CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE - ESPROPRIAZIONE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Procedura di espropriazione immobiliare n. 437/2009 R.G.E. promossa da: XXXXXXXXXX contro: XXXXXXXXXX Immobile pignorato: Proprietà dei sigg. XXXXXXXXXX e XXXXXXXXXX Comune di Napoli - Sezione Barra - Corso Bruno Buozzi n. 40, piano T, int. 1 N.C.E.U. - Sezione urbana BAR, foglio 13, particella 406, sub 4 Giudice dell esecuzione: Dr. Michelangelo Petruzziello C.T.U.: Arch. Filomena Castaldo XXXXXXXXXX int. xx - XXXXXXXXXX tel. xxxxxxxx - cell. xxxxxxxxxx - e.mail xxxxxxxxxxxxx Decreto di nomina del

2 INDICE DEGLI ARGOMENTI Premessa 1. Svolgimento delle operazioni di consulenza 2. Risposte ai quesiti contenuti nel mandato Quesito 1 Quesito 2 Quesito 3 Quesito 4 Quesito 5 Quesito 6 Quesito 7 Quesito 8 Quesito 9 Quesito 10 Quesito 11 Quesito 12 Quesito

3 INDICE DEGLI ALLEGATI 1. Verbale di accesso 2. Documentazione fotografica 3. Rilievo metrico 4. Documentazione catastale 5. Documentazione tecnica 6. Verbale di conferimento d incarico 7. Ispezioni ipotecarie e Certificazione Notarile 8. Atto di pignoramento 9. Titoli di provenienza del bene pignorato 10. Certificazioni Agenzia delle Entrate - 3 -

4 Premessa Con decreto del il Giudice dell esecuzione Dr. Michelangelo Petruzziello nominava la sottoscritta Arch. Filomena Castaldo, con studio in Marano di Napoli al Corso Italia n. 34 int. 1, iscritta all Ordine degli Architetti di Napoli al n e all albo dei C.T.U. del Tribunale di Napoli al n , quale Consulente Tecnico d Ufficio nella procedura di espropriazione immobiliare n. 437/2009 promossa da xxxxxxxxxxxxx contro xxxxxxxxx. In data la sottoscritta accettava di svolgere quanto indicato nel verbale di conferimento dell incarico stesso. Allegato 6: verbale di conferimento d incarico 1. Svolgimento delle operazioni di consulenza Le operazioni peritali hanno avuto inizio il 26 febbraio 2010, data in cui è stato inviato avviso scritto mediante raccomandata A/R per poter effettuare nei giorni successivi sopralluogo presso l unità immobiliare pignorata. In data 26 febbraio 2010 è stata richiesta all Ufficio delle Entrate Napoli 1 copia di eventuali contratti registrati a nome di xxxxxxxxx, ottenendo nei giorni seguenti relativa certificazione. In data 26 febbraio 2010 è stata richiesta all Ufficio delle Entrate Napoli 1 copia di eventuali contratti registrati a nome di xxxxxxxxx, comproprietaria dell unità immobiliare pignorata, ottenendo in seguito relativa certificazione. Allegato 10: Certificazioni Agenzia delle Entrate In data 26 febbraio 2010 presso l Agenzia del Territorio Ufficio Napoli 1 è stata effettuata ispezione ipotecaria ordinaria relativa all immobile pignorato. Allegato 7: Ispezioni ipotecarie e Certificazione notarile In data 26 febbraio 2010 è stata effettuata presso l Agenzia del Territorio Ufficio Napoli 1 ispezione ipotecaria ordinaria a nome della sig.ra xxxxxxxxx. Allegato 9: Titoli di provenienza del bene pignorato In data 26 febbraio 2010 è stato richiesta all Agenzia del Territorio Ufficio Napoli 1 copia della Denuncia di Successione trascrizione del 7 ottobre 1986 registro generale n registro particolare n presentata alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli (atto di provenienza ultraventennale). Allegato 9: Titoli di provenienza del bene pignorato - 4 -

5 In data 3 marzo 2010 presso il N.C.E.U. di Napoli, in riferimento ai dati rilevati dall atto di pignoramento, sono stati richiesti estratto di mappa, visure e planimetrie catastali dell immobile in esame. Allegato 4: Documentazione catastale In data 3 marzo 2010 è stata richiesta presso l Ufficio Edilizia Privata del Comune di Napoli copia dei titoli abilitativi rilasciati per l edificio di cui fa parte l unità immobiliare pignorata. Allegato 5: Documentazione tecnica In data 5 marzo 2010 in occasione del sopralluogo presso l unità immobiliare pignorata sono stati effettuati il rilievo metrico e fotografico. In data 5 marzo 2010 presso l Ufficio Condono del Comune di Napoli è stata richiesta certificazione relativa ad eventuali domande di condono edilizio per l immobile pignorato. Allegato 5: Documentazione tecnica In data 15 marzo 2010 è stata rilasciata dall Archivio Notarile di Napoli copia dell atto di compravendita del notaio Alfredo Albore del 27 febbraio 2007 rep. n / Allegato 9: Titoli di provenienza del bene pignorato In data 7 aprile 2010 è stata rilasciata dal notaio Antonio Tafuri copia conforme all originale dell atto di divisione rep. n /9376 del 30 ottobre Allegato 9: Titoli di provenienza del bene pignorato In data 15 aprile 2010 sono stati rilasciati estratto di mappa e visura catastale relativi alla particella 136, foglio 179, comune di Napoli. Allegato 4: Documentazione catastale In data 15 aprile 2010 è stata rilasciata ispezione ipotecaria a nome di xxxxxxxxx. Allegato 7: Ispezioni ipotecarie e Certificazione notarile In data 26 aprile 2010 è stata richiesta presso l Ufficio Edilizia Privata del Comune di Napoli certificazione relativa alla richiesta di agibilità e ad eventuali titoli abilitativi oltre la Licenza Edilizia n.1032 del 19 ottobre 1960, prot. n Allegato 5: Documentazione tecnica Dopo aver effettuato il sopralluogo, esaminati gli atti ed i documenti di causa, esperiti i debiti accertamenti presso gli Uffici dell Agenzia del Territorio (Servizio Catastale e Pubblicità Immobiliare) e Uffici Comunali competenti, constatato dall Atto di compravendita del notaio Alfredo Albore del 27 febbraio 2007 rep /33176 (cfr. all. n. 8) che i sigg. xxxxxxxxx e xxxxxxxxx acquistarono, in regime di comunione dei beni, la piena proprietà dell immobile, si espone quanto segue

6 2. Risposte ai quesiti contenuti nel mandato 1) Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del DPR 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Ammistrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti). E presente agli atti della procedura immobiliare la certificazione ex art. 567 c.p.c. del notaio dott. Sergio Mililotti, con studio in via dei Fiorentini n. 21 a Napoli, che attesta le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. L immobile suddetto, secondo certificazione notarile presente nel fascicolo dell esecuzione, risulta attualmente gravato dalle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli seguenti. Iscrizioni: - ipoteca volontaria iscritta il 28 febbraio 2007 ai nn. 9041/2786 per Euro ,00 di cui Euro ,00 per capitale, redimibile in anni 20, in forza di atto del notaio Alfredo Albore del 27 febbraio 2007 rep /33171 a favore del Credito Emiliano s.p.a. con sede in Reggio nell Emilia, C.F (domicilio ipotecario eletto in Napoli via G. Sanfelice n. 8) contro xxxxxxxxx nato a xxxxxxxxx il xxxxxxxxx e xxxxxxxxx nata a xxxxxxxxx il xxxxxxxxx; gravante su in Napoli sezione Barra corso Bruno Buozzi n. 40 quartino al piano terra - 6 -

7 riportato in catasto fabbricati del comune di Napoli al foglio 13 Sez BAR mappale 406 sub 4 cat. A/3 vani 4; - ipoteca legale iscritta il 6 giugno 2007 ai nn /8634 per Euro ,76 di cui Euro 6.315,88 per capitale, in forza di atto amministrativo del 31 maggio 2007 n /71 a favore della Gest Line s.p.a. con sede in Napoli, C.F. xxxxxxxxx (domicilio ipotecario eletto in Napoli via Bracco n. 20) contro xxxxxxxxx nato a xxxxxxxxx il xxxxxxxxx; gravante su in Napoli sezione Barra corso Bruno Buozzi n. 40 quartino al piano terra riportato in catasto fabbricati del comune di Napoli al foglio 13 Sez BAR mappale 406 sub 4 cat. A/3 vani 4 (per la metà); Trascrizioni: - pignoramento notificato il 1 aprile 2009 e trascritto il 6 maggio 2009 ai nn /15058 a favore di xxxxxxxxx con sede in xxxxxxxxx, C.F. xxxxxxxxx contro xxxxxxxxx nato a xxxxxxxxx il xxxxxxxxx; gravante su in Napoli sezione Barra corso Bruno Buozzi n. 40 quartino al piano terra riportato in catasto fabbricati del comune di Napoli al foglio 13 Sez BAR mappale 406 sub 4 cat. A/3 vani 4 piena proprietà. Dall ispezione ipotecaria relativa al sig. xxxxxxxxx richiesta in data (allegato 7: Ispezioni ipotecarie) risulta che l ipoteca iscritta ai nn. 9041/2786 è indicata in atto, immediatamente successivo a quello di compravendita, del notaio Albore del 27 febbraio 2007 al rep. n /33177 e non al rep. n /33171 come riportato nella certificazione del notaio dott. Sergio Mililotti. Come atto di provenienza ultraventennale è stata acquisita copia della Denuncia di Successione trascrizione del 7 ottobre 1986 registro generale n registro particolare n presentata alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli. Allegato 9: Titoli di provenienza del bene pignorato - 7 -

8 2) Descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabil) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni, (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento, ecc.). Il sopralluogo è stato eseguito in data 5 marzo 2010, di seguito si riporta quanto constatato in loco. Localizzazione L immobile pignorato rientra nel Comune di Napoli Sezione Barra al Corso Bruno Buozzi n. 40, piano T, int. 1. Caratteristiche interne ed esterne L edificio di cui fa parte l unità immobiliare in esame fu realizzato negli anni 60; è formato da tre livelli in elevazione; costruttivamente è realizzato con struttura mista; appartiene ad una tipologia edilizia a carattere intensivo. Le facciate sono trattate con intonaco e tinteggiate di colore beige e giallo, la parte basamentale è rivestita con piastrelle in cotto. Visto lo stato di conservazione, si può affermare che l edificio necessita di interventi di manutenzione. L unità abitativa pignorata si trova al piano terra, entrando sulla sinistra del cortile; vi si accede dal primo ballatoio del corpo scale, precisamente dalla porta caposcala posta di fronte all ingresso dell androne; affaccia sul cortile interno al condominio; è composta nell ordine da: ingresso, corridoio, bagno, cucina e una camera collocati sul lato destro del corridoio entrando; in fondo invece vi è la seconda camera. Le rifiniture sono di tipo medio. La pavimentazione è costituita da piastrelle in ceramica cm 40x40, colore rosa damascato; il rivestimento in cucina è realizzato in parte con piastrelle chiare in gres e in parte con doghe in legno. Nel bagno pavimento e rivestimento sono costituiti da piastrelle in ceramica colore beige e rosa. L abitazione è tinteggiata con pittura tamponata di colore rosa. Le porte interne sono in legno. Gli infissi esterni sono in alluminio di colore bianco, con persiane napoletane in ferro. Sono presenti macchie di umidità di risalita in - 8 -

9 corrispondenza del parapetto della finestra della cucina, ma complessivamente lo stato di conservazione dell appartamento è buono. L acqua calda sanitaria è prodotta mediante scaldabagno elettrico. L appartamento non è dotato di impianto di riscaldamento. Allegato 2: Documentazione fotografica Superficie calpestabile La superficie calpestabile è pari a mq così suddivisi: ingresso = 8.10 mq corridoio = mq bagno = 5.60 mq cucina = mq camera 1 = mq camera 2 = mq Confini L appartamento confina a nord con altra proprietà; a est con spazio retrostante il fabbricato; a sud con cortile comune e vano scale; a ovest con altra proprietà, locale civico n. 44 (proprietà xxxxxxxxxx). Dati catastali L immobile in questione risulta registrato al N.C.E.U. alla Sezione urbana BAR, foglio 13, particella 406, sub 4, cat. A/3, vani 4. Dati derivanti da Variazione del VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO. Allegato 4: Documentazione catastale Pertinenze e accessori. Millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte, ecc.) Nell atto di compravendita del notaio Alfredo Albore del 27 febbraio 2007 rep /33176, per quanto riguarda le pertinenze, gli accessori e le parti comuni, ad esclusione del cortile, si rimanda all atto del notaio Antonio Tafuri del 30 ottobre 1984 registrato a Napoli il 13 novembre 1984 al n e trascritto presso la competente Conservatoria dei RR.II. di Napoli in data - 9 -

10 14 novembre 1984 ai nn /18903 (Allegato 9: Titolo di provenienza del bene pignorato), da cui risulta all art. 3, facendo riferimento all intero fabbricato, che gli immobili vengono attribuiti nello stato di fatto e di diritto in cui trovasi, con ogni accessorio, accessione, pertinenza, dipendenza, diritti, comunioni e servitù sia attive che passive, con i proporzionali diritti di condominio su tutte le parti comuni del fabbricato, nonché col diritto alla vasca ed al pozzo (di cui in seguito). Infatti il bene oggetto dell atto di divisione ha quale peculiare accessorio la comproprietà, in ragione di un quinto, della limitrofa zonetta di terreno estesa complessivamente are 2.56, con entro pozzo e vasca di irrigazione, in catasto al foglio 13, particella 136 (già 108/e e 13/c/a), are 1.80, partita 1 bis. In realtà come si evince dalla visura catastale (allegato 4: Documentazione catastale) attualmente la zonetta di terreno in questione è riportata al catasto terreni al foglio 179, particella 136, qualità classe Ente urbano. Ancora all art. 4 risulta che lo spazio retrostante il fabbricato, che prende accesso dall androne civico 40 e dal cortile interno, e il lastrico solare potranno essere utilizzati da ciascuno dei comproprietari. 3) Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di relativa difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato. I dati forniti dall atto di pignoramento identificano in maniera univoca l immobile. 4) Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate

11 Le variazioni riscontrate tra lo stato dei luoghi rilevato e la planimetria catastale del bene pignorato non sono rilevanti, pertanto non si è ritenuto opportuno procedere all aggiornamento catastale. In particolare sulla planimetria catastale è indicata una diversa altezza interna, pari a 3.05 m anziché a 3.15 m, e non sono riportati: - il vano armadio ricavato nello spessore murario; - il vano luce realizzato all ingresso, verso altra proprietà sul lato nord; - i due gradini di collegamento tra il pianerottolo delle scale e il calpestio dell appartamento. 5) Indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale. L immobile pignorato ricade nella zona Bb Espansione recente della Variante al Piano Regolatore Generale, Centro Storico, Zona orientale e Zona occidentale di Napoli, pertanto la destinazione dei luoghi è assentita, trattandosi di unità residenziale. 6) Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli art. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47. Da ricerche condotte presso l Ufficio Edilizia Privata del Comune di Napoli, l immobile risulta realizzato mediante Licenza Edilizia n (prat. 452/60) rilasciata dal Comune di Napoli il 19 ottobre Non è stato rilasciato il certificato di agibilità. Allegato 5: Documentazione tecnica Rispetto ai grafici assentiti si rilevano un aumento della superficie lorda di mq e la realizzazione di un sistema strutturale in muratura portante anziché in cemento armato come indicato dal titolo abilitativo. Tali difformità

12 sono evidenti già da un confronto tra il titolo abilitativo e la planimetria catastale registrata in data Altre difformità rilevate consistono in: - realizzazione di un vano luce in corrispondenza dell ingresso, verso altra proprietà sul lato nord; - diversa distribuzione interna con relativa modifica del prospetto sul cortile interno all edificio; - mancata realizzazione di un balcone in aggetto sul cortile interno all edificio. Gli abusi individuati non sono stati sanati come risulta dalla certificazione rilasciata dall Ufficio Condono Edilizio di Napoli (allegato 5: Documentazione tecnica), né possono esserlo in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 in quanto le ragioni del credito per cui si procede sono successive all entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985, n ) Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del giudice dell esecuzione) all dentificazione dei relativi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale. Il bene pignorato non è frazionabile viste le sue ridotte dimensioni, pertanto è vendibile in un unico lotto. 8) Dica, qualora l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità

13 eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c., dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; L immobile non è divisibile in natura. 9) Accerti se l immobile è libero o occupato, e precisi, in quest ultimo caso, chi occupa ed a che titolo; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; Attualmente l immobile risulta essere occupato da persone e cose. In occasione del sopralluogo era presente la sig.ra xxxxxxxxx che ha dichiarato di occupare l appartamento a titolo gratuito (allegato 1: Verbale di accesso). Inoltre come si evince dalle certificazioni rilasciate dall Agenzia delle Entrate (allegato 10: Certificazioni Agenzia Entrate) non risultano registrati contratti di locazione a nome del sig. xxxxxxxxx né della sig.ra xxxxxxxxx, comproprietari del bene pignorato in regime di comunione legale. 10) Ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale. Non sussiste questo caso. 11) Indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli od oneri di natura condominiale (segnalando se essi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al

14 medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. L immobile pignorato ricade nella zona Bb Espansione recente in base alla Variante al Piano Regolatore Generale, Centro Storico, Zona orientale e Zona occidentale di Napoli, e non risulta gravato da vincoli di altro genere. 12) Determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Criterio di stima utilizzato Per determinare il valore venale del bene suddetto è stato applicato il criterio di stima del più probabile valore di mercato. Tale criterio può attuarsi mediante i procedimenti di stima sintetico e analitico. Si tralascia quest ultimo, fondato sulla capitalizzazione dei redditi, vale a dire sullo sconto all attualità del reddito netto, futuro, costante e continuativo che è capace di produrre il bene qualora sia immesso nel libero mercato. La stima verrà pertanto definita con il procedimento di stima sintetico con analisi di fabbricati simili, ossia facendo riferimento ai dati rilevati attraverso indagini mirate ad accertare i valori di mercato di unità immobiliari dello stesso tipo e nella stessa zona

15 Valutazione estimativa La valutazione del prezzo unitario medio è basata su indagini svolte presso società immobiliari e sui dati riportati dall Osservatorio Immobiliare Urbano 2009, dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate, dal quotidiano Il Mattino del 19 gennaio 2010 e dal periodico Quotazioni Immobiliari del gennaio Sono state inoltre svolte indagini mirate ad accertare i valori di mercato di unità immobiliari residenziali simili sulla base di tre macro-fattori: - Zona: l immobile pignorato è situato in una zona centrale della Municipalità di Barra del Comune di Napoli, servita dalla stazione della Circumvesuviana di Santa Maria del Pozzo e vicina all autostrada Na-Sa. - Edificio: il fabbricato prospetta su Corso Bruno Buozzi, da cui vi si accede, e su un cortile interno; necessita di interventi di manutenzione. - Unità abitativa: l abitazione è composta da due vani e accessori; è in un buono stato di conservazione; è posta al piano terra; affaccia all interno del cortile e non sulla strada; risulta occupata da persone e da cose, ma non esistono contratti di locazione né provvedimenti di assegnazione al coniuge. Il prezzo unitario medio dedotto dall indagine è di 1.800,00 euro/mq. Tra la superficie lorda realizzata in difformità dalla licenza edilizia e quella assentita, rispettivamente di mq e mq 74.20, si è riscontrata una differenza pari a mq 24.70, come indicato al punto 5. Si procede pertanto alla determinazione del valore di vendita relativo alla sola superficie lorda assentita. La superficie lorda commerciale dell appartamento in esame è di mq. I coefficienti di differenziazione utilizzati sono: 0.85 per lo stato di conservazione; 0.98 per il livello di piano. La superficie lorda ragguagliata dell appartamento è: mq x 0.85 x 0.98 = mq

16 Il valore di vendita dell appartamento risulta essere: 1.800,00 euro x mq = ,00 euro Tale stima non tiene conto delle parti comuni di cui al quesito 2 in quanto non è disponibile la tabella millesimale del fabbricato. 13) Segnali, in caso di contratto di locazione, l eventuale inadeguatezza del canone ex art. 2923, comma 3 c.c. e, in siffatta ipotesi, tenga conto di questa circostanza determinando il valore dell immobile come se fosse libero da qualsiasi vincolo locativo. Non sussiste questo caso. --- Tutto ciò detto, il sottoscritto C.T.U. ritiene di aver assolto all'incarico ricevuto e resta a disposizione del Giudice Esecutore per qualsiasi ulteriore chiarimento. La presente relazione composta da n. 16 pagine dattiloscritte e n.10 allegati viene depositata presso la cancelleria del Tribunale di Napoli unitamente alla relazione sintetica in triplice copia, alla scheda di controllo per la delega alla vendita, all elaborato di cui al quesito 22 in triplice copia, al cd-rom contenente l elaborato peritale e alle prove delle spedizioni di cui al n.15 del verbale di conferimento d incarico. Marano di Napoli, In fede C.T.U. arch. Filomena Castaldo