TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI. : UNICREDIT CONSUMER BANK s.p.a. / xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

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1 Ing. Maria Laura Martino Via Caravaggio, NAPOLI Tel. 081/ / TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI N R.G.E. : 472/09 GIUDICE : DOTT. PICA CAUSA : UNICREDIT CONSUMER BANK s.p.a. / xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Dicembre, 2011 il CTU ing. M.L. Martino

2 1) PREMESSA La sottoscritta ing. Maria Laura Martino, iscritta all Ordine degli ingegneri della Provincia di Napoli dall anno 1988 col numero 10238, nonché all Albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Napoli dall anno 1995 col numero 8107, veniva nominata, in data 4 novembre 2010, consulente tecnico di ufficio dal G.E. dott. Pica, nella procedura di esecuzione immobiliare promossa dalla UNICREDIT CONSUMER FINANCING BANK s.p.a. contro Per il conferimento dell incarico ed il giuramento, la stessa veniva invitata all udienza del 18 novembre Il Giudice dell esecuzione, visto l art. 173 bis cpc, affidava all esperto il seguente incarico 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art comma cpc (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari), mediante l'esame della documentazione in atti e consultando i registri immobiliari e gli archivi catastali fino alla data del titolo ultraventennale, nonché i registri dello stato civile del comune di nascita e/o di residenza dell'esecutato, segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze

3 dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 DPR , n 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l'atto di provenienza ultraventennale (se non risultante dalla documentazione in atti); acquisisca, ove non depositati, l'atto di matrimonio con annotazioni marginali ovvero un certificato di stato libero dell'esecutato e/o una visura camerale (nel caso in cui l'esecutato sia un imprenditore); 2) segnali entro trenta giorni al giudice dell'esecuzione, oltre alle risultanze del controllo di cui sopra, se e da chi è occupato l'immobile; in ogni caso, segnali tempestivamente se l'immobile non è occupato dal debitore ovvero se vengono frapposti ostacoli all'accesso, onde consentire la nomina di un custode giudiziario; 3) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); 4) indichi tutti i passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati intervenuti tra la trascrizione del pignoramento e, a ritroso, il primo titolo di provenienza anteriore al ventennio che precede la notifica del pignoramento, segnalando anche tutti i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti, specificando, altresì,

4 esattamente su quale ex-particella di terreno insistono i manufatti subastati; 5) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c )se i dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 6) verifichi se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta nel titolo di provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale, nonché tra questa e lo stato attuale dei luoghi, descrivendo (graficamente) il tipo e la ubicazione delle eventuali difformità; nel caso in cui i manufatti pignorati parzialmente debordino, invadendole, su aree aliene, condominiali o comunque non pignorate, l'esperto illustri ( se del caso con lucidi sovrapponibili) le esatte porzioni ricadenti sulla esclusiva proprietà debitoria sottoposta ad esecuzione, evidenziando le soluzioni tecniche che possano rendere autonomi e funzionali siffatte porzioni in esproprio, segnalando anche i lavori ed i costi di separazione e/o di ripristino dello status quo ante( tompagnatura o altro) all'uopo occorrenti; 7) segnali se l'identificativo catastale eventualmente includa anche porzioni aliene, comuni o comunque non pignorate procedendo ai

5 frazionamenti del caso oppure, ove ciò risulti catastalmente impossibile, evidenziando le ragioni di tale impossibilità; segnali per converso, se gli immobili contigui risultino eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi identificativi catastali; 8) precisi anche, nel caso in cui l'immobile staggito derivi da un'unica e maggiore consistenza originaria, poi variamente frazionata e/o ceduta a terzi, se tale cessione riguardi porzioni diverse da quella poi pervenuta al debitore e vincolata con il pignoramento; 9) proceda, ove necessario, ad eseguire le variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 10) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 11) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, DPR , n 380 e 40, comma 6 L , n 47 (e successive modifiche), specificando i relativi costi ed oneri ovvero, in mancanza, i costi e gli oneri per l'eliminazione degli abusi;

6 12) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del G.E) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione e stimativa i tipi debitamente approvati dall UTE; 13) dica, qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall UTE) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 cpc dall art. 846 cc e dalla L , n 1078; 14) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 D.L , n 59, convertito in L , n 191; qualora risultino contratti di locazioni opponibili alla procedura esecutiva indichi la

7 data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 15) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 16) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 17) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di nove anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del

8 pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà; 18) segnali, in caso di contratto di locazione, l eventuale inadeguatezza del canone ex art. 2923, comma 3 c.c. e, in siffatta ipotesi, tenga conto di questa circostanza determinando il valore dell immobile come se fosse libero da qualsiasi vincolo locativo. Dispone, inoltre, che l esperto: 19) fornisca compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti ed alle indagini svolte redigendo apposita relazione, articolata secondo lo schema dei 13 punti appena esposti; 20) invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno 45 giorni prima dell udienza fissata per l emissione dell ordinanza di vendita ai sensi dell art. 569 cpc assegnando alle parti un termine non superiore a 15 giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al suo elaborato; 21) depositi la predetta relazione nella cancelleria del giudice dell esecuzione entro e non oltre i successivi cinque giorni, allegando le prove delle spedizioni di cui al n.15;

9 22) intervenga all udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico solamente nel caso in cui abbia ricevuto le note con le osservazioni di cui al n.15; in caso contrario, non deve intervenire all udienza ; 23) depositi, almeno 10 giorni prima dell udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi compatibili con microsoft word; 24) alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi); 25) alleghi alla relazione planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale di accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; 26) provveda a redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia, adeguata e dettagliata descrizione del bene contenente gli elementi di cui ai precedenti punti 3 e 4, nonché la compiuta indicazione dei dati catastali per la

10 successiva allegazione all ordinanza di vendita ed al decreto di trasferimento. La scrivente comunicava alla debitrice, con raccomandata A.R. del 22 novembre 2010, che il giorno 3 dicembre 2010 alle ore 10,00 avrebbe effettuato il sopralluogo tecnico all immobile sito in Giugliano di Napoli alla via Don Bosco civico 5 lotto F2. Tale comunicazione per compiuta giacenza ritornava al mittente e, pertanto, la scrivente recatasi sui luoghi di causa e resasi conto del degrado in cui era immerso il bene oggetto della procedura con istanza rivolta al giudicante chiedeva ed otteneva la nomina del custode nella persona dell'avv. Luca Saltalamacchia. Successivamente, unitamente al custode nominato, la scrivente si recava sui luoghi dove veniva individuato il bene da esaminare pur senza visionarlo. Soltanto in data 25 settembre 2011 il ctu, alla presenza del custode nominato, effettuava il sopralluogo tecnico all'immobile per cui è causa provvedendo ad estrarre anche relativa documentazione fotografica. Tutto ciò premesso, sulla base dei sopralluoghi effettuati e sulla base della documentazione acquisita ed allegata agli atti di ufficio, si elabora la presente relazione di consulenza tecnico-estimativa che sarà articolata come segue: 2) Operazioni peritali. 3) Risposte ai quesiti. 4) Conclusioni.

11 2) OPERAZIONI PERITALI VERBALE DI PRIMO ACCESSO Il giorno 3 dicembre 2010, il CTU si recava sui luoghi, oggetto della procedura n 472/09, siti in Giugliano di Napoli alla via Don Bosco lotto F2 civico 5. Rilevato lo stato di degrado in cui era immerso il bene, la scrivente chiedeva ed otteneva dal giudicante la nomina del custode nella persona dell'avv. Saltalamacchia. VERBALE DI SECONDO ACCESSO Il giorno 30 giugno 2011, il CTU si recava sui luoghi di causa unitamente al custode nominato avv. Luca Saltalamacchia. Individuato il bene, la scrivente bussava alla porta ripetutamente ma nessuno apriva. Pertanto, il ctu ed il custode decidevano di aggiornarsi a data da definire. VERBALE DI TERZO ACCESSO Il giorno 15 settembre 2011, il CTU si recava sui luoghi di causa unitamente all'avv. Mario Saltalamacchia per delega del custode nominato avv. Luca Saltalamacchia. Il ctu provvedeva ad effettuare rilievo fotografico dei luoghi di causa e verificava la congruità della planimetria catastale In questa stessa data, completata l acquisizione di tutta la documentazione necessaria all espletamento del mandato conferitole, la scrivente riteneva concluse le operazioni peritali.

12 3) RISPOSTE AI QUESITI 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art comma cpc (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari), mediante l'esame della documentazione in atti e consultando i registri immobiliari e gli archivi catastali fino alla data del titolo ultraventennale, nonché i registri dello stato civile del comune di nascita e/o di residenza dell'esecutato, segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 DPR , n 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l'atto di provenienza ultraventennale (se non risultante dalla documentazione in atti); acquisisca, ove non depositati, l'atto di matrimonio con annotazioni marginali ovvero un

13 certificato di stato libero dell'esecutato e/o una visura camerale (nel caso in cui l'esecutato sia un imprenditore); Con riferimento alla procedura di cui all oggetto, nel fascicolo di ufficio è presente la relazione notarile, redatta dal notaio Massimo Ciccarelli con studio in Giugliano in Campania al Viale Turati, il quale dichiara che la signora xxxxxxxx risulta proprietaria del seguente immobile: - appartamento sito al terzo piano int.6 scala A, riportato nel catasto fabbricati al foglio 52, part. 236 sub 8, indirizzo: Via Don Bosco Giugliano in Campania. Dall esame della suindicata certificazione notarile, nonché da una consultazione dei registri immobiliari, risultano, relativamente al bene in oggetto, i seguenti titoli traslativi nel ventennio: trascrizione del 15 aprile 2006 n.ri 27329/14458 per notaio Ludovico Mustilli di Napoli; trascrizione del 3 dicembre 2005 n.ri 68312/37346 per notaio Ludovico Mustilli di Napoli; trascrizione del 9 novembre 2004 n.ri 52263/35450 del decreto di trasferimento emesso dal tribunale di Napoli in data 20 ottobre 2004; trascrizione del 4 febbraio 1992 n.ri 6999/6173 per notaio Ferrara Mario; trascrizione dell'11 aprile 1990 n.ri 13026/10046 per notaio Ida D'Ambrosio; trascrizione del 14 ottobre 1988 n.ri 28022/20503 per notaio Tommaso Olivieri.

14 Risultano inoltre le seguenti formalità pregiudizievoli per il periodo dal 12 ottobre 1988 al 23 aprile 2009: iscrizione del 21 dicembre 1990 n.ri 41012/5641 di ipoteca volontaria; iscrizione del 24 febbraio 1992 n.ri 9808/813 di ipoteca volontaria; iscrizione del 9 settembre 1993 n.ri 28069/3138 di ipoteca volontaria; trascrizione del 12 ottobre 1993 n.ri 30939/23880 di pignoramento; trascrizione del 19 gennaio 1996 n.ri 5799/4414 della sentenza di fallimento resa dal tribunale di Napoli in data 4 ottobre 1995; trascrizione del 14 ottobre 1997 n.ri 31130/24027; trascrizione del 21 aprile 2009 n.ri 20140/12918 di pignoramento. Si riportano inoltre le seguenti formalità: trascrizione del 19 luglio 1991 n.ri 26010/20107; trascrizione del 13 gennaio 1995 n.ri 1158/910. E' stato acquisito l'atto di provenienza ultraventennale ed allegato alla presente. 2) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di

15 parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.). Dal sopralluogo effettuato dalla scrivente in data 15 settembre 2011 sui luoghi di causa, è emerso che l immobile, oggetto della presente procedura, è sito in Giugliano di Napoli alla via Don Bosco lotto F2 civico n.5. Esso è costituito da un appartamento sito al terzo piano della scala A avente interno 6. E' composto da un ingresso-salone, da un disimpegno, da n.3 camere da letto, da due servizi igienici e da una cucina. Il salone, la cucina, un bagno ed una camera da letto hanno affaccio su balconi. La superficie totale dell'immobile è di circa 86 mq. Dalla visura catastale, effettuata dal CTU in data 25 novembre 2010 presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Napoli, che si allega in copia alla presente relazione, si evince che l immobile pignorato è identificato al NCEU al foglio 53, part. 236, sub 8. Esso confina con cortile comune per tre lati, con vano scala e con appartamento interno cinque. 3) indichi tutti i passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati intervenuti tra la trascrizione del pignoramento e, a ritroso, il primo titolo di provenienza anteriore al ventennio che precede la notifica del pignoramento, segnalando anche tutti i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti, specificando, altresì, esattamente su quale ex-particella di terreno insistono i manufatti subastati. Con atto per notar Lodovico Mustilli di Napoli in data 14 aprile 2006 la debitrice xxxxxxxxxxxxxxx acquistava l'immobile oggetto di

16 pignoramento, compreso il porticato, da XX nata a X. Con atto per notar Lodovico Mustilli di Napoli in data 8 novembre 2005 xxxxx acquistava l'immobile oggetto del pignoramento, compreso il porticato, da Con decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Napoli in data 20 ottobre 2004 si trasferiva a l'immobile in oggetto in una al porticato in danno della società Con atto per notar Ferrara Mario in data 3 febbraio 1992 la società sopra menzionata acquistava dalla società l'immobile in esame. Con atto per notar Ida D'Ambrosio in data 16 marzo 1990 la società acquistava dalla società srl una zona di terreno in Giugliano in Campania estesa mq 2542 riportata in catasto terreni al F. 52 p.lla 236. Con atto per notar Tommaso Olivieri Ida D'Ambrosio in data 12 ottobre 1988 la società acquistava da il terreno in Giugliano in Campania estesa mq 2542 riportato in catasto terreni al F. 52 p.lla 236 p.lla 490 e p.lla ) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando,

17 in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c )se i dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato. I dati indicati nell atto di pignoramento sono conformi a quelli rilevati dal CTU nel corso delle sue indagini. 5) verifichi se vi sia corrispondenza tra la descrizione di cespite contenuta nel titolo di provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale, nonché tra questa e lo stato attuale dei luoghi, descrivendo (graficamente) il tipo e la ubicazione delle eventuali difformità; nel caso in cui i manufatti pignorati parzialmente debordino, invadendole, su aree aliene, condominiali o comunque non pignorate, l'esperto illustri (se del caso con lucidi sovrapponibili) le esatte porzioni ricadenti sulla esclusiva proprietà debitoria sottoposta ad esecuzione, evidenziando le soluzioni tecniche che possano rendere autonomi e funzionali siffatte porzioni in esproprio, segnalando anche i lavori ed i costi di separazione e/o di ripristino dello status quo ante( tompagnatura o altro) all'uopo occorrenti; La descrizione del cespite contenuta nel titolo di provenienza è corrispondente a quella desumibile dalla planimetria catastale.

18 Quest'ultima è conforme allo stato attuale dei luoghi fatta eccezione per l'inesistenza di una tramezzatura tra il salone e la cucina che consentiva la separazione tra questi due vani. Allo stato i due ambienti sono in comunicazione. 6) segnali se l'identificativo catastale eventualmente includa anche porzioni aliene, comuni o comunque non pignorate procedendo ai frazionamenti del caso oppure, ove ciò risulti catastalmente impossibile, evidenziando le ragioni di tale impossibilità; segnali per converso, se gli immobili contigui risultino eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi identificativi catastali; L'identificativo catastale non include porzioni aliene. 7) precisi anche, nel caso in cui l'immobile staggito derivi da un'unica e maggiore consistenza originaria, poi variamente frazionata e/o ceduta a terzi, se tale cessione riguardi porzioni diverse da quella poi pervenuta al debitore e vincolata con il pignoramento. L'immobile in questione non deriva da una maggiore consistenza. 8) proceda, ove necessario, ad eseguire le variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate. Non si è ritenuto necessario procedere alla correzione della planimetria catastale in quanto le difformità riscontrate sono irrilevanti.

19 9) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale. Il bene in oggetto ricade nel piano particolareggiato della zona omogenea G1 del vigente P.R.G. 10) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, DPR , n 380 e 40, comma 6 L , n 47 (e successive modifiche). La costruzione è conforme alla concessione di esecuzione lavori edili n.75 dell'anno Esiste il permesso di agibilità. 11) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del G.E) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall UTE. Viste le ridotte dimensioni del bene pignorato quest'ultimo non può essere venduto in più lotti. 12) dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla

20 relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall UTE) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 cpc dall art. 846 cc e dalla L , n L immobile, di cui trattasi, è stato pignorato nella sua interezza. 13) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 D.L , n 59, convertito in L , n 191; qualora risultino contratti di locazioni opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio. Il CTU ha avuto modo di verificare che l immobile pignorato è attualmente occupato da terzi senza alcun titolo. 14) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale. L immobile è occupato da terzi. 15) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale

21 (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. Nel corso del sopralluogo effettuato è emerso che non esiste alcuna amministrazione condominiale. Non esistono vincoli di inalienabilità. 16) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di nove anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Si procederà di seguito alla determinazione del valore dell immobile indicando i criteri di stima adottati.

22 Come risulta dal sopralluogo effettuato dalla scrivente, nonché dalla allegata documentazione fotografica, lo stato di conservazione dell immobile è da ritenersi normale. Ai fini della determinazione del valore di stima dell immobile, oggetto della presente relazione, si è proceduto adoperando due differenti metodologie valutative le quali consentono di pervenire a risultati la cui media aritmetica identifica il valore che maggiormente si approssima a quello di mercato. I due metodi utilizzati sono quello analitico detto anche indiretto e quello sintetico detto anche comparativo. Metodo analitico o indiretto La stima indiretta del valore di mercato si ottiene attraverso la capitalizzazione del reddito netto annuo, cioè del compenso spettante al proprietario. Alla determinazione del reddito netto annuo si perviene attraverso l analisi del canone di affitto prendendo in esame il bilancio di parte padronale che presenta come poste attive i ricavi annui derivanti dalla locazione e come poste negative gli oneri e spese a carico della proprietà stessa. E importante evidenziare che il canone di locazione deve essere quello libero di mercato e non quello legale. Metodo sintetico o comparativo Il procedimento in esame si basa su una semplice considerazione : se sul mercato un certo bene viene contrattato a determinati prezzi è ipotizzabile che anche il bene preso in considerazione, avente caratteristiche intrinseche ed estrinseche più o meno simili, una volta immesso sul mercato, possa essere alienato allo stesso prezzo.

23 Il valore che si deve determinare è infatti un prezzo futuro. La stima altro non è che una previsione di formazione di prezzo. I valori sono quindi prezzi attesi, mentre quelli che si sono formati per i contratti già eseguiti sono prezzi storici. Per quanto concerne il mercato immobiliare occorre tener ben presente che ogni cespite gode di un suo monopolio di posizione che lo rende unico nel suo genere nel senso che non esiste altro bene avente identiche caratteristiche. Si possono però reperire dei prezzi fatti sul mercato per immobili assimilabili per ubicazione parificabili per caratteristiche, consistenza, ecc. Ovviamente non si può presumere che un solo prezzo possa rappresentare validamente l andamento del mercato; occorre la presenza di una pluralità di prezzi tali da poter formare una scala di valori. Per la determinazione del prezzo di mercato può essere utile l utilizzo delle mercuriali, ossia dei valori modali pubblicati dall Agenzia del Territorio o più semplicemente dalle Società Immobiliari di grandi dimensioni. Va però precisato che le medie riportate sulle mercuriali valgono solo se si considera l edificio nel suo complesso. Scendendo nel dettaglio delle singole unità immobiliari, queste differiscono di valore a secondo di parametri quali il livello di piano, l esposizione, la veduta, la distribuzione interna degli spazi, la presenza di eventuali pertinenze quali scantinati, box ecc.

24 Di seguito saranno confrontati e successivamente mediati i risultati dei due metodi di cui sopra per il bene immobile oggetto della procedura. PROCEDIMENTO DI STIMA Metodo indiretto La scrivente si è avvalsa sia dei dati pubblicati dall Agenzia del Territorio, aggiornati al primo semestre 2011, relativi alla microzona catastale n 2 fascia periferica del Comune di Giugliano di Napoli, sia di quelli rinvenuti da alcune agenzie immobiliari operanti nella zona ove ricade l immobile. Nel caso specifico i valori di locazione forniti dall Agenzia del Territorio sono compresi tra ( 1,80/mq e 2,80/mq), mentre quelli delle agenzie immobiliari registrano un incremento in misura pari a circa il 15%. Pertanto, sulla base delle indagini condotte, su quanto emerso dal sopralluogo effettuato all immobile, in base alla dimensione dello stesso ed allo stato in cui esso versa, il CTU ritiene congruo un canone mensile di 180,00. Reddito annuo lordo presunto 180,00 x 12 = 2.160,00 Spese di parte padronale : quote amm.ne, manutenzione e ass.ne 2% 43,20 - imposte e tasse 3% 64,80 - sfitti ed inesigibilità 2% 43,20 - spese riscossione e giudizi eventuali 1% 21,60 Reddito annuo netto 1.987,20 Capitalizzando il reddito annuo netto al tasso del 2,5% si ha : 1.987,20 x 100 = ,00 2,5

25 Metodo sintetico Per immobili di tale genere la scrivente si è avvalsa dell indagine del prezzo di mercato scaturente dal valore medio fornito dalle agenzie immobiliari della zona in cui ricade l immobile e dal bollettino emesso dall Agenzia del Territorio, aggiornato al primo semestre Fonti: - Agenzia del Territorio: per assimilazione zona periferica microzona n 2 Comune di Giugliano di Napoli. Valore al mq compreso tra (730,00 e 1.100,00). - Agenzie immobiliari della zona 1.200,00. Sulla base delle indagini svolte in base allo stato dell immobile, la scrivente ritiene congruo attribuire allo stesso un valore di 900,00 al mq. Pertanto si ha: 900,00 x mq 86,00 = ,00 Effettuando la media aritmetica dei valori riscontrati con i metodi di cui sopra si ottiene il seguente valore presunto di mercato: , ,00 = ,00 2 Per quanto precede, il CTU ritiene congruo l importo della stima pari a ,00. 17) segnali, in caso di contratto di locazione, l eventuale inadeguatezza del canone ex art. 2923, comma 3 c.c. e, in siffatta ipotesi, tenga conto di questa circostanza determinando il valore dell immobile come se fosse libero da qualsiasi vincolo locativo.

26 Come già anticipato non esiste alcun contratto di locazione.

27 4) CONCLUSIONI Al fine di una comprensione più agevole ed immediata del presente elaborato peritale si riporta, per il bene pignorato, scheda riassuntiva contenente i dati sulla consistenza, ubicazione, confini, dati catastali, passaggi di proprietà, proprietà e valore del cespite. Consistenza : 86 mq Ubicazione : Via Don Bosco lotto F2 civico 5-Giugliano di Napoli Confini : cortile comune per tre lati, con vano scala e con appartamento interno 5 Dati catastali : foglio 52, particella 236, sub 89 Passaggi di proprietà : Con atto per notar Lodovico Mustilli di Napoli in data 14 aprile 2006 la debitrice xxxxxxxxxxacquistava l'immobile oggetto di pignoramento, compreso il porticato, da Con atto per notar Lodovico Mustilli di Napoli in data 8 novembre 2005 acquistava l'immobile oggetto del pignoramento, compreso il porticato, da xxxxxx Con decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Napoli in data 20 ottobre 2004 si trasferiva a l'immobile in oggetto in una al porticato in danno della società xxxxxx Con atto per notar Ferrara Mario in data 3 febbraio 1992 la società sopra menzionata acquistava dalla società xxxxxxxx l'immobile in esame. Con atto per notar Ida D'Ambrosio in data 16 marzo 1990 la società xxxxxxxx acquistava dalla società xxxxxxx una zona di terreno in Giugliano in Campania estesa mq 2542 riportata in catasto terreni al F. 52 p.lla 236.

28 Con atto per notar Tommaso Olivieri Ida D'Ambrosio in data 12 ottobre 1988 la società il terreno in Giugliano in Campania estesa mq 2542 riportato in catasto terreni al F. 52 p.lla 236 p.lla 490 e p.lla 491. Proprietà : xxxxxx Valore cespite : ,00. ******** La presente relazione viene depositata presso la cancelleria della V sezione del Tribunale di Napoli. In fede Il CTU ing. M.L. Martino