TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA

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1 TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA PROCEDURA N. 64/07 R.G.E. DOTT.SSA PAOLA ROMANA LODOLINI RELAZIONE PERITALE ESTIMATIVA Appartamento sito in Cerenova, Comune di Cerveteri, Via Sutri n. 48. PROMOSSO DA: Sig.ra xxxxxxxxxx CONTRO : Sig. xxxxxxxxxx Arch. Florence Granozio Via Meleagro n Santa Marinella (Rm) Tel/fax 0766/ archflorence@yahoo.it 1

2 PREMESSA22 Premesso che il Tribunale di Civitavecchia, sezione esecuzioni immobiliari nella persona del R.G.E. Dott.ssa PAOLA ROMANA LODOLINI ha nominato il data 28 Dicembre 2007 la sottoscritta arch. Florence Granozio, con studio a Santa Marinella,Via Meleagro 3, iscritta all Albo degli Architetti di Roma al n.10237, come estimatore del seguente immobile: Appartamento sito in Cerenova comune di Cerveteri, Via Sutri n.48, facente parte della palazzina B/1, posto al piano secondo, distinto con il numero interno 12 ora numero 6, composto da soggiorno-pranzo con camino, una camera, disimpegno bagno e balconi a livello confinante con appartamento interno 13, vano scala e distacco su Via Sutri. La sottoscritta C.T.U. assunte tutte le informazioni necessarie presso gli uffici pubblici, svolto il sopralluogo per le operazioni di misurazione e per rilievi fotografici, effettuati gli opportuni accertamenti per la valutazione dell immobile, ha redatto la seguente perizia: RISPOSTA QUESITI QUESITO 1: verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art.567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; Dagli accertamenti svolti presso la Conservatoria dei registri immobiliari, la sottoscritta C.T.U. ha potuto verificare la completezza della certificazione notarile del Notaio Massimo Saraceno del 27 settembre 2007 depositata agli atti. QUESITO 1a: predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento): A) IPOTECHE 1. Ipoteca volontaria del 28/09/1993 Registro Part Registro Gen a favore della Banca 24-7 s.p.a. con sede a Bergamo a carico di xxxxxxxxxx, per euro ,00 (capitale Euro ,00) B) PIGNORAMENTI 1. Pignoramento trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari del 18/05/2007 al Registro Part. n contro xxxxxxxxxx a favore di xxxxxxxxxx. C) DOMANDA GIUDIZIALE 1. Domanda giudiziale del 11/12/2006 Registro Part Registro Gen a favore di xxxxxxxxxx avente come oggetto causa a seguito di separazione coniugale (sentenza del Tribunale di Civitavecchia n.674/05 del 22/07/2005). Si precisa inoltre che, come da documento allegato, la B@nca 24-7 S.p.A. con sede a Bergamo Piazza Vittorio Veneto n.8 Registro Imprese di Bergamo n dichiara attraverso ricorso presentato al Tribunale di Civitavecchia l'11/03/2008 di intervenire nella procedura esecutiva immobiliare e chiede di partecipare, in via ipotecaria e 2

3 con componente grado, alla distribuzione della somma ricavata dalla vendita dei beni pignorati in quanto è creditrice nei confronti del xxxxxxxxxx di euro ,96 con valuta 09/01/2008 oltre agli interessi moratori maturati e maturandi al saldo legale pro tempore (attualmente al 3% annuo) quale residuo finanziamento di originari ,00. QUESITO 1b: acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; Relativamente all acquisizione delle mappe censuarie, si è verificato che il fabbricato è regolarmente inserito nelle mappe catastali. QUESITO 2: descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); L appartamento è sito in Cerenova Comune di Cerveteri in Via Sutri n. 48 al piano secondo dell'immobile B/1, distinto con il numero interno 12 ora numero 6, composto da soggiornopranzo con camino, una camera da letto, disimpegno, bagno con doccia, due balconi a livello e posto auto assegnato all'esterno davanti la proprietà, il tutto confinante con appartamento interno 13, vano scala e distacco su Via Sutri. Il complesso immobiliare è stato realizzato all inizio degli i anni 80 ed è situato in una zona prevalentemente residenziale, situato nella zona limitrofa del centro di Cerenova verso sud, non lontano dal secondo accesso sulla statale Aurelia verso Roma e nei pressi di Piazza Zambra. Il collegamento di Cerenova con Cerveteri e con Ladispoli è garantito da linee di autobus, mentre i collegamenti con Roma e con Civitavecchia sono garantiti dalle autolinee regionali COTRAL e dalla linea ferroviaria Roma - Pisa che ha una fermata, Marina di Cerveteri, frequentatissima in estate ed in inverno, con treni ogni mezz'ora circa. L'immobile fà parte di un complesso residenziale AMBRA costituito dai fabbricati A A/1, B B/1. Sono di proprietà comune ed indivisibili la zona destinata a verde tra i fabbricati del complesso A A/1-B B/1, l'impianto centralizzato TV, mentre sono a favore dei singoli alloggi e porzioni immobiliari la zona d'ingresso e le scale d'accesso. Sono di proprietà di uso esclusivo i posti auto ubicati all'esterno e prospicienti gli edifici stessi. Le relative opere di manutenzione e conservazione saranno a carico esclusivamente ai rispettivi titolari. si accede all appartamento posto al 2 piano tramite cancelletto condominiale su strada in metallo senza citofono. Il vialetto di accesso è pavimentato in cemento e confinante con siepi ed aiuole a verde di proprietà privata, il corpo scala condominiale è realizzato con pedate in travertino e pianerottoli in mattonelle rettangolari tipo cotto. - Caratteristiche interne ed esterne. Gli edifici del complesso A A/1-B B/1 hanno le stesse caratteristiche architettoniche con struttura portante in C.A. La copertura è a tetto con tegole portoghesi con pluviali in rame, Il trattamento della superficie esterna è ad intonaco a tempera bianca, il tutto si presenta in discreto stato. L alloggio è dotato di portoncino blindato messo in opera di recente, le pavimentazioni sono di biscotto ceramico colore cotto di cm 20x20 in tutte le stanze con il battiscopa dello stesso materiale di colore beige. In bagno le mattonelle sono di dimensione cm. 30x30 colore bianco e cm. 20x20 sulle pareti rivestendolo interamente per tutta l'altezza. Le mattonelle del terrazzo sono in gres ceramico cm. 7,5x15. Gli infissi esterni sono in legno di pino con persiane esterne dello stesso legno, con funzione di chiusura e di scuro mentre gli infissi interni sono in legno tamburato. Le pareti 3

4 sono state di recente intonacate e tinteggiate con fondo a tempera bianca e trattamento superficiale a spugnatura color rosso sia nel salotto che nel disimpegno, mentre in camera da letto il trattamento superficiale è di colore blu. Il bagno principale e fornito di doccia e sanitari di colore bianco in porcellana di discreta qualità, la fornitura dell acqua calda è data da caldaia elettrica con capacità 50 litri, posta sul terrazzo confinante il bagno. L altezza interna al piano residenziale è mediamente di m. 2,70. Nella camera da letto il soffitto è inclinato e passa da una altezza di m.2,20 in prossimità della finestra ad una altezza di m.2,90 L appartamento è fornito di impianto elettrico rinnovato di recente sia nella linea che nei punti luce, di impianto televisivo, idrico ed impianto di riscaldamento funzionante con elementi radianti costituiti da ventilconvettori (van-coil) alimentati ad energia elettrica ed installati anch'essi di recente. Nell insieme l appartamento si presenta in buone condizioni ed ha una buona esposizione ed illuminazione naturale. Il fabbricati in questione presentano regolamento condominiale del centro residenziale Ambra. La sottoscritta ha accertato, contattando l'amministratore, che alla data della presente perizia vi sono arretrati per il pagamento delle quote condominiali per un importo di euro 879,02. - Superfici Nello specifico l immobile risulta avere la seguente consistenza netta: Superficie residenziale Soggiorno/cucina mq 19,85 Camera mq 12,80 Disimpegno mq 4,90 Bagno mq 4,50 TOTALE MQ 42,05 Superficie non residenziale terrazzi mq 19,50 TOTALE MQ 19,50 L altezza interna al piano residenziale è mediamente di m. 2,70. - Dati Catastali L appartamento oggetto di pignoramento è attualmente censito al N.C.E.U. Comune di Cerveteri Cerenova. L immobile è stato denunciato all U.T.E. di Roma in data 09/11/2002 con n. 6443,. Visura catastale attuale: Appartamento: foglio 56 particella 1233 sub.6 categoria A/2 classe 3 Consistenza 3 vani, rendita euro 449,32. Il tutto intestato attualmente al debitore QUESITO 3: accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; I dati indicati nel pignoramento, consentono l esatta identificazione dell immobile ad eccezione dell'interno che dal n.12 è attualmente n.6. 4

5 QUESITO 4: proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; Non è stato necessario eseguite alcuna variazione. QUESITO 5: indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; Il lotto di terreno in cui è ubicato il fabbricato fa parte secondo il P.R.G. Del Comune di Cerveteri della zona denominata Cerenova Lottizzazione fatta salve Estensivo di 2 la lottizzazione è regolamentata dalla Convenzione redatta dal Dott. Francesco Saverio Marasco, Notaio in Roma, in data 24/01/1969, rep, n, , registrata il 01/02/1969 al n QUESITO 6: indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L.28 febbraio 1985, n.47; La palazzina B/1 dove è ubicato l appartamento è stata realizzata con licenza n. 134 del 10/06/1976, è stata successivamente apportata variante approvata il 15/10/1980. Le palazzine B/1 e B/2 hanno ottenuto abitabilità il 17/03/1981. QUESITO 7: dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; I beni pignorati costituiscono un unico lotto d asta e pertanto non possono alienati singolarmente. QUESITO 8: dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art.577 c.p.c.. dall art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078; L immobile risulta pignorato nella sua intera consistenza. QUESITO 9: accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; Al momento del sopralluogo l unità immobiliare è occupata dalla xxxxxxxxxxxx che dichiara di essere stata nominata custode tutelare dell'immobile pignorato. La sottoscritta ha accertato che nel verbale di udienza del il Giudice dott.ssa Paola Romana Lodolini del Tribunale di Civitavecchia ha nominato custode dell'immobile, senza diritto e compenso, il creditore procedente xxxxxxxxxxxx. La data di tale udienza è posteriore alla trascrizione del pignoramento avvenuta il 18/05/2007 e quindi non opponibile. 5

6 QUESITO 10: ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; QUESITO 11: indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; Il fabbricato non risulta gravato da alcun vincolo. QUESITO 12: determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); In premessa ai fini della stima, per determinare il valore di mercato si è utilizzato il criterio sintetico comparativo, basato sull effettivo valore medio di mercato concretamente attribuiti ad immobili analoghi, ubicati nella medesima zona, rapportato allo specifico stato di conservazione generale, alle sue finiture e comunque sulla base dei seguenti parametri fondamentali: destinazione d uso; zona di ubicazione dell immobile; epoca di costruzione; aspetto esterno dell edificio; coefficiente di piano; consistenza dell immobile; distribuzione degli spazi; eventuali ristrutturazioni effettuate; tipo di esposizione; tipo di orientamento-luminosità; affacci; stato d uso e grado di finitura; regolarità urbanistica e catastale; grado di commerciabilità (indagine sull appetibilità del cespite rispetto al mercato locale); valore commerciale ( indagini di mercato nella zona relativamente ai valori immobiliari). Inoltre, gli strumenti di base impiegati per il calcolo delle valutazioni richieste sono la planimetria elaborata a seguito del sopralluogo. Nello specifico non sono rilevati aspetti particolari che possano incidere negativamente sulla valutazione dell immobile. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL IMMOBILE Per la valutazione dell immobile si è fatto riferimento a quanto riportato nel. D.M. 109 del 12/05/98 determinando così la superficie commerciale dell immobile comprendente: Il 100 % della superficie utile dei vani principali ed accessori; Il 100 % della superficie delle murature interne; Il 100 % delle strutture portanti perimetrali fino a 50 cm; 6

7 Il 50 % dei muri di comunione fino a 25 cm; Il 30 % dei terrazzi e balconi fino a 25 mq: Il 10 % doi terrazzi e balconi per la porzione eccedente i 25 mq; Il 15% dei giardini; Il 25% delle cantine e garage o posto auto coperto; si ottengono le seguenti superfici: Descrizione U.M. Mq lordi % Ragguaglio Mq commerciali Appartamento mq 42,05 100,00 42,05 Terrazza fino mq 25,00 mq 19,50 30,00 5,85 Terrazza oltre mq 25,00 mq 10,00 Giardino mq 15,00 Cantina e posto auto mq 25,00 TOTALE SUPERFICIE mq 47,90 Vi può valutare in questo specifico caso, prendendo quali parametri di valutazione le superfici lorde coperte vendibili, considerando le condizioni in cui versa l immobile e tenendo conto delle condizioni del mercato immobiliare della zona, un valore pari ad euro al mq per un importo totale di: Mq 47,90 x 2.800/mq = ,00 879,02 (arretrati quote condominiali) VALORE STIMATO Euro ,98 (Euro Centotrentatreduecentoquaranta,98) ALLEGATI: ALLEGATO 1 Verbale di sopralluogo. ALLEGATO 2 Documentazione fotografica. ALLEGATO 3 Ispezione ipotecaria e nota di trascrizione atto di proprietà. ALLEGATO 4 Visura catastale attuale, progetto concessione. ALLEGATO 5 verbale udienza nomina tutore. ALLEGATO 6 Estratto di mappa, pianta quotata. ALLEGATO 7 Concessione edilizia e varianti, certificato di abitabilità. ALLEGATO 8 Mancato pagamento bollette condominiali e regolamento condominiale. Santa Marinella, 03 Settembre 2008 arch. Florence Granozio TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA: ESECUZIONI IMMOBILIARI VERBALE DI DEPOSITO DELLA RELAZIONE PERITALE D UFFICIO Addì.. del mese di.. nell anno, presso la cancelleria del Tribunale di Civitavecchia, innanzi al Sottoscritto Cancelliere, è personalmente comparso l'arch. Florence Granozio, CTU nel procedimento esecutivo n. 247/97 del R.G. promosso da: xxxxxxxxxxxx contro il Sig.: xxxxxxxxxxxx il quale C.T.U. deposita una relazione peritale d ufficio composta da 7 fogli di carta legale e numero 06 allegati. IL CANCELLIERE IL TECNICO 7