RELAZIONE TECNICA D UFFICIO TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA ESECUTIVA R.G. E. 152/2016

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1 RELAZIONE TECNICA D UFFICIO TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA ESECUTIVA R.G. E. 152/2016 GIUDICE: Dott.ssa Dominici Alessandra CREDITORE PROCEDENTE: XXXXXXXXXXX DEBITORI ESECUTATI: Sig.ri XXXXXXXXXXX Il sottoscritto Dott. Ing. Daniele BALDONI, nato a Roma il 03/12/1976, con studio in Tarquinia(Vt), Via Fratelli Correnti 12, e studio in Roma, Via Federico Ozanam 113, iscritto all albo dei Consulenti Tecnici del tribunale di Civitavecchia, ed al n A709 dell Ordine degli Ingegneri di Viterbo, in adempimento dell incarico ricevuto dal G.E. Dr.ssa Rodà Carmela Margherita, espone quanto appresso relativamente alla esecuzione Immobiliare n 152 del In udienza del 14/12/2017, il sottoscritto veniva nominato Consulente Tecnico d Ufficio per l Esecuzione Immobiliare sopra detta e dopo aver prestato giuramento, riceveva il seguente incarico: 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'art.567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile atte stante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al ereditare pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle Pagina 1 di 18

2 trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative eli fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all'articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l'atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti) 2) descriva, previo necessario accesso, l'immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); 3) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 4) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 5) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 6) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - Pagina 2 di 18

3 edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi l'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata., lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; verifichi in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, il. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatori a; 7) verifichi lo stato di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato 8) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest'ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell'esecuzione) all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale; 9) dica, se l'immobile è pignorato solo pro quota., se esso sia divisibile in natura e, proceda., in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda., in caso contrario, alla stima dell'intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art.577 C.p.c.. dall'art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078; 10) accerti se l'immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla Pagina 3 di 18

4 trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l'ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.l91; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza., la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 11) ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 12) indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; indichi l'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, le eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), censi, livelli o usi civici evidenziando se vi sia stata affrancazione, ovvero quantificando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 13) determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, calcolando la superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, calcolando il valore per metro quadro e il valore complessivo, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell'immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l' assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l'immobile verrà valutato come Pagina 4 di 18

5 se fosse una nuda proprietà); l'esperto esporrà analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la correzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato di uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. Premessa Con atto di pignoramento trascritto presso l Ufficio dei Registri Immobiliari di Civitavecchia in data 7 luglio 2016, ai numeri 6594 Reg. Gen. e 4767 Reg. part., notificato in data 1 giugno 2016, rep a favore del XXXXXXXX con sede in Ladispoli, codice fiscale XXXXXXXXXX contro XXXXXXXXXX e XXXXXX, si instaurava la procedura di esecuzione immobiliare n. 152/2016 R.G.E. dinanzi al tribunale di Civitavecchia, Sezione Esecuzioni Immobiliari. Il procedimento a favore del creditore, contro l esecutato, riguarda immobile situato in Ladispoli(RM): - appartamento, Via Roma n 72; Svolgimento delle operazioni peritali Pagina 5 di 18

6 Il sottoscritto, per rispondere ai 13 quesiti posti dal G.E., esegue i necessari controlli presso gli uffici competenti come di seguito riportati: COMUNE DI LADISPOLI: ufficio tecnico condoni e urbanistica in data: 2 gennaio e 20 febbraio 2018 a raccogliere informazioni del progetto originario, concessioni, eventuali varianti, abitabilità e ricevere copie; UFFICI DEL CATASTO DI CIVITAVECCHIA in data: 19 dicembre 2017 per acquisire informazioni ed eventuali aggiornamenti sulla consistenza dell immobile, visure, planimetrie, estratto di mappa; ARCHIVIO DELLA CONSERVATORIA DI CIVITAVECCHIA in data: 28 dicembre 2017 per acquisire informazioni e prendere visione dell atto di compravendita; AGENZIA DELLE ENTRATE DI CIVITAVECCHIA in data: 2 gennaio 2018 a verificare di eventuali contratti di locazione; 24 GENNAIO 2017 ore 16,10 effettua l accesso in loco insieme al Custode e ai Carabinieri visto l impossibilità ad accedere all immobile nel sopralluogo del come da comunicazione C.T.U. depositata. Questa volta gli occupanti dell immobile consentivano personalmente l accesso e le regolari operazioni peritali come da verbale allegato. Risposta ai quesiti Pagina 6 di 18

7 1) Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'art.567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile atte stante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al ereditare pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative eli fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all'articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l'atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); Dal Certificato Notarile del notaio Dott. Marco Matteo Triventi, il sottoscritto C.T.U. ha potuto verificare: IPOTECHE Formalità 2179 del (9080 d ordine) iscrizione di ipoteca volontaria in virtù di atto a rogito Notaio Bocca Loredana di Palestrina del rep /9945 a favore della XXXXXXXXXXXX con sede in XXXXX contro XXXXXXXX e XXXXXX e XXXXXXXX per garantire un finanziamento concesso loro di euro ,00 (ipoteca euro ,00) con ammortamento anni 30 gravante sulla piena proprietà della porzione immobiliare in Ladispoli, Via Roma 72, appartamento al piano secondo in catasto urbano censito al F. 64 particella 50 sub. 19; e locale uso magazzino al piano terra in catasto urbano censito al F.64 particella 50 sub. 10. PIGNORAMENTI Pagina 7 di 18

8 Trascrizione atto di pignoramento presso l Ufficio dei Registri Immobiliari di Civitavecchia in data 7 luglio 2016, ai numeri 6594 Reg. Gen. e 4767 Reg. Part., notificato in data 1 giugno 2016, rep a favore del XXXXXXXX con sede in Ladispoli, codice fiscale XXXXXXX contro XXXXXX e XXXXX. SEQUESTRI Non risultano sequestri. DOMANDE GIUDIZIALI Non risultano domande giudiziali. SENTENZE DICHIARATIVE DI FALLIMENTO Non risultano sentenze dichiarative di fallimento. MAPPE CENSUARIE Le mappe censuarie acquisite identificano i beni nella loro completezza. ATTO DI PROVENIENZA ULTRAVENTENNALE Pagina 8 di 18

9 Formalità 5125 del (9079 d ordine) trascrizione atto di compravendita a rogito Notaio Bocca Loredana di Palestrina del rep /9944 a favore di XXXXX e XXXXXX contro XXXXXXX e XXXXXXX mediante il quale i primi acquistano in regime di separazione dei beni indivisamente tra loro ed in parti uguali la piena proprietà della porzione immobiliare in Ladispoli, Via Roma n. 72, appartamento al piano secondo in catasto urbano censito al F. 64 particella 50 sub. 19 e locale magazzino al piano terra in catasto urbano censito al F.64 particella 50 sub. 10. Formalità 1395 del (1959 d ordine) trascrizione atto di compravendita a rogito Notaio Carlo Pantalani di Caprarola del rep a favore di XXXXXXXXXX e XXXXXXXX contro XXXXXXXXX (Roma XXXXX); XXXXXXX (poggiodomo XXXXXX) e XXXXXXXXX (Poggiodomo XXXXXXX) mediante il quale le prime acquistano indivisamente tra loro ed in parti uguali la piena proprietà della porzione immobiliare in Cerveteri, frazione Ladispoli, Via Roma 72. 2) descriva, previo necessario accesso, l'immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero Pagina 9 di 18

10 civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); Il bene oggetto di esecuzione immobiliare è un appartamento così distribuito: APPARTAMENTO INT. 8 COMUNE LADISPOLI VIA/CIVICO VIA ROMA N 72 PIANO SECONDO PIANO SECONDO Cucina (Ingresso da 7,64 planimetria) Soggiorno 15,68 Camera 13,70 Cameretta(Cucina 7,38 da planimetria) Bagno 4,80 TOTALE SUP. CALPESTABILE MQ. 49,20 PERTINENZE MQ. Balcone 6,75 CONFINI Appartamento int. 7, vano scala, distacco condominiale, salvo altri e/o diversi confini. DATI CATASTALI Foglio p.lla Sub Z.C. Categoria classe consistenza Rendita A/2 2 3,5 Vani 442,86 Pagina 10 di 18

11 Appartamento al SECONDO PIANO, di una palazzina di due piani, in Ladispoli, con portone d ingresso condominiale in ferro, composto da: ingresso adibito a cucina, soggiorno, camera, cameretta, bagno e balcone. Appartamento di circa 60 mq., identificato con l int.8, a cui si accede tramite rampe di scale. La zona in cui è ubicato l immobile è di tipo residenziale e commerciale, in prossimità di siti balneari e turistici; ottima la viabilità della zona per la presenza di reti viarie che assicurano facili collegamenti con le vie urbane ed extraurbane. Pavimenti in gres, porte in legno, finestre in legno con avvolgibili; strutture in elevazione di tipo mista, copertura con tetto a terrazzo non calpestabile, prospetti intonacati e tinteggiati, pareti interne intonacate e tinteggiate, impianto elettrico a norma con salvavita, riscaldamento autonomo a gas metano con termosifoni in alluminio, impianto idro-sanitario a rete pubblica. 3) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; I dati riportati nel pignoramento corrispondono allo stato attuale dei luoghi. 4) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; Il bene risulta regolarmente accatastato, ma la planimetria non è corrispondente allo stato dei luoghi. La cucina è posizionata al posto del vano ingresso mentre al posto della cucina è presente la cameretta, per regolarizzare le difformità riscontrate è sufficiente presentare una C.I.L.A. in Sanatoria. 5) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; Pagina 11 di 18

12 P.R.G. vigente delibera Regione Lazio N del , Zona B di completamento, sottozona B3, adozione Delibera Comunale N. 203 del : - interventi per lotto 500 mq. - indice fabbricabilità fognario 2 m.c./m.q. 6) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi l'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata., lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; verifichi in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, il. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; L appartamento risulta conforme a tutte le concessioni che di seguito si riportano tranne per diversa distribuzione degli spazi interni: Licenza edile(variante) N. 21 Variante al progetto approvato Certificato di abitabilità Rilasciata dal Comune di Ladispoli in data 4 febbraio 1966 Rilasciata dal Comune di Ladispoli in data 28 gennaio 1966 Rilasciato dal Comune di Ladispoli in data 20 aprile 1966 La cucina è posizionata al posto del vano ingresso mentre al posto della cucina è presente la cameretta, per regolarizzare le difformità riscontrate è sufficiente presentare una C.I.L.A. in Sanatoria. 7) verifichi lo stato di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; Pagina 12 di 18

13 Non risultano. 8) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest'ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell'esecuzione) all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale; L immobile è vendibile in unico lotto. 9) dica, se l'immobile è pignorato solo pro quota., se esso sia divisibile in natura e, proceda., in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda., in caso contrario, alla stima dell'intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art.577 C.p.c.. dall'art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078; L immobile è pignorato per il suo intero. 10) accerti se l'immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l'ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.l91; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza., la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; L immobile risulta concesso in locazione dagli esecutati al sig. XXXXXXX con decorrenza dal al Il pignoramento risulta trascritto il 7 luglio 2016 presso l Ufficio dei Registri Immobiliari di Civitavecchia, data precedente alla stipula e registrazione del contratto di locazione. Al momento dell accesso all immobile, il CTU insieme al Custode e ai Carabinieri poteva constatare la presenza delle seguenti persone XXXXXXXX, XXXXXXXXX, XXXXXXXXX. 11) ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; Pagina 13 di 18

14 L ipotesi non sussiste. 12) indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; indichi l'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, le eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), censi, livelli o usi civici evidenziando se vi sia stata affrancazione, ovvero quantificando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; Il bene non risulta essere assoggettato a vincoli P.T.P. e idrogeologici. Zona fascia B1, area sottoposta a tutela - piano assetto idrogeologico vincolo di bacino. 13) determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, calcolando la superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, calcolando il valore per metro quadro e il valore complessivo, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell'immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l' assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); l'esperto esporrà analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la correzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato di uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. Alla fine di determinare i parametri tecnici del bene oggetto di stima, ovvero la superficie(mq), il sottoscritto CTU in fase di sopralluogo ha eseguito le dovute misurazioni di seguito riportate: Sup. calpestabile abitazione Sup. lorda abitazione Balcone 48,72 mq. 56,00 mq. 6,75 mq. Pagina 14 di 18

15 determinando la superficie commerciale secondo il seguente criterio:(dpr 23 marzo 1998 n.138) Superficie Lorda 100% muri perimetrali 56,00 mq. abitazione 50% muri divisori Balcone 30% di (6,75 mq.) 2,02 mq. SUPERFICIE COMMERCIALE 58,02 mq. Il sistema valutativo adottato sul bene immobiliare seguente si basa sulla determinazione del valore al VALORE DI MERCATO. Il CTU, in base alla media dei prezzi unitari di beni immobiliari similari presi a confronto e sulla media dei parametri delle quotazioni OMI dell Agenzia del Territorio utilizzati nel primo semestre 2017, determina tali valutazioni: METODO VALORE DI MERCATO Pagina 15 di 18

16 Valori di mercato /mq. Quotazioni OMI(I Da 1.500,00 semestre 2017) a 2.000,00 Valutazioni Locali Da 1.523,00 a 2.085,00 STIMA Da 1.750,00 a 1.804,00 /MQ APPARTAMENTO 58,02 mq. X 1.777,00 Valore medio 1.750, , ,00 VALORE DI MERCATO ,54 valore di mercato immobile ,54 Oneri e costi per regolarizzazione ,00 immobile Stima ,54 Con i dovuti arrotondamenti si otterrà il seguente valore: ,00 Euro centomilacentouno,00 Allegati Pagina 16 di 18

17 A Rilevamenti fotografici B Verbale di sopralluogo C Estratto di mappa D Planimetria E Visura storica F Licenza edile N. 21 G Variante H Certificato di abilità I Risultanze Agenzia Entrate L Contratto di Locazione ad uso abitativo M Copia accesso agli atti Comune Ladispoli N Protocollo accesso agli atti Comune Ladispoli O Accesso agli atti Agenzia dell'entrate P Descrizione per la vendita Quanto sopra a fedele adempimento dell incarico ricevuto. IL C.T.U. rimane a disposizione per eventuali chiarimenti o ulteriori valutazioni. Pagina 17 di 18

18 Tarquinia, 12 marzo 2018 VERBALE DI CONSEGNA PERIZIA ALLE PARTI il giorno 12 marzo 2018 viene inviata, per la parte creditrice agli Avvocati Riccardo Carnevali e Benedetta Coricelli tramite posta elettronica ed il giorno 12 marzo 2018 agli esecutati sig.ri XXXXXX e XXXXXXXX (Via Roma n Ladispoli(RM)) mediante posta raccomandata a.r., la presente relazione con copia verbale sopralluogo e rilevamenti fotografici. VERBALE DI DEPOSITO ONLINE Il giorno 26 marzo 2018 viene depositata in modalità telematica la presente relazione con i relativi allegati. Il C.T.U. Dott. Ing. Daniele Baldoni Pagina 18 di 18