TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA SEZIONE DISTACCATA DI TERRACINA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA SEZIONE DISTACCATA DI TERRACINA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA CENTRO EDILE DE GREGORIS C/ *** Intervento di : EQUITALIA GERIT SPA ES. IMM. 20/08 R. GIUR. 10/09 GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. F. CATRACCHIA RAPPORTO DI STIMA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Tecnico incaricato: Geom. Manuela Amadio V.le T. Tittoni n San Felice Circeo 1

2 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO La sottoscritta Geom. Amadio Manuela, Consulente Tecnico d Ufficio nel Procedimento sopra riportato, iscritta all albo dei Geometri della Provincia di Latina al n e all albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Latina, si pregia rassegnare la presente Relazione Tecnica d Ufficio in ordine ai seguenti quesiti formulatigli dall Ill.mo Sig. Giudice Istruttore nell Udienza del 06/02/ ) Controllare prima di ogni attività la completezza della documentazione ipocatastale in atti, segnalando al Giudice immediatamente carenze o inidoneità documentali; 2) Descrivere previo necessario accesso e identificare l immobile pignorato, comprendendo confini e dati catastali; 3) Accertare la conformità attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento, evidenziando in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati nel pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati nel pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile, rappresentando in questo caso la storia catastale del compendio pignorato; 4) Riportare lo stato di possesso con l indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento ove l immobile risultasse occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 5) Elencare sulla base dei documenti in atti le formalità pregiudizievoli ed inoltre l esistenza di vincoli o oneri anche di natura condominiale. Che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 6) Indicare l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dall acquirente ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico; 7) Procedere, ove necessario, ad eseguire le dovute variazioni per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione nonché all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 8) Verificare se l immobile ricade tra quelli per i quali l attuale normativa impone la certificazione energetica ed in tal caso riferire immediatamente al G.E. per la nomina del certificatore, per una puntuale stima del bene; 9) Riferire dettagliatamente sulla conformità della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza della dichiarazione di agibilità, indicando la tipologia degli eventuali abusi riscontrati e se l illecito sia stato o sia sanabile alla luce della attuale normativa; 10) Precisare se la vendita è possibile in uno o più lotti e in quest ultimo caso procedere previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione alla formazione dei lotti identificando i nuovi confini e alla redazione del frazionamento; 11) Riferire se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e procedere, in tal caso, alla formazione dei singoli lotti con le formalità di cui al punto 9, indicando il valore di ciascuno di essi, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e provvedendo gli eventuali conguagli in denaro, in caso contrario, procedere alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità; 12) Determinare il valore dell immobile con indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni del prezzo di stima alla luce dello stato di conservazione 2

3 dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge con data anteriore alla trascrizione del pignoramento, con i termini e le forme previste dalle leggi vigenti. Si procede di seguito a rispondere ai quesiti posti dall Ill.mo Sig. Giudice. QUESITO 1 Controllare prima di ogni attività la completezza della documentazione ipocatastale in atti, segnalando al Giudice immediatamente carenze o inidoneità documentali Prima di dare inizio alle operazioni peritali si è verificata la completezza della documentazione ipocatastale inserita nel fascicolo. La sottoscritta ha ritenuto opportuno aggiornare le visure ipotecarie e catastali alla data odierna, per maggiore sicurezza. QUESITO 2 Descrivere previo necessario accesso e identificare l immobile pignorato, comprendendo confini e dati catastali In data 22 Maggio 2009 alle ore dopo ripetuti rinvii dalla parte debitrice, la sottoscritta C.T.U. ha effettuato il secondo sopralluogo presso l immobile pignorato, identificando che trattasi di: ABITAZIONE sita in comune di San Felice Circeo, in via Manzoni n.12. Coerenze: A sud: Part. 1469; a Nord: Strada privata; a Est: Via Manzoni; a Ovest: Part. 39 DATI CATASTALI Fg. 16 Part. 575 sub 1 categ. A/3, classe 1^ - Vani 5, Rendita 271,14 Località Pantano Marino; Fg. 16 Part. 575 sub 2 categ. A/3, classe 1^ - vani 5, rendita 271,14, Località Pantano Marino; Per effetto della variazione catastale avvenuta per fusione delle unità immobiliari e per la diversa distribuzione degli spagli interni, all immobile sono stati attribuiti i seguenti dati catastali: Fg. 16 Part. 575 sub 3 categ. A/7, classe 1^ - vani 7,5 Rendita 813,42, via Manzoni n. 12, Piano Terra e Primo. DESCRIZIONE SOMMARIA L immobile oggetto di esame è un fabbricato a due piani fuori terra, ad uso residenziale. Al piano terra vi è disposta la zona giorno, con soggiorno/pranzo, cucina, bagno, e cameretta, una scala interna collega il piano terra con piano primo, dove vi sono tre camere da letto, un bagno e due balconcini che affacciano sulla via Manzoni. L immobile è rifinito sia internamente che esternamente con intonaco civile, gli infissi esterni sono persiane in alluminio anodizzato di colore verde, gli infissi interni sono finestre del tipo all inglese di alluminio anodizzato di colore bianco. La copertura è a terrazzo non praticabile. Recinzione in muratura. Cancello carrabile automatizzato, e cancello pedonale. Impianto elettrico funzionale. 3

4 La scala interna è rivestita con granito nero. L impianto termico è con caldaia. Esiste impianto citofonico e di condizionamento. Gas viene fornito da ditta privata. Circostante l abitazione vi è un giardino di circa mq. 400, piantumato a prato e ben curato. Antistante l abitazione vi è una tettoia di legno di circa mq. 30, un magazzino di circa mq. 30 e un forno in muratura. Per detti manufatti non è stato richiesto alcun permesso di costruire e non risulta presentata alcuna istanza di condono edilizio presentata ai sensi delle L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03 e L.R. n. 12/04. Dette opere non possono essere sanate ai sensi dell art. 40 della L. 47/85. Caratteristiche della zona: l immobile si trova nella periferia del Comune di San Felice Circe, tipico paesino medioevale a ridosso del Monte Circeo; Caratteristiche delle zone limitrofe: a circa tre chilometri dall immobile si trova La Cona, piccola zona a valle del Centro Storico, vicinissima al mare con numerosi negozi di ogni genere, divenuta negli anni attivissimo centro commerciale; Principali collegamenti pubblici: A La Cona si trova il capolinea degli autobus che collegano il paesino con le città limitrofe come Terracina a circa 20 Km., Sabaudia a circa 10 Km., Latina a circa 35 Km., e Roma a 100 Km., Sufficiente è anche il collegamento urbano; Principali servizi offerti dalla zona: Il piccolo paesino di La Cona è servito dall Ufficio Postale, da Farmacie, Chiese, numerosi negozi, bar, banche, ecc. ecc.. QUESITO 3 Accertare la conformità attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento, evidenziando in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati nel pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati nel pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile, rappresentando in questo caso la storia catastale del compendio pignorato I dati indicati nel Pignoramento hanno individuato l immobile - l immobile oggetto della presente perizia è una ABITAZIONE sita in Comune di San Felice Circeo, alla Via Manzoni n 12, composta da piano terra e primo, con giardino di circa 400 mq., di proprietà del Sig. *** (proprietà 1000/1000). Riportata al N.C.E.U. al Fg. 16 Part. 575 sub 3, Categ. A/7, classe 1^, Vani 7,5, Rendita 813,42 Piano Terra e Primo. I dati riportati nel pignoramento Fg. 16 Part. 575 sub 1 e 2 non corrispondono a quelli delle attuali visura in quanto la sottoscritta ha ritenuto opportuno fare una variazione catastale di fusione del piano terra e primo e diversa distribuzione degli spazi interni. PROVENIENZE: 1) Atto di Donazione da *** a *** del 17/01/1993 del Notaio Massimo Lottini di Latina, Rep. N , Registrato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Latina al numero generale 3035 e particolare 2126 del 16/02/1993, la cui nota di trascrizione si allega in copia. 4

5 2) Alla Signora *** l immobile è pervenuto con atto di Donazione da *** del 06/03/1960 del Notaio Scognamiglio, Rep QUESITO 4 Riportare lo stato di possesso con l indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento Attualmente l immobile è di proprietà del Sig. ***, per l intera proprietà (1000/1000) e risulta occupato dallo stesso *** con la propria famiglia. SI SPECIFICA Il terreno su cui insiste l abitazione oggetto di esecuzione immobiliare ricade nel Comprensorio di Pantano Marino del Comune di San Felice Circeo, per il quale è stata emessa Sentenza della Corte di Appello di Roma Sez. Usi Civici n 60 del 24/12/2001 a seguito di Contenzioso promosso da alcuni cittadini contro il Comune di San Felice Circeo e per la quale è stata indicata la natura dei beni appartenenti al patrimonio disponibile del Comune. Il Comune di San Felice Circeo preso atto della sopra citata Sentenza, passata in giudicato, ha deciso di concedere a tutti gli enfiteuti che ne facessero richiesta, le affrancazioni dei canoni enfiteutici su i terreni, concessi in enfiteusi in tempo remoto, ma ne il Signor *** e ne la Signora *** quale precedente proprietaria hanno mai presentato istanza di affrancazione del terreno. QUESITO 5 Elencare sulla base dei documenti in atti le formalità pregiudizievoli ed inoltre l esistenza di vincoli o oneri anche di natura condominiale. Che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente Aggiornamento dal 01/01/1974 al 27 Aprile 2009 a carico dell immobile in perizia risultano le seguenti formalità pregiudizievoli e iscrizioni contro: 1) ISCRIZIONE CONTRO del 11/12/2003 Registro Particolare n Registro Generale n ; Ipoteca Legale a garanzia di Credito Tributario del 10/12/2003, rep. N /1 A FAVORE : Servizio riscossione tributi Conc. di Latina CONTRO: *** Ipoteca Legale di ,64 di cui ,32 2) ISCRIZIONE CONTRO del 17/05/2006 Registro Particolare n Registro Generale n Ipoteca Legale a garanzia di Credito Tributario del 09/05/2006 Rep.n A FAVORE : Servizio riscossione tributi Conc. di Latina CONTRO: *** Ipoteca Legale di ,26 di cui 5.726,63 3) TRASCRIZIONE CONTRO DEL 03/03/2008 Registro Particolare n Registro generale n. 6048; Atto di Pignoramento Tribunale di Latina del 14/02/2008 Rep. N. 215/2008 A FAVORE: Centro Edile De Gregoris S.R.L. sede Sabaudia CONTRO: *** Precetto per la somma di ,75 5

6 QUESITO 6 Indicare l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dall acquirente ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico Non esistono vincoli di natura condominiale. QUESITO 7 Procedere, ove necessario, ad eseguire le dovute variazioni per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione nonché all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate a seguito del sopralluogo effettuato si sono riscontrate difformità rispetto alla PLANIMETRIA catastale depositata presso l Agenzia del Territorio. La sottoscritta C.T.U. ha ritenuto opportuno redigere una variazione catastale per la fusione e diversa distribuzione degli spazi interni, in quanto il piano terra è fornito di una scala che collega il paino terra con il piano primo, rendendo il fabbricato unica unità immobiliare. L avvenuta variazione catastale ha modificato gli identificativi catastali e pertanto vengono così riportati al N.C.E.U.: Fg. 16 Part. 575 sub 3 categ. A/7, classe 1^ - vani 7,5 Rendita 813,42, via Manzoni n. 12, Piano terra e primo Ditta: ***, nato a *** il ***, C.F. *** Proprietà: 1000/1000. QUESITO 8 Verificare se l immobile ricade tra quelli per i quali l attuale normativa impone la certificazione energetica ed in tal caso riferire immediatamente al G.E. per la nomina del certificatore, per una puntuale stima del bene ABROGAZIONE DELL OBBLIGO DI ALLEGARE LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA L art. 35, comma 2 bis, del D.L. 112/2008, come risulta dalla conversione in legge, dispone l abrogazione dei commi 3 e 4 dell art. 6 e dei commi 8 e 9 dell art. 15 del d.lgs. 192/2005 ( modificato dal d.lgs 29/12/2006 n. 311). I primi due commi obbligavano ad allegare l attestato di qualificazione energetica agli atti traslativi a titolo oneroso ed a consegnare lo stesso attestato al conduttore in caso di locazione; gli altri stabilivano la sanzione della nullità relativa del contratto in caso di violazione di tali obblighi. QUESITO 9 Riferire dettagliatamente sulla conformità della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza della dichiarazione di agibilità, indicando la tipologia degli eventuali abusi riscontrati e se l illecito sia stato o sia sanabile alla luce della attuale normativa L immobile è stato realizzato con Licenza di Costruzione Edile del 08/05/1964 (pratica n. 809), rilasciata dal Sindaco del Comune di San Felice Circeo ai Signori *** e ***, per sopraelevare una casa. Per la difformità, rilevata in merito alla fusione delle due unità immobiliari attraverso una scala interna e alla diversa distribuzione degli spazi interni, non risulta presentata alcuna domanda di condono ai sensi della L. 47/85 L. 724/94 e L. 326/03 e L.R. n. 12/04. 6

7 Comunque il descritto abuso dal punto di vista urbanistico potrà essere regolarizzato ai sensi dell art. 37 del D.P.R. n.380 del 06/06/2001 ex art. 13 L. 47/85. Per l immobile in questione non esiste certificato di agibilità. QUESITO 10 Precisare se la vendita è possibile in uno o più lotti e in quest ultimo caso procedere previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione alla formazione dei lotti identificando i nuovi confini e alla redazione del frazionamento In considerazione di quanto sopra riportato la vendita può essere effettuata solo dopo l affrancazione del canone enfiteutico gravante sul terreno riportato riportato nel C.T. Fg. 16 Part. 575 di mq. 400 e può essere effettuata in un unico lotto così come risulta anche dalla planimetria catastale. QUESITO 11 Riferire se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e procedere, in tal caso, alla formazione dei singoli lotti con le formalità di cui al punto 9, indicando il valore di ciascuno di essi, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e provedendo gli eventuali conguagli in denaro, in caso contrario, procedere alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità l immobile risulta pignorato per l intero e non risponde ai canoni di una comoda divisibilità, come rilevasi anche in risposta al quesito 10 QUESITO 12 Determinare il valore dell immobile con indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni del prezzo di stima alla luce dello stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge con data anteriore alla trascrizione del pignoramento, con i termini e le forme previste dalle leggi vigenti CRITERIO DI VALUTAZIONE DELL IMMOBILE Ad ogni bene deve essere affidato un valore che si identifichi con il prezzo che dovrebbe essere pagato in un libero contratto di compravendita. Il prezzo lo forma il mercato. Più elevata è l offerta meno è remunerativa la vendita del bene. Ovviamente il mercato tiene conto di molti fattori tutti miranti a formare il prezzo specifico di un determinato cespite. I fattori possono essere intrinseci ed estrinseci quali la superficie, la destinazione, la esposizione, la panoramicità, la zona, i materiali con i quali è stato realizzato l immobile, ecc. ecc. Il bene che devo valutare è un una abitazione a due piani fuori terra con circostante giardino. Tralasciando la valutazione analitica e quella della capitalizzazione del reddito. Al fine di obtemperare all incarico commessomi valuterò il bene applicando il metodo del confronto o comparativo. CALCOLO VALORE A) All uopo si è eseguita indagine relativa alla consistenza sulla scorta dei rilievi eseguiti in loco, alla determinazione, al grado di utilizzazione, alla ubicazione; B) Indagini dirette a stabilire quali siano in zona immobili con caratteristiche simili, quale sia lo scarto massimo in percentuale tra il valore di una abitazione di media superficie ed il 7

8 valore di una abitazione di maggiore superficie ed eventualmente di superficie intermedia, esaminando abitazioni simili esistenti in zona; C) Formazione di una scala di valori a seconda delle caratteristiche di cui alle lettere A e B. Individuato il posto occupato, nella scala dei valori, dal bene oggetto di esame si ricava il prezzo unitario ovvero al mq. Ovviamente nella scala dei valori si è tenuto conto delle quotazioni correnti in zona per immobili simili occupati e delle effettive possibilità di realizzo, per cui si ritiene equo determinare il più probabile valore di mercato dell abitazione di cui si tratta sull ordine di 3.000/ /00 al mq. e prudenzialmente in 3.500/00. Destinazione Superficie Calpestabile (mq) Coeff. Di Riduzione PIANO TERRA Soggiorno/Pranzo 40,05 Cucina 13,12 Letto 7,00 W.C. 3,75 Dis. 1,09 Veranda 8,82 0,60 5,29 Sup. Destinazione Superficie Calpestabile (mq) Coeff. Di Riduzione PIANO PRIMO Letto 12,60 Letto 15,86 Letto 17,64 Bagno 13,28 Dis. 4,30 Balcone 6,60 0,60 3,96 Balcone 2,88 0,60 1,73 Sup. non Residenziale Superficie Lorda complessiva: mq. 165,67 Superficie Calpestabile complessiva: mq. 139,67 Superficie Commerciale complessiva: mq. 139,67 Valore Complessivo = mq. 139,67 X = /00 Adeguamento e correzioni della stima Dal valore complessivo dell immobile devono essere decurtati i seguenti importi dovuti a: 1) Atto di affrancazione di canone enfiteutico con Il Comune di San Felice Circeo, comprensivo di Registrazione, Trascrizione e Voltura catastale 1.500,00 2) Canoni di affrancazione da versare al Comune, Canoni arretrati dal 2003 al ,00 8

9 3) Elaborato grafico redatto da un tecnico abilitato Da consegnare al Comune per la richiesta della Regolarizzazione delle opere interne e fusione delle Due unità. (art. 37 D.P.R. 380/01) 3.000,00 4) Costo abbattimento delle opere abusive realizzate Nel giardino di pertinenza dell abitazione (ampliamento Tettoia in legno al piano terra, magazzino in muratura, accessorio forno. Compreso smaltimento rifiuti in discarica autorizzata ,00 TOTALE ,00 Valore complessivo del lotto , ,00 = Adeguamento e correzioni alla stima ( quattrocentosettantottomilaottocentoeuro ) Prezzo base d asta ( quattrocentosettantottomilaottocentoeuro) Tanto doveva per il gradito incarico ricevuto, ringrazia per il compito affidatole e rimane a disposizione per quanto altro a seguire. San Felice Circeo 25/05/2009 IL C.T.U. Geom. Manuela Amadio 9