RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

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1 Luigi Saltarelli Architetto Cirò Marina: Roma: Via Roma, 202 Via Laurentina, 203 Tel. / fax cell Tel. / fax arch.luigisaltarelli@libero.it PEC: luigi.saltarelli@archiworldpec.it RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA TRIBUNALE CIVILE DI CROTONE Sezione Esecuzioni Immobiliari G.E.Imm. Dott. AGOSTINI Emmanuele ESECUZIONE FORZATA Procedura N. 105/2017/EI R.G.Es.Imm. udienza del rinviata al Promossa da: B.C.C. del Crotonese Credito Cooperativo Contro: Bitonti Vittorio Crotone, lì - IL C.T.U. - Arch. Luigi Saltarelli Depositato in Cancelleria pag. 1

2 A) PREMESSA Il sottoscritto Arch. Luigi Saltarelli, iscritto all'ordine degli Architetti della Provincia di Crotone col n 53, con Verbale di Giuramento (rif. all.to n 1) emesso dall'ill.mo G. Es. Imm. Dott. Agostini Emmanuele del Tribunale Civile di Crotone, datato , veniva nominato C.T.U. nella Causa Civile, promossa da B.C.C. del Crotonese Credito Cooperativo, contro Bitonti Vittorio da Scandale. All'udienza del davanti al Funzionario Giudiziario F2 Sig.ra Patrizia Bottone prestava il giuramento di rito e gli venivano formulati i seguenti quesiti: 1. Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto dal catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizione relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente e comunque non oltre 20 gg., al giudice quelli mancanti o inidonei; in particolare, l esperto: - nel caso di mancanza di documentazione prescritta a pena di decadenza: compila il modulo predisposto e lo trasmette tempestivamente al giudice (all. B) - nel caso di necessaria integrazione di documenti non prescritti a pena di decadenza: provveda ad acquisire direttamente la documentazione mancante presso gli uffici, ovvero a richiedere la stessa al creditore. Sempre entro 20 gg. il perito deve depositare la bozza degli avvisi (all. A) già compilata nel n di copie necessario, che la cancelleria provvederà ad inoltrare; 2. entro e non oltre 30 gg. dall incarico, esegua il primo sopralluogo, depositando entro i successivi 5 gg. la relazione sullo stato di occupazione e/o detenzione del bene. 3. descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, comprensivi di classe e rendita, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitti comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); 4. predisponga, previa ispezione ipotecaria presso le conservatorie competenti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziarie, sentenze dichiarative di fallimento), depositando le relative visure ipotecarie; acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene e di certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 Giugno 2001 n. 380, pag. 2

3 dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca copia del titolo d acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultante della documentazione in atti, a tal fine si precisa che la denuncia di successione, sebbene trascritta, non costituisce titolo dell acquisto dell eredità); 5. verifichi, la titolarità del bene in capo al debitore (nonché la tipologia di diritto reale e la quota di appartenenza), evidenziando puntualmente tutti i passaggi a ritroso relativi agli atti di acquisto a titolo derivativo del diritto di proprietà sul compendio pignorato sino all individuazione del titolo originario di provenienza del bene; 6. accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 7. proceda, ove necessario, ad eseguire le indispensabili variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 8. indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 9. indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazione o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile; più specificamente, in caso di opere abusive, dalla relazione di stima dovranno risultare : il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del D.P.R. del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignolati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40 co. 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall art. 46, co.5 del D.P.R. del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (art. 173 bis co. 1 n.7). 10. dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del pag. 3

4 giudice dell esecuzione) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 11. dica, qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; ovvero se sia possibile la separazione della quota in natura spettante al debitore; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c., dall art. 5 bis del d.lgs. 18 maggio 2001, n. 228 e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; c.c. e dalla L. 3 Giugno 1940, n. 1078; 12. accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 Marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 Maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 13. ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 14. indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità, accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), censi, livelli o usi civici evidenziando se vi sia stata affrancazione da tali pesi (art. 173 bis, co.1 n. 8, disp. att. c.p.c.) o quantificando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 15. determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento ( l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Nella determinazione del valore di mercato l esperto proceda al calcolo della superficie dell immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore pag. 4

5 complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute ( art. 568 co.2 c.p.c. ); 16. informi sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, su corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato (art.173 bis co. 1, n. 9, disp. att. c.p.c ); 17. restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione, redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta ai singoli quesiti; 18. invii, a mezzo di posta elettronica certificata, o quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o posta ordinaria, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode, almeno trenta giorni prima dell udienza fissata per l emissione dell ordinanza di vendita ai sensi dell articolo 569 c.p.c. avvertendo che le parti, entro un termine non inferiore a quindici giorni prima della predetta udienza potranno far pervenire, presso di lui, note di osservazione al proprio elaborato (sempre a mezzo posta elettronica certificata o, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o posta ordinaria); 19. intervenga all udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico anche alla luce delle eventuali note alla propria relazione che le parti gli abbiano trasmesso nel termine di cui al punto che precede; 20. depositi, almeno dieci giorni prima dell udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi compatibili con Microsoft Word; 21. alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi ); 22. alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia del permesso di costruire, della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; 23. provveda a redigere, su apposito foglio a parte, adeguata e dettagliata descrizione del bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 3, che dovrà confluire nell ordinanza di vendita ed al decreto di trasferimento; pag. 5

6 B) SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Accettato l'incarico in data , il sottoscritto iniziava le operazioni peritali in data alle ore 11:00, previa avviso alle parti in causa con lettere raccomandate (rif. all.to n 8) Nell esaminare la documentazione trovata nel fascicolo della Procedura stessa, ha potuto verificare dalle visure catastali che i beni pignorati dell esecutato risultano intestati entrambi a Bitonti Vittorio e risultano entrambi distinti e separati tra di loro. Nel giorno e all'ora stabilita si è recato in sopralluogo tecnico ed ha trovato ad attenderlo il Signor Bitonti Vittorio in qualità di proprietario dei beni oggetto di esecuzione e la dott.ssa Maria Simbari quale custode della procedura stessa. Alla presenza dei suddetti Signori, il sottoscritto prendeva visione degli immobili oggetto di causa, annotando tutte le informazioni necessarie all'espletamento dell'incarico, effettuando un servizio fotografico (rif. all.to n 6), nonché un rilievo planimetrico (rif. all.to n 4). C) RISPOSTE AI QUESITI 1. Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto dal catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizione relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente e comunque non oltre 20 gg., al giudice quelli mancanti o inidonei; in particolare, l esperto: - nel caso di mancanza di documentazione prescritta a pena di decadenza: compila il modulo predisposto e lo trasmette tempestivamente al giudice (all. B) - nel caso di necessaria integrazione di documenti non prescritti a pena di decadenza: provveda ad acquisire direttamente la documentazione mancante, presso gli uffici, ovvero a richiedere la stessa al creditore. Sempre entro 20 gg. il perito deve depositare la bozza degli avvisi (all. A) già compilata nel n di copie necessario, che la cancelleria provvederà ad inoltrare; Si è verificato, prima di ogni altra attività, che la documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. risulta completa, ed i dati catastali riportati nel pignoramento corrispondono in parte a quelli risultanti dalla documentazione, in quanto in data è stata apportata una variazione della destinazione d uso al piano primo, di conseguenza l originario sub. 12 è stato soppresso, generando un nuovo sub. 19 ed una nuova superficie catastale di mq 245. I certificati catastali sia attuali che storici, risultano agli atti ad eccezione delle Concessioni Edilizie e della relativa Agibilità. Sono state effettuate delle verifiche sugli estratti catastali e sui certificati delle iscrizioni e trascrizione relative all immobile pignorati effettuate negli anni anteriori alla trascrizione del pag. 6

7 pignoramento, risultando corrispondenti al bene oggetto di causa e descritto nel pignoramento stesso. All uopo sono state richieste le visure catastali del bene oggetto di pignoramento ispezionabile negli allegati di seguito riportati. 2. entro e non oltre 30 gg. dall incarico, esegua il primo sopralluogo, depositando entro i successivi 5 gg. la relazione sullo stato di occupazione e/o detenzione del bene. In data è stato effettuato il primo sopralluogo, redigendo apposito Verbale di Sopralluogo (rif. all.to n 2). In data è stata trasmessa nella Cancelleria del Tribunale di Crotone la relazione sullo stato di occupazione dell immobile de quo, e l accesso è stato possibile grazie alla collaborazione sia del Sig. Bitonti Vittorio quale proprietario dei beni oggetto di esecuzione. 3. descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, comprensivi di classe e rendita, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitti comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); Gli immobili oggetto di esecuzione sono ubicati in Scandale, alla Via Nazionale n 130. E stato possibile accedere all interno degli stessi, senza nessuna difficoltà o opposizione. Gli immobili oggetto di esecuzione, distinti e separati tra di loro, sono ubicati al piano terra e primo di un fabbricato a cinque piani fuori terra. Il fabbricato che contiene i beni immobili oggetto di esecuzione, è stato realizzato regolarmente con Concessione Edilizia n 10 del (rif. all.to n 7) per il Piano Terra rilasciata dal Comune di Scandale, successivamente con Concessione Edilizia n 65 del (rif. all.to n 7) sono stati realizzati i sovrastanti piani, ed infine in data (rif. all.to n 7) sono stati autorizzati i lavori del piano copertura. Il bene immobile, ubicato a Piano Terra ha una superficie di mq 129,00 è riportato in Catasto al foglio 4 part.lla 956 sub. 10, ha una altezza di mt 5,20 e confina con vano scala condominiale, con proprietà famiglia Grisi, con magazzino di proprietà della stessa ditta e via Nazionale ed è adibito ad attività commerciale. In aderenza al suddetto immobile, è stato realizzato un magazzino della superficie di mq 60,00 è riportato in Catasto al foglio 4 part.lla 956 sub. 9, ha una altezza di mt 5,20 e confina con proprietà famiglia Grisi, con magazzino di proprietà della stessa ditta, con proprietà Bitonti Francesco e via Nazionale ed è adibito a magazzino. pag. 7

8 Il bene immobile, ubicato a Piano Primo ha una superficie di mq 245,00 (già 216,00), in quanto in data 19/05/2017 è stata apportata una variazione della destinazione d uso, di conseguenza risulta riportato in Catasto al foglio 4 part.lla 956 sub. 19 (già sub. 12), ha una altezza di mt 3,00 e confina con vano scala condominiale, con proprietà famiglia Grisi, con proprietà Bitonti Francesco e via Nazionale ed è adibito a deposito. La forma del suddetto fabbricato è rettangolare e le dimensioni delle suddette unità immobiliari, sono meglio rappresentate nelle allegate planimetrie di seguito riportate (rif. all.to n 4). La struttura portante è stata realizzata in c.a. con solai in travetti prefabbricati e laterizi, esternamente presenta rifiniture ben curate a quarzo di colore giallo e bianco, (rif. all.to fotografico n 6), internamente è stato rifinito con intonaci di cemento così come sulle pareti esterne con sovrastante pitturazione a tinta lavabile di colore variabile (azzurro, bianco, giallo, grigio), i pavimenti sono in piastrelle di ceramica cosi come i rivestimenti del servizio igienico sanitario. All interno sono stati ricavati degli ambienti lavorativi in muratura e vetro ed è stata realizzata una controsoffittatura con doghe in alluminio per tutta la superficie. Si accede nei suddetti beni immobili a Piano Terra da via Nazionale, mentre per accedere al sovrastante deposito oggetto di esecuzione, si utilizza una scala condominiale ubicata in aderenza alle unità immobiliari stesse. Entrambi le unità immobiliari hanno complessivamente una superficie di mq 405,00 così calcolati: Bene Immobile a P.T. Part.lla 956 Sub.10 (sup. catastale)..... mq 129,00 Magazzino a P.T. Part.lla 956 Sub.9 (sup. catastale)......mq 60,00 Bene Immobile a P.1. Part.lla 956 Sub.19 (sup. catastale)..... mq 245,00 Le finiture sia esterne che interne sono state ben curate e si trovano in buona stato di conservazione. L unità immobiliare è finita ed agibile ed è fornita di impianto elettrico realizzato a norma. L insediamento in cui le unità immobiliare sono ubicati, è periferica rispetto alla città ma inserita in un ambito commerciale ben definito, sebbene non di notevole pregio economico. L unità immobiliare a Piano Terra è destinata ad attività commerciale con in aderenza un magazzino, mentre il piano primo è destinato a deposito. Per la realizzazione dei suddetti immobili è stata rilasciata Concessione Edilizia n 10 datata , n 65 del ed autorizzazione del per il piano copertura. Sono censiti nel N.C.E.U. di Crotone al foglio 4 alle seguenti particelle: pag. 8

9 Part.lla 956 sub. 10, via Nazionale, P. T., cat C/1, cls 2, cons. mq 129,00, sup. cat. mq 147,00, r.c. 766,16 Part.lla 956 sub. 9, via Nazionale, P. T., cat C/2, cls 1, cons. mq 60,00, sup. cat. 72,00 r.c. 58,88 Part.lla 956 sub.19 (già sub.12),via Nazionale, P.1,cat A/2,cls 1,cons. 9 vani, sup. cat. mq 245,00, r.c. 381,15 4. predisponga, previa ispezione ipotecaria presso le conservatorie competenti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziarie, sentenze dichiarative di fallimento), depositando le relative visure ipotecarie; acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene e di certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 Giugno 2001 n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca copia del titolo d acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultante della documentazione in atti, a tal fine si precisa che la denuncia di successione, sebbene trascritta, non costituisce titolo dell acquisto dell eredità); Dalle visure storiche presenti nel fascicolo della procedura oggetto di esecuzione, si evince che i beni immobili oggetto della presente esecuzione sono pervenuti al Sig. Bitonti Vittorio per la quota di 1/1, per atto di Donazione Accettata (rif. all.to n 3) a rogito Notar Riccardo Scornajenghi di Rende in data , Rep. n , racc. n 33506, registrato a Crotone in data ai n 6251 R.G. e n 4394 R.P., Vol., Mod., a mezzo del quale i coniugi Bitonti Giovanni nato a Savelli il (C.F. BTN GNN 35R16 I468A) e Grisi Caterina nata a Scandale il ( C.F. GRS CRN 41C56 I494H ), hanno donato il locale adibito ad attività commerciale di mq 126,00, il locale magazzino di mq 60,00 ed il locale adibito a deposito di mq 245,00 (già mq 216,00) al proprio figlio Bitonti Vittorio. Sono stati effettuati degli aggiornamenti alle visure ipotecarie presso la Conservatoria dei Registri di Crotone a partire dalla data del fino al (rif. all.to n 9), delle quali si riporta l elenco: A) Iscrizioni ipotecarie gravanti sull immobile: Ipoteca volontaria del 1 agosto 2012, iscritta a Crotone il a favore della Banca di Credito Cooperativo di Scandale Soc. Coop. e contro Bitonti Vittorio sopra generalizzata, per capitale di ,00 e ipoteca di ,00 a rogito Notaio Carlo Proto del Rep al n 409 del R.P. e al n 4264 del R.G., derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. pag. 9

10 Ipoteca legale per Equitalia Sud S.p.a. del iscritta a Crotone l ai nn 3132/441 a favore di Equitalia Sud S.p.a. e contro Bitonti Vittorio, per la complessiva somma di ,82 di cui ,41 per capitale, gravante sulla piena proprietà dei fabbricati in Scandale, in catasto al foglio 4 particella 956 sub , derivante da RUOLO E AVVISO DI ADDEBITO. NB. Si rammenta che in data il sub. 12 è stato soppresso a seguito di una variazione catastale ed è stato denominato sub. 19. B) Trascrizioni gravanti sugli immobili: PIGNORAMENTO IMMOBILIARE eseguito il al n 438 di rep., trascritto in data al n 3836 del R.P. e al n 3072 del R.G. a mezzo di Pubblico Ufficiale del Tribunale di Crotone, riguardante l ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, a favore della B.C.C. del Crotonese Credito Cooperativo S.C. contro Bitonti Vittorio sopra generalizzata, gravante sulla piena proprietà dei fabbricati in Scandale, in catasto al foglio 4 particella 956 sub NB. Si rammenta che in data il sub. 12 è stato soppresso a seguito di una variazione catastale ed è stato denominato sub verifichi, la titolarità del bene in capo al debitore (nonché la tipologia di diritto reale e la quota di appartenenza), evidenziando puntualmente tutti i passaggi a ritroso relativi agli atti di acquisto a titolo derivativo del diritto di proprietà sul compendio pignorato sino all individuazione del titolo originario di provenienza del bene; L intero fabbricato sorge su terreno di proprietà del sig. Giovanni Bitonti e per la sua provenienza si fa riferimento all atto per Notar Aversa del , registrato a Petilia Policastro il al n 66 e trascritto a Catanzaro il ai nn 2184 R.G. e 2008 R.P. ed all atto per Notar Frisenda del Rep registrato a Crotone il al n 259. Il bene in capo al debitore, di proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni, è pervenuto allo stesso, per Atto di Donazione Accettata, a Rogito Notar Riccardo Scornajenghi di Rende in data , Rep , racc. n 33506, registrato a Crotone in data al n 6251 R.G. e n 4394 R.P. (rif. all.to n 3) pag. 10

11 6. accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; I dati riportanti nel pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione ed allo stato dei luoghi, e la descrizione attuale del bene è quella contenuta nel pignoramento, ad eccezione del sub. 12 in quanto in data è stato soppresso a seguito di una variazione catastale ed è stato denominato sub proceda, ove necessario, ad eseguire le indispensabili variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; Gli immobili oggetto di pignoramento risultano tutti accatastati e di conseguenza non necessitano di aggiornamenti in quanto non sono state effettuate variazioni. 8. indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; Il P.R.G. del Comune di Scandale prevede che la zona in cui sono ubicati i beni oggetto di pignoramento, è denominata B1 ZONA EDIFICATA DA RISTRUTTURALE art. 30 N.T.A. 9. indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazione o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanisticoedilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile; più specificamente, in caso di opere abusive, dalla relazione di stima dovranno risultare : il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del D.P.R. del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignolati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40 co. 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall art. 46, co.5 del D.P.R. del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (art. 173 bis co. 1 n.7). Da verifiche effettuate presso l ufficio addetto del Comune di Scandale, è emerso che i beni immobili in oggetto sono stati realizzati con Autorizzazione n 10 del (rif. all.to n 7), pag. 11

12 con Licenza di Costruire Edilizia n 65 del (rif. all.to n 7) e Licenza Edilizia che Autorizza nel (rif. all.to n 7) la realizzazione del vano copertura, tutte rilasciate dal Comune di Scandale stesso. Si è verificato inoltre che la realizzazione dei suddetti beni immobili adibiti a magazzino, deposito ed attività commerciale, sono conformi alle Concessioni Edilizie rilasciate dall Amministrazione Comunale. Il magazzino contraddistinto dalla part.lla 956 sub.9 è ubicato al Piano Terra del fabbricato di che trattasi, così come il locale adibito ad attività commerciale contraddistinto dal sub. 10, mentre il deposito contraddistinto dal sub. 19 (già sub. 12) è ubicato al piano primo al quale si accede tramite una scala condominiale realizzata in aderenza ai beni immobili del piano terra stesso. I locali adibiti a magazzino, deposito ed attività commerciale non sono in possesso della Dichiarazione di Agibilità, anche se sono stati realizzati in conformità alle Autorizzazioni e Concessioni Edilizie rilasciate dal Comune di Scandale. 10. dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice dell esecuzione) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; I beni pignorati possono essere venduti singolarmente, o in più lotti, poiché sono ubicati a Piano Terra e Piano Primo e quindi possono essere separati in più lotti con ingressi indipendenti. 11. dica, qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; ovvero se sia possibile la separazione della quota in natura spettante al debitore; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c., dall art. 5 bis del d.lgs. 18 maggio 2001, n. 228 e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; c.c. e dalla L. 3 Giugno 1940, n. 1078; Gli immobili oggetto di causa, non sono stati pignorati pro quota, ma in considerazione della loro ubicazione e per la stima degli stessi, il sottoscritto si è espresso per ogni singolo bene procedendo alla formazione di singoli lotti e nel rispetto di quanto disposto dall art. 577 del c.p.c., dall art. 846 del c.c. e dalla legge 3 Giugno 1940 n 1078, ma in considerazione dello stato di fatto cosi come sono ubicati i beni immobili, sarebbe opportuno considerare anche la probabilità di vendere i beni pag. 12

13 pignorati per singole unità cosi come risulta realmente suddiviso, ossia: LOTTO N 1 - Attività Commerciale a Piano Terra Part.lla 956 sub. 10, via Nazionale n 130, P. T., cat C/1, cls2, cons. mq 129,00, sup. cat. 147,00 r.c. 766,16 LOTTO N 2 - Magazzino a Piano Terra Part.lla 956 sub.9, via Nazionale n 130, P. T., cat C/2, cls 1, cons. mq 60,00, sup. cat. 72,00, r.c. 58,88 LOTTO N 3 - Deposito a Piano Primo Abitazione di tipo Civile Part.lla 956 sub.19 (già sub.12) via Nazionale n 130, P.1,cat A/2,cls 1, cons.9 vani,sup.cat.245,00,r.c. 381, accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 Marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 Maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; Al momento del sopralluogo datato , si è verificato che gli immobili risultano occupati dall esecutato stesso, anche se durante la fase del sopralluogo, l esecutato ha dichiarato che i beni immobili, oggetto di esecuzione, sono in possesso e/o detenzione della L.B. Mobili di Iolanda Marazzita moglie del Signor Bitonti Vittorio. Da ispezione effettuata presso l Ufficio del Registro di Crotone si è verificato che non risultano registrati atti privati e contratti di locazione sui beni immobili oggetto di esecuzione. 13. ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; Gli immobili oggetto di pignoramento sono occupati solo ed esclusivamente dall esecutato. 14. indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di pag. 13

14 diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; Non esiste alcuno dei vincoli previsti dal presente quesito. 15. determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento ( l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Nella determinazione del valore di mercato l esperto proceda al calcolo della superficie dell immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute ( art. 568 co.2 c.p.c. ); Il valore dell immobile pignorato è stato determinato con i metodi sintetico ed analitico, e dalla media dei due valori ottenuti si è ricavato il relativo valore venale. Metodo Sintetico Lo scrivente ha assunto informazioni per quanto concerne il più probabile valore di mercato per Locali adibiti ad Attività Commerciale ed a Deposito/Magazzino in zona, sulla base di tali informazioni si è determinato il prezzo corrente per il bene immobile in oggetto, aventi caratteristiche analoghe a quelle di cui si tratta e sulla base dello stato di conservazione del bene si è provveduto alla stima, così come di seguito riportato: Valore base del lotto n 1 - Attività Commerciale a Piano Terra ,00 al mq Part.lla 956 sub. 10, via Nazionale n 130, P. T., cat C/1, cls2, cons. mq 129,00, sup. cat. 147,00 r.c. 766,16 Valore base del lotto n 2 - Magazzino a Piano Terra ,00 al mq Part.lla 956 sub.9, via Nazionale n 130, P. T., cat C/2, cls 1, cons. mq 60,00, sup. cat. 72,00, r.c. 58,88 Valore base del lotto n 3 - Deposito a Piano Primo ,00 al mq Part.lla 956 sub.19 (già sub.12) via Nazionale n 130, P.1,cat A/2,cls 1, cons.9 vani,sup.cat.245,00,r.c. 381,15 Valore terrazzi (1/3) riguardante part.lla 956 sub ,00 al mq di conseguenza avremo: pag. 14

15 Per il lotto n 1; Per il lotto n 2; Per il lotto n 3; mq 129,00 x 1.200,00 = ,00 mq 60,00 x 1.000,00 = ,00 mq 245,00 x 1.200,00 = ,00 Sommano ,00 Metodo Analitico Il prezzo d uso decurtato dalle spese di manutenzione, opportunamente capitalizzato, consente di determinare il prezzo di mercato. Si procede quindi alla valutazione dei beni oggetto di esecuzione ubicati in Scandale alla via Nazionale n 130: - LOTTO N 1 Attività Commerciale a Piano Terra Part.lla 956 sub. 10, via Nazionale n 130, P. T., cat C/1, cls2, cons. mq 129,00, sup. cat. 147,00 r.c. 766,16 - Canone mensile di affitto per il lotto n 1 = 1.000,00 - R1 = 1.000,00 x 12 mensilità = ,00 / anno - Spese di manutenzione pari al 10% di R1 quindi RN = , ,00 = ,00 / anno - Tasso di capitalizzazione i = 4.00% quindi V = RN / i = ,00 / 0,04 = ,00 - LOTTO N 2 Magazzino a Piano Terra Part.lla 956 sub.9, via Nazionale n 130, P. T., cat C/2, cls 1, cons. mq 60,00, sup. cat. 72,00, r.c. 58,88 - Canone mensile di affitto per il lotto n 2 = 250,00 - R1 = 250,00 x 12 mensilità = 3.000,00 / anno - Spese di manutenzione pari al 10% di R1 quindi RN = 3.000,00-300,00 = 2.700,00 / anno - Tasso di capitalizzazione i = 4.00% pag. 15

16 quindi V = RN / i = 2.700,00 / 0,04 = ,00 - LOTTO N 3 Deposito a Piano Primo Part.lla 956 sub.19 (già sub.12) via Nazionale n 130,P.1, cat A/2,cls 1, cons.9 vani,sup.cat.245,00,r.c. 381,15 - Canone mensile di affitto per il lotto n 3 = 450,00 - R1 = 450,00 x 12 mensilità = 5.400,00 / anno - Spese di manutenzione pari al 10% di R1 quindi RN = 5.400,00-540,00 = 4.860,00 / anno - Tasso di capitalizzazione i = 4.00% quindi V = RN / i = 4.860,00 / 0,04 = ,00 Sommano ,00 VALORE DELL IMMOBILE Dalla media dei due valori ottenuti con i metodi utilizzati si ricava il seguente (Vv) valore venale dell immobile, ossia: ( , ,00 ) / 2 = ,00 A Sommare : Terrazzi: mq 28,30 x 1,20 = mq 33,96 x 400,00 = ,00 SOMMANO , informi sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, su corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato (art.173 bis co. 1, n. 9, disp. att. c.p.c); Il fabbricato che contiene gli immobili oggetto di esecuzione, non ha un piano gestionale o di manutenzione, in quanto lo stesso è gestito dai familiari dell esecutato, di conseguenza la manutenzione e la gestione delle spese condominiali sono eseguite e curate dai familiari stessi in economia e senza alcun aggravio di spese. pag. 16

17 17. restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione, redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta ai singoli quesiti; I risultati delle indagini svolte sono stati descritti singolarmente in apposita relazione, redatta nel rispetto dei quesiti richiesti. 18. invii, a mezzo di posta elettronica certificata, o quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o posta ordinaria, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode, almeno trenta giorni prima dell udienza fissata per l emissione dell ordinanza di vendita ai sensi dell articolo 569 c.p.c. avvertendo che le parti, entro un termine non inferiore a quindici giorni prima della predetta udienza potranno far pervenire, presso di lui, note di osservazione al proprio elaborato (sempre a mezzo posta elettronica certificata o, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o posta ordinaria); La copia dell elaborato peritale, con tutti gli elaborati ad esso allegati, saranno inviati al custode, al creditore procedente entro 30 giorni prima della data fissata per l udienza, al fine che le parti possano, qualora lo ritenessero opportuno, far pervenire note di osservazione sull elaborato peritale stesso. 19. intervenga all udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico anche alla luce delle eventuali note alla propria relazione che le parti gli abbiano trasmesso nel termine di cui al punto che precede; Il sottoscritto C.T.U. sarà presente all udienza fissata per il al fine di poter rendere eventuali chiarimenti sull elaborato peritale stesso. 20. depositi, almeno dieci giorni prima dell udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi compatibili con Microsoft Word; Entro 10 giorni prima dell udienza fissata, sarà depositato l elaborato peritale completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea e sia in forma elettronica su apposito CD Rom, redatto con programma compatibile con Microsoft Word. 21. alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi ); Nell elaborato peritale è stato allegato una documentazione fotografica sia interna che esterna dell intero fabbricato che contiene gli immobili oggetto di pignoramento. pag. 17

18 22. alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia del permesso di costruire, della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; Nell elaborato peritale sono state allegate le planimetrie dei beni immobili e le relative visure catastali attuali e la copia delle Autorizzazioni e delle Concessioni Edilizie che hanno permesso di realizzare i beni oggetto di esecuzione. 23. provveda a redigere, su apposito foglio a parte, adeguata e dettagliata descrizione del bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 3, che dovrà confluire nell ordinanza di vendita ed al decreto di trasferimento; E stata redatta su foglio a parte una adeguata e dettagliata descrizione del bene così come descritto al precedente punto 3 dei quesiti richiesti dal G.E. Imm. (rif. all.to n 11). D) CONCLUSIONI Il sottoscritto Dott. Arch. Luigi Saltarelli, avendo espletato il mandato conferitogli rassegna la presente Perizia presso la Cancelleria del Tribunale Civile di Crotone Ufficio Esecuzione Immobiliari. Si allegano i seguenti elaborati: 1) Verbale di Giuramento dell Esperto del 24/06/2015; 2) Verbale di Sopralluogo; 3) Titolo di proprietà; 4) - Pianta Piano Terra - LOTTO N 1 (Attività Commerciale) Part. 956 Sub.10 Scala 1:100 -; - Pianta Piano Terra - LOTTO N 2 (Magazzino) Part. 956 Sub.9 Scala 1:100 -; - Pianta Piano Primo - LOTTO N 3 (Deposito ) Part. 956 Sub.12 Scala 1:100 -; 5) Visura Catastale Attuale - Magazzino Foglio 4 Part. 956 sub. 10; - Magazzino Foglio 4 Part. 956 sub. 9; - Magazzino Foglio 4 Part. 956 sub. 12; 6) Rilievo fotografico (interno ed esterno); 7) Autorizzazioni e Licenze di Costruzioni Edilizie; 8) Raccomandate per avviso di sopralluogo - Ricevute di pagamento Agenzia del Territorio; 9) Visure Ipotecarie aggiornate dal al ; 10) Specifica delle competenze C.T.U. ; pag. 18

19 11) Relazione Dettagliata di cui al punto 3 dei quesiti richiesti dal G. E. Imm. 12) Cd rom contenente l elaborato Peritale redatto con programma compatibile con Microsoft Word; Crotone, lì.. Il Consulente Tecnico d'ufficio Dott. Arch. Luigi Saltarelli pag. 19