PERIZIA GIUDIZIALE NELLA PROCEDURA del R.E. n 803/88 PROMOSSA DA UNICREDIT

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1 PERIZIA GIUDIZIALE NELLA PROCEDURA del R.E. n 803/88 PROMOSSA DA UNICREDIT BANCA S.p.a. contro Ill.mo Giudice Dott. Abete della 5 a Sezione Civile del Tribunale di Napoli Reparto Espropri Immobiliari,--premesso che: -in data 17 Maggio dell anno 2005 fui nominato C.T.U. della procedura in epigrafe. - l inizio delle operazioni peritali fu fissato dal precedente G.E. Dott.sa Palmieri per il giorno il giorno 24 del mese di Ottobre 2006 al sottoscritto Ing. Paolo Guglielmi residente in Marano di Napoli (NA) in Via Francesco Baracca, 11 veniva conferita una nuova nomina, in ottemperanza al nuovo Codice di Procedura Civile Dopo il giuramento di rito, visto l art. 173 bis disp. att. c.p.c., conferiva al C.T.U. il seguente mandato:----1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei;--2) predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380., dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; 3) acquisisca copia del titolo d acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultante dalla documentazione in atti);--4) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, dati catastali e confini, verificando i dati contenuti nel pignoramento ed evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se idati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza

2 individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; ) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 6) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;---7) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l inesistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi edilizi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (e successive modifiche);--8) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in questo ultimo caso, alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice dell esecuzione) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 9) dica, qualora l immobile sia stati pignorato solo pro quota, se esso si a divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto esposto dall art. 577 c.p.c., dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078;-10) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio e se sia pendente il relativo giudizio; 11) ove l immobile si occupato dal coniuge

3 separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 12) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali ( di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; -13) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del metodo di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura di esecuzione i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritto nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). -Ha stabilito che il deposito e l invio della relazione di consulenza C.T.U., completo di tutti gli allegati, avvenga entro quarantacinque giorni prima dell udienza del giorno che le operazioni peritali non hanno avuto un inizio regolare per l assenza del debitore che nonostante i regolari avvisi non si è presentato. - Per gli accessi successivi è stato richiesto più volte l intervento della Polizia la quale non ha comunicato una data certa per effettuare l irruzione a causa dei notevoli impegni di lavoro; - - che all udienza del 10 Febbraio del 2009, vista l impossibilità di accesso ai luoghi, si conveniva di stimare il cespite in base alla documentazione fotografica e documentale presente agli atti. - Il C.T.U. si è recato negli uffici competenti per acquisire i documenti necessari per l espletamento dell incarico. Ciò premesso il C.T.U., esaminati gli atti e i documenti di causa presenta la propria RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA. Il giorno 30/05/2005, data fissata in udienza per l inizio delle operazioni peritali, non presentandosi nessuna delle due parti dopo un attesa vana di un ora e mezza decisi di riconvocare le parti. Dalla ricevuta del telegramma (ALL. 1) appresi che la Sig.ra si era trasferita e quindi, effettuate le necessarie ricerche all anagrafe (ALL. 2), organizzai un ulteriore accesso per il giorno 06/07/2005 (ALL. 3). Successivamente,

4 mi recai alla Conservatoria del Registro Immobiliare, al Catasto ed al Comune di Napoli per reperire la documentazione necessaria per la redazione della relazione di consulenza. Il 05/10/2005 (ALL. 4) depositai una prima istanza di proroga al fine di reperire ulteriori documenti e per dare la possibilità al Custode del cespite di organizzare un accesso fatto che, successivamente, mi costrinse a chiedere una proroga (ALL. 5). Il 13/10/2005 presso l Ufficio Condono depositai la richiesta per ricercare eventuali pratiche di sanatoria che andai a ritirare presso gli uffici di Ponticelli il giorno 27/10/2005. All udienza del 14/02/2006 mi furono concessi altri 90 giorni per la consegna della relazione. Nei giorni 23 Marzo e 11 Maggio gli accessi alla proprietà furono rinviati per l assenza della Polizia. Quest ultimo problema mi costrinse a richiedere una ulteriore proroga dei termini per il deposito. Anche l appuntamento del 06 Giugno 2006 fu rinviato per l assenza della Polizia. All udienza del 24/10/2006, per l entrata in vigore del nuovo Codice di Procedura Civile, mi fu assegnato un nuovo mandato. Anche l accesso del 26/09/2006 fu rinviato a causa degli impegni della forza pubblica. Il giorno 04 Ottobre 2006, presso il suo studio, mi incontrai con l Avv. Raffaele Limite per programmare ed organizzare i successivi interventi sul cespite ma, purtroppo neanche il successivo accesso del non si concluse con un esito positivo. Il , per i motivi riportato nell istanza (ALL. 6), presentai al Tribunale una nuova richiesta di proroga dei termini per il deposito della relazione di consulenza. Successivamente, fui avvisato dal Custode Avv. Limite a mezzo raccomandata della possibilità di effettuare il 13/03/2007, sempre con l ausilio della Polizia, un accesso alla proprietà. In quella occasione scattai delle foto e rilevai alcuni dei vani costituenti la proprietà. Non potendo verificare la restante parte della proprietà decidemmo, il sottoscritto e l Avv. Limite, di conferire nell udienza del 27/03/2007 anche per effettuare ulteriori verifiche sull intestatario della proprietà oggetto di stima. Da una visura presso l Ufficio del Registro Immobiliare, effettuata in data 16/03/2007, risultò la registrazione di una scrittura privata (ALL. 7) con la quale la Sig.ra vendeva alla Sig.ra il cespite individuato al Catasto con il sub. 17. RISPOSTE AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO Vengono di seguito riportate le risposte ai diversi quesiti e contrassegnate dal numero corrispondente domanda a cui ciascuna si riferisce: -----n 1) Agli atti è presente la certificazione notarile rilasciata dal

5 notaio Dott. Fabrizio Corrente, con studio in Napoli alla Via Partenope n. 12/L, attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari con visura effettuata per un periodo antecedente il ventennio dalla data di trascrizione dell atto di pignoramento immobiliare. n 2) Elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli: a) Iscrizione 14253/2787 del 04/07/1987 Ipoteca volontaria per atto del Notaio Dott.ssa Maria Luisa D Anna del 02/070/1987 a favore del Credito Italiano S.p.A. b) Trascrizione n /9517 del 22/06/1988 Atto di pignoramento immobiliare notificato il 03/06/88 a favore del Credito Italiano S.p.A. c) Iscrizione n /6973 del 10/05/2007 rinnovazione dell iscrizione riportata punto a). d) Iscrizione n /9784 del 26/06/2007 ipoteca volontaria per atto notarile della Dott.ssa Monica Gazzola del 21/06/2007 a favore della Banca Per La Casa S.p.A. con sede in Milano contro Si allegano le risultanze delle visure alla Conservatoria del Registro immobiliare eseguite a nome di (ALL. 8) e di (ALL. 9)- n 3) Nella documentazione presente agli atti è stata rinvenuta una copia della nota di trascrizione dell atto di donazione (ALL. 10) con cui la Sig.ra Assunta ha ricevuto, dalla Sig.ra, ed accettato la proprietà dell immobile oggetto del pignoramento. Si allega l atto con il quale la Sig.ra vende alla Sig.ra il cespite individuato al Catasto con il sub. 17 (ALL. 11) n 4) L edificio, in cui è dislocato il cespite oggetto del pignoramento, è sito a Napoli nel quartiere Vicaria in Vico Duchesca III al civ. 36 (ALL. 12). L immobile fa parte del tessuto urbanistico costruito prima dell ultima guerra, ha una struttura portante in muratura di tufo. Ai diversi piani dell immobile, non serviti da un impianto ascensore, si accede mediante un'unica scala. Le caratteristiche dell immobile, per quanto attiene lo schema distributivo interno e le superfici abitative non sono buone. Non vi è servizio di portineria e lo stato generale d uso e manutenzione delle parti comuni si presenta trascurato anche e sotto il profilo della manutenzione. Il cespite (ALL. 13) è costituito da tre parti indipendenti e comunicanti a mezzo di un ballatoio prospiciente il cortiletto interno dell edificio. Il Cespite oggetto di pignoramento è dislocato sull intero quarto piano ed è, quindi, costituito da tre parti: 1) un appartamento di quattro vani al quale si accede dalla prima porta a destra sul ballatoio; 2) un vano con ripostiglio interno al quale si accede dalla seconda porta a destra sul ballatoio; 3) da un vano con servizio igienico al quale si accede da una porta

6 posta sull lato opposto rispetto alle prime due. I ballatoio risulta ad oggi chiuso su di un lato con una tompagnatura munita di finestra e sui restanti due lati con una veranda. L appartamento è composto da tre ambienti più servizi. Un corridoio mette in comunicazione le stanze interne, la cucine ed i servizi. Le rifiniture interne sono di tipo popolare Le pareti e i soffitti sono intonacati ed attintati, tranne nel bagno e nella cucina dove i rivestimenti sono di tipo in piastrelle maiolicate. Tutti gli ambienti, nella valutazione, si considerano da ristrutturare. L appartamento sito al IV piano dell edificio sito a Napoli in Vico Duchessa III al civ. 36 ed è riportato al N.C.E.U. di Napoli (ALL. 14) alla partita , foglio 13, particella 720, sub 17 Sez. VIC, cat A/4, classe 5 con una consistenza di vani 7,5 ed una R.C. di I dati riportati nell atto di pignoramento identificano senza alcun dubbio il cespite oggetto di valutazione. n 5) Non sono state apportate variazioni alla planimetria catastale (ALL. 15) perché quella depositata risulta aggiornata all attuale stato dei luoghi n 6) L edificio, nel quale è dislocato l appartamento pignorato, è stato edificato in epoca antecedente all anno 1942 (anno in cui è stata introdotta l istituzione della licenza edilizia). Si riporta uno stralcio planimetrico con l individuazione del fabbricato (ALL. 12). n 7) Per l appartamento, oggetto della presente consulenza, al nominativo della Sig.ra e per il cespite al quarto piano di Vico Duchessa III al civ. 36 non risultano presentate all Ufficio Condono del Comune di Napoli domande di sanatoria secondo le Leggi 47/85 e 724/94 come si evince dall allegata certificazione (ALL. 16). n 8) Il bene oggetto del pignoramento è vendibile, essendo divisibile, in due lotti così come riportato nell allegata planimetria (ALL. 17). n 9) L immobile è stato pignorato in un unica quota perchè appartenente ad un solo proprietario ed è divisibile in natura in due parti indipendenti, con accessi singoli e, successivamente, viene stimato per ciascuno di essi il valore. 10) L immobile non è libero e al Custode Giudiziario è nota l identità. n 11) L immobile non è occupato dal coniuge del debitore. Oggi la proprietà risulta intestata alla Sig.ra come risulta anche dalla visura catastale allegata risulta di proprietà (ALL. 18). n 12) Non esistono, sul bene pignorato, vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità. Non sono stati accertati vincoli o oneri di natura Condominiale. Non esistono diritti demaniali o usi civici. n 13) Il criterio di stima scelto per la determinazione del valore del cespite pignorato è quello comparativo basato sul confronto dei valori di mercato di beni immobili simili al nostro. A tale scopo si

7 sono ricercati i valori attraverso pubblicazioni predisposte da agenzie immobiliari, dalla Agenzia del Territorio di Napoli, dall Osservatorio del mercato immobiliare della Camera di Commercio, ecc.. in riferimento alla zona in cui sorge l immobile oggetto di stima. Per quanto riguarda l appartamento grande le stanze presentano le seguenti superfici: Corridoio = 7,70 mq - Camera = 14,79 mq - Bagno = 3,96 mq - Cucina = 9,80 mq -Camera = 40,00 mq - Camera = 13,33 mq per un totale di 89,68 mq di superficie netta. L area delle altre due parti della proprietà e cioè la stanza con ripostiglio, con ingresso adiacente al suddetto appartamento, e l altra posta sul ballatoio è pari rispettivamente a 18, ,67 = 46,06 mq. Note quindi le caratteristiche intrinseche (caratteristiche geometriche, esposizione, luminosità, grado di finitura dei locali, caratteristiche costruttive dell intero fabbricato e suo stato di conservazione e manutenzione) ed estrinseche, cioè riguardanti la zona in cui si trova il fabbricato, si è proceduto alla valutazione del cespite mediante il criterio di stima del valore di mercato con una stima sintetica comparativa in base ai prezzi di mercato di altri appartamenti di analoghe caratteristiche o comunque acquisendo un valore unitario della superficie ed applicando al valore del cespite opportuni coefficienti correttivi. Come è stato detto, le variabili che incidono nella sua determinazione riguardano l'ubicazione dell'immobile, le caratteristiche della zona, le caratteristiche costruttive dell'immobile ed il suo stato di conservazione, lo stato locativo dell'alloggio, la consistenza del bene ed i suoi dati metrici, nonché la situazione generale del mercato, della domanda e dell'offerta. A tal fine, sono state assunte informazioni su compravendite di immobili con caratteristiche simili a quelli da valutare. Vista l assenza di balconi nel caso in esame la superficie convenzionale, che si otterrebbe sommando a quella netta il 25% dell area dei balconi, coincide con quella calcolata precedentemente. Dalle informazioni raccolte si ritiene di poter concludere che il valore unitario di tale cespite sia pari a circa 1.800,00 /mq. A detta somma applicando un ribasso del 40% in modo da tener presente della dislocazione di esse e dello stato di manutenzione nel suo complesso si avrà in definitiva: Per l appartamento grande L1= 89,68 mq x 1.080,00 /mq= ,40 per i la parte L2 della proprietà = 46,06 mq x 1.080,00 /mq = ,80. -Nel suo complesso la proprietà indivisa avrà un valore di ,20. Alla presente allego la documentazione fotografica del cespite (ALL. 19). Il consulente

8 tecnico d ufficio ritiene, con la presente relazione che si compone di n. 11 pagine e n. 19 allegati, di aver assolto l incarico ricevuto e rimane a disposizione del Sig. Giudice per qualsiasi chiarimento.