, la stima per comparazione consiste nella determinazione del valore dell immobile mediante confronto con altri aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella stessa zona. Sono stati quindi direttamente acquisiti dal sito dell Agenzia del Territorio, Quotazioni immobiliari OMI dati relativi a beni aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella stessa zona, riguardanti contrattazioni avvenute concretamente negli ultimi tempi. Al valore verrà applicato il deprezzamento per deterioramento fisico del bene tenuto conto dello stato di conservazione e manutenzione, della vetustà, della commerciabilità, tenuto conto dello scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo, trattandosi di beni sottoposti a esecuzione immobiliare. 14) STIMA DEL BENE Di norma il parametro su cui si basa la stima per comparazione è il valore medio a metro quadrato di superficie lorda dell immobile, si determina il valore al mq di superficie convenzionale calcolata come prevede l art. 13 della L.N. 392/78. Tutto ciò premesso e considerato, lo scrivente reputa che il valore del bene in esame possa essere di circa /mq 700,00 e ciò è anche supportato dalla banca dati della Quotazione Immobiliare OMI che si applica alla sup. lorda. Pagina 7 di 10

8 Tutto ciò premesso e considerato, lo scrivente reputa che il valore del bene in esame possa essere di circa /Ha ,00 per il "Classamento Seminativo" e ciò è anche supportato dalla banca dati dei Valori agricoli medi dell Agenzia delle Entrate. 14.1) Valore per comparazione in libero mercato calcolato sulla superficie lorda LOTTO N 1 Sup. Coeff. Sup. conv. /mq. Valore mq. X = mq. =. Abitazione (Sub.1) 85 X 1 = 85 X 700,00 = Ricovero attrezzi/magazzino/cascina 280 (Sub.2) X 0,5 = 140 X 700,00 = Proservizio ad uso ricovero 700, ,5 = 20 X attrezzi (Sub.2) X = Totale in libero mercato arrotondato Scarso stato di conservazione immobili 10% - Presenza contratto comodato e stato grezzo fabbricato 10% = Totale Pronto realizzo LOTTO N 2 Sup. Coeff. Sup. conv. /mq. Valore mq. = mq. =. Terreno a seminativo X 1 = X 3,00 = Totale in libero mercato arrotondato Accesso agricolo Presenza contratto affitto fondo rustico 10% = Totale in libero mercato arrotondato = Pronto realizzo ) COMMERCIABILITA Tenuto conto della tipologia dell immobile, dell ubicazione, dello stato di conservazione e tenuto altresì conto dell attuale andamento del mercato immobiliare, si reputa che la commerciabilità scarsa. Lotto n 2 Pagina 8 di 10

9 Tenuto conto della tipologia del terreno, dell ubicazione, dello stato di conservazione e tenuto altresì conto dell attuale andamento del mercato immobiliare, si reputa che la commerciabilità sia scarsa. 16) RIEPILOGO E CONCLUSIONE Il sottoscritto, tenuto conto dello scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo evitando, per quanto possibile aste deserte e lungaggini per la procedura, PROPONE di arrotondare il valore commerciale sopra esposto, ponendo la vendita dei beni nello stato di fatto e diritto in cui si trova, a corpo e non a misura per le quote spettanti. V.P.R. pari a = (centotrenta mila euro/00). Il C.T.U. precisa che l'acquirente del lotto 1 dovrà garantire l'accesso al terreno agricolo da parte dell'affittuario che detiene il contratto di affitto fondo rustico, se non scaduto (ALL. 8). V.P.R. Lotto n 2 pari a = (centotrenta mila euro/00). Il C.T.U. precisa che sentiti gli uffici competenti della Provincia, in caso di acquisto da parte di acquirente diverso dal, l acqurente del lotto 2 dovrà a sua cura e spese realizzare un nuovo accesso carrabile agricolo, entro sei mesi da aggiudicazione come da parere preventivo (ALL. 12) previo rilascio permesso. Nel caso invece di acquisto da parte del medesimo acquirente del, l'accesso ai terreni e fabbricati avverrà attraverso l'attuale esistente, salvo diversi accordi con la Provincia. Il lotto 2 è attualmente affittato con le specifiche di cui sopra. Il sottoscritto, nella consapevolezza di avere svolto scrupolosamente le indagini di mercato e tutte le verifiche e ricerche utile alla procedura per il completo espletamento dell incarico ricevuto, ringrazia la S.V.III.ma per la fiducia e rassegna la presente relazione composta da n 10 facciate oltre agli allegati richiamati in seguito. Con Osservanza Faenza, 27/12/2017 IL C. T.U. Cericola Ing. Maurizio Allegati: ALL. 1.1, Documentazione fotografica e planimetrica (allegata alla relazione per Pagina 9 di 10

10 pubblicità e depositata in Cancelleria); ALL. 1.2, Documentazione fotografica e planimetrica Lotto n 2 (allegata alla relazione per pubblicità e depositata in Cancelleria); ALL. 2, Permessi (depositata in Cancelleria); ALL. 3.1, Visure catastali (depositate in Cancelleria); ALL. 3.2, Visure catastali Lotto n 2 (depositate in Cancelleria); ALL. 4, Certificato di residenza e stato di famiglia (depositato in Cancelleria); ALL. 5, Nota di trascrizione (depositato in Cancelleria); ALL. 6.1, Atto di provenienza (depositato in Cancelleria); ALL. 6.2, Atto di provenienza Lotto n 2 (depositato in Cancelleria); ALL. 7, Relazione notarile (depositato in Cancelleria); ALL. 8, Contratto di affitto fondo rustico Terreni - Lotto n 2 (depositato in Cancelleria); ALL. 9, Contratto di comodato Fabbricati - (depositato in Cancelleria); ALL. 10, Certificato di destinazione urbanistica Terreni - Lotto n 2 (depositato in Cancelleria); ALL. 11, Preliminare di compravendita Terreni - Lotto n 2 (depositato in Cancelleria). ALL. 12, Parere preventivo accesso carrabile agricolo Terreni - Lotto n 2 (depositato in Cancelleria). Pagina 10 di 10