All Ill.mo Signor Giudice. G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare. promossa da. Nella causa di esecuzione immobiliare promossa da CONDOMINIO

Transcript

1 All Ill.mo Signor Giudice DR. G. PICCIAU G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare promossa da CONDOMINIO MARCONI S SUITE contro (UD. 24/09/2012) ZOLDI BRIGITTE (ES. N 222/2011) Nella causa di esecuzione immobiliare promossa da CONDOMINIO MARCONI S SUITE, con il procuratore Avv. Silvia Tagliaferri, contro ZOLDI BRIGITTE, il Giudice dell esecuzione in data 08/03/2012 conferiva incarico al sottoscritto GEOM. GABRIELE SEGALINI, con studio in Piacenza Via B. Mandelli n 4. Nel giorno dell incarico al sottoscritto C.T.U., dopo avere prestato il giuramento di rito, veniva affidato il seguente quesito: - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza o inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, Pagina 1 di 12

2 superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4. l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare 5. domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento 6. atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione 7. il regime patrimoniale della famiglia ed l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della Pagina 2 di 12

3 relativa data e dell eventuale trascrizione; 8. altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 9. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 10. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 11. l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 12. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.D. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti di uso; 13. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; 14. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; Pagina 3 di 12

4 15. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 16. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 17. l allegazione o la redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 18. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file contenente le fotografie. Il Consulente Tecnico d Ufficio: effettuato il sopralluogo presso l unità immobiliare oggetto del pignoramento, sita in Comune di Piacenza (PC), Via Torricella n 2; detto sopralluogo è stato possibile solo dopo accesso forzoso con sostituzione della serratura d ingresso del portoncino di sicurezza alla presenza della Polizia Municipale di Piacenza; esperiti gli accertamenti presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare e presso l Ufficio Catastale; esperiti gli accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Piacenza; è in grado di procedere. IMMOBILI PIGNORATI CON INDIVIDUAZIONE CATASTALE PIENA PROPRIETÀ DI APPARTAMENTO IN CONDOMINIO posto in Comune di Piacenza (PC) ed ubicato in Via Torricella n 2. Pagina 4 di 12

5 L immobile in cui è inserita l unità immobiliare è individuata al Catasto Terreni del Comune di Piacenza al Foglio 119 mappale 9 Ente Urbano di are senza redditi, ed è censita al Catasto Fabbricati dello stesso Comune al Foglio 119 mappale 9 sub.52 Via Torricella n 2 P4 z.c.1 a cat.a/3 cl.6 a vani 2,0 R.= 196,25# (appartamento con lastrico solare esclusivo). L appartamento confina in circondario con: vano scala comune, unità sub.51, vuoto su area cortilizia comune, Via La Primogenita, vuoto su unità sub.8 e sub.9, vuoto su area scoperta sub.55 e abitazione sub.47; il lastrico solare-terrazzo pertinenziale al piano superiore confina con: sottotetto comune, vuoto su area cortilizia comune, Via La Primogenita, vuoto su unità sub.8 e sub.9 e vuoto su area scoperta sub.55. All abitazione compete la quota pari a 126,117/1000 di comproprietà generale. PROVENIENZA L unità oggetto della presente esecuzione immobiliare è pervenuta alla signora ZOLDI BRIGITTE per compravendita da MONTICELLI ANGELA, PERIN SIMONE e PERIN FABIO con atto Notaio Dr.ssa Fermi Maria Teresa in data 18/12/2006 Rep.80026, trascritto all Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale di Piacenza- Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 29/12/2006 al n reg. part.13653; ai signori MONTICELLI ANGELA, PERIN SIMONE e PERIN FABIO la stessa unità è pervenuta per successione in morte di PERIN FRANCO deceduto l 11/01/1998, dichiarazione di successione registrata a Codogno (LO) in data 09/07/1998 al n 6 Vol.271, trascritta all Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale di Piacenza- Servizio di Pubblicità Immobiliare in data il 21/09/1998 al n reg. part.6329 ed ancora trascritta all Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale di Piacenza- Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 11/12/2008 al n reg. part Pagina 5 di 12

6 Al signor PERIN FRANCO l appartamento è pervenuto per compravendita dall IMMOBILIARE D.M.G. S.R.L. con atto Notaio Dr. Giuseppe Rocca in data 12/12/1995 Rep.29230, trascritto all Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale di Piacenza-Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 30/12/1995 al n reg. part All IMMOBILIARE D.M.G. S.R.L. l immobile in oggetto, unitamente a maggiore consistenza, è pervenuto per compravendita dalla società BUILDING S.R.L. con atto Notaio Dr. Giuseppe Rocca in data 21/12/1993 rep.24893, trascritto all Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale di Piacenza-Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 24/12/1993 al n reg. part La società BUILDING S.R.L. ha acquistato gli immobili dalla società SOPRAMURO S.R.L. con atto di compravendita Notaio Dr. Vittorio Boscarelli in data 23/12/1992 Rep.31996, trascritto all Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale di Piacenza- Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 19/01/1993 al n reg. part.586. DESCRIZIONE DEI BENI PIENA PROPRIETÀ DI APPARTAMENTO posto al piano terzo, quarto fuori terra, di fabbricato in condominio posto in Comune di Piacenza ed ubicato in Via Torricella n 2. Il condominio è costruito in muratura di laterizio intonacata e solai in laterocemento; la scala condominiale è rivestita con piastrelle di ceramica smaltate ed è dotata di ringhiera in acciaio smaltato e legno. Il fabbricato, nonostante la ristrutturazione effettuata nella seconda metà degli anni novanta, si trova in pessimo stato di manutenzione e conservazione in evidente stato di degrado. In particolare la copertura è costituita da semplice struttura in legno con manto impermeabile in tegole di laterizio; il sottotetto è rifugio di volatili ed inoltre Pagina 6 di 12

7 diverse canne di esalazione fumi scaricano direttamente in detto spazio, che peraltro non possiede alcun materiale per coibentazione termica. Il vano scala è stato oggetto di incendio ed ha tutt ora le pareti e la rampa completamente annerite ed ammalorate. L ascensore, in acciaio e vetro, è fuori servizio per mancate manutenzioni sia ordinarie che straordinarie; inoltre, per potere fruire dell ascensore stesso è necessario passare nel cortile comune al quale si accede esclusivamente dalla Via Primogenita e quindi non dal vano scala comune condominiale. Si evidenzia che già al momento del rilascio del Certificato di Abitabilità del fabbricato non erano allegati il collaudo ISPESL e la dichiarazione di conformità rilasciata dall installatore dell impianto ascensore. L unità abitativa è costituita da corridoio d ingresso, bagno con anti-bagno, ampio locale con parete attrezzata per la cucina e scala a chiocciola in acciaio che collega l abitazione al lastrico solare soprastante ad uso terrazzo. Detto spazio scoperto risulta assai pericoloso in quanto privo di parapetto con elevatissimo rischio di caduta dall alto. L abitazione ha una superficie convenzionale pari a 60 mq., oltre al terrazzo della superficie pari a 90 mq. L unità è finita internamente con pavimenti in ceramica, intonaci al civile tinteggiati; il bagno e la parete angolo-cottura sono parzialmente rivestiti alle pareti con piastrelle di ceramica smaltate. I serramenti delle finestre sono alluminio con vetro camera e persiane in alluminio; la porta interna è in legno tamburato smaltata ed il portoncino d ingresso è di sicurezza. L impianto di riscaldamento è autonomo funzionante a gas di rete con caldaia pensile istallata sulla parete attrezzata a cucina con termosifoni in alluminio. Pagina 7 di 12

8 L impianto elettrico è realizzato sottotraccia. STATO DI POSSESSO DEI BENI L abitazione oggetto di stima è arredata, da diverso tempo in stato di abbandono; attualmente inabitabile a causa di una passata massiccia presenza di piccioni. All unità è stato possibile accedere attraverso il locale sottotetto comune, quindi dalla porta del lastrico solare (da sostituire) è stato possibile entrare nell appartamento, rimuovere completamente la serratura del portoncino di sicurezza di ingresso e sostituirla con una nuova. FORMALITÀ Sulle unità immobiliari oggetto di stima sono iscritte e trascritte le seguenti formalità: - IPOTECA VOLONTARIA a favore della BANCA PER LA CASA S.P.A., di ,00# iscritta in data 29/12/2006 al n reg. part.4257; - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore DEL CONDOMINIO MARCONI S SUITE trascritto in data 23/09/2011 al n reg. part ONERI CONDOMINIALI La parte esecutata, relativamente alla unità immobiliare oggetto di stima, risulta avere un debito nei confronti del CONDOMINIO MARCONI S SUITE, al 31/12/2009, pari ad 6.099,21#; l Amministratore pro-tempore ha rappresentato l impossibilità ad una regolare gestione del condominio a causa della continua assenza dei condomini alle assemblee, tuttavia il debito da sommare successivamente al 31/12/2009 può essere stimato pari a circa 2.000,00#. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE La signora ZOLDI BRIGITTE, risulta irreperibile dal 25/08/2010, al momento dell acquisto non è stata descritta alcuna precisazione in merito allo stato civile ma Pagina 8 di 12

9 esclusivamente la cittadinanza rumena con gli estremi del permesso di soggiorno. CONFORMITÀ NORME URBANISTICHE L unità immobiliare è inserita in fabbricato edificato anteriormente al 01/09/1967. Successivamente sono state effettuate opere edilizie a seguito di Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Piacenza in data 21/11/1992 n 1383/92 e successive Varianti in data 26/01/1994 n 26 e in data 20/09/1994 n 917; il Certificato di Abitabilità è stato rilasciato il 13/10/1995 al n 12399/95. Lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria dell abitazione depositata agli atti del Comune. La planimetria catastale corrisponde allo stato dei luoghi, mentre l elaborato planimetrico rappresentante l intero complesso con i relativi spazi comuni condominiali, presenta difformità in relazione allo stato dei luoghi ed ai diritti d uso della unità immobiliare in oggetto. Anche la mappa del Catasto Terreni non rappresenta la porzione di immobile oggetto di stima. CONFORMITÀ IMPIANTI TECNOLOGICI Gli impianti elettrico e di riscaldamento, in considerazione del periodo di realizzazione e del lungo periodo di non utilizzo e di mancata manutenzione, sono da rivedere con una attenta opera di controllo. Gli impianti sono stati realizzati dopo la Legge 46/90 ed alla pratica di abitabilità devono essere allegati i prescritti certificati di conformità ai sensi della Legge e s.m.i. VALUTAZIONE Sulla scorta di quanto sopra esposto, in base allo stato di fatto dell appartamento e del fabbricato in condominio in cui è inserito, viste le opere di manutenzione necessarie all utilizzo dell unità nonché le opere di manutenzione per il condominio, in considerazione della tipologia e quindi dei prezzi applicati in Pagina 9 di 12

10 compravendite di immobili similari nella zona della stazione, nonché del particolare momento economico, lo scrivente ritiene equo valutare l abitazione attribuendo alla stessa un valore unitario pari ad 700,00 al mq., comprendendo nello stesso anche il terrazzo-lastrico solare, e per 60 mq. si ottiene un valore complessivo pari ad ,00#. VALORE COMPLESSIVO = ,00# (EURO QUARANTADUEMILA/00) REGIME FISCALE PER LA CESSIONE L unità immobiliare ad uso abitazione, essendo di proprietà di persona fisica, sarà soggetta ad imposta di registro per la sua cessione. OPERE DA ESEGUIRE CON URGENZA SUL BENE A causa della notevole quantità di guano di piccione presente nell appartamento, a parere dello scrivente sarebbe necessario procedere ad opere di pulizia e di disinfestazione dei locali, quindi sostituire la documentazione fotografica prima della vendita. Il costo dei predetti lavori di pulizia e disinfestazione è quantificabile in 1.050,00#, comprensivi di I.V.A. La porta di accesso al terrazzo è di fatto bloccata; in considerazione del pessimo stato di conservazione, la porta stessa dovrebbe essere sostituita; il costo stimato è di circa 900,00# I.V.A. inclusa. RELAZIONE PER LA VENDITA PIENA PROPRIETÀ DI APPARTAMENTO IN CONDOMINIO posto in Comune di Piacenza (PC) ed ubicato in Via Torricella n 2. L immobile in cui è inserita l unità immobiliare è individuata al Catasto Terreni del Comune di Piacenza al Foglio 119 mappale 9 Ente Urbano di are senza redditi, ed è censita al Catasto Fabbricati dello stesso Comune al Foglio 119 mappale 9 sub.52 Via Torricella n 2 P4 z.c.1 a cat.a/3 cl.6 a vani 2,0 R.= 196,25# Pagina 10 di 12

11 (appartamento con lastrico solare esclusivo). L appartamento confina in circondario con: vano scala comune, unità sub.51, vuoto su area cortilizia comune, Via La Primogenita, vuoto su unità sub.8 e sub.9, vuoto su area scoperta sub.55 e abitazione sub.47; il lastrico solare-terrazzo pertinenziale al piano superiore confina con: sottotetto comune, vuoto su area cortilizia comune, Via La Primogenita, vuoto su unità sub.8 e sub.9 e vuoto su area scoperta sub.55. All abitazione compete la quota pari a 126,117/1000 di comproprietà generale. VALORE COMPLESSIVO = ,00# (EURO QUARANTADUEMILA/00) CONCLUSIONI Il valore stimato in ,00# (EURO QUARANTADUEMILA/00) risulta essere il valore complessivo della piena proprietà dei beni immobili in Comune di Piacenza oggetto della ESECUZIONE IMMOBILIARE N 222/2011 promossa da CONDOMINIO MARCONI S SUITE contro ZOLDI BRIGITTE. Il C.T.U., in relazione all incarico ricevuto ed agli adempimenti previsti, dichiara che la presente relazione, chiusa il giorno 31 luglio 2012, è stata trasmessa, a mezzo raccomandata A.R. prima del deposito presso la Cancelleria Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Piacenza, ai seguenti soggetti interessati: - creditore procedente: CONDOMINIO MARCONI S SUITE c/o AVV. SILVIA TAGLIAFERRI Vicolo Perestrello, PIACENZA - creditore iscritto: BANCA PER LA CASA S.P.A. Via Tortona, MILANO Pagina 11 di 12

12 - proprietà esecutata: ZOLDI BRIGITTE IRREPERIBILE Chiusa la presente relazione in Piacenza, addì 31 luglio 2012 Il C.T.U. geom. Gabriele Segalini Allegati: - visure Catasto Terreni e Catasto Fabbricati; - copia elaborato planimetrico con elenco subalterni; - copia schede catastali (1:200); - planimetria dell unità immobiliare (1:200) con estratto di mappa catastale (1:2.000); - documentazione fotografica; - Attestato di Certificazione Energetica. Pagina 12 di 12