Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Villanova Armando, nell'esecuzione Immobiliare 336/2013 del R.G.E.

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1 TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE. I I. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Villanova Armando, nell'esecuzione Immobiliare 336/2013 del R.G.E. promossa da contro 1 di 14

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 5 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 7 Formalita pregiudizievoli... 7 Normativa urbanistica... 9 Regolarità edilizia... 9 Stima / Formazione lotti... 9 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo per la pubblicità Esecuzione Immobiliare 336/2013 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: , Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento di 14

3 INCARICO Con udienza del 29/01/2014, il sottoscritto Geom. Villanova Armando, libero professionista, con studio in Via Montauti, Tortoreto (TE), armandovillanova@alice.it, PEC armando.villanova@geopec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 19/03/2014 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Cannavale Stefania presso il Tribunale di Teramo. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Sant'Omero (TE) - Frazione Case Alte - via Del Mago n 4 DESCRIZIONE Il lotto in oggetto riguarda diritti di piena proprietà su di un fabbricato identificato catastalmente come abitazione di tipo economico (Cat. A/3), ma realizzato, in data antecedente il 01/09/1967, come edificio adibito a struttura scolastica, seppur attualmente decadente e da ristrutturare integralmente. Lo stesso si sviluppa su di un unico piano terra ed è composto, nel suo insieme, da un locale ingresso adibito a pranzo/soggiorno, cucina, n 4 camere da letto e vari locali destinati a ripostigli e servizi igienici. E' parte integrante dello stesso edificio un'area esterna ad uso esclusivo che circonda l'intero edificio. L'immobile è ubicato nel Comune di Sant'Omero, in zona periferica rispetto allo stesso Comune, alla Frazione Case Alte, via Del Mago n.4. Tale frazione risulta essere sprovvista in generale di servizi primari e trasporti pubblici seppur dista soli 2,5 Km dal centro del proprio Comune. Il bene è ad uso privato e quindi soggetto a Tassa di Registro. Si fa presente che sullo stesso lotto grava un contratto di locazione opponibile alla procedura, in favore di terzi come in appresso riportato, della durata di anni 25 a far data dal Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Rif. 1 - Appartamento ubicato a Sant'Omero (TE) - Frazione Case Alte - via Del Mago n 4 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: Debitore esecutato(proprietà 1/1) Codice fiscale: CF via Case Alte n di 14

4 Sant'Omero (TE) Nato a Xxx il xxx L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: Debitore esecutato(proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni In allegato al documento finale vi è riportata la nota ipotecaria che sostituisce l'atto di acquisto (Compravendita). CONFINI Il lotto in oggetto risulta essere confinante in giro con: - proprietà 1; - proprietà 2; - strada comunale; - salvo se altri e/o se variati. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Abitazione 277,00 mq 330,00 mq 1,00 330,00 mq 3,20 m Terra Loggia 22,00 mq 22,00 mq 0,40 8,80 mq 4,00 m Terra Cortile 548,00 mq 548,00 mq 0,18 127,44 mq 0,00 m Terra I beni sono comodamente divisibili in natura. Totale superficie convenzionale: 466,24 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 466,24 mq In riferimento alla originaria destinazione dell'immobile in fase di costruzione e di conseguenza tenuto conto delle disposizioni interne di stanze e servizi, si può confermare che il bene può essere comodamente divisibile in natura anche per la creazione di più unità abitative, considerando il fatto che lo stesso immobile dovrà, in qualsiasi caso, essere interamente ristrutturato. Piano 4 di 14

5 CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 22/06/2007 al 23/06/2008 Dal 23/06/2008 al 23/03/2014 Comune di Sant'Omero con sede in Sant'Omero, C.F , proprietario per 1/1. Fino al 14/10/2008 è proprietario il Comune di Sant'Omero, dal 14/10/2008 è proprietaria la Sig.ra Debitore esecutatonata a Xxx il 12/09/1658, C.F. CF, proprietaria per 1/1. I titolari catastali attuali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Dati identificativi Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (NCEU) Catasto Fabbricati Fg. 15, Part. 286 Categoria A3 Cl.1, Cons. 15 vani Rendita 441,57 Piano T Catasto Fabbricati Fg. 15, Part. 286 Categoria A3, Cons. 15 vani Rendita 441,57 Piano T Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita A3 15 vani 441,57 T. Corrispondenza catastale L'attuale stato dei luoghi corrisponde alle planimetrie catastali di riferimento. PRECISAZIONI Come riportato sull'atto di compravendita del 14/10/2008, l'immobile in oggetto adibito in fase di costruzione a scuola materna, è stato successivamente destinato ad abitazione per famiglie bisognose già da prima del 1 Settembre Inoltre, sempre sul suddetto atto di compravendita, è indicato che risulta annessa e pertinenziale al fabbricato oggetto di stima, identificato con la particella n.286, anche la particella n.371 derivante dal frazionamento della part.285, che ricade all'interno della recinzione; Tale particella sarebbe intestata alla Sig.ra x, nata a xxxxxxx, in forza alla denuncia di successione del Sig. xxxxx; Si precisa però che l'originaria particella 285 è sempre stata di proprietà del Comune, secondo la figura giuridica all'espropriazione sostanziale, conseguente alla costruzione della scuola materna antecedente il 01/09/1967. Piano 5 di 14

6 CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'immobile oggetto di stima è ubicato nel Comune di Sant'Omero (TE), località Case Alte alla via del Mago n.4. Lo stesso, costruito in data antecedente il 1 Settembre 1967, è nato come struttura scolastica e successivamente, con delibera comunale, destinato ad abitazione per famiglie bisognose. Trattasi di un fabbricato, abbandonato ormai da decenni, costituito da un unico piano fuori terra di circa 330mq. lordi, ricadente su di un appezzamento di terreno di complessivi 900mq. catastali e realizzato interamente in muratura e malta cementizia. Nel suo insieme, seppur costituito da un locale ingresso ad uso pranzo-soggiorno, n 4 camere da letto, n 1 cucina e diversi vani adibiti a ripostigli e servizi, risulta praticamente in precarie condizioni e completamente da ristrutturare. I pochi materiali presenti all'interno della struttura, riguardante infissi, sanitari o pavimenti, che risalgono ai tempi di costruzione dell'immobile, risultano danneggiati e inutilizzabili; così come l'intera muratura, sia verticale che orizzontale, seriamente compromessa a causa di importanti infiltrazioni. La copertura è del tipo a falde oblique rifinita da coppi, ad esclusione della zona d'ingresso dove è presente una copertura a terrazzo. Tutti gli impianti, anch'essi riferiti ai tempi di realizzo della struttura, risultano non funzionanti e non a norma. E' annesso al fabbricato una corte esterna ad uso esclusivo ci circa 550mq. catastali. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile. In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni: Registrazione contratto: 31/01/2012 Scadenza contratto: 31/12/2037 Il contratto di locazione è stato stipulato dal Dott. xxxxxxxx il giorno xxxx, Rep.xxxxxx, registrato a Teramo il xxxxxxxxxxxxx, alla presenza della Sig.ra Debitore esecutato la quale concede in affitto per la durata di anni 25 alla Società xxxxxxxxxx., con procuratore speciale Avv. xxxxxxxxx nominato in data 04/01/2012, vari immobili tra cui il fabbricato, con relativo appezzamento di terreno, oggetto di procedura esecutiva. Il canone di locazione è stabilito a corpo per tutti gli immobili presenti nel contratto, in complessivi ,00 per l'intera durata del contratto di locazione. 6 di 14

7 PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 22/06/2007 al E' titolare il Comune di Costituzione 14/10/2008 Sant'Omero con sede in Sant'Omero, C.F. Rogante Data Repertorio N Raccolta N , Proprietario per 1/1. 22/06/2007 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 14/10/2008 al E' titolare la Sig.ra Compravendita 24/03/2014 Debitore esecutato, nata a Xxx il Rogante Data Repertorio N Raccolta N xxx, C.F. CF, Ciampini Biagio 14/10/ proprietaria per 1/1. Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 21/05/2014, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: 7 di 14

8 Iscrizioni Trascrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Teramo il 23/03/2010 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di Xxx Contro Debitore esecutato Formalità a carico della procedura Capitale: ,00 Spese: ,00 Percentuale interessi: 3,75 % Rogante: Ciampini Biagio Data: 22/03/2010 N repertorio: /54395 Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Teramo il 24/07/2013 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di Xxx Contro Debitore esecutato Formalità a carico della procedura Capitale: 9.658,25 Spese: 6.203,41 Interessi: 2.138,34 Percentuale interessi: 7,38 % Rogante: Tribunale di Teramo Data: 06/06/2013 N repertorio: 1091/2013 Pignoramento Trascritto a Teramo il 25/09/2013 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di Xxx Contro Debitore esecutato Formalità a carico della procedura Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nel presentare gli annotamenti e, contestualmente, corrispondere, per la loro annotazione, importi da calcolarsi come segue e che, in relazione alla formalità da cancellare, per ogni annotamento attualmente risultano in essere: 5x1000 per le iscrizioni e tassa fissa per le trascrizioni. 8 di 14

9 NORMATIVA URBANISTICA L'immobile in oggetto, in base al vigente P.R.G. del Comune di Sant'Omero, ricade in Zona C.A.-Art.48 N.T.A. Zone residenziali consolidate da sottoporre a ristrutturazione e completamento. REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Non vi sono autorizzazioni edilizie in quanto il fabbricato è stato realizzato in data antecedente il 01/09/1967. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Esiste corrispondenza tra lo stato attuale dei luoghi e le planimetrie catastali di riferimento. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Data la natura dei beni oggetto della presente relazione lo scrivente propone la messa in vendita in un unico lotto. Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. La vendita di detto Lotto non è soggetta ad IVA in quanto l'immobile è di natura privata. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Sant'Omero (TE) - Frazione Case Alte - via Del Mago n 4 Il lotto in oggetto riguarda diritti di piena proprietà su di un fabbricato identificato catastalmente come abitazione di tipo economico (Cat. A/3), ma realizzato, in data antecedente il 01/09/1967, come edificio adibito a struttura scolastica, seppur attualmente decadente e da ristrutturare integralmente. Lo stesso si sviluppa su di un unico piano terra ed è composto, nel suo insieme, da un locale ingresso adibito a pranzo/soggiorno, cucina, n 4 camere da letto e 9 di 14

10 vari locali destinati a ripostigli e servizi igienici. E' parte integrante dello stesso edificio un'area esterna ad uso esclusivo che circonda l'intero edificio. L'immobile è ubicato nel Comune di Sant'Omero, in zona periferica rispetto allo stesso Comune, alla Frazione Case Alte, via Del Mago n.4. Tale frazione risulta essere sprovvista in generale di servizi primari e trasporti pubblici seppur dista soli 2,5 Km dal centro del proprio Comune. Il bene è ad uso privato e quindi soggetto a Tassa di Registro. Si fa presente che sullo stesso lotto grava un contratto di locazione opponibile alla procedura, in favore di terzi come in appresso riportato, della durata di anni 25 a far data dal Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 15, Part. 286, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Per la determinazione del valore commerciale del bene si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, l esposizione, la consistenza superficiale dei beni e la situazione edilizia e/o urbanistica. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima considerando, inoltre, la situazione del mercato immobiliare, nonchè il contratto di locazione opponibile alla procedura e gravante sul lotto stesso. Identificativo corpo Rif. 1 - Appartamento Sant'Omero (TE) - Frazione Case Alte - via Del Mago n 4 Superficie convenzionale Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 30,00 % Valore finale di stima: ,40 Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto 466,24 mq 300,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 In considerazione, della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, riguardante anche la situazione edilizia e/o urbanistica, si considera un abbattimento pari al 30% circa rispetto al valore commerciale, relativo ad una libera contrattazione di mercato. 10 di 14

11 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a disposizione per eventuali chiarimento. Tortoreto, li 18/06/2014 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Villanova Armando N 2 Atto di provenienza - Nota Ipotecaria compravendita (Aggiornamento al 21/05/2014) N 20 Altri allegati - Ispezione Ipotecaria Locazione (Aggiornamento al 21/05/2014) N 12 Altri allegati - Contratto di affitto (Aggiornamento al 31/01/2012) N 3 Visure e schede catastali - Visure catastali del lotto (Aggiornamento al 24/03/2014) N 1 Altri allegati - Vista satellitare (Aggiornamento al 21/05/2014) N 1 Planimetrie catastali - Stralcio planimetrico (Aggiornamento al 24/03/2014) N 1 Planimetrie catastali - Planimetria catastale del lotto (Aggiornamento al 24/03/2014) N 21 Altri allegati - Note ipotecarie (Aggiornamento al 21/05/2014) N 10 Foto - Documentazione fotografica (Aggiornamento al 21/05/2014) 11 di 14

12 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Rif. 1 - Appartamento ubicato a Sant'Omero (TE) - Frazione Case Alte - via Del Mago n 4 Il lotto in oggetto riguarda diritti di piena proprietà su di un fabbricato identificato catastalmente come abitazione di tipo economico (Cat. A/3), ma realizzato, in data antecedente il 01/09/1967, come edificio adibito a struttura scolastica, seppur attualmente decadente e da ristrutturare integralmente. Lo stesso si sviluppa su di un unico piano terra ed è composto, nel suo insieme, da un locale ingresso adibito a pranzo/soggiorno, cucina, n 4 camere da letto e vari locali destinati a ripostigli e servizi igienici. E' parte integrante dello stesso edificio un'area esterna ad uso esclusivo che circonda l'intero edificio. L'immobile è ubicato nel Comune di Sant'Omero, in zona periferica rispetto allo stesso Comune, alla Frazione Case Alte, via Del Mago n.4. Tale frazione risulta essere sprovvista in generale di servizi primari e trasporti pubblici seppur dista soli 2,5 Km dal centro del proprio Comune. Il bene è ad uso privato e quindi soggetto a Tassa di Registro. Si fa presente che sullo stesso lotto grava un contratto di locazione opponibile alla procedura, in favore di terzi come in appresso riportato, della durata di anni 25 a far data dal Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 15, Part. 286, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile in oggetto, in base al vigente P.R.G. del Comune di Sant'Omero, ricade in Zona C.A.-Art.48 N.T.A. Zone residenziali consolidate da sottoporre a ristrutturazione e completamento. Prezzo base d'asta: ,40 12 di 14

13 SCHEMA RIASSUNTIVO PER LA PUBBLICITÀ ESECUZIONE IMMOBILIARE 336/2013 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,40 Rif. 1 - Appartamento Ubicazione: Sant'Omero (TE) - Frazione Case Alte - via Del Mago n 4 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Pertinenze: Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 15, Part. 286, Categoria A3 Superficie Superficie 466,24 mq Il lotto in oggetto riguarda diritti di piena proprietà su di un fabbricato identificato catastalmente come abitazione di tipo economico (Cat. A/3), ma realizzato, in data antecedente il 01/09/1967, come edificio adibito a struttura scolastica, seppur attualmente decadente e da ristrutturare integralmente. Lo stesso si sviluppa su di un unico piano terra ed è composto, nel suo insieme, da un locale ingresso adibito a pranzo/soggiorno, cucina, n 4 camere da letto e vari locali destinati a ripostigli e servizi igienici. E' parte integrante dello stesso edificio un'area esterna ad uso esclusivo che circonda l'intero edificio. L'immobile è ubicato nel Comune di Sant'Omero, in zona periferica rispetto allo stesso Comune, alla Frazione Case Alte, via Del Mago n.4. Tale frazione risulta essere sprovvista in generale di servizi primari e trasporti pubblici seppur dista soli 2,5 Km dal centro del proprio Comune. Il bene è ad uso privato e quindi soggetto a Tassa di Registro. Si fa presente che sullo stesso lotto grava un contratto di locazione opponibile alla procedura, in favore di terzi come in appresso riportato, della durata di anni 25 a far data dal NO 13 di 14

14 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Trascrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Teramo il 23/03/2010 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di Xxx Contro Debitore esecutato Formalità a carico della procedura Capitale: ,00 Spese: ,00 Percentuale interessi: 3,75 % Rogante: Ciampini Biagio Data: 22/03/2010 N repertorio: /54395 Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Teramo il 24/07/2013 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di Xxx Contro Debitore esecutato Formalità a carico della procedura Capitale: 9.658,25 Spese: 6.203,41 Interessi: 2.138,34 Percentuale interessi: 7,38 % Rogante: Tribunale di Teramo Data: 06/06/2013 N repertorio: 1091/2013 Pignoramento Trascritto a Teramo il 25/09/2013 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di Xxx Contro Debitore esecutato Formalità a carico della procedura 14 di 14