T R I B U N A L E D I T E R A M O

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1 T R I B U N A L E D I T E R A M O SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Pirocchi Vincenzo Omar, nell'esecuzione Immobiliare 310/2015 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 3 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 4 Caratteristiche costruttive prevalenti... 4 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 6 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 7 Stima / Formazione lotti... 8 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 310/2015 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: ,

3 INCARICO All'udienza del 05/11/2015, il sottoscritto Geom. Pirocchi Vincenzo Omar, con studio in Via Fonte Baiano, Teramo (TE), vincenzo.pirocchi@virgilio.it, PEC vincenzoomar.pirocchi@geopec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 17/03/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Teramo (TE) - Contrada Fiumicino, Via G. Parrozzani n. 24, piano T-S1 DESCRIZIONE Appartamento di civile abitazione posto al piano terra con annessi accessori al piano seminterrato, compreso i diritti e le ragioni proporzionali sui beni comuni dell intero fabbricato e relative pertinenze, pignorato per i diritti pari ad 1/1 della piena proprietà. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Teramo (TE) - Contrada Fiumicino, Via G. Parrozzani n. 24, piano T-S1 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI L immobile confina in giro con strada comunale, proprietà **** Omissis ****, proprietà **** Omissis ****, proprietà **** Omissis ****, salvo altri e/o variati. CONSISTENZA 3

4 Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Abitazione 118,50 mq 138,50 mq 1,00 138,50 mq 2,95 m T Garage, cantina, fondaco, locale caldaia 115,50 mq 138,50 mq 0,40 55,40 mq 2,00 m 1S Totale superficie convenzionale: 193,90 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 193,90 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 27/10/1985 al 12/06/1993 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 44, Part. 380 Categoria A2 Dal 12/06/1993 al 11/05/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 44, Part. 380, Sub. 1 Categoria A2 DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato A2 1 7,5 445,44 T-S1 Corrispondenza catastale L area sulla quale insiste il fabbricato e quella annessa scoperta di cui fa parte il bene oggetto di pignoramento è distinta al C.T. del Comune di Teramo al foglio 44, particella 380, Ente Urbano di are 05 e centiare 67. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il bene oggetto di stima fa parte di uno stabile di maggiore consistenza distribuito su tre livelli fuori terra ed un piano seminterrato, situato in Comune di Teramo, località San Nicolò a Tordino, via G. Parrozzani n. 24, presenta quattro prospetti liberi con affaccio su area esterna di uso comune con altra unità immobiliare. 4

5 La sua struttura portante è stata realizzata in cemento armato, i relativi solai di orizzontamento in travetti precompressi e pignatte; le tamponature esterne sono composte da muratura portante legata a malta cementizia con strato, sia interno che esterno di intonaco finito; le tramezzature interne sono state compiute utilizzando blocchi di laterizio forato di vario spessore legati con malta cementizia e sovrastante strato di intonaco finito. Le facciate esterne dell intero stabile sono rifinite con tinteggiatura, la copertura a tetto in legno. Concludendo si può affermare che l intero stabile presenta uno scarso stato di manutenzione. L abitazione oggetto di pignoramento è composta da: -Piano primo sottostrada - garage, locale caldaia, cantina, fondaco e, vano scala di collegamento al piano terra rialzato; -Piano terra (rialzato) ingresso, tinello, cucina, pranzo/soggiorno, corridoio, disimpegno, w.c. e tre camere. L abitazione presenta le seguenti rifiniture: - ingresso principale dotato di portoncino in legno; - ingresso secondario dotato di portoncino in alluminio; - infissi esterni in legno abete dotati di vetro e, serrande in legno; - infissi interni in legno abete; - pavimenti, in marmette scaglie di marmo; - rivestimento dei servizi in piastrelle di ceramica smaltata per una altezza di circa metri due; - impianti e rubinetteria ordinaria, sanitari tipo vetro china; - soffitti e pareti rifinite con intonaco tipo liscio e sovrastante tinteggiatura; il tutto in scarso stato di manutenzione. Gli accessori presentano le seguenti rifiniture: -serranda scorrevole in ferro zincato; -porta di accesso in legno; -pavimento in battuto di cemento; -pareti prive di intonaco e tinteggiatura. Gli impianti tecnologici presenti nell abitazione sono: -Elettrico, (non funzionante) realizzato con tubazione del tipo sfilabile sottotraccia, scatole di derivazione, impianto di scarico a terra, prese ed interruttori variabili in considerazione del loro utilizzo; -Idrico, (non funzionante) di acqua calda e fredda in tubi zincati in rame rivestito con guaina di plastica; -riscaldamento a gas metano (non funzionante), completati da radiatori in alluminio a sufficienza. 5

6 Tutti gli impianti, per quanto è stato possibile verificare, non sono stati assemblati secondo le normative di legge vigenti in materia, ed è stato possibile accertare che il fabbricato è dotato di impianto di fognatura collegato alla rete fognante pubblica. La zona si sviluppa su un territorio completamente urbanizzato, dove sono ubicati molti insediamenti civili oltre ai servizi di primaria importanza, quali stazione di servizio, supermercati, ristoranti ecc.ecc. Concludendo si può affermare che, l immobile oggetto di valutazione per quanto attiene le sue condizioni, si trova in scarso stato di conservazione interno ed esterno. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dal debitore/coniuge/figli/comproprietario non esecutato. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 12/06/1993 al 11/07/2016 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Giovanni Battista Bracone Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 12/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Teramo 05/07/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Teramo 02/07/ Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. L unità immobiliare è pervenuta alla legittima proprietaria **** Omissis **** per averla acquistato dalla signora **** Omissis ****, nata a **** Omissis **** il **** Omissis ****, C.F. **** Omissis **** alla quale è pervenuto per titoli anteriori al ventennio. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI 6

7 Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 11/05/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca legale derivante da a norma art. 77 DPR 602/73 Iscritto a Teramo il 05/09/2006 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 p.p. Importo: ,34 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,67 Ipoteca legale derivante da a norma art. 77 DPR 602/73 Iscritto a Teramo il 08/03/2010 Reg. gen Reg. part. 921 Quota: 1/1 p.p. Importo: ,40 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,70 Trascrizioni Pignoramento immobiliare Trascritto a Teramo il 29/09/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 p.p. A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA Secondo lo Strumento Urbanistico P.R.G. del Comune di Teramo, l area di pertinenza e quella su cui è costruito l intero fabbricato in cui è situato il bene oggetto di stima (foglio 44, part.lla 380 sub. 1) ricade in zona B13 normato dall art. VII.4 Zone Edificate Sature in Area Urbana (Vedasi stralcio P.R.E. e normativa, allegati alla presente relazione). REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Come risulta dalle visure effettuate presso l Ufficio Tecnico, Settore Edilizia Privata del Comune di Teramo, il fabbricato di cui fa parte la porzione immobiliare oggetto della presente relazione, è stato realizzato in conformità al seguente titoli abilitativo: - Licenza Edilizia n del Variante in corso d opera prot del L immobile è privo di agibilità. 7

8 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Salvo piccole modifiche interne riguardante la tramezzatura, esiste corrispondenza tra quanto sopra assentito e, quanto dichiarato in Catasto Fabbricati. Pertanto, si produce restituzione grafica con situazione stato di rilievo (attuale). STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Teramo (TE) - Contrada Fiumicino, Via G. Parrozzani n. 24, piano T-S1 Appartamento di civile abitazione posto al piano terra con annessi accessori al piano seminterrato, compreso i diritti e le ragioni proporzionali sui beni comuni dell intero fabbricato e relative pertinenze, pignorato per i diritti pari ad 1/1 della piena proprietà. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 44, Part. 380, Sub. 1, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo corpo Bene N 1 - Appartamento Teramo (TE) - Contrada Fiumicino, Via G. Parrozzani n. 24, piano T-S1 convenzionale Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 30,00 % Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 193,90 mq 650,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 8

9 Valore finale di stima: ,00 Il valore del bene in procedura, proposto per la vendita, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, è determinabile considerando un abbattimento pari al 30% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 13/07/2016 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Pirocchi Vincenzo Omar Altri allegati - Documentazione catastale - visura, estratto di mappa, elenco sub, accatastamento, visure ipotecarie Altri allegati - Documentazione comunale - licenze edilizie e stralcio PRG Altri allegati - Elaborato grafico - planimetria stato attuale Altri allegati - Documentazione fotografica 9

10 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Teramo (TE) - Contrada Fiumicino, Via G. Parrozzani n. 24, piano T-S1 Appartamento di civile abitazione posto al piano terra con annessi accessori al piano seminterrato, compreso i diritti e le ragioni proporzionali sui beni comuni dell intero fabbricato e relative pertinenze, pignorato per i diritti pari ad 1/1 della piena proprietà. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 44, Part. 380, Sub. 1, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Secondo lo Strumento Urbanistico P.R.G. del Comune di Teramo, l area di pertinenza e quella su cui è costruito l intero fabbricato in cui è situato il bene oggetto di stima (foglio 44, part.lla 380 sub. 1) ricade in zona B13 normato dall art. VII.4 Zone Edificate Sature in Area Urbana (Vedasi stralcio P.R.E. e normativa, allegati alla presente relazione). Prezzo base d'asta: ,00 10

11 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 310/2015 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Teramo (TE) - Contrada Fiumicino, Via G. Parrozzani n. 24, piano T-S1 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 44, Part. 380, Sub. 1, Zc. 1, Categoria A2 193,90 mq Pertinenze: Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Appartamento di civile abitazione posto al piano terra con annessi accessori al piano seminterrato, compreso i diritti e le ragioni proporzionali sui beni comuni dell intero fabbricato e relative pertinenze, pignorato per i diritti pari ad 1/1 della piena proprietà. NO 11