TRIBUNALE DI TIVOLI. Esecuzione Immobiliare promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI ROMA (creditrice) e (debitori esecutati) R.G.E. N.

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1 TRIBUNALE DI TIVOLI Esecuzione Immobiliare promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI ROMA (creditrice) Contro e (debitori esecutati) R.G.E. N.1637/2005 << CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO >> Al sottoscritto Arch. Giorgio LA BIANCA, nato a ROMA il , iscritto all'ordine degli Architetti di Roma al n.7905, con studio professionale a Guidonia in via Alessandro Guidoni n. 15, veniva conferito incarico di Consulente Tecnico d'ufficio nel procedimento di cui in epigrafe, accettato con giuramento di rito prestato dinanzi all'ill.mo Giudice del Tribunale di TIVOLI nell'udienza del Venivano posti i seguenti quesiti: 1- verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art.567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante duelli mancanti o inidonei;

2 2- provveda, quindi, previa comunicazione scritta dell incarico ricevuto, da effettuarsi a mezzo telegramma al debitore all indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto) e a mezzo fax ai creditori (presso il domicilio eletto) della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, con invito al debitore a consentire la visita dell immobile; 3- indichi l ESPERTO se il bene pignorato è di proprietà del debitore, o comunque quali diritti di natura reale quest ultimo vanti sul compendio pignorato, ovvero chi ne risulti essere titolare, specificando il regime patrimoniale matrimoniale prescelto dal debitore (comunione legale o separazione dei beni); predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; 4- indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi

3 l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 5- descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); 6- accerti la conformità tra le trascrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 7- proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 8- indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico; 9- indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e

4 l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistica-edilizia, edilizia, descriva dettagliatamente la tipo- logia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt.46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40. Comma 6 della L.28 febbraio 1985, n.47; 10- dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell Esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 11- dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti, indicando il valore di ciascuno di essi, e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità, eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art.577 c.p.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078; 12- accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla

5 locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di sca- denza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 13- ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 14- determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Nel corso dell'udienza veniva fissato il primo accesso in loco per il giorno ore

6 16,00, assegnato il fondo spesa di. 800,00, che veniva posto provvisoriamente a carico del creditore procedente. Il giorno il sottoscritto inviava per lettera raccomandata a/r la comunicazione in cui si enunciava il giorno d inizio delle operazioni peritali (All.n.4). Il giorno prot.n.5238, il sottoscritto CTU presentava al Comune di Palombara Sabina richiesta per la verifica della pratica edilizia inerente il fabbricato pignorato (All.n.5). 1- SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI 1.1.) = Primo accesso Il primo accesso veniva effettuato, così come comunicato ai debitori esecutati per lettera raccomandata a/r (All.n.4), a partire dalle ore 16,00 del Il sottoscritto, con le informazioni in possesso, non è riuscito ad individuare il bene oggetto di pignoramento. Il giorno il CTU si recava al Catasto di Roma, per richiedere la documentazione catastale.

7 Il giorno il sottoscritto si recava al Catasto per ritirare: l elaborato planimetrico (All.n.7), le planimetrie catastali (All.n.8), le visure dell immobile (All.n.9) e le visure dei terreni (All.n.10). Successivamente il CTU veniva contattato telefonicamente dal sig. con il quale si concordava il successivo accesso, sui luoghi di causa, per il giorno 26 giugno 2009 alle ore 10, ) = Secondo accesso Il secondo accesso in loco veniva effettuato, così come concordato telefonicamente, a partire dalle ore 10,00 del Sui luoghi di causa erano presenti solamente il CTU e il sig. Il CTU avviava le operazioni peritali con la lettura dei quesiti posti in udienza ed insieme al debitore esecutato veniva approntata una ricognizione dei luoghi ed effettuato il rilievo fotografico. Il giorno il sottoscritto presentava all Ill.mo Giudice di Tivoli una richiesta di proroga per verificare l esistenza, presso il

8 comune di Palombara Sabina, di una richiesta di condono edilizio riguardante l immobile pignorato. Il Giudice di Tivoli, letta l istanza, rinviava il proseguimento della causa all udienza del Il giorno il sottoscritto si recava presso l ufficio urbanistica settore condono edilizio constatando che non era stata presentata la richiesta di condono edilizio relativamente all immobile pignorato. 1.3.) = Terzo accesso Il terzo accesso in loco veniva effettuato, così come concordato telefonicamente, a partire dalle ore 16,00 dell ; sui luoghi di causa, in Palombara Sabina, erano presenti, oltre il CTU e il suo collaboratore di studio Ing. Ernesto BUZZELLI, il sig.. Il CTU avviava le operazioni peritali con il rilevo planimetrico dell intero immobile, in quanto nel precedente accesso aveva riscontrato delle difformità rispetto al progetto autorizzato. Il giorno il sottoscritto si recava al Catasto di Roma, per presentare la variazione catastale dell immobile pignorato (All.nn.17±20) ed

9 effettuava l aggiornamento delle visure catastali (All.nn.21±23). 2- RISPOSTA AI QUESITI Quesito n.1 E verificata la completezza della documentazione. Quesito n.2 La comunicazione è stata effettuata il per lettera raccomandata a/r (All.n.4). Quesito n.3 L immobile pignorato, sito nel comune di Palombara Sabina, al NCT al foglio 46 particelle 56, 59, 192, 194 e al NCEU al foglio 46 particella 195, subb.2 e 3 sono di proprietà dei debitori esecutati, per averli acquistati con atto di vendita a rogito del Notaio Maria Antonietta VITTI di Roma del , rep. n. 660 e racc. n. 330 (All.n.6). Per quanto ad iscrizioni e trascrizioni, presso la conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2, a carico del compendio pignorato, risulta: - atto privato d obbligo rep.65285/12841 a favore del Comune di Palombara Sabina e contro i

10 sigg., che vincolano i terreni pignorati al fabbricato da realizzare; - un ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Tivoli trascritto l al reg. gen. n e reg. part. N.13872, a favore della Banca di Roma S.p.A. contro i sigg. a e sui beni oggetto del presente procedimento; - verbale di pignoramento, trascritto il al reg. gen. n e al reg. part. n.34816, a favore della Banca di Credito Cooperativo di Roma Srl contro i sigg. e sui beni oggetto del presente procedimento. Quesito n.4 Sul bene pignorato insistono i seguenti vincoli: - vincolo Sismico L.64/74; - vincolo Idrogeologico (art.1 R.D.L. del n.3267). Quesito n.5 Il compendio immobiliare pignorato si trova nel Comune di Palombara Sabina (RM), via Colle Pedeschiavo n ed è composto da un fabbricato (Foto n. 1±4) e da alcuni terreni (Foto n.17 e 19).

11 Il fabbricato è composto da un piano seminterrato e da due piani fuori terra; la struttura portante è in cemento armato e la copertura è in parte a tetto e in parte a terrazza (Foto nn.1 e 2). Nel piano seminterrato vi sono un abitazione e un garage. L abitazione è composta da un soggiornoletto, angolo cottura (Foto nn. 5 e 7), bagno, cantina e sottoscala, con annesso garage composto da un unico locale (Foto nn.6 e 8). L abitazione ha due altezze interne: mt.3,24 e mt.3,58, mentre l altezza del garage è di mt.3,58. La superficie calpestabile dell appartamento è di mq. 59,75, la cantina di mq. 14,70, mentre il garage di mq.42,85. La superficie commerciale dell appartamento è di mq.76,15, la cantina di mq.17,00, mentre il garage è di mq. 49,50 (All.n.14). Tale unità immobiliare è distinta al NCEU del Comune di Palombara Sabina, Provincia di Roma, al foglio 46, particella 195, sub.3. I dati del classamento sono: categoria C/2, classe 4 consistenza mq.116,00, rendita catastale pari ad

12 Euro 119,82, contrada Colle Pedeschiavo snc. piano: S1 (All.nn.8 e 9). Nel piano terra e primo vi è da un abitazione su due piani collegata da una scala interna (Foto n.15). L abitazione è composta al piano terra (altezza interna mt.3,00) da soggiorno (Foto nn.10, 12 e 15), due camere da letto (Foto n.16), disimpegno e bagno, con annesso portico esterno (Foto n.1); al piano primo (altezza da un minimo di mt. 2,00 ad un massimo di mt.2,96) da due camere da letto (Foto n. 18), cucina (Foto n.11), disimpegno e bagno (Foto n.9) con annesso terrazzo a livello (Foto n.20). La superficie calpestabile dell abitazione è di mq. 133,47, il portico è di mq.41,20, mentre il terrazzo è di mq. 52,05. La superficie commerciale dell appartamento è di mq.176,28, il portico è di mq.41,20, mentre il terrazzo è di mq. 52,05. Tale unità immobiliare è distinta al NCEU del Comune di Palombara Sabina, Provincia di Roma, al foglio 46, particella 195, sub.2. I dati del classamento sono: categoria A/7, classe 1, consistenza 9 vani, rendita catastale pari ad

13 Euro 836,66, contrada Colle Pedeschiavo snc. piano: T-1 (All.n.9). Confina con la particelle 192 e 194 (stessa proprietà), salvo altri (All.n.11). Terreni L immobile pignorato è costituito anche dai seguenti terreni (Foto nn.8 e 19); tutti confinanti tra di loro: Foglio 46 particelle nn. 56, 59, 192 e 194. La superficie totale di ha (All. nn. 10 e 11). Foglio 46 particella n.56 La particella 56 del foglio 46, qualità Seminativo, classe 4, sup. di are 46.90, con Reddito Domenicale di.10,90 e con Reddito Agrario di.3,88 (All.n.10). Il terreno risulta in leggero declivio e vi è la presenza di alberi da frutta ed olivi (Foto n.19). Foglio 46 particella n.59 La particella 59 del foglio 46, qualità Seminativo, classe 4, sup. di are 23.57, con Reddito Domenicale di. 5,48 e con Reddito Agrario di. 1,95 (All.n.10). Il terreno risulta in leggero declivio e vi è la presenza di alberi da frutta ed olivi (Foto n.17).

14 Foglio 46 particella n.192 La particella 192 del foglio 46, qualità Seminativo, classe 4, sup. di are 20.90, con Reddito Domenicale di. 4,86 e con Reddito Agrario di. 1,73 (All.n.10). Il terreno risulta in leggero declivio e vi è la presenza di alberi da frutta ed olivi (Foto nn.17 e 19). Foglio 46 particella n.194 La particella 194 del foglio 46, qualità Seminativo, classe 4, sup. di are 21.80, con Reddito Domenicale di. 5,07 e con Reddito Agrario di. 1,80 (All.n.10). Il terreno risulta in leggero declivio e vi è la presenza di alberi da frutta ed olivi (Foto nn.17 e 19). Le particelle 56, 59, 192 e 194 confinano con le particelle 170, 157, 55, 114, 118, 119, 99 e 159, salvo altri (All.n.11). Quesito n.6 E accertata la conformità tra la descrizione attuale dei beni con quella indicata nel pignoramento. Quesito n.7 Per gli abusi riscontrati si è proceduto alla variazione catastale (All.nn.17±20).

15 Quesito n.8 Per quanto all utilizzazione prevista dal P.R.G., l area su cui insistono gli immobili ricade in zona E, sottozona E1 (agricola). Quesito n.9 Il bene pignorato è stato autorizzato con parere favorevole della Commissione Edilizia del Comune di Palombara Sabina il Confrontando il progetto rilasciato, con quanto realizzato, si sono riscontrate le seguenti difformità: Piano Seminterrato E stato effettuato il cambio di destinazione d uso da locale attrezzi agricoli ad abitazione per mq.59,75, a cantina per mq.14,70 e a garage per mq. 42,85 (All.n.14). Piano Terra E stato effettuato l ampliamento della superficie utile dell abitazione per mq. 9,35 (All.n.14). Piano Primo E stato effettuato l ampliamento della superficie utile dell abitazione per mq.3,65 e il cambio di destinazione d uso da tetto a terrazza per mq.46,75 (All.n.14).

16 Per tali abusi non è stata presentata dai debitori esecutati richiesta di condono edilizio. Gli illeciti riscontrati potranno essere sanati in base all art.40 della L.47/85. Quesito n.10 Il bene pignorato può essere venduto in due distinti lotti. Quesito n.11 Gli immobili, oggetto di causa, sono pignorati per intero. Quesito n.12 Gli immobili pignorati risultano occupati dai debitori esecutati. Gli immobili sono di proprietà dei debitori esecutati per averli acquistati con atto di vendita a rogito del Notaio M. A. VITTI di Roma del , rep.n. 660 e racc.n. 330 (All.n.6). Quesito n.13 Gli immobili pignorati risultano occupati dai debitori esecutati. Quesito n.14 In data il CTU ha presentato al Catasto di Roma la variazione catastale, dovuta alle difformità riscontrate nell immobile

17 pignorato, durante gli accessi. Il fabbricato pignorato è passato da due unità immobiliari (Foglio 46, particella 195, subb. 2 e 3 soppresse), a tre (Foglio 46, particella 195, subb. 501, 502 e 503 All.nn.17±20). I nuovi dati del classamento delle tre unità sono: 1) Comune di Palombara Sabina, Provincia di Roma, foglio 46, particella 195, sub.501 (garage). I dati del classamento sono: categoria C/6, classe 7, mq.43, rendita catastale pari ad Euro 57,74, via Colle Pedeschiavo nn.72-74, piano S1 (All.n.21). 2) Comune di Palombara Sabina, Provincia di Roma, foglio 46, particella 195, sub.502 (abitazione). I dati del classamento sono: categoria A/7, classe 1, vani 3,5, rendita catastale pari ad Euro 325,37, via Colle Pedeschiavo nn.72-74, piano S1 (All.n.22). 3) Comune di Palombara Sabina, Provincia di Roma, foglio 46, particella 195, sub.503 (abitazione). I dati del classamento sono: categoria A/7, classe 1, vani 8, rendita catastale pari ad Euro 743,70, via Colle Pedeschiavo nn.72-74, piano T-1 (All.n.23).

18 L aspetto economico con il quale viene determinato il prezzo per la vendita all incanto dell immobile pignorato è quello corrente di mercato. Il sottoscritto, per la determinazione del valore di mercato, ha effettuato delle indagini in alcune agenzie della zona, oltre ad informazioni assunte in loco, al fine di accertare l andamento della domanda e dell offerta del mercato. Tali valori sono stati confrontati con quelli desunti dall Agenzia del Territorio Banca dati delle quotazioni immobiliari (All.n.15). I valori della zona, relativi ad abitazioni similari, rientrano in un range di valori compresi tra.1.600,00/mq. e.2.100,00/mq. a seconda della posizione e della esposizione. Viste le condizioni generali dell immobile si stima un valore di.2.000,00/mq. LOTTO N.1 (ABITAZIONE PIANO SEMINTERRATO + TERRENI) PIANO SEMINTERRATO DESTINAZIONE SUPERF. COMM../mq. VALORE COMM. ABITAZ. P.SEM. MQ. 76, , ,00 CANTINA MQ.17,00 X 0, , ,00 GARAGE MQ. 49,50 X 0, , ,00 Il valore totale è pari ad ,00.

19 L aspetto economico con il quale viene determinato il prezzo per la vendita all incanto dei terreni pignorati è quello corrente di mercato. A livello Urbanistico, i terreni ricadono in zona E (agricola) sottozona E1. A livello catastale risultano di qualità seminativo di classe 4. I valori della zona, relativi a terreni similari, rientrano in un range di valori compresi tra.5,00/mq. e.10,00/mq. a seconda della posizione e della esposizione. Viste le condizioni generali dell immobile si stima un valore di.8,00/mq. TERRENI DESTINAZIONE SUPERFICIE./mq. VALORE COMM. Terreno agricolo MQ ,00 8, ,00 Il valore totale è pari ad ,00. TOTALE VALORE LOTTO N.1:.300,836,00 Al Lotto n.1 dovrà essere prevista una servitù di passaggio sulla particella 59, per poter accedere al fabbricato contraddistinto con la particella 159 (stessa proprietà), direttamente da via Colle Pedeschiavo, escluso dal presente procedimento. LOTTO N.2 (ABITAZIONE PIANO PRIMO E SECONDO)

20 PIANO TERRA E PRIMO DESTINAZIONE SUPERF. COMM../mq. VALORE COMM. ABITAZ. P.T e 1 MQ. 133, , ,00 PORTICO MQ.41,20 X 0, , ,00 TERRAZZO MQ. 52,05 X 0, , ,00 Il valore totale è pari ad ,00. TOTALE VALORE LOTTO N.2: ,00 Al Lotto n.2 dovrà essere prevista una servitù di passaggio (o eventuale frazionamento) sulle particelle 192 e 194 che possa permettere l accesso all abitazione (piano T-1) direttamente da via Colle Pedeschiavo n.72 (All.n.16). Con la presente relazione il sottoscritto Dott. Arch. Giorgio LA BIANCA ritiene di aver espletato l'incarico affidatogli. Resta, comunque, a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento in merito. Guidonia Il Consulente Tecnico d Ufficio (Dott. Arch. Giorgio LA BIANCA) ELENCO ALLEGATI 1) Convocazione CTU; 2) Verbale di sopralluogo; 3) Rilievo fotografico composto da n.20 foto; 4) Lettera racc. a/r per inizio operaz. peritali; 5) Richiesta visura pratica edilizia; 6) Atto di proprietà; 7) Elaborato planimetrico;

21 8) Planimetrie catastali; 9) Visure catasto urbano; 10)Visure catasto terreni; 11)Copia estratto di mappa; 12)Concessione edilizia; 13)Rilievo dello stato dei luoghi; 14)Planimetrie superfici abusive; 15)Agenzia del territorio: quotazioni immobiliari; 16)Stralcio catastale con indicazioni servitù; 17)Elaborato planimetrico; 18)Planimetria catastale sub.501; 19)Planimetria catastale sub.502; 20)Planimetria catastale sub.503; 21)Visura catastale sub.501; 22)Visura catastale sub.502; 23)Visura catastale sub.503.