TRIBUNALE CIVILE DI GROSSETO

Transcript

1 TRIBUNALE CIVILE DI GROSSETO Procedura Esecuzione Immobiliare 140/2013 PROMOSSA DA OMISSIS "OMISSIS" CONTRO OMISSIS "OMISSIS" (Giudice delle Esecuzioni: Dott. Vincenzo PEDONE) CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Grosseto 15 ottobre 2014 Il Consulente Tecnico D Ufficio Tiziana Belli INCARICO E QUESITI La sottoscritta Tiziana Belli, nata a Grosseto il 19/10/1970, codice fiscale BLLTZN70R59E202F, iscritta al n. 20 dell Albo CTU del Tribunale di Grosseto quale esperta in valutazione immobili, con attività professionale

2 in Grosseto, via Mameli n. 16/a, presso l Agenzia Immobiliare Vanelli, veniva incaricata dal Tribunale di Grosseto di redigere perizia estimativa dei beni descritti nell atto di pignoramento immobiliare del , trascritto a Grosseto il al n R.G. e 7445 R.P. In data , comparsa davanti all Ill.mo Signor Giudice Esecutore Dott. Vincenzo PEDONE, dopo aver prestato giuramento di rito, gli venivano pos ti i seguenti quesiti: 1 QUESITO Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettu ate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inido nei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti). 2 QUESITO Descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi

3 di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); 3 QUESITO Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziato, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentato, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 4 QUESITO Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 5 QUESITO Indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 6 QUESITO Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base

4 al combinato disposto dagli art. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno numero 380 e art.40, comma 6 della L.28 febbraio 1985 numero 47; 7 QUESITO Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda in quest ultimo caso, alla loro formazione (solo previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla redazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 8 QUESITO Dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro: proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizi o di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art.577 c.p.c., dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940 n 1078; 9 QUESITO Accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante di possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del D.L. 21 marzo 1978 n 59, convertito in L.18 maggio 1978 numero 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva

5 indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se s ia ancora pendente il relativo giudizio; 10 QUESITO Ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutata acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 11 QUESITO Indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risul teranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 12 QUESITO Determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiv a i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibil e se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà).

6 Dispone inoltre che l esperto: a) restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione r edatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti; b) invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno quarantacinque giorni prima dell udienza fissata per l em issione dell ordinanza di vendita ai sensi dell articolo 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui, note di osservazione al proprio elaborato; c) intervenga all udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico; d) depositi, almeno dieci giorni prima dell udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi compatibili con Microsoft Word; e) alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed est erna dell intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi); f) alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; g) segnali tempestivamente al custode (o se non nominato al giudice dell esecuzione) ogni ostacolo all accesso;

7 h) provveda a redigere, su apposito foglio a parte in triplice copia, adeguata e dettagliata descrizione del bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 1, nonché la compiuta indicazione dei dati catastali per la successiva allegazione all ordinanza di vendita ed al decreto di trasferimento. PREMESSA - BENI OGGETTO DI STIMA Il bene oggetto d esecuzione è quello riportato nell atto di pignoramento immobiliare del , trascritto in data , al n R.G. e 9996 R.P., a favore di OMISSIS "OMISSIS", contro OMISSISI "OMISSIS" e precisamente, come risulta da ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI allegato, (allegato A): Piena proprietà dell immobile sito nel Comune di Grosseto e ivi censito al foglio 91, particella 182, subalterno 31, cat. A/4, classe 3, vani 4,5, rendita. 209,17, sito in via Mille n.1, piano terzo. RISPOSTA AL 1 QUESITO: La sottoscritta in merito alla documentazione di cui all art. 567, comma 2 del c.p.c. verificati gli atti del fascicolo d Uffici o, acquisiva documentazione catastale e atto di provenienza (allegato B e C). Ottenuti i sopra citati documenti, era in grado di determinare l esatto quadro dei gravami pregiudizievoli relativi all immobile oggetto di pignoramento e, precisamente (allegato D): ISCRIZIONI CONTRO 1. ipoteca volontaria derivante da concessione di mutuo condizionato da parte di Banca Popolare di Novara s.p.a., con atto a rogito Notaio Abbate Antonio del 03/10/2006 rep /17399, iscritta a Grosseto in data 05/10/2006, al numero di R.G e R.P e successiva annotazione del 25/10/2007 al numero di R.G e R.P. 2775, quale erogazione a saldo.

8 TRASCRIZIONI CONTRO 1. atto di pignoramento immobiliare del 31/05/2013 eseguito su richiesta di "omissis" Omissis C.F. "OMISSIS" -, trascritto a Grosseto il 03/09/2013, al numero di R.G e R.P Attuale proprietario: Omissisi "omissis", nato a Grosseto il 05/07/1976 titolare dell intera proprietà. Provenienza all attualità: - atto di compravendita immobiliare del a rogito notaio Abbate Antonio trascritto a Grosseto in data al n R.G. e R.P.. Storico della provenienza: La proprietà è pervenuta al sig. Omissis da parte delle sigg.re "omissis" "omissis", "omissis" "omissis" e "omissis" "omissis" con il sopracitato atto di compravendita, le quali a loro volta avevano ereditato il bene da parte della sig.ra "omissis" "omissis", giusto denuncia di successione trascritta a Grosseto il 21/08/2006 al numero R.G. e 9421 R.P.. RISPOSTA AL 2 QUESITO: Espletate le verifiche preliminari di cu i all art comma del c.p.c., la sottoscritta, facendo seguito al preventivo accordo con il Custode Giudiziario, dott. Alessandro Salvini, si recava presso l immobile in esecuzione e ne effettuava il sopralluogo. DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI L immobile in oggetto è un appartamento ubicato nel Comune di Grosseto, via dei Mille n. 1/B, situato al piano terzo, composto da corridoio, tre vani (di cui la camera da letto con ripostiglio), una cucina con ripostiglio ed un bagno. All appartamento è annesso e pertiene

9 un vano ad uso ripostiglio, al piano di copertura, con accesso dalla terrazza comune, contraddistinto con il numero interno 10, posto nella quinta posizione in sinistra dell ingresso ad essa terrazza. L immobile è in un buono stato di conservazione come potuto verificare in sede di sopralluogo, anche in considerazione delle opere eseguite nel Tuttavia, la tipologia edilizia del fabbricato, costruito negli anni 50, è da ritenersi di tipo economico, anche in ragione delle rifiniture e della qualità dei materiali usati nelle aree comuni. RISPOSTA AL 3 QUESITO: CONFORMITÁ TRA LA DESCRIZIONE ATTUALE E PIGNORAMENTO I dati indicati nel pignoramento individuano correttamente i l bene. RISPOSTA AL 4 QUESITO: SITUAZIONE CATASTALE Gli immobili risultano opportunamente censiti all Agenzia del Territorio di Grosseto, con l attribuzione di categoria, classe, consistenza e rendita catastale. RISPOSTA AL 5 QUESITO: UTILIZZAZIONE PREVISTA NELLO STRUMENTO URBANISTICO COMUNALE L immobile oggetto di valutazione è stato costruito in data anteriore al 1 settembre Successivamente a tale data non sono stati effettuati interventi edilizi o mutamenti di destinazione che avrebbero richiesto licenza, concessione, autorizzazione, permessi di costruire o denuncie di inizio attività, ad eccezione di quello per il quale è stata depositata pratica edilizia al n il 30/11/2006, denuncia di inizio attività per modifiche interne consistenti nella demolizione di alcuni tramezzi per l ampliamento del bagno esistente e la creazione di un locale ripostiglio nella camera matrimoniale (allegato E).

10 RISPOSTA AL 6 QUESITO: CONFORMITÁ AGLI ATTI CONCESSORI Al riguardo si richiama il punto che precede e precisamente il fatto che risulta regolarmente protocollata al n pratica edilizia al n il 30/11/2006, denuncia di inizio attività per modifiche interne consistenti nella demolizione di alcuni tramezzi per l ampliamento del bagno esistente e la creazione di un locale ripostiglio ne lla camera matrimoniale (allegato E). Risulta, tuttavia, necessario evidenziare che, avuto accesso all immobile, esistono delle leggere difformità tra quanto previsto dalla D.I.A. di cui alla pratica edilizia n del 2006 (si veda lo stato così come modificato della D.I.A. stessa) e il reale stato dell immobile. Infatti con riferimento alla zona notte risulta in primis mancante la porta di accesso alla stessa. Per quanto riguarda la camera da letto e il relativo ripostiglio, anziché, come previsto dalla D.I.A. essere un unico corpo, cioè porta di accesso all area, con entrando a sinistra altra porta di accesso al ripostiglio cieco (senza finestre), sono stati creati di fatto due vani, eliminando la porta principale di accesso al vano. Conseguentement e si ha preliminarmente l ingresso al ripostiglio il quale, a seguito di uno spostamento del tramezzo di circa 50 cm a danno della camera da letto, ha una finestra (parte di quella della camera da letto) e una successiva porta di ingresso alla camera da le tto, la cui finestra è ridotta a seguito del sopra citato spostamento del tramezzo a favore del ripostiglio. Tali difformità si ritengono sanabili, previa eventuale ulteriore verifica del rapporto illuminante/aerante della camera da letto (che da una prima verifica sembrerebbe rispettare il rapporto 1/8), nel termine di legge di giorni 120 dall acquisto dell immobile, giust a legge 47 del 1985 e successive modificazioni. In denegata ipotesi, in sede di valutazione complessiva dell immobile, verrà, tuttavia, determinata una percentuale di riduzione del valore finale dell immobile (pari al 4%) che, tra le altre, contempli la possibilità del ripristino dello stato dell immobile a quanto previsto dalla D.I.A. originale.

11 RISPOSTA AL 7 QUESITO: POSSIBILITÁ DI VENDITA IN UNO O PIÚ LOTTI Il bene pignorato dovrà essere venduto in un unico lotto. RISPOSTA AL 8 QUESITO: DIVISIBILITÁ DEL LOTTO E SUA FORMAZIONE Tale quesito non riguarda il bene oggetto di pignoramento. RISPOSTA AL 9 QUESITO: DISPONIBILITÁ DEL BENE L immobile oggetto di pignoramento è libero e non risultano registrati presso l Agenzia delle Entrate atti tra privati contratti di locazione (allegato F). RISPOSTA AL 10 QUESITO: PROVVEDIMENTO ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE Tale quesito non riguarda il bene oggetto di pignoramento. RISPOSTA AL 11 QUESITO: VERIFICA DI SUSSISTENZA VINCOLI, ONERI E DIRITTI Non risultano presenti oneri, diritti e vincoli di tipo storico, alberghiero, demaniale, ovvero di inalienabilità o indivisibilità, così c ome non ne esistono di tipo paesaggistico, idrogeologico e forestale. RISPOSTA AL 12 QUESITO: CRITERIO DI STIMA Sono state individuate nel corso della perizia tutte le variabili che vanno a determinare il più probabile valore di mercato, ovvero:

12 l ubicazione, le caratteristiche della zona, i servizi e la situazione del mercato corrente. Si fa notare che le contrattazioni immobiliari risentono di una congiuntura sfavorevole, difatti dalle indagini di mercato svolte, è stato appurato, che il mercato immo biliare in genere e non solo quindi per abitazioni similari per caratteristiche a quell a in esame, si è mostrato in sostanza in una situazione di stallo, a causa soprattutto della crisi economica degli ultimi anni, che stiamo tutt ora attraversando. La Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari dell Agenzia del Territorio (con riferimento al secondo semestre 2013), in zona definita: Semicentrale/Abitato Circostante le Mura Medicee, cod.c1, Microzona Catastale n.1, nel Comune di Grosseto, offre le seguenti valutazioni: Tipologia Stato Valore di Mercato (./mq.) Minimo Massimo Abitazioni civili Normale 1 800, ,00 Abitazioni di tipo economico 1 500, ,00 Autorimesse Normale 900, ,00 Considerato lo stato dell immobile e la zona di appartenenza, si ritiene di applicare il valore minimo, pari a ,00./mq. Sempre per il Comune di Grosseto, da indagini effettuate presso le Agenzie Immobiliari presenti sul territorio, queste indicano quale valutazione riferendosi a immobili in zone similari, di tipologia e stato di conservazione analoghi, un valore medio di circa 2.000,00./mq. Da qui una media pari a complessivi ,00 /mq.

13 La superficie rilevata dell unità abitativa viene conteggiata al 100%, mentre il vano ripostiglio al piano di copertura - soffitta, di mq 4,70, viene valutato a corpo ,00 e, sulla scorta di quanto sin qui esposto, si ha: Appartamento: mq. 105 x ,00 al mq. = ,00 Ripostiglio al piano di copertura : mq. 4,70 = ,00 IL TUTTO PER COMPLESSIVI ,00 A questo punto, considerata la situazione di stallo del mercato immobiliare, la tipologia di vendita (asta pubblica) e le problematiche connesse alle irregolarità edilizie sopra citate, si ritiene opportuno ridurre il valore ottenuto di un 4%, pari a ,00, giungendo a ,00. Pertanto, si giungerà ad una stima, da intendersi comunque a corpo e non a misura con un valore finale arrotondato di ,00 (centonovantunomila/00). In adempimento all incarico ricevu to, ringrazia per la fiducia accordata e con l occasione porgere Cordiali Saluti. Il Consulente Tecnico d Ufficio Tiziana Belli