TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA E STIMA DEI BENI

Transcript

1 TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione immobiliare N. 79/2011 R.G.E. RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA E STIMA DEI BENI LOTTO UNICO AGENZIA DEL TERRITORIO IDENTIFICAZIONE CATASTALE L unità immobiliare è censita come segue: CATASTO FABBRICATI Comune di Treviso ( Tv) Sezione D, Foglio 4: particella n. 675 Sub 8, A3 classe 4, vani 5, rendita 438,99 Quote di comproprietà sulle parti comuni Il condominio, denominato degli Oleandri, è disciplinato da un Regolamento di Condominio con allegate Tabelle Millesimali. Regolamento di natura assembleare redatto in data 20 Settembre 1969 registrato a Treviso il 27 Settembre 1969 al n Mod.I^ 71 M Privati L'intero complesso edilizio è stato identificato con i seguenti manufatti a) edificio B ( mappale 675 Foglio 22 Catasto Terreni- Comune di Treviso ), posto parallelamente a Viale Montegrappa e perpendicolarmente a Via

2 Monterumici a destra per chi entra dopo il condominio che insiste sul mappale 674 comprende : tre piani ad uso abitativo oltre al piano terra con 8 appartamenti e magazzini al piano seminterrato. Consta di due scale ai civici 29/B e 29/C e la proprietà di ogni singola scala è suddivisa pro quota tra gli abitanti della medesima. L'impianto elettrico condominiale è provvisto di un impianto allacciato ad un contatore per scala; detti contatori elettrici alimentano sia la luce della singola scala che un paio di lampade esterne: l'impianto citofonico consta di un posto esterno munito di campanelli per ogni singola scala; Ogni scala ha le rispettive cassette delle lettere appartenenti ai singoli Condomini. Sono oggetto di proprietà comune del condomini dell'edificio, oltre alle parti comuni indicate dall'art.1117, del Codice Civile, quant'altro serve all'uso ed al godimento comuni. b) il cortile ( al mappali 796, foglio 22 Catasto dei Terreni- Comune di Treviso ) in uso ai condomini del fabbricato B. In tale cortile non sono riservati dei posti macchina ad uso esclusivo, tuttavia ogni condomino può parcheggiare almeno un auto. Sono di proprietà ad uso comune a tutti i condomini del fabbricato B, -art.2 del regolamento- : il suolo e sottosuolo su cui sorgono i fabbricati e i cortili relativi. le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le opere decorative delle facciate, le recinzioni e in genere tutte le parti dell'edificio che servono all'uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono al 2

3 godimento e all'uso comune. le aree esterne si devono considerare pro-indiviso A ciascun gruppo di condomini aventi accesso dalle scale B dell'edificio B sono comuni, nelle proporzioni indicate dalle rispettive tabelle milllesimali ove sono indicati -art.2 regolamento-; Viene allegata al regolamento, la tabella sulla quale è riportata l'entità delle quote di comproprietà di ciascun condomino espresse in millesimi -art. 3 del regolamento - la rispettiva manutenzione scale la manutenzione strada comune le siepi e recinto i rispettivi bidoni per la raccolta differenziata dei rifiuti A seguito della nota in data , inviata allo scrivente C.T.U. Titolare della società amministratrice condominiale si evince che le quote millesimali relative all'appartamento degli esecutati risultano le seguenti : a) relativamente alla proprietà, la quota millesimale di 64,540 b) relativamente alla manutenzione scale, la quota millesimale di 77,176 c) relativamente alla manutenzione strada comunale, la quota millesimale di 18,265 d) relativamente alle siepi e al recinto, la quota millesimale di 10,972 PRECISAZIONI CATASTALI Presso il Catasto dei Fabbricati l immobile sopra identificato è rappresentato graficamente da n. 1 planimetria Al Catasto Terreni l unità immobiliare oggetto della presente relazione

4 insiste sul mappale di seguito identificato catastalmente: Catasto Terreni Comune di Treviso ( Tv) Foglio 22: particella n. 675 Condominio degli Oleandri, CONFINI: Al Catasto Fabbricati Appartamento: Al terzo piano la particella n. 675 sub 8 confina da nord in senso orario, con prospetto per tre lati, vano scale, altre unità immobiliari Al Catasto dei Terreni, l area di pertinenza e di sedime dell immobile in cui è inserita l immobile oggetto di procedimento esecutivo, identificata dalla particella n. 798 nel condominio Oleandri, confina, da nord in senso orario, con particella 799, Via Monterumici, particella 797, particella CONFORMITÀ CATASTALE Dal confronto tra le planimetrie catastali e lo stato di fatto non emergono difformità SERVITU La vendita dell unità abitativa è stata stipulata nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trovava, con gli annessi, le pertinenze, la comproprietà sugli enti e gli spazi in comunione come per legge, i diritti, le azioni, gli accessori, accessioni, pertinenze e dipendenze inerenti, usi, diritti, azioni e ragioni, le servitù attive e passive e con tutte le parti comuni ex articolo 1117 del Codice Civile DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI L immobile oggetto di stima è costituito da un appartamento con magazzino 4

5 al piano seminterrato, sito al terzo piano in Viale Montegrappa al civico 29/C a Treviso; L'appartamento ante 1969, fa parte di un complesso residenziale ristrutturato nel 2000, composto da quattro palazzine disposte a pettine, ciascuna composta di 8 appartamenti con giardino condominiale, dotate di parcheggio esterno non ad uso esclusivo, orientato secondo l'asse Ovest-Est, ed è posto in prossimità del centro storico di Treviso, a poca distanza dalla Porta SS. Quaranta, in zona Eden, raggiungibile in pochi minuti sia a piedi che con mezzi pubblici. All'appartamento, sito al terzo piano, si accede tramite il vano scale condominiale: Non è dotato di ascensore Si sviluppa al terzo piano per una superficie lorda di mq. 87,2 oltre a mq. 12 di magazzino, ed è così composto: Ingresso con cucina, due camere, corridoio e bagno L'altezza media è di mt. 3,20 L'appartamento gode di 3 affacci, rispettivamente ad Est sul cortile di pertinenza,, a sud su via Monterumici, a Ovest con cortile di pertinenza, a Nord con Viale Montegrappa La struttura portante della palazzina su cui è inserito l'appartamento è in mattoni e cemento armato, con tamponamenti e divisori in laterizio. I solai di piano e di copertura sono in laterocemento e le travi di copertura del tetto sono realizzate in laterocemento. Le finiture esterne del fabbricato sono costituite da tetto a quattro falde, finito con manto di copertura in coppi, grondaie e pluviali, facciate esterne intonacate. Le finiture interne si possono così sintetizzare:

6 Pavimenti: nella cucina, soggiorno e camere sono rivestiti in linoleum, nel bagno in piastrelle. La terrazza di circa 6 mq, è stata chiusa con una struttura in alluminio ed ha una pavimentazione rivestita in linoleum. E' presente la caldaia e un lavandino. La superficie calpestabile complessiva è di mq. 80. Dall'ingresso del condominio si accede al piano scantinato dove è inserito un magazzino di altezza mt che presenta una superficie utile di circa 12 mq. E' dotato di illuminazione e presenta un finestra larga mt.0.9 alta Il locale presenta delle finiture (intonaco e dipintura), pavimenti in cemento con serramenti in legno. Il magazzino, si presenta in condizioni trascurate; non sono state svolte opere manutentive. Le finiture interne attuali possono così sintetizzarsi: magazzino pavimenti: in cemento lisciato al grezzo rivestimenti delle pareti: intonaco di civile abitazione infissi interni, in legno appartamento pavimenti: in linoleum al piano terra, piastrelle in gres nel bagno rivestimenti delle pareti: intonaco civile liscio, tinteggiato ovunque. Il bagno e la cucina ha un rivestimento parietale in piastrelle di grès. infissi interni: porte sono in legno tamburato. infissi esterni: sono in opera finestre in legno e vetro con tapparelle con impianto datato Impianti: l impianto di riscaldamento è autonomo, Il sistema di riscaldamento nell'appartamento avviene con radiatori. L impianto elettrico è presente ma fuori 6

7 norma. I sanitari sono di normale fattura e l approvvigionamento idrico avviene da acquedotto comunale. Il grado delle finiture è mediocre. I soffitti in alcune parti presentano alcune macchie ed efflorescenze dovute alla scarsa aerazione e a ponti termici. Abbisogna di opere di manutenzione. CONSIDERAZIONI SULLO STATO GENERALE DEL FABBRICATO E DELL IMMOBILE PIGNORATO Esternamente i beni oggetto della presente relazione si presentano complessivamente soddisfacenti: mediocri le finiture interne; I soffitti in alcune parti presentano alcune macchie ed efflorescenze dovute alla scarsa aerazione e a ponti termici. Abbisogna di opere di manutenzione. Buone le finiture esterne e nelle parti comuni del Condominio; privo di deterioramenti nei trattamenti superficiali. Per quanto sopra detto, lo stato di manutenzione e conservazione dell immobile pignorato si può definire complessivamente discreto L unità immobiliare, al momento del sopralluogo, era occupata CONTRATTO DI LOCAZIONE L immobile non è locato ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA NORMATIVA URBANISTICA Dagli accertamenti svolti, relativamente all immobile in oggetto della presente relazione, è emerso quanto segue: DESTINAZIONE URBANISTICA Lo strumento urbanistico del Comune di Treviso, D.L-n.1/2012 convertito con

8 Legge n.27/2013. Variante alle N.T.A del P.R.G. ex.art.50, comma 4, lettera1, della L.R.n 61/85 classifica l'area sulla quale insiste il bene oggetto di stima come "Sottozona B1. Comprende le parti della città contemporanea costituite da edificazione alta e ad elevata densità. La perimetrazione include anche altre tipologie dotate in genere di un minimo di area scoperta. Il piano intende promuovere una più razionale utilizzazione del patrimonio edilizio e la realizzazione di pertinenze edilizie finalizzate a dotare gli edifici dei locali accessori di cui sono carenti. In queste zone sono ammesse le costruzioni degli edifici per la residenza, servizi pubblici e privati, uffici e studi professionali e altro (art. 36, N.T.A.)..Sono prescritti i seguenti indici: - Indice di edificabilità fondiaria max: 1,50 mc/mq; - Superficie coperta 30%; - H max 10, ml; - Distanze Dc: min. 5,00 mt, Df min. 10,00 mt, Ds min. 5,00 mt, Df min: conformemente all articolo 9 del D.M. 1444/68 ( art.39) Si riportano in allegato l estratto della planimetria del P.R.G vigente e l estratto delle N.T.A. (v. all. 8 - Estratto PRG e NTA) PROCEDURE AMMINISTRATIVE SANZIONATORIE Agli atti dell Ufficio Tecnico del Comune di Treviso non risultano procedure sanzionatorie per l immobile in oggetto PRATICHE EDILIZIE Dagli accertamenti svolti, relativamente all immobile oggetto della presente 8

9 relazione, è emerso quanto segue: Presso l archivio del Comune di TREVISO risultano le seguenti pratiche edilizie: 1- D.I.A. in data 23/11/2005 prot.n all'amministratore Condominiale per l esecuzione di manutenzione straordinaria, Rifacimento delle facciate, Sostituzione degli infissi condominiali per l'immobile censito in catasto Comune di Treviso: Sez. D Foglio 4 mapp.n Comunicazione di fine lavori e collaudo finale D.I.A. in data prot.n al Condominio Oleandri, Viale Montegrappa. 29/C C.F. : Non sono emerse ulteriori pratiche riguardanti l immobile oggetto di relazione PROVVEDIMENTI AMMINISTRATIVI SANZIONATORI Non risultano emessi provvedimenti amministrativi sanzionatori CONFORMITÀ DEI FABBRICATI Ai fini della conformità si precisa che non sono state trovate pratiche originarie che documentano l avvenuto rilascio di titoli autorizzativi per la realizzazione delle unità abitative in questione. Dal confronto tra lo stato di fatto e la planimetria catastale, non emergono difformità DETERMINAZIONE DEL COSTO DELL ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (A.P.E.) In merito alla classificazione energetica dell immobile, si precisa che per l unità residenziale in oggetto, si colloca in classe G

10 1.7 - STIMA DELL' IMMOBILE Per la stima del più probabile valore di mercato dell immobile in oggetto, il sottoscritto ritiene adatto applicare il procedimento sintetico-comparativo, sulla base dei correnti prezzi di mercato praticati nella zona per beni simili e tenuto conto anche delle altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche considerando la superficie commerciale così come indicata in letteratura. Per l unità abitativa il parametro di riferimento è la superficie commerciale (espressa in mqe = mq equivalenti), calcolata come segue. PIANO DESTINAZIONE, SUPERFICIE LORDA E COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO SUPERFICIE COMMERCIALE Terzo Appartamento 1 mq 87,2 x 1,00 mqe 87,2 Seniterrato magazzino mq 12,00 x 0.5 mqe Terra 6,00 a Unità immobiliare in uso all esecutato: sup. commerciale complessiva appartamento: mqe 93,2 superficie commerciale complessiva: mqe 93,2 10

11 SUPERFICI UTILI Abitazione, Appartamento seminterrato mq 80,00 Superficie utile complessiva mq 86,00 STIMA Appartamento 1: sup.commerciale mqe:93,42 x /mq 1100,00 = ,00 Valore piena proprietà, senza deprezzamento ,00 Applicando al valore appena determinato una percentuale di deprezzamento del 15% per tenere conto dei seguenti elementi detrattori: contingente situazione economica; specificità della vendita; lo stato di abbandono dell immobile che si presenta con impianti da rifare il valore della piena proprietà del LOTTO UNICO, con deprezzamento, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, risulta pari a: , x 0,85 = che si arrotonda a ,00 Considerando la quota di 1/1 di proprietà dell immobile del LOTTO UNICO, oggetto del provvedimento, si ritiene equo un più probabile valore di mercato di ,00 (Euro ottantasettemilatrecentoquarantasei/00).