*** TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. DOTT. SSA RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO ***

Transcript

1 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. DOTT. SSA R.G.E.. Creditori procedenti:.. Debitore:.. RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO PREMESSA La sottoscritta arch..iscritto all'ordine degli Architetti della Provincia di Napoli al n. ed all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Napoli al n, veniva nominato CTU con ordinanza dal G.E. dott.ssa, nel procedimento in epigrafe citato. Si pregia, pertanto, di rassegnare la presente relazione tecnica d ufficio, in ordine ai quesiti formulati dall'ill.mo Sig. G.E. in occasione dell'udienza di nomina e relativo giuramento di rito, avvenuta in data La sottoscritta, dopo una serie di indagini presso gli uffici dell Agenzia del Territorio, presso il Catasto della provincia di Napoli, il comune di Napoli ed infine sui luoghi, ha redatto la presente relazione che si articola nei seguenti punti; 1. RISPOSTE AI QUESITI DELL INCARICO; 2. CONCLUSIONI. RISPOSTE AI QUESITI DELL INCARICO "Il Giudice dell esecuzione visto l art. 173 bis disp. Att. c.p.c.,affida all esperto il seguente incarico: Risposta al quesito 1 1 Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei vent anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari), segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento);acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del D.P.R.. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti)

2 Identificazione delle unità immobiliari oggetto di pignoramento. L immobile interessato dalla stima sito in Via Giuseppe Buonomo n. 60 Piano S2 Napoli, è identificato, al Catasto Urbano del Comune di Napoli al fol. 2 p.lla 241 sub. 76, il bene confina con cortile condominiale, con int. 2, con int. 3/A e con Via Buonomo, per eseguire un accurata verifica, era necessaria riprodurre tutta la documentazione aggiornata, all Agenzia del Territorio di Napoli (Registro Immobiliare), riportando le seguenti formalità: Situazione ipotecaria. Dalle risultanze delle verifiche ipotecarie effettuate in data , si rilevava una sostanziale coincidenza con quanto riportato in atti, e più precisamente: Trascrizione del reg. part reg. gen Pubblico ufficiale rep /3386 del Atto tra vivi - compravendita (ved. allegato) Iscrizione del reg. part reg Pubblico ufficiale rep /3387 del Ipoteca volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Finanziamento Tascrizione del reg. part reg. gen Pubblico ufficiale ufficiale giudiziario corte di appello rep. 436del Atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento Immobile sito a Napoli Via G. Buonomo n. 60 fol. 2 p.lla 241 sub. 76 A favore Contro PROVENIENZA DEL BENE In seguito ad atto stipulato dal Notaio Dott. Ornella Del Gaudio in data presso il proprio studio in via Fonseca n. 47, il sig. Romano Mario nato a Napoli il vendeva al sig., la piena proprietà del locale della superficie di circa mq. 187, cui si accede dall area urbana posta sul retro del fabbricato tramite rampa di scale, confinante con area sovrastante i locali garages, con terrapieno, con appartamento di proprietà Giglio e con app. int. 2, riportato al catasto fabbricati di Napoli sez. STE, fol. 2, p.lla 241 sub. 76. In ordine alla provenienza dichiara il sig. Romano Mario di aver edificato l intero fabbricato di cui i cespiti oggetto del presente atto sono parte, su zona di suolo da lui acquistata in virtù degli atti per Notaio Canfora del e del da Nasti Salvatore nato a Napoli il e da Salamone Giuseppe nato a Napoli il (ved. copia atto compravendita allegato). Risposta al quesito 2 2 descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.);

3 Descrizione della zona di ubicazione del fabbricato in oggetto Stella è un quartiere di Napoli, uno dei più antichi della città. Confina a sud coi quartieri Avvocata e San Lorenzo, ad ovest col quartiere Arenella, a nord e ad est col quartiere San Carlo all'arena. Comprende il famoso rione Sanità, Materdei e il borgo dei Vergini. Tutto il quartiere prende il nome dal santuario della Stella, chiamato così per via di un'icona mariana che raffigura la Madonna con una stella sul capo. Il quartiere per la sua centralità è facilmente raggiungibile da ogni parte della città, grazie anche all'apporto dell'uscita Capodimonte della Tangenziale di Napoli, sita nell'omonima via appena dopo la basilica del Buon Consiglio. Descrizione immobile piano S2 sub. 76 L immobile, identificato al Catasto Urbano di Napoli al Foglio 2, particella 241 sub 76, intestato a, è ubicato in via Giuseppe Buonomo n. 60, ed è adibito a magazzino/locale deposito (C/2). L immobile confina con area sovrastante i locali garages, con terrapieno, con appartamento di proprietà Giglio e con app. int. 2 Le rifiniture si presentano con una pavimentazione in gres porcellanato di tipo economico, i muri sono intonacati al civile e tinteggiati in colore chiaro, tutto in mediocre stato di conservazione. Gli infissi esterni sono in alluminio come anche le bussole interne dei vani bagno e ripostiglio. L immobile in oggetto, come si evince dalle foto, è in uno stato di conservazione alquanto mediocre in quanto non è utilizzato da due anni circa. L immobile piano seminterrato presenta una superficie complessiva di circa mq 187 circa con un altezza interna che varia tra i m a 4.75 m. Risposta al quesito 3 3.accerti la conformità tra la descrizione del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di elevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; Dall analisi fatta tra i dati del pignoramento e la descrizione attuale del bene si evince che vi è totale conformità. Quindi i dati del pignoramento dell immobile possono ritenersi esatti nel senso che individuano il bene in esame. Risposta al quesito 4 4 proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;

4 Dall analisi catastale risultava che la planimetria non era conforme allo stato attuale per cui è stato necessario effettuare un nuovo accatastamento come si evince dagli allegati in cui internamente sono stati accatastati 2 locali bagno ed un ripostiglio. Risposta al quesito 5 5 indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; Il locale interessato dalla stima è libero ed è ad uso magazzino o deposito. Risposta al quesito 6 6 indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L.28 febbraio 1985, n. 47(e successive modifiche); L immobile è interamente in muratura, di costruzione precedente al 1 settembre 1967, in virtù della Licenza Edilizia n. 709 rilasciata dal Comune di Napoli il , sua proroga n del e variante n. 38 del Successivamente alla vendita dell immobile al Sig..costui ha commesso un abuso innalzando internamente un muro lungo circa 8.36 mt ed alto 4.75 mt, quest ultimo non essendo sanato deve essere abbattuto. Facendo il computo metrico secondo il prezzario regionale la demolizione del muro con trasporto del materiale di risulta e manodopera è pari circa.1.500,00. ( ved. abuso evidenziato in rosso).

5 Risposta al quesito 7 7 dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice dell esecuzione) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; Il bene pignorato sito in Via Giuseppe Buonomo n Napoli, non si può suddividere in più lotti ma è possibile venderlo come unico lotto. Risposta al quesito 8 8 dica, qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. dall art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; In questo caso l immobile non è stato pignorato pro quota ma per intero. Risposta al quesito 9 9 accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimamente il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; L intero immobile è libero. Risposta al quesito ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; Non è il caso in esame.

6 Risposta al quesito indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; Sul bene pignorato sito in Napoli, Via Giuseppe Buonomo n. 60 sussistono vincoli geomorfologici ed archeologici, ma non sussistono oneri condominiali. Risposta al quesito determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Valutazione delle unità immobiliari oggetto di pignoramento Immobile piano S2 fol. 4 p.lla 241 sub. 76. Si procede come segue alla valutazione dell immobile in oggetto e precisamente la particella 241 sub. 76, attraverso il procedimento estimativo della comparazione diretta. Sulla base di un indagine di mercato condotta a mezzo di contatti con operatori del settore ed agenzie immobiliari e mediante l approfondimento di fonti emerografiche è stato possibile determinare, per comparazione diretta all attualità, il più frequente prezzo ordinario unitario di mercato (p o ) con riferimento ad immobili similari a quello in esame: 900,00/m 2. In ragione di una superficie lorda commerciale complessiva del bene (S lc ) pari a 187 m 2, come dinanzi determinati, si stima quindi il seguente più probabile valore di mercato (Vm): Vm = p o x S lc = = 900,00 m 2 x 187 m 2 = ,00 Tale valore però deve essere diminuito, a causa di alcune caratteristiche negative che incidono sul prezzo quali la mediocre manutenzione e la poca illuminazione oltre l abuso da abbattere, per cui avremo: ,00 10% = ,00 Avremo quindi un valore di stima arrotondato per difetto pari a:

7 IMMOBILE LIBERO Vm = ,00 Risposta al quesito segnali, in caso di contratto di locazione, l eventuale inadeguatezza del canone ex art. 2923, comma 3 c.c. e, in siffatta ipotesi, tenga conto di questa circostanza determinando il valore dell immobile come fosse libero da qualsiasi vincolo locativo. Non è il caso in esame del bene oggetto di stima perché libero. CONCLUSIONI La sottoscritta rassegna la presente relazione d ufficio, allegando la documentazione richiesta, nonché quella che si è resa necessaria produrre al fine di fornire una maggiore chiarezza dell elaborato peritale e dichiara la più totale disponibilità a chiarimenti in merito a quanto esposto. Con osservanza. Mugnano di Napoli, Il CTU. Sono parte integrante del presente elaborato peritale i seguenti allegati: 1. Visure e planimetrie catastali; 2. Accatastamento; 3. Planimetria rilevata degli immobili in oggetto; 4. Rilievo fotografico; 5. Copia visure ipotecarie; 6. Atto di provenienza dei beni; 7. Certificazione energetica 8. Onorario e spese.