T R I B U N A L E D I T E R A M O

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1 T R I B U N A L E D I T E R A M O SE ZI ONE EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Calabrese Francesco, nell'esecuzione Immobiliare 290/2012 del R.G.E. promossa da ***** contro ******* 1

2 INCARICO Con udienza del 19/12/2012, il sottoscritto Ing. Calabrese Francesco, con studio in Via Santi Sette Fratelli Giulianova (TE), f.calabrese@proger.it, PEC francesco.calabrese@ingte.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 13/02/2013 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Cannavale Stefania presso il Tribunale di Teramo. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Martinsicuro (TE) - Via Luigi Galvani, Villa Rosa di Martinsicuro Rif. 2 - Garage ubicato a Martinsicuro (TE) - Via Luigi Galvani, Villa Rosa di Martinsicuro DESCRIZIONE RIF. 1 - APPARTAMENTO UBICATO A (TE) - VIA LUIGI GALVANI, VILLA Appartamento al piano secondo di un fabbricato residenziale,relative aree pertinenziali, sito in Via Galvani, Comune di Martinsicuro. Gli immobili non sono stati mai abitati e appartengono a Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 10/06/2014. Custode delle chiavi: Ing. Francesco Calabrese RIF. 2 - GARAGE UBICATO A (TE) - VIA LUIGI GALVANI, VILLA Autorimessa al piano terra, relative aree pertinenziali, sito in Via Galvani, Comune di Martinsicuro. Gli immobili non sono stati mai abitati e appartengono a ********* Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 10/06/2014. Custode delle chiavi: Ing. Francesco Calabrese Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Rif. 1 - Appartamento ubicato a Martinsicuro (TE) - Via Luigi Galvani, Villa Rosa di Martinsicuro Rif. 2 - Garage ubicato a Martinsicuro (TE) - Via Luigi Galvani, Villa Rosa di Martinsicuro 2

3 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: ************ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: ************** CONFINI I confini dell' Unità immobiliare Particella 2473 sub 7 e sub 13, Appartamento piano secondo con garage piano terra e relative pertinenze sono: Nord: Distacco con altri fabbricati Est: Distacco con altri fabbricati Ovest: Distacco con altri fabbricati Sud: Distacco con altri fabbricati I confini dell' Unità immobiliare Particella 2473 sub 7 e sub 13, Appartamento piano secondo con garage piano terra e relative pertinenze sono: Nord: Distacco con altri fabbricati Est: Distacco con altri fabbricati Ovest: Distacco con altri fabbricati Sud: Distacco con altri fabbricati CONSISTENZA 3

4 Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Abitazione 65,00 mq 65,00 mq 1,00 65,00 mq 0,00 m Balcone scoperto 23,00 mq 23,00 mq 0,35 8,05 mq 0,00 m Totale superficie convenzionale: 73,05 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 73,05 mq Si riportano le superfici degli immobili inerenti l esecuzione immobiliare ed oggetto di stima ubicati in Via Lugi Galvani a Martinsicuro. L unità di misura è il metro quadrato (m2). La superficie riportata è quella netta, escluso quindi le tramezzature interne e al netto dei muri perimetrali. - foglio 27 Part 2473 Sub.13 Appartamento 65 m2 ca. Balconi 23 m2 ca. Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Box 19,00 mq 19,00 mq 1,00 19,00 mq 0,00 m Totale superficie convenzionale: 19,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 19,00 mq Si riportano le superfici degli immobili inerenti l esecuzione immobiliare ed oggetto di stima ubicati in Via Lugi Galvani a Martinsicuro. L unità di misura è il metro quadrato (m2). La superficie riportata è quella netta, escluso quindi le tramezzature interne e al netto dei muri perimetrali. - foglio 27 Part 2473 Sub.7 Garage 19 m2 ca. DATI CATASTALI Piano 4

5 Catasto fabbricati (NCEU) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano A2 3 5 vani 374,43 Corrispondenza catastale Esiste quindi corrispondenza del nominativo tra pignoramento e partita catastale. Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente Nessuna nota da segnalare Dati identificativi Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (NCEU) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza catastale Rendita C ,89 Corrispondenza catastale Esiste quindi corrispondenza del nominativo tra pignoramento e partita catastale. Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente Nessuna nota da segnalare PRECISAZIONI Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'art. 567 secondo comma del c.p.c. Piano 5

6 Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'art. 567 secondo comma del c.p.c. PATTI Sui beni gravava un contratto di affitto registrato prima del pignoramento ma risolto (Nella parte degli allegati).i beni e sono attualmente in custodia al tribunale. E già stato eseguito il rilascio dopo ordine del G.E. Sui beni gravava un contratto di affitto registrato prima del pignoramento ma risolto (Nella parte degli allegati).i beni e sono attualmente in custodia al tribunale. E già stato eseguito il rilascio dopo ordine del G.E. CONDIZIONI Sui beni gravava un contratto di affitto registrato prima del pignoramento ma risolto (Nella parte degli allegati).i beni e sono attualmente in custodia al tribunale. I beni non sono stati mai abitati dalla fine della loro realizzazione. E già stato eseguito il rilascio dopo ordine del G.E. Sui beni gravava un contratto di affitto registrato prima del pignoramento ma risolto (Nella parte degli allegati).i beni e sono attualmente in custodia al tribunale. I beni non sono stati mai abitati dalla fine della loro realizzazione. E già stato eseguito il rilascio dopo ordine del G.E. PARTI COMUNI Gli immobili fanno parte di un condominio. I beni sono soggetti a rate condominiali. Gli immobili fanno parte di un condominio. I beni sono soggetti a rate condominiali. SERVITÙ 6

7 Non si segnalano servitù Non si segnalano servitù CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Gli immobili inerenti l esecuzione immobiliare ed oggetto di stima sono composti da un appartamento al secondo piano di una fabbricato di recente costruzione posto al secondo livello, con garage al piano terra, con relative aree pertinenziali e condominiali, siti in Via Galvani, Comune di Martinsicuro (Te) I beni consistono in un appartamento e garage in eccellenti condizioni, mai abitati da quando è stato realizzato il fabbricato. Il fabbricato dove è ubicato l appartamento si presenta in eccellenti condizioni. La struttura è apparentemente in perfetto stato di manutenzione. Il fabbricato è costituito da un telaio in cemento armato tamponato con laterizi. L edificio è nelle immediate vicinanze della nazionale adriatica (vecchia sede), in una traversa e quindi in posizione molto tranquilla L appartamento presente finiture buone, di medio livello. Non è stato mai di fatto abitato, si presenta quindi in eccellenti condizioni. E formato da un soggiorno/ingresso, cucina, due camere e 1 bagno. L'appartamento si presenta in ottimo stato di manutenzione con un ottimo livello di finiture. L impianto elettrico e quello termofludico non presentano apparentemente nessuna difformità con le normative vigenti ed in generale sono conformi alla realizzazione della buona regola dell arte. Non è stato possibile recepire i certificati di conformità. Il garage è posto al piano terra, con relative aree pertinenziali e condominiali, sito in Via Galvani, Comune di Martinsicuro (Te) Il garage risulta in eccellenti condizioni, mai utilizzato da quando è stato realizzato il fabbricato. Le finitura del box sono ordinare. STATO DI OCCUPAZIONE 7

8 L'immobile risulta libero I beni sono liberi e sono in custodia al Tribunale L'immobile risulta libero I beni sono liberi e sono in custodia al Tribunale FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 31/07/2014, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia del mutuo fondiario Iscritto a Teramo il 04/10/2007 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di BANCA APULIA SPA Contro ********** Formalita a carico della procedura Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Teramo il 15/12/2010 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di ******** Contro *********** Formalita a carico della procedura Ipoteca Giudiaziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Giulianova il 28/04/2011 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore ******* Contro ******** Formalita a carico della procedura Ipoteca Giudiaziale derivante da Decreto Ingiutivo Iscritto a Giulianova - Teramo il 21/02/2012 Reg. gen Reg. part. 287 Importo: ,00 A favore********* Contro *********** Formalita a carico della procedura 8

9 Trascrizioni Pignoramento Trascritto a Teramo il 20/08/2012 Reg. gen Reg. part A favore ********* Contro ************ Formalita a carico della procedura Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 31/07/2014, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia del mutuo fondiario Iscritto a Teramo il 04/10/2007 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di BANCA APULIA SPA Contro ********** Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Teramo il 15/12/2010 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di ******** Contro ***** Ipoteca Giudiaziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Giulianova il 28/04/2011 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di ********* Contro ********* Ipoteca Giudiaziale derivante da Decreto Ingiutivo Iscritto a Giulianova - Teramo il 21/02/2012 Reg. gen Reg. part. 287 Importo: ,00 A favore ******* Contro ********** Pignoramento Trascritto a Teramo il 20/08/2012 Reg. gen Reg. part A favore ****** Contro ********** 9

10 NORMATIVA URBANISTICA Secondo il PRG generale del Comune di Martinsicuro l area su cui è costruito il fabbricato in cui sono situati i beni oggetto di stima (foglio 27 particella 2473 sub 7 e 13) ricadono in zona residenziale di completamento B2. Secondo il PRG generale del Comune di Martinsicuro l area su cui è costruito il fabbricato in cui sono situati i beni oggetto di stima (foglio 27 particella 2473 sub 7 e 13) ricadono in zona residenziale di completamento B2. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Il Ctu ha condotto, mediante un ispezione all archivio dell ufficio tecnico di Martinsicuro, un controllo degli atti amministrativi riguardanti le concessioni edilizie e i certificati urbanistici inerenti il fabbricato oggetto della procedura. (Come riportato negli Allegati, nella sezione Concessioni - Attività Edilizia - Urbanistica). Il fabbricato ubicato in via Luigi Galvani è stato realizzato con i seguenti titoli abitativi edilizi: - Permesso di costruire n.05/2007 del Costruzione di fabbricato di civile abitazione, previa demolizione dell esistente, in Villa Rosa Via Galvani - Variante in corso d opera al permesso di costruire nr. 5 del del 4/09/2009 per lieve modifiche alla sagoma (senza incremento volumetrico), modifiche interne ed esterne (Costruzione di fabbricato di civile abitazione, previa demolizione dell esistente, in Villa Rosa Via Galvani E stato rilasciato il certificato di agibilità in data vista la domanda, prot. N del Il fabbricato è regolarmente accatastato. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. 10

11 L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. Il Ctu ha condotto, mediante un ispezione all archivio dell ufficio tecnico di Martinsicuro, un controllo degli atti amministrativi riguardanti le concessioni edilizie e i certificati urbanistici inerenti il fabbricato oggetto della procedura. (Come riportato negli Allegati, nella sezione Concessioni - Attività Edilizia - Urbanistica). Il fabbricato ubicato in via Luigi Galvani è stato realizzato con i seguenti titoli abitativi edilizi: - Permesso di costruire n.05/2007 del Costruzione di fabbricato di civile abitazione, previa demolizione dell esistente, in Villa Rosa Via Galvani - Variante in corso d opera al permesso di costruire nr. 5 del del 4/09/2009 per lieve modifiche alla sagoma (senza incremento volumetrico), modifiche interne ed esterne (Costruzione di fabbricato di civile abitazione, previa demolizione dell esistente, in Villa Rosa Via Galvani E stato rilasciato il certificato di agibilità in data vista la domanda, prot. N del Il fabbricato è regolarmente accatastato. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Martinsicuro (TE) - Via Luigi Galvani, Villa Rosa di Martinsicuro Appartamento al piano secondo di un fabbricato residenziale,relative aree pertinenziali, sito in Via Galvani, Comune di Martinsicuro. Gli immobili non sono stati mai abitati e appartengono a ******** Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 27, Part. 2473, Sub. 13, Categoria A2 Valore di stima del bene: ,00 Attualmente il valore a metro quadrato di un appartamento in questa zona nel Comune di Martinsicuro,di medesime caratteristiche e di condizioni conservative normali, è pari a 1.000, ,00 euro/m2. Dato lo stato conservativo dell immobile (mai abitato, quindi in eccellenti condizioni) si ritiene quindi congruo calcolare l importo finale sulla base di 1200 euro/m2 per l unità immobiliare (balconi e portici 1/3 della superficie) - Valore Appartamento 1200,00 /m2x (73) = ,00 euro 11

12 Rif. 2 - Garage ubicato a Martinsicuro (TE) - Via Luigi Galvani, Villa Rosa di Martinsicuro Autorimessa al piano terra, relative aree pertinenziali, sito in Via Galvani, Comune di Martinsicuro. Gli immobili non sono stati mai abitati e appartengono a ********************************* Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 27, Part. 2473, Sub. 7, Categoria C6 Valore di stima del bene: 9.500,00 Attualmente il valore a metro quadrato di un appartamento in questa zona nel Comune di Martinsicuro,di medesime caratteristiche e di condizioni conservative normali, è pari a 1.000, ,00 euro/m2. Dato lo stato conservativo dell immobile (mai abitato, quindi in eccellenti condizioni) si ritiene quindi congruo calcolare l importo finale sulla base di 1200 euro/m2 per l unità immobiliare (balconi e portici 1/3 della superficie) e sulla base di 500 euro/m2 per il garage considerando nel prezzo anche aree pertinenziali e condominiali. - Valore Garage 500,00 /m2x (19) = 9.500,00 euro Identificativo corpo Rif. 1 - Appartamento Martinsicuro (TE) - Via Luigi Galvani, Villa Rosa di Martinsicuro Rif. 2 - Garage Martinsicuro (TE) - Via Luigi Galvani, Villa Rosa di Martinsicuro convenzionale Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 8,00 % Valore finale di stima: ,00 Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto 73,05 mq 1.200,00 /mq ,00 100, ,00 19,00 mq 500,00 /mq 9.500,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 Il valore del bene in procedura, proposto per la vendita, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, è determinabile in EURO ,00 considerando un abbattimento complessivo pari al 8% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato. RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Nessuna riserva da segnalare. Gli immobili sono liberi e in custodia del Tribunale. 12

13 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a disposizione per eventuali chiarimento. Giulianova, li 11/08/2014 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Calabrese Francesco ELENCO ALLEGATI: Altri allegati - Allegato 1 - Attività Edilizia - Urbanistica Altri allegati - Allegato 2 - Visure Catastali Esecutato Planimetrie catastali - Allegato 3 - Estratto fogli di Mappa e planimetrie Foto - Allegato 4 - Documentazione Fotografica Altri allegati - Allegato 5 - Comunicazioni Altri allegati - Allegato 6 - Art. 567 Cpc - Ispezioni Ipotecarie Altri allegati - Allegato 7 - Contratto Risolto - Rilascio 13