TRIBUNALE DI SASSARI

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1 TRIBUNALE DI SASSARI SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Martinez Giuseppe, nell'esecuzione Immobiliare 288/2014 del R.G.E. promossa da Banca Nazionale de Lavoro contro 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 4 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Servitù, censo, livello, usi civici... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 5 Provenienze Ventennali... 5 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 7 Vincoli od oneri condominiali... 8 Stima / Formazione lotti... 9 Riserve e particolarità da segnalare Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 288/2014 del R.G.E Lotto Unico

3 INCARICO All'udienza del 30/05/2017, il sottoscritto Arch. Martinez Giuseppe, con studio in S.V. La Gruzzitta, 69 D Sassari (SS), giuseppemartinez@libero.it, PEC giuseppe.martinez@archiworldpec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 08/06/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Sassari (SS) - C.so Margherita di Savoia 29, piano 1. (Coord. Geografiche: , ) DESCRIZIONE Il bene oggetto di perizia consiste in un appartamento con destinazione residenziale, posto al primo piano di un edificio composto da complessivi sei piani oltre al piano terra, realizzato nella metà degli anni '60. Urbanisticamente l'edificio si trova all'interno della zona omogenea "A", centro storico, secondo quanto classificato dal vigente PRGC. La zona su cui insiste il fabbricato è, pertanto, centrale rispetto all'estensione urbana; è a prevalente carattere residenziale e gode della presenza di una serie di servizi, quali: prossimità di fermate di trasporti pubblici (urbani e interurbani), importante presenza di edifici pubblici, compresi edifici scolastici, buona presenza di attività commerciali, presenza di verde pubblico attrezzato, vie di comunicazione abbastanza buone, ecc. L'appartamento, accessibile sia dal vano scala comune interno all'edificio che dall'ascensore condominiale, è così composto: ingresso su disimpegno che dà accesso ad un primo ambiente (di mq. 18,43) attualmente destinato a soggiorno, un secondo ambiente (di mq. 16,86) destinato a cucina, un corridoio dal quale si accede a due camere da letto (di mq. 12,40 e 13,00 rispettivamente) e ad un bagno, un ulteriore disimpegno a servizio di un secondo bagno e di un'altra camera (di mq. 11,53). Sono presenti due balconi che affacciano sul corso Margherita di Savoia. Il lotto è formato dai seguenti beni: (Proprietà 1/1) LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Sassari (SS) - C.so Margherita di Savoia 29, piano 1. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 La documentazione prevista dall'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: 3

4 - L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni CONFINI L'immobile confina a sud-ovest con C.so Margherita di Savoia, a est con l' immobile intestato a o aventi causa, a nord-ovest con la via Torre Tonda. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 102,29 mq 120,93 mq 1,00 120,93 mq 3,25 m 1 Balcone scoperto 8,00 mq 8,00 mq 0,25 2,00 mq 0,00 m 1 Totale superficie convenzionale: 122,93 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI 122,93 mq Periodo Proprietà Dati catastali Dal 01/07/2008 al 05/07/2017 I titolari catastali risultano essere quelli reali. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Catasto Fabbricati Fg. 109, Part. 4848, Sub. 7, Zc. 1 Categoria A2 Cl.1, Cons. 7,5 Superficie catastale 116 Piano 1 Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 4

5 A2 1 7, ,79 1 Corrispondenza catastale Al momento del sopralluogo è stata riscontrata una parziale difformità dello stato di fatto rispetto alla planimetria catastale, dovuta ad una parziale, diversa, distribuzione degli spazi interni. STATO CONSERVATIVO L'immobile risulta attualmente adibito a residenza e si trova complessivamente in buono stato di conservazione e manutenzione. PARTI COMUNI Non si rilevano parti comuni sul bene pignorato, se non quelle condominiali, costituite da androne di ingresso, vano scala e ascensore. Le parti comuni sono in buono stato di conservazione. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si rileva l'esistenza di servitù sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'immobile si presenta in buono stato di conservazione e manutenzione. La struttura dell'edificio è di tipo tradizionale, realizzata in cemento armato e muratura, solai in laterocemento, copertura piana dell'edificio. L'unità immobiliare ha finiture di buon livello, con serramenti in pvc dotati di doppio vetro, portoncino caposcala antieffrazione, porte interne in legno tamburato, pavimento in piastrelle di ceramica in tutti gli ambienti, rivestimenti dei bagni in ceramica, finitura delle pareti ad intonaco al civile e finitura superficiale con idropittura. Buona la dotazione e lo stato di manutenzione degli impianti, sia di quello elettrico (completamente sottotraccia), che di quello idrotermosanitario. Il riscaldamento invernale è garantito da caldaia condominiale a gasolio; all'interno dell'appartamento sono presenti corpi radianti a parete in tutti gli ambienti. L'acqua calda sanitaria è prodotta da boiler elettrico. Al momento del sopralluogo non sono state rilevate macchie di umidità o altre condizioni da evidenziare. Complessivamente il bene presenta un grado di manutenzione buono. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile è adibito a residenza e risulta occupato dal debitore e dal suo nucleo familiare (coniuge e figli). PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 05/12/1976 al Dichiarazione di successione 5

6 27/05/1978 Rogante Data Repertorio N Raccolta N proprietaria per 10/180. proprietario per 10/180. Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. proprietario per 60/180. proprietario per 60/180. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 06/06/ K20 proprietario per 10/180. per 10/180. proprietario per 10/180. proprietario per 10/180. Dal 27/05/1978 al 14/11/2001 Dal 14/11/2001 al 13/03/2004 Dal 13/03/2004 al proprietaria per 1/2. proprietaria per 1/2. proprietaria per 1/1. Atto pubblico Rogante Data Repertorio N Raccolta N Porqueddu Gaetano 27/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Sassari 09/06/ Dichiarazione di successione Rogante Data Repertorio N Raccolta N Maniga 14/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N UR Sassari 18/04/ Testamento 6

7 01/07/2008 proprietaria per 1/1. Rogante Data Repertorio N Raccolta N Maniga 13/03/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Dal 01/07/2008 al 07/07/2017 proprietaria per 1/1 - comunione dei beni. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N UR Sassari 14/03/ Dichiarazione di successione Rogante Data Repertorio N Raccolta N 14/03/2005 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: UU Sassari 28/05/ Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. NORMATIVA URBANISTICA L'immobile è inserito in zona omogenea "A", secondo quanto classificato dal vigente strumento urbanistico comunale, ed ha destinazione residenziale. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. Tuttavia, in riferimento alla regolarità rispetto alla L. 47/1985 e successive modifiche, si rileva che sono state realizzate opere interne in assenza della dovuta comunicazione (art. 26 L 47/85). Tali opere non hanno comportato modifiche alla sagoma, ai prospetti, alla superficie utile e non hanno arrecato pregiudizio alla statica. Pertanto si dovrà redigere pratica di mancata SCIA e successiva variazione Catastale. 7

8 La realizzazione dell'edificio (e le successive modifiche) venne autorizzata con i seguenti provvedimenti: licenza edilizia n. 76 del 12/05/1962 licenza edilizia n. 132 del 20/06/1963 licenza edilizia n. 576 del 12/12/1964 licenza edilizia n. 46 del 2/2/1965 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Relativamente agli impianti, pur sostituiti di recente e in buone condizioni, non è stato possibile acquisire le relative dichiarazioni di conformità. Si sottolinea, come già evidenziato, una parziale discordanza tra la distribuzione planimetrica dei singoli ambienti, rilevata al momento del sopralluogo, e quella censita catastalmente, che interessa, ancora più in particolare, i due locali igienici. Per la regolarizzazione delle opere interne è necessario redigere una " Mancata Segnalazione Certificata di Inizio Attività" il cui costo è pari a: VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali quote ordinarie e straordinarie non ancora pagate. Esistono inoltre quote ancora da quantificare per lavori straordinari già deliberati. 8

9 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Sassari (SS) - C.so Margherita di Savoia 29, piano 1. Il bene oggetto di perizia consiste in un appartamento con destinazione residenziale, posto al primo piano di un edificio composto da complessivi sei piani oltre al piano terra, realizzato nella metà degli anni '60. Urbanisticamente l'edificio si trova all'interno della zona omogenea "A", centro storico, secondo quanto classificato dal vigente PRGC. La zona su cui insiste il fabbricato è, pertanto, centrale rispetto all'estensione urbana; è a prevalente carattere residenziale e gode della presenza di una serie di servizi, quali: prossimità di fermate di trasporti pubblici (urbani e interurbani), importante presenza di edifici pubblici, compresi edifici scolastici, buona presenza di attività commerciali, presenza di verde pubblico attrezzato, vie di comunicazione abbastanza buone, ecc. L'appartamento, accessibile sia dal vano scala comune interno all'edificio che dall'ascensore condominiale, è così composto: ingresso su disimpegno che dà accesso ad un primo ambiente (di mq. 18,43) attualmente destinato a soggiorno, un secondo ambiente (di mq. 16,86) destinato a cucina, un corridoio dal quale si accede a due camere da letto (di mq. 12,40 e 13,00 rispettivamente) e ad un bagno, un ulteriore disimpegno a servizio di un secondo bagno e di un'altra camera (di mq. 11,53). Sono presenti due balconi che affacciano sul corso Margherita di Savoia. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 109, Part. 4848, Sub. 7, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Identificativo corpo Bene N 1 - Appartamento Sassari (SS) - C.so Margherita di Savoia 29, piano 1. Superficie convenzionale Deprezzamento del 6,60 % Valore finale di stima: Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 122,93 mq 100,00 Valore di stima: 9

10 N.B. Il deprezzamento del 6,60% è determinato da: 2) Oneri relativi alla regolarità edilizia per mancata Comunicazione di opere interne RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Non si rilevano riserve e particolarità da segnalare Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Sassari, li 26/07/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati - Stralcio del PRGC (Aggiornamento al 17/07/2017) L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Martinez Giuseppe N 1 Altri allegati - Planimetria rilievo stato attuale (Aggiornamento al 17/07/2017) N 1 Planimetrie catastali - Planimetria catastale (Aggiornamento al 18/07/2017) N 1 Visure e schede catastali - Visura catastale (Aggiornamento al 18/07/2017) N 1 Concessione edilizia - licenza (Aggiornamento al 18/07/2017) N 1 Foto - Documentazione fotografica (Aggiornamento al 18/07/2017) N 1 Altri allegati - APE (Aggiornamento al 18/07/2017) 10

11 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Sassari (SS) - C.so Margherita di Savoia 29, piano 1. Il bene oggetto di perizia consiste in un appartamento con destinazione residenziale, posto al primo piano di un edificio composto da complessivi sei piani oltre al piano terra, realizzato nella metà degli anni '60. Urbanisticamente l'edificio si trova all'interno della zona omogenea "A", centro storico, secondo quanto classificato dal vigente PRGC. La zona su cui insiste il fabbricato è, pertanto, centrale rispetto all'estensione urbana; è a prevalente carattere residenziale e gode della presenza di una serie di servizi, quali: prossimità di fermate di trasporti pubblici (urbani e interurbani), importante presenza di edifici pubblici, compresi edifici scolastici, buona presenza di attività commerciali, presenza di verde pubblico attrezzato, vie di comunicazione abbastanza buone, ecc. L'appartamento, accessibile sia dal vano scala comune interno all'edificio che dall'ascensore condominiale, è così composto: ingresso su disimpegno che dà accesso ad un primo ambiente (di mq. 18,43) attualmente destinato a soggiorno, un secondo ambiente (di mq. 16,86) destinato a cucina, un corridoio dal quale si accede a due camere da letto (di mq. 12,40 e 13,00 rispettivamente) e ad un bagno, un ulteriore disimpegno a servizio di un secondo bagno e di un'altra camera (di mq. 11,53). Sono presenti due balconi che affacciano sul corso Margherita di Savoia. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 109, Part. 4848, Sub. 7, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile è inserito in zona omogenea "A", secondo quanto classificato dal vigente strumento urbanistico comunale, ed ha destinazione residenziale. Prezzo base d'asta: 11

12 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 288/2014 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Sassari (SS)- C.so Margherita di Savoia 29, piano 1. Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 109, Part. 4848, Sub. 7, Zc. 1, Categoria A2 Superficie 122,93 mq Stato conservativo: L'immobile risulta attualmente adibito a residenza e si trova complessivamente in buono stato di conservazione e manutenzione. Descrizione: Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art c.c.: Il bene oggetto di perizia consiste in un appartamento con destinazione residenziale, posto al primo piano di un edificio composto da complessivi sei piani oltre al piano terra, realizzato nella metà degli anni '60. Urbanisticamente l'edificio si trova all'interno della zona omogenea "A", centro storico, secondo quanto classificato dal vigente PRGC. La zona su cui insiste il fabbricato è, pertanto, centrale rispetto all'estensione urbana; è a prevalente carattere residenziale e gode della presenza di una serie di servizi, quali: prossimità di fermate di trasporti pubblici (urbani e interurbani), importante presenza di edifici pubblici, compresi edifici scolastici, buona presenza di attività commerciali, presenza di verde pubblico attrezzato, vie di comunicazione abbastanza buone, ecc. L'appartamento, accessibile sia dal vano scala comune interno all'edificio che dall'ascensore condominiale, è così composto: ingresso su disimpegno che dà accesso ad un primo ambiente (di mq. 18,43) attualmente destinato a soggiorno, un secondo ambiente (di mq. 16,86) destinato a cucina, un corridoio dal quale si accede a due camere da letto (di mq. 12,40 e 13,00 rispettivamente) e ad un bagno, un ulteriore disimpegno a servizio di un secondo bagno e di un'altra camera (di mq. 11,53). Sono presenti due balconi che affacciano sul corso Margherita di Savoia. SI Stato di occupazione: L'immobile è adibito a residenza e risulta occupato dal debitore e dal suo nucleo familiare (coniuge e figli). 12

13 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

14 FOTO N 1 PROSPETTO PRINCIPALE FOTO N 2 ANDRONE CONDOMINIALE DINGRESSO

15 Allegato "A": Stralcio del PRGC

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