TRIBUNALE DI PIACENZA

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Oggetto: relazione tecnica di CTU per Esecuzione Immobiliare promossa da: BANCA DI PIACENZA Soc. Coop. per azioni contro. Giudice dell Esecuzione: Dott. Antonino FAZIO Procedura Esecutiva R.G.E. n 219/2013 Verbale di Giuramento del 26/03/2014 Il CTU: Dott. Arch. Federica Carpanini

2 RELAZIONE Premessa La sottoscritta Arch. Federica Carpanini, iscritta all Ordine degli Architetti della Provincia di Piacenza al n 481 nonché all Albo dei C.T.U. presso il Tribunale di Piacenza al n 283, con Studio Tecnico in via Roma 44/a a Vigolzone (PC), ad evasione dell incarico affidatole dall Ill.mo Sig. Giudice dei Tribunale di Piacenza Dr. Antonino Fazio in merito alla Procedura Esecutiva, dopo aver prestato il giuramento di rito all udienza del 26/03/2013 presso il Tribunale di Piacenza e aver dato inizio alle operazioni peritali, dichiara quanto segue. Quadro delle attività svolte Al fine dell espletamento dell incarico sono state condotte le seguenti attività: presa visione dell atto di pignoramento e della documentazione ipo-catastale. Reperimento presso l Agenzia del Territorio in Comune di Piacenza di copia delle planimetrie e visure catastali. Verifica della proprietà dell immobile e delle iscrizioni e trascrizioni ipotecarie presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari). Verifica, presso l Ufficio Tecnico del Comune di Gossolengo delle informazioni relative alle pratiche edilizie afferenti gli immobili. Verifica, presso l ufficio anagrafe del Comune di Gossolengo, dello stato civile dell esecutato, reperendo il certificato storico di residenza ed il certificato anagrafico. Invio in data 25/06/2014 di lettera raccomandata A/R al debitore esecutato fissando la data di sopralluogo agli immobili oggetto di pignoramento in data 15/07/2014. Nell occasione sono stati svolti i necessari rilievi visivi e fotografici dei beni oggetto di perizia. Risposte ai quesiti Quesito 1. Identificazione del bene comprensiva di confini e dati catastali, verificando la corrispondenza o meno delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso o altro diritto reale; l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento.

3 Identificazione del bene Trattasi di porzione di villa bifamiliare situata in via Grazia Deledda n 10 a Gossolengo. Il bene è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Gossolengo al Fg. 8 Mapp Sub ; è composto da abitazione di cui al sub. 2, magazzino di cui al sub. 3, autorimessa di cui al sub.4. I dati catastali corrispondono a quelli indicati nell atto di pignoramento. Confini Lato sud/ovest: confine con via Grazia Deledda. Lato sud/est: confine con foglio 8 mappale 1619 sub , ragioni.. e... Lato nord/est: confine con foglio 8 mappale 1365, ragioni Gaudio S.a.s. Lato nord/ovest: confine con foglio 8 mappale 1605 sub. 2-3, ragioni. e. Proprietà dei beni Il bene è di piena proprietà del Sig... Provenienza Atto di Compravendita del Notaio Dott. Toscani Massimo stipulato in data 29/07/2004 Rep Racc , registrato e trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza in data 29/07/2004 ai nn / Il bene di cui al Catasto Fabbricati del Comune di Gossolengo al Fg. 8 Mapp Sub , è pervenuto al Sig... per la quota di 1/1 del Diritto di Proprietà dalla Società.. Cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (10/10/ /10/1993) Si registrano i seguenti passaggi di proprietà: Atto di Compravendita del Notaio Dott. Toscani Massimo stipulato in data 29/07/2004 Rep Racc , registrato e trascritto presso l Agenzia del 3

4 Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza in data 29/07/2004 ai nn / Soggetto a favore:., soggetto contro: Atto di assegnazione a socio per scioglimento di società del Notaio Dott. Vittorio Boscarelli stipulato in data 14/11/2002 Rep , registrato e trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza in data 28/11/2002 ai nn / Soggetto a favore:, soggetto contro: Cooperativa Artigiani di Gossolengo Soc. Coop. A.R.L. Si precisa che l attuale mappale 1619 deriva dal Tipo Mappale del 30/06/2004 n /2004 in cui veniva fuso il mappale 1442 nel mappale 1453, quest ultimo derivato dal Frazionamento del 06/10/1999 n /1999 dal mappale 1417, a sua volta derivato dal Frazionamento del 20/04/1\999 n.825.3/1999 dal mappale 172. Quesito 2. Sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione. Descrizione del bene Il bene, composto da abitazione, magazzino e locali autorimessa, è una porzione di villa bifamiliare situata in Comune di Gossolengo, via Grazia Deledda n 10, in zona a destinazione produttiva. La villetta, ad un piano fuori terra e piano seminterrato, ha ingresso indipendente, un piccolo giardino nella parte antistante l abitazione, un area adibita a giardino nella parte retrostante l abitazione, accesso carraio con area cortilizia di accesso alla doppia autorimessa ed ai locali adibiti a magazzino, collegati internamente all abitazione tramite vano scala. L abitazione è così composta: - PIANO TERRA: Ingresso con ampio soggiorno e cucina a vista, due bagni, tre camere da letto, ripostiglio, due terrazzi. - PIANO SEMINTERRATO: Locale adibito a magazzino composto da due vani con bagno; locale autorimessa con due accessi mediante porte basculanti e vano adibito a deposito. Stato di conservazione La casa, essendo abitata, è in buono stato di conservazione, ben curata sia internamente che esternamente. Quesito 3. 4

5 Precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione e scadenza del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato. In base ai dati rilasciati dal Comune di Gossolengo relativi allo stato di famiglia e residenza, il bene, sito in Comune di Gossolengo via Grazia Deledda n 10, è abitato dal Sig., avente diritto di piena proprietà sull immobile, e dalla sua famiglia, composta dalla Sig.ra, coniugata con il Sig.. in regime di separazione dei beni e dai figli.. Quesito 4. Attestazione circa l esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso e vincoli connessi al suo carattere storico artistico, ed in particolare: - domande giudiziali ed altre trascrizioni che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento; - atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti di edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione; - il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; - altri pesi o limitazioni d uso. Domande giudiziali e trascrizioni Dagli atti depositati presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza sull immobile oggetto di pignoramento si sono rilevate le seguenti formalità che resteranno a carico dell acquirente: Scrittura privata con sottoscrizione autenticata di costituzione di vincolo di destinazione del Notaio Boscarelli Vittorio stipulato in data 11/10/2002 Rep. n , registrata e trascritta presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza in data 08/11/2002 ai nn / Soggetto a favore: Comune di Gossolengo, soggetto contro: Cooperativa Artigiani di Gossolengo Soc. Coop. A.R.L. 5

6 Nel suddetto documento viene costituito un vincolo decennale, a far data della trascrizione dell atto stesso 08 novembre 2002, di destinazione d uso e divieto di cessione separata delle porzioni abitativa e artigianale. Vengono inoltre costituiti i seguenti vincoli: vincolo decennale, a far data dalla fine lavori 19 luglio 2004, di corresponsione al Comune di Gossolengo di contributo di concessione nella misura massima della nuova destinazione nel caso in cui dovesse essere mutata la destinazione d uso dell edificio; il divieto di divisione e frazionamento del lotto di terreno. Per quanto riguarda i vincoli decennali sopra descritti, la scrivente ritiene che alla data della presente perizia essi siano entrambi scaduti. Vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione Non risultano vincoli di natura storico artistica. Regime patrimoniale dell esecutato Il Sig.. è coniugato con la Sig.ra. dal 22 aprile 2006 in regime di separazione dei beni. Quesito 5. L Esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservati e altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione. Trascrizioni e Iscrizioni Dagli atti depositati presso Agenzia del Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza, sui beni oggetto di pignoramento sono state rilevate le seguenti formalità pregiudizievoli che risulteranno non opponibili all acquirente: Ipoteca volontaria di primo grado per concessione di mutuo fondiario con atto del Notaio Toscani Massimo stipulato in data 21/07/2004 Rep / 29786, iscritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza in data 29/07/2004 ai nn / 2472, a favore di Banca di Piacenza Soc. Coop. A.R.L. contro il Sig... Ipoteca volontaria di secondo grado per concessione di mutuo fondiario con atto del Notaio Toscani Massimo stipulato in data 05/12/2008 Rep / 38925, iscritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza 6

7 in data 19/12/2008 ai nn / 3478, a favore di Banca Farnese S.P.A. contro il Sig. Ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo con atto giudiziario del Tribunale di Piacenza del 08/06/2012 Rep / 2012, iscritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza in data 07/10/2013 ai nn / 1408, a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.P.A. contro il sig.. Pignoramento Immobiliare con atto giudiziario del Tribunale di Piacenza del 06/09/2013 Rep. 2505, trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza in data 10/10/2013 ai nn / 7403, a favore di Banca di Piacenza Soc. Coop. A.R.L. contro.. Costi di cancellazione Il costo per la cancellazione delle predette formalità è di circa 600,00. Quesito 6. La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali. Dai documenti depositati nell archivio dell Ufficio Tecnico del Comune di Gossolengo si evincono i dati seguenti. Il bene oggetto di pignoramento è stato edificato in forza dei seguenti titoli edilizi: Permesso di Costruire n 42/2002 del 12/11/2002. DIA n 38/2004 del 14/07/2004. Inizio lavori in data 21/01/2003 e fine lavori in data 19/07/2004. Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità n 39/2004 Prot Il bene allo stato attuale risulta conforme ai suddetti titoli edilizi. Strumenti Urbanistici del Comune di Gossolengo Nel Regolamento Urbanistico Edilizio adottato dal Comune di Gossolengo, il fabbricato oggetto di pignoramento è identificato nella Tavola 02 come Ambiti urbani consolidati - Ambiti specializzati per attività produttive consolidate (art. 12/IV). Stralcio dell elaborato planimetrico e testo dell articolo si trovano in allegato. Conformità della planimetria catastale ed eventuali regolarizzazioni La planimetria catastale corrisponde allo stato dei luoghi, non vi sono regolarizzazioni da effettuare. Quesito 7. 7

8 La valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare. Al fine di pervenire a una stima del bene immobiliare più veritiera possibile ed in linea con i prezzi di mercato correnti è stato adottato il criterio di stima sintetico comparativo, basato sulla ricerca di beni comparabili con quello da valutare oggetto di recente compravendita, confrontando inoltre i dati dell Osservatorio Immobiliare 2012 a cura della FIAIP di Piacenza e la Banca Dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate, adeguando quindi detti parametri alla consistenza reale dell immobili e alla loro posizione. Il calcolo della superficie commerciale è stato redatto ai sensi del DPR n 138 del 23 marzo 1998 Allegato C, desumendo le quantità dalle planimetrie catastali. Stima Compendio Immobiliare censito al Catasto Fabbricati del Comune di Gossolengo al foglio 8 mappale 1619 sub SUPERFICI COMMERCIALI (ex DPR 138/1998) Piano terra (ABITAZIONE SUB.2): = 150,00 m 2 Terrazzi: 30% di 26 m 2 = 8,00 m 2 Giardino: 10% di 106,00 m 2 = 11,00 m 2 Autorimessa doppia: 50% di 64,00 m 2 = 32,00 m 2 Magazzino: 76,00 m 2 Adeguamenti e correzioni alla stima Calcolo della stima: ABITAZIONE: 201,00 m 2 x 1.700,00 /m 2 = ,00 MAGAZZINO: 76,00 m 2 x 1.500,00 /m 2 = ,00 TOTALE: ,00 Adeguamenti e correzioni alla stima Alla cifra sopraindicata la scrivente ritiene sia corretto applicare una riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale, per assenza di garanzia per vizi e per l immediatezza della vendita giudiziaria: TOTALE DEL VALORE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE PERITATO ,00 20% = ,00 Prezzo a base d asta del lotto 8

9 Si dichiara che il valore del bene immobiliare oggetto di pignoramento al netto delle decurtazioni del 20% nello stato di fatto in cui si trova è di ,00. Quesito 8. Indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato. La scrivente ritiene che il trasferimento al compratore non comporti il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario. Quesito 9. Un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene. Non necessario in quanto trattasi di pignoramento dell intero bene. Quesito 10. L indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori. Il bene, essendo abitato ed in buono stato di conservazione e manutenzione, non necessità di alcun tipo di manutenzione e può essere immediatamente abitabile. Conclusioni La presente relazione, completa degli allegati sotto elencati, viene depositata presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Piacenza. Si predispone e spedisce mediante raccomandata alle parti una copia della stessa. Ringraziando della fiducia accordatami si porgono distinti saluti. Allegati 1. Planimetrie del compendio immobiliare 2. Documentazione fotografica 9

10 3. Visure catastali 4. Estratto di Mappa 5. Planimetrie catastali 6. Estratto di RUE del Comune di Gossolengo (planimetria e articoli correlati) 7. Estratto di Atto di Matrimonio dell esecutato 8. Certificati anagrafici dell esecutato 9. Copia di certificato di conformità edilizia e agibilità CD contenenti i file della relazione peritale e documentazione fotografica Piacenza, 03 settembre 2014 IL CTU Arch. Federica Carpanini 10