TRIBUNALE DI. GROSSETO INTEGRAZIONE ANALISI TECNICA DI STIMA PARTE II Procedura Immobiliare n. 81/2016 riunita alla Procedura Immobiliare n.

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1 TRIBUNALE DI GROSSETO INTEGRAZIONE ANALISI TECNICA DI STIMA PARTE II Procedura Immobiliare n. 81/2016 riunita alla Procedura Immobiliare n. 46/2014 OGGETTO: Consulenza tecnica di stima Integrativa UBICAZIONE: Comune di Scansano PROPRIETA': Ferrari Lisa CONSULENTE TECNICO: ing. Lucio Fortunati DATA: FILE: winword/consulenze/46-14 Scansano Ferrari 1

2 1. OGGETTO DEL DOCUMENTO Con riferimento alla Procedura di Esecuzione Immobiliare n 81/2016, riunita nella Procedura di Esecuzione Immobiliare n 46/2014 promossa da BANCA SELLA SPA c.f. e P.I Piazza Gaudenzio Sella Biella in qualità di creditore procedente contro FERRARI LISA nata a Grosseto il , c.f. FRRLSI72B61E202E in qualità di debitrice esecutata; si produce, con il seguente documento, l Analisi Tecnica di Stima degli immobili pignorati sulla base, fra l altro, della verifica dello stato ipotecario e catastale relativo agli stessi beni. 2. DICHIARAZIONE Io sottoscritto Dott. Ing. LUCIO FORTUNATI, nato a Bologna (BO) il , residente in P.zza V. Veneto n.1 a Grosseto (Gr), iscritto al n 277 dell Albo degli Ingegneri della Provincia di Grosseto, presa visione della documentazione fornitami, dopo accurate verifiche e sopralluoghi e studiata la materia in esame, affermo e sottoscrivo quanto di seguito riportato in relazione al tema in oggetto. 3. INCARICO PERITALE E QUESITI Nel corso dell udienza del il Tribunale di Grosseto, nella persona del Giudice Delegato alle Esecuzioni Immobiliari, Dott. Vincenzo Pedone, ha incaricato il sottoscritto, in qualità di Consulente Tecnico di Ufficio, di integrare la perizia già depositata in riferimento alla Procedura 46/2014 con la stima dei beni oggetto di successivi pignoramenti dando termine al sottoscritto per il deposito della perizia integrativa entro il Contestualmente all accettazione dell incarico e al successivo giuramento di rito, lo scrivente è stato messo a conoscenza dei quesiti a cui rispondere e delle indicazioni da considerare: Il Giudice dell esecuzione, visto l art. 173 bis disp. att. cpc, affida all esperto il seguente incarico: 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, comma 2 cpc (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti e inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli 2

3 (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del DPR 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); 2) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); 3) accerti le conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 4) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ad all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 5) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 6) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto degli artt. 46, comma 5, del DPR 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n.47; 7) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 8) dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 cpc e dall art. 846 cc e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; 9) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 3

4 10) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 11) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 12) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ad anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Dispone inoltre che l esperto: a. restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti; b. invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno quarantacinque giorni prima dell udienza fissata per l emissione dell ordinanza di vendita ai sensi dell art. 569 cpc, assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui, note di osservazione al proprio elaborato; c. intervenga all udienza fissata ex art. 569 cpc per l emissione dell ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico; d. depositi, almeno dieci giorni prima dell udienza fissata ex art. 569 cpc per l emissione dell ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi compatibili con Microsoft Word; e. alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze comprese); f. alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale di accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita, g. segnali tempestivamente al custode (o se non nominato al giudice dell esecuzione) ogni ostacolo all accesso; h. provved a redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia, adeguata e dettagliata descrizione del bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 1, nonché la compiuta indicazione dei dati catastali per la successiva allegazione all ordinanza di vendita ed al decreto di trasferimento. 4

5 4. SVOLGIMENTO DELL INCARICO PERITALE Il lavoro è stato impostato come segue: 1 è stata visionata e studiata l intera documentazione catastale ed ipotecaria agli atti del procedimento e sono state eseguite verifiche e riscontri della stessa; 2 sono state eseguite le verifiche catastali, ipotecarie e urbanistiche presso gli uffici competenti; 3 sono stati acquisiti gli atti non inclusi nella documentazione agli atti; 4 i sopralluoghi furono già effettuati nel corso della precedente procedura; In esito alle suddette attività descritte dettagliatamente nel seguito, si è proceduto alla definizione delle caratteristiche del bene e alla stima del relativo valore. 5. OGGETTO DELL ESECUZIONE IMMOBILIARE L oggetto dell esecuzione immobiliare è costituito dai beni immobili contenuti nei seguenti Verbali di pignoramento: Verbale di Pignoramento Immobili n 3280 R.P. del , dal quale risultano: Soggetti a Favore: BANCA SELLA SPA c.f. e P.I Soggetti Contro: FERRARI LISA c.f. FRRLSI72B61E202E Beni Immobili Pignorati UNITA' NEGOZIALE 1 Quota 1/2 della proprietà del Sig. Ferrari Lisa sugli immobili così descritti Catasto Terreni Comune di Scansano: Foglio 192-Particella 273- Superficie Mq ,00 - Qualità Ente Urbano L' immobile sopra descritto, oggetto dell esecuzione, è riportato nella tabella che segue. Comune di Scansano: (Quota 1/2) codice catasto foglio particell qualità classe Superficie Red.Dom.[ ] Red. Agr. [ ] I504 T Ent Urbano 1000 mq 6. RISPOSTE AI QUESITI quesito: verifica della documentazione catastale e dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni ventennali Verifiche Documentali a) Fascicolo La documentazione agli atti contenuta nel fascicolo depositato in cancelleria (Dichiarazione Notarile dello Studio Notarile Dr. Rocco Mancuso) è risultata non coerente. 5

6 Nel corso dell'esame degli immobili pignorati il sottoscritto CTU ha rilevato quanto segue: In merito all'unità negoziale n. 1 del Verbale di Pignoramamento del ed in riferimento all'immobile così identificato Immobile 3 Catasto Terreni - Comune di Scansano -Foglio 192- Particella 273- Consistenza Mq ,00 - Qualità Ente Urbano è emerso quanto segue: Il bene oggetto di pignoramento è identificato attualmente alla partita 1 del catasto del Comune di Scansano. Tale partita identifica quei terreni ove risulta realizzata una costruzione regolarmente censita al Catasto Fabbricati. Difatti,allo stato attuale, su tale particella risulta realizzato un fabbricato residenziale composto da 21 unità immobiliari composte da 11 garage e 10 appartamenti censito al Catasto Urbano del Comune di Scansano come segue: Foglio Particella Sub Indirizzo Categoria Classe Consistenza Rendita SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano S1 C/ mq Euro:58, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano S1 C/ mq Euro:52, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano S1 C/ mq Euro:44, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano S1 C/ mq Euro:44, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano S1 C/ mq Euro:47, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano S1 C/ mq Euro:44, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano S1 C/ mq Euro:44, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano S1 C/ mq Euro:44, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano T C/ mq Euro:44, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano T C/ mq Euro:44, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano T C/ mq Euro:44, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano T A/2 2 4 vani Euro:371, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano 1 A/2 2 5,5 vani Euro:511, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano T-1 A/2 2 5,5 vani Euro:511, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano 1 A/2 2 5,5 vani Euro:511, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano 2 A/2 2 5,5 vani Euro:511, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano 2 A/2 2 4,5 vani Euro:418, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano 2 A/2 2 6 vani Euro:557, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano 3 A/2 2 5,5 vani Euro:511, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano 3 A/2 2 5,5 vani Euro:511, SCANSANO VIA XX SETTEMBRE, Piano 3 A/2 2 5,5 vani Euro:511,29 Tale Edificio di tipo residenziale si evince altresì dalla Documentazione Fotografica di seguito allegata 6

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8 Da Verifiche effettuate presso l'agenzia del territorio del comune di Grosseto il CTU ha verificato che attualmente tale fabbricato risulta intestato ai seguenti soggetti: Subalterni Proprieta': BIAGIOTTI PELLEGRO nato a SCANSANO (GR) il 11/07/1934 Subalterni 2 e 12 Proprieta': CIOMPI ROLANDO nato a MURLO (SI) il 12/12/1950 TOCCI ALBA nata a SCANSANO (GR) il 24/09/1949 Subalterni 3 e 13 Proprietà : BENOCCI SANTINA nata a SCANSANO (GR) il 16/02/1956 CORRIDORI ALESSANDRA nata a SCANSANO (GR) il 02/11/1971 CORRIDORI ANDREA nato a GROSSETO (GR) il 21/04/1980 CORRIDORI DANIELE nato a GROSSETO (GR) il 03/09/1976 CORRIDORI GABRIELLA nata a GROSSETO (GR) il 25/02/1978 Subalterni 4 e 17 Proprietà : MAGNANI ANGELA nata a SCANSANO (GR) il 18/09/1947 Subalterni 6 e14 Proprietà : LORENZONI LUCIANO nato a SCANSANO (GR) il 31/10/1945 Subalterno:7-16 Proprietà : MEZZOIUSO ROSA nata a FICARAZZI (PA) il 30/04/1958 TURPINI RENZO nato a SCANSANO (GR) il 13/09/1952 Subalterni 8 e 15 Proprietà : TENUCCI DOMENICO nato a GROSSETO (GR) il 07/03/1953 Subalterni 9 e 20 Proprietà : ORE ONORIO nato a SCANSANO (GR) il 28/09/1934 TOLLAPI ANNA nata a SCANSANO (GR) il 23/07/1936 Subalterni 10 e 21 Proprietà : GENTILI GIORGIO nato a CAPALBIO (GR) il 29/07/1943 Subalterni 11 e 19 Proprietà : GAMBINERI ANDREINA nata a SCANSANO (GR) il 22/09/1946 GAMBINERI LINA nata a SCANSANO (GR) il 12/01/1941 Facendo un' accurata ricerca negli anni, si è riscontrato che in data il proprietario dell'epoca, il Sig. Gaetano Ferrari, edificò su terreno di sua proprietà identificato al Foglio 192 particella 273, un edificio residenziale composto da 21 unità Immobiliari regolarmente accatastate alla partita n del comune di Scansano come dimostrato dall' allegato 2/a della presente. Tali unità immobiliari furono poi vendute ai vari soggetti ad oggi ancora proprietari degli immobili. Il CTU ha fatto una verifica a campione delle unità immobiliari per verificarne la storia. Ad esempio è stato preso in esame il Subalterno 2 e 12 (appartamento e garage). Come si evince dall'allegato 2/b della presente, tali unità immobiliari furono vendute dal Sig. Gaetano Ferrari (proprietario e costrutture dello stabile) alla Sig.ra Trofili Anna Maria nata a Grosseto il con atto di compravendita del notaio Giorgetti in data 28 settembre 1971 al al n (evidenziato in giallo nell'allegato). In seguito la Sig.ra Trofili vendette le unità immobiliari ai Sig.ri Ciompi Rolando e Tocci Alba tramite atto di compravendita n.753 a firma del Notatio Giorgetti in data 12 Febbraio 1982 (evidenziato in arancio nell'allegato) Ad oggi le unità immobiliari risultano ancora intestate ai Sig.ri Ciompi e Tocci come da allegato 2/c alla presente. Conferendo con i tecnici dell'ufficio per comprendere il perchè tale particella identificata come ente urbano risultasse comunque intestata per la quota di ½ ciascuno ai Sig.ri Ferrari Lisa e Ferrari 8

9 Alessandro, si è rilevato che per un mero errore d'ufficio la particella non fu mai trasferita alla partita 1 ma rimase identificata al catasto terreni con l'intestazione al Sig. Ferrari Gaetano. Alla morte di quest'ultimo fu erroneamente portata in successione e passo' per la quota di 1/3 ciascuno ai figli (Ferrari Lisa e Alessandro) e la moglie (Ottobri Maria Paola) con Denuncia di Successione del Volume 646. Anche successivamente alla morte della Sig.ra Ottobri Maria Paola, la particella 273 fu di nuovo portata in successione ed i figli, Ferrari Lisa e Alessandro divennero proprietari per la quota di ½ ciascuno con Denucia di Successione del Volume 651 Nell'anno 2003 durante l'allineamento delle mappa catastali, l'ufficio del territorio, si accorse dell'errore e trasferì tale particella alla partita 1 (ente Urbano) con variazione del 08/07/2003 protocollo n come si evince dall'allegato 2/d alla presente. Pertanto sarebbe opportuno provvedere alla correzione delle trascrizioni delle due denuncie di successione perche' tale particella non rientra nel cespite dei beni in quanto edificata e di seguito veduta dal Sig. Gaetano Ferrari a diversi soggetti. Il CTU,alla luce di quanto sopra descritto, non considera l'immobile 3 dell'unità negoziale 1 come bene oggetto di pignoramento. Grosseto, Il C.T.U. Dott. Ing. Lucio Fortunati ALLEGATI Allegato 1 Trascrizioni Integrative Allegato 2 Documentazione Catastale Integrativa 9