TRIBUNALE CIVILE DI CIVITAVECCHIA. Procedura esecutiva n. 42/1999 R.G.E. Fincotex s.p.a. C/ RELAZIONE PERITALE ESTIMATIVA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI CIVITAVECCHIA Procedura esecutiva n. 42/1999 R.G.E. Fincotex s.p.a. C/ RELAZIONE PERITALE ESTIMATIVA Il C.T.U.: Arch. Tagliani Marco Viale Europa / Civitavecchia (Rm) p.i marcotagliani@virglio.it Premessa

2 Premesso che il Tribunale di Civitavecchia, sezione esecuzioni immobiliari, nella persona del G.E. Dott.ssa. Lodolini ha nominato in data il sottoscritto Arch. Marco Tagliani, con studio in Civitavecchia, Via Europa 8, iscritto all albo degli Architetti della Provincia di Roma al n , come estimatore dei seguenti immobili: 1. Appartamento sito in Comune di Cerveteri, Loc. Valcanneto Via G. Lulli n. 5 già 15/b posto al piano terra e seminterrato distinto come interno n. 3. Il sottoscritto CTU, assunte tutte le informazioni necessarie presso gli uffici pubblici, svolto il sopralluogo per le operazioni di misurazione e per i rilievi fotografici, effettuati gli opportuni accertamenti per la valutazione dell immobile, ha redatto la seguente perizia: Quesito 1: verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art.567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; Dagli accertamenti svolti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, il sottoscritto CTU ha potuto verificare la completezza della certificazione notarile del Notaio Franco Lupo del 29/09/2000 depositata in atti (vedi allegato 3). predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); L unità immobiliare oggetto di perizia risulta essere interessata dalle seguenti trascrizioni e iscrizioni: A) PIGNORAMENTI 1. Verbale di pignoramento immobiliare con atto esecutivo del 17/012/1998 nota del 17/03/1999 registro part reg. gen a favore di Cooperativa artigiana di Garanzia di Roma, contro. 2. Verbale di pignoramento immobiliare con atto esecutivo del 23/01/1999 nota del 18/03/1999 registro part reg. gen a favore di Fincotex S.p.a. contro. 2

3 B) IPOTECHE 1. Ipoteca form. 180 del 20/02/1981 per a favore di Cassa di Risparmio di Roma contro. a garanzia di un mutuo di Ipoteca form. 248 del 05/03/1993 per a favore di Banca di Roma contro., a garanzia di un mutuo di gravante sull immobile in oggetto. 3. Ipoteca volontaria form del 4/ per a copertura FINANZIAMENTO di a favore Fincotex S.p.a. concesso a con atto di rogito del Notaio Caporali del 019/06/1997, sull immobile di proprietà di. 4. Ipoteca giudiziale form del 22/ per a favore Cassa di Risparmio di Civitavecchia contro concesso a con atto di rogito del Notaio Caporali del 019/06/ Ipoteca giudiziale form. 71 del 15/01/1999 in virtù del Tribunale di Civitavecchia a favore Cassa di Risparmio di Civitavecchia contro 6. Ipoteca giudiziale form del 22/10/1998 per a favore Cassa di Risparmio di Civitavecchia contro concesso a con atto di rogito del Notaio Caporali del 019/06/ Ipoteca giudiziale form. 816 del 2/04/1999 in virtù del decreto del Pretore di Roma del 20/03/1999 a favore Banca di Roma contro per L , di cui gravante sull immobile oggetto di pignoramento. acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti) Relativamente all acquisizione delle mappe censuarie, si è verificato che il fabbricato è regolarmente inserito nelle mappe catastali (vedi allegato 7). Per una migliore individuazione del fabbricato si è provveduto ad allegare stralcio del rilievo aerofotogrammetrico della zona (vedi allegato 6). Quesito 2: descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali 3

4 pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); L unità immobiliare oggetto della stima peritale è ubicata nel Comune di Cerveteri, in loc. Valcanneto, Via G. Lulli n. 5 (già Via Lulli 15/b e prima ancora Via G. Rossini), appartamento sito al piano terra e seminterrato distinto con il numero 3 di interno. L immobile fa parte di un fabbricato di case a schiera di due piani fuori terra e un piano seminterrato composto di 16 unità abitative. L accesso all appartamento avviene da Via G. Lulli attraverso un cancello carrabile che conduce ad un giardino pavimentato prospiciente la strada, dal quale, superati alcuni gradini, si arriva ad una terrazza a livello con parapetto in muratura, dove si accede all appartamento. L immobile risulta composto da un ingresso, una zona soggiorno, un bagno e la cucina la quale comunica con un terrazzino chiuso a vetri utilizzato come ampliamento della cucina, una scala posta nel soggiorno conduce al piano seminterrato dove, si trovano due locali destinazione da progetto approvato di cantina e magazzino ma che sono utilizzati anche come zona notte in una situazione di estrema promiscuità (gli ambienti sono utilizzati anche come magazzini), tali locali posseggono delle aperture alte che danno verso il giardino; allo stesso piano è presente un ampio disimpegno e un bagno, dotati entrambi di finestre poste in alto con affaccio su un intercapedine. Nello specifico l appartamento risulta avere la seguente cosistenza: SUPERFICIE RESIDENZIALE PIANO TERRA Ambienti sup. netta soggiorno mq 24,68 ingresso mq 2,48 cucina mq 7,56 ingresso mq 2,48 bagno mq 2,99 TOTALE MQ 37,71 SUPERFICIE NON RESIDENZIALE PIANO SEMINTERRATO Dis. mq 9,57 Cantina mq 14,36 Deposito mq 13,06 Lavatoio mq 3,84 4

5 TOTALE MQ 40,83 Terrazzo mq 7,94 Giardino mq 35,54 l altezza interna al piano terra è di m 2.75, mente nel piano seminterrato è di m Caratteristiche interne e esterne L intero edificio di cui fa parte l immobile è rifinito ad intonaco tinteggiato con pittura al quarzo plastico, la struttura portante è realizzata in c.a. con doppia tamponatura e copertura a falde inclinate e si presenta in discreto stato di conservazione, anche se necessita di opere di manutenzione e risanamento conservativo. L immobile presenta accesso da via G. Lulli attraverso cancello di metallo a due ante, il giardino è pavimentato con piastre di cemento di disegno a ventaglio di colore grigio e dimensioni cm 40 x 40. All interno l alloggio presenta una pavimentazione in gres porcellanato di diverse dimensioni, mentre il bagno e nella cucina sono presenti pavimentazioni e rivestimenti in gres porcellanato di colore bianco in discreto stato di conservazione; le pareti interne risultano intonacate e tinteggiate, le porte interne sono in legno tamburato verniciato di bianco, mentre gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato e vetrocamera. Il bagno presenta boiler per la produzione di acqua calda nonché sanitari in porcellana bianca e doccia. I locali posti al piano terreno presentano evidenti segni di infiltrazione di acqua nelle pareti controterra verso il giardino. L appartamento è provvisto d impianto televisivo, idrico ed elettrico a norma 46/90, ed è presente l impianto termico che però non risulta attivo, con alcuni elementi radianti mancanti. Il grado di illuminazione dell appartamento non è ottimale trovandosi la parte residenziale dell immobile al piano terra, inoltre nei locali del piano seminterrato, poiché la superficie finestrata non è grado di fornire un corretto apporto di illuminazione naturale è necessario ricorrere all uso di luce artificiale. Nel complesso l appartamento si presenta in discrete condizioni, necessitando comunque di opere di manutenzione straordinaria. Dati catastali L unità immobiliare in questione risulta censita al N.C.E.U. di Roma Comune di Cerveteri intestata a e più precisamente: appartamento censito al foglio 67 particella 283 sub 3 e particella 824 graffate cat. A/7 classe 4 vani 6,5 R.C. 671,39 come da denuncia di variazione del 31/12/1988 prot , avendo riscontrato la chiusura a vetri del terrazzino coperto, il sottoscritto ha apportato denuncia di variazione catastale (vedi punto 4). Confini 5

6 L appartamento è confinante appartamento interno 2, interno 4, Via G. Lulli e area giardinata part Zona La zona in cui è inserito il fabbricato è caratterizzata da una bassa densità edilizia con abitazioni anche di un certo pregio, di altezza non superiore ai due piani ed è servita sia da opere di urbanizzazione primaria che secondaria. L edificio è posto al centro dell abitato di Valcanneto a pochi metri da Largo Monteverdi, dove sono ubicati numerosi esercizi commerciali, risulta ben collegato ai centri commerciali, sportivi e quant altro per le esigenze giornaliere degli abitanti. Esso inoltre è ubicato nelle vicinanze della Statale Aurelia raggiungibile attraverso la strada Doganale di Ceri ed è comodamente raggiungibile dall autostrada A12 Roma-Civitavecchia. Quesito 3: accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; I dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, consentono l esatta individuazione dell immobile. Più precisamente, nell atto di pignoramento l indirizzo dell immobile è indicato in Via Lulli n. 15/b anziché 5. Dal punto di vista storico-catastale, invece, l indirizzo dell immobile risultava essere via Gioacchino Rossini snc, mentre attualmente è Via G. Lulli n. 5 (come meglio precisato al successivo punto 4) Quesito 4: proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; Poiché si sono riscontrate delle difformità rispetto alla planimetria catastale agli atti si è provveduto a effettuare denuncia di variazione catastale in data 13/ prot. Rm relativamente ai seguenti aspetti: 1. Aumento di cubatura realizzato chiudendo con infissi un terrazzino coperto comunicante con la cucina. 2. Variazione toponomastica al fine di riportare l indirizzo attuale ossia Via G. Lulli 5. 6

7 Quesito 5: indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; L immobile in questione si trova in zona A2 di P.R.G. parte della Lottizzazione fatta salva. Per l immobile in questione non sono previste nuove edificazioni. Quesito 6: indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L.28 febbraio 1985, n.47; L edificio in cui è ubicato l appartamento è stato realizzato con regolare Licenza edilizia n. 70 del 3/06/1980 esaminata in data 05/005/1980, intestata a Valcanneto 1975 s.a.s.. A seguito dei modifiche interne, è stata presentata istanza di condono edilizio ai sensi della Legge n 47/'85 rilasciata concessione n. 21 in data 16/11/2000 (Allegato 10). L immobile è stata richiesta abitabilità in data 04/06/1981 che non è stata ancora rilasciata. Poiché si è riscontrata in difformità alla licenza edilizia la chiusura a vetri di un piccolo terrazzino coperto comunicante con la cucina, per sanare l abuso l aggiudicatario dovrà presentare istanza ai sensi dell art. 40 comma 6 della legge 47 /85, con parametri dell ultima legge della Regione Lazio 8/11/2004 n. 12. Per sanare detto abuso dovranno essere corrisposti: - oneri per l ablazione - oneri concessori - diritti amministrativi del Comune L abuso rientra nella tipologia n. 1 e il presumibile costo della sanatoria compreso gli oneri tecnici per la presentazione della pratica sono stimati complessivamente in 2209,20. Quesito 7: dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; Il bene costituisce unico lotto d asta. Quesito 8: dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art.577 c.p.c.. dall art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078; L immobile risulta pignorato nella sua intera consistenza. 7

8 Quesito 9: accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; L unità immobiliare in oggetto è occupato dal sig. il quale dichiarava di essere in possesso di contratto di locazione che comunque, nonostante i solleciti, non è stato fornito al sottoscritto. Quesito 10: ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; Non sussiste tale condizione Quesito 11 indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; il fabbricato non risulta gravato da alcun tipo di vincolo. Quesito 12 determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); Per determinare il più probabile valore di mercato si è utilizzato il criterio sinteticocomparativo, basato sull'effettivo valore medio di mercato in concreto attribuito ad immobili analoghi ubicati nella medesima zona, rapportato allo specifico stato di conservazione generale, alle sue specifiche finiture, nonché sulla base dei seguenti parametri fondamentali: destinazione d'uso; zona di ubicazione dell'immobile; epoca di costruzione; aspetto esterno dell' edificio; coefficiente di piano; 8

9 consistenza dell'immobile; distribuzione degli spazi; eventuali ristrutturazioni effettuate; tipo di esposizione; tipo di orientamento/luminosità; affacci; stato d'uso e grado di finitura; regolarità urbanistica e catastale; grado di commerciabilità (indagine sull'appetibilità del cespite rispetto al mercato locale); valore commerciale (indagini di mercato nella zona relativamente ai valori immobiliari). Inoltre, gli strumenti di base impiegati per il calcolo delle valutazioni richieste sono la planimetria elaborata a seguito dei sopralluoghi (Allegato 9). Sebbene il fabbricato nell insieme necessiti di opere di manutenzione, così come l appartamento, la zona in cui esso è inserito presenta costruzioni di pregio e una bassa densità edilizia che è fortemente apprezzata dal mercato. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE Nella valutazione dell immobile si è fatto riferimento a quanto riportato nel D.M. 139 del 12/05/1998, si è quindi determinata la superficie commerciale dell immobile comprendente: il 100 % della superficie utile dei vani principali ed accessori; il 100 % della superficie delle murature interne; il 100 % delle strutture portanti perimetrali fino a 50 cm; il 50 % dei muri di comunione fino a 25 cm; il 30% dei terrazzi e balconi fino a 25 mq; il 10% di terrazzi e balconi per la porzione eccedente i 25 mq; il 25% delle cantine ottenendo quindi le seguenti superfici Descrizione um Mq lordi % ragguaglio Mq commerciali Appartamento mq 43,36 100,00 43,36 Terrazza mq 7,94 30,00 2,38 Fino a mq 25,00 Cantina mq 40,83 25,00 10,21 Giardino mq 35,54 15,00 5,33 Totale superficie ragguagliata 61,28 Nello specifico, considerando le condizioni di in cui versa l immobile e tenendo conto delle condizioni del mercato immobiliare della zona è stato stabilito in valore pari a euro al mq e quindi: 9

10 Mq 61,28 x 2500 /Mq = ,00 DETRAZIONI PER SANATORIA EDILIZIA abusi fino al La superficie totale da sanare risulta essere pari a : Superficie utile residenziale vano principale mq 2,48 1. OBLAZIONE Misura dell oblazione incrementata del 10% a carico della Regione Lazio 110 /mq x mq 2,48 = 272,80 2. ONERI CONCESSORI Pop. Tra e /mq x mq 2,48 = 136,40 Totale spese condono 409,20 3. SPESE TECNICHE 1800,00 = TOTALE DETRAZIONI 2209, , ,20 = ,80 VALORE STIMATO ,80 (Euro centocinquantamilanovecentonovanta/80) ALLEGATI: ALLEGATO 1- Verbale di sopralluogo; ALLEGATO 2- documentazione fotografica; ALLEGATO 3- certificazione notarile; ALLEGATO 4- visure ipotecarie; ALLEGATO 5- Nota trascrizione atto di proprietà; ALLEGATO 6- Stralcio rilievo aerofotogrammetrico; ALLEGATO 7- stralcio catastale; 10

11 ALLEGATO 8- denuncia variazione catastale e planimetria catastale; ALLEGATO 9 - Planimetria quotata; ALLEGATO 10- concessione edilizia in sanatoria; ALLEGATO 11- stralcio progetto architettonico; Specifica liquidazione per competenze Certo di aver espletato l incarico affidatomi secondo scienza e coscienza. Civitavecchia, 19 settembre 2007 Il C.T.U. Arch. Marco Tagliani 11

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