TRIBUNALE DI NAPOLI 5A SEZIONE CIVILE ESPROPRIAZIONI

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1 TRIBUNALE DI NAPOLI 5A SEZIONE CIVILE ESPROPRIAZIONI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO INTEGRAZIONE C.T.U. arch. Roberto Forte Giudice Esecutore: Dott. Napolitano Procedura di Espropriazione Immobiliare R.G.E. n. 1679/2009 Promossa da: MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. Contro: Rosario Incarico conferito: 21 ottobre 2010 Arch. Roberto Forte, Via Giuseppe Rocco, Casoria (NA) t , f Pec:roberto.forte2@archiworldpec.it

2 INDICE 1. Premessa... pag Avvio delle operazioni peritali pag Risposte ai quesiti contenuti nel mandato pag a Verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'ar1.567, 2 comma C.P.C.(estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisporre, sulla base dei documenti in atti.... pag b Elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche. pignoramenti, sequestri. domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento) pag c Acquisisca, se non depositati, le mappe censuarie che ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all'art. 30 del D.P.R , n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'amministrazione competente, della relativa richiesta... pag d Atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti).... pag Descriva l'immobile pignorato indicando: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile in mq., confini, dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.)... pag a Descrizione dell'immobile pignorato (caratteristiche interne ed esterne). pag b Superficie utile.... pag c Ubicazione pag d Confini pag e Dati catastali attuali. pag f Eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.).. pag Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità. a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato... pag Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate... pag. 9 I/III

3 3.5 Indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale.. pag Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli art. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (e successive modifiche) pag Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest'ultimo caso, alla loro formazione procedendo all'identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale. pag Dica, qualora l'immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell'intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art. 577 c.p.c.. dall'art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n pag Accerti se l'immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l'ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio Ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale Indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto pag.11 pag.12 pag Determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell'immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento. (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla II/III

4 procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). pag.12 ALLEGATI 1. Verbale di udienza del Visura catastale storica e planimetria catastale Lotto 4 (p.lla 1257 sub ) 3. Elaborato planimetrico; 4. Planimetria catastale Lotto 4 (p.lla 1257 sub 23) 5. Rilievo metrico del CTU Lotto Attestazione Amministrazione di Condominio (Sig. ) 7. Rilievo fotografico: Appendice 1. Verbale delle Operazioni Peritali del: 17 settembre Descrizione, in triplice copia, del bene pignorato (solo originale) 3. Cd rom con: Perizia, Allegati, Conclusioni, Verbale Operazioni Peritali (solo originale) 4. Ricevute consegna alle parti della copia della Relazione (solo originale) 5. Parcella onorario spese (solo originale) III/III

5 Quesiti formulati dal G. E. Dr. Monica Cacace Il G.E. invita il consulente a procedere per la valutazione dei beni immobili acquisiti all attivo fallimentare ed a depositare relazione, rispondendo ai seguenti quesiti: 1. Verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'ar1.567, 2 comma C.P.C.(estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisporre, sulla base dei documenti in atti, I'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche. pignoramenti, sequestri. domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisire: ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bente ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all'articolo 30 del D.P.R.6 giugno 200l, n.380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisire l'atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti). 2. Descrivere, previo necessario accesso, l'immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); 3. Accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato 'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 4. Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 5. Indicare l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 6. Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli art. 46, comma 5, del D.P.R , n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (e successive modifiche); 7. Dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest'ultimo caso, alla loro formazione procedendo all'identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 8. Dire, qualora l'immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell'intero esprimendo INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro 1/16

6 compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art. 577 c.p.c.. dall'art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; 9. Accertare se l'immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento e/o se se risultano comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art. 12 del D.L , n. 59, convertito in L , n. 191, qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 10. Ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 11. Indicare l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 12. Determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell'immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro D.ssa Cacace 2/16

7 1. PREMESSA Nell udienza del giorno 23 maggio 2011 sono stato riconvocato dal G. E. D.ssa Monica Cacace al fine di integrare Il mio precedente elaborato, depositato il 18 gennaio 2011 [cfr ALLEGATO: 1]. Dall esame del suddetto elaborato emerse la mancata individuazione del cespite identificato al Catasto Urbano di Melito di Napoli ai nn: fl. 2, p.lla 1257, sub [cfr ALLEGATI: 2, 3 e 4]. Pertanto il presente elaborato ha ad oggetto l immobile così come di seguito indicato: Cespiti Ubicazione Località Tipologia Consistenza C.U. 4 Via delle Margherite, 10 Melito di Napoli Posto auto coperto 13,00 m 2 fl. 2 - p.lla 1257, sub Per rendere conforme il presente elaborato a quello già depositato, adotterò la medesima suddivisione dei cespiti in lotti ivi predisposta. Pertanto avremo: Lotti Ubicazione Località Tipologia Consistenza C.U. 1 1 Via delle Margherite, 10 Melito di Napoli Abitazione 11,5 vani fl. 2 - p.lla 1257, sub 2 2 Via delle Margherite, 10 Melito di Napoli Box 27,00 m 2 fl. 2 - p.lla 1257, sub 3 3 Via delle Margherite, 10 Melito di Napoli Box 29,00 m2 fl. 2 - p.lla 1257, sub 4 Via delle Margherite, 10 Melito di Napoli Posto auto 13,00 m 2 fl. 2 - p.lla 1257, sub Per la comunicazione dell inizio delle operazioni peritali contattai telefonicamente il debitore e il professionista delegato dr. Marcello Parlato [cfr Verbale]. 2. AVVIO DELLE OPERAZIONI PERITALI Non mi sono dedicato alle ricerche relative all acquisizione dei titoli abilitanti e del titolo di provenienza poiché già trattati nel precedente elaborato peritale. Di fatto, il cespite cui sono chiamato a relazionare in questa seconda fase, è parte del fabbricato cui appartengo gli immobili trattati nel precedente elaborato. Per questo motivo, per la verifica di alcuni documenti originali, quali: titolo di proprietà, autorizzazione edilizia e agibilità, mi rifaccio a quelli già depositati [cfr CTU del ]. Comunque, ho accertato, presso l Agenzia del Territorio, i dati e la planimetria catastale e, presso lo studio del amministratrice del 1 Cespite già stimato nel precedente elaborato: CTU depositata il 118 gennaio Cespite già stimato nel precedente elaborato: CTU depositata il 118 gennaio Cespite già stimato nel precedente elaborato: CTU depositata il 118 gennaio 2011 INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro - 3/16

8 condominio, Dr. Luigi Scala (subentrato alla d.ssa Maria Di Carmine),lo stato di morosità del debitore [cfr ALLEGATO: 6]. Comunicai la data e l ora del sopralluogo ( , ore 9:30) al debitore e al professionista delegato, telefonicamente. Il primo accertamento si svolse, quindi, il giorno , alle ore 9:45. In tale occasione era presente solo il debitore, il Sig.. Previa identificazione del cespite, verificai la reale consistenza dello stesso e scattai diverse foto-grafie [cfr ALLEGATI: 2,, 5, 7a,, 7d]. Nel corso del sopralluogo riscontrai la con-gruenza tra la consistenza del cespite pignorato (tipologia e dimensioni) con quanto riporta-to nella descrizione fornita nell Atto di pignoramento. 3. RISPOSTE AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO 3.1.a. Verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'ar1.567, 2 comma C.P.C.(estratto del catasto certificati di iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori la trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisporre, sulla base dei documenti in atti. Accertata la completezza ai sensi dell'art. 567, 2 comma C.P.C., ho quindi avviato, come da mandato, le necessarie mansioni. N.B: La documentazione agli atti è completa e coerente. 3.1.b. Elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche. pignoramenti, sequestri. domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento). Iscritta a Napoli 2 il ai n.n /9015 per ,00 Ipoteca volontaria a favore di Banca Monte Paschi di Siena S.p.A. a garanzia di mutuo di ,. Revoca di atti soggetti a transazione, trascritta a Napoli 2, il 04- Domanda giudiziale 02-08, ai nn. 6562/4105, a favore di Calcestruzzi Capuano S.a.s. Trascritto a Napoli 2 il ai nn /41627 a favore della Pignoramento immobiliare società Link Finanziaria S.p.A. per ,91; Trascritto a Napoli 2 l ai nn. 416/324 a favore della società Link Finanziaria S.p.A. per ,68; Pignoramento immobiliare Trascritto a Napoli 2 il ai nn. 3585/2468 a favore di Pignoramento immobiliare Banca Monte Paschi di Siena S.p.A. a cautela della somma complessiva di ,04. INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro - 4/16

9 3.1.c. Acquisisca, se non depositati, le mappe censuarie che ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all'art. 30 del D.P.R , n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'amministrazione competente, della relativa richiesta; Per la corretta identificazione dei cespiti in oggetto ritengo conveniente arricchire la certificazione presente nel fascicolo e quella già depositata nel precedente elaborato, con la seguente, ulteriore, documentazione: foglio di Mappa, Elaborato planimetrico, Visura catastale storica e planimetria catastale [cfr. ALLEGATI: 2, 3, 4]. 3.1.d. Atto di provenienza ultraventennale (se non risulta dalla documentazione). L immobile in oggetto (Lotti 4), unitamente a quelli già trattati nell elaborato precedente (lotti: 1, 2, 3) sono di proprietà esclusiva del debitore Sig. (Napoli, ), coniugato (in regime di separazione dei beni), per averli acquistati dalla società costruttrice, con sede in Melito di Napoli (NA), mediante atto del notaio Mario Iazzetti, rogato il , Rep. 7944, trascritto il ai nn /32487 [cfr ALLEGATO: 7 nel precedente elaborato]. Circa l anteriore provenienza, si precisa che: Alla suddetta., che costruì il fabbricato di cui gli immobili in oggetto fanno parte (in virtù di concessione edilizia n. 49/2001), il suolo di circa mq., riportato al C.T. di Melito di Napoli, con i nn: fl. 2, p.lla 564, pervenne per acquisto dai coniugi (Giugliano in C., ) e (Giugliano in C., il ), per atto del Notaio del Rep. Ai coniugi, il predetto suolo pervenne, tra la maggio-re consistenza di originarie are 56,65, in comunione con altri soggetti, in ragione di 270/1000, per acquisto fattone dai coniugi (Melito di N., ) e (Melito di N., il ), per atto del Notaio del , Rep Titolare Quota Titolo Notaio Registrato Rep. Rac. 100/100 Compravendita (Napoli, ) N.B.: L Atto del Dr. Mario Iazzetti è allegato all elaborato già depositato [CTU del cfr. ALLEGATO: 7] Descriva l'immobile pignorato indicando: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile in mq., INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro - 5/16

10 confini, dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.). 3.2.a. Descrizione dell'immobile pignorato (caratteristiche interne ed esterne): Lotto 4 fl. 2 - p.lla 1257, sub 23 Posto auto coperto P. S/1 dello stabile di Via delle Margherite, 10 Intero fabbricato Il palazzo in cui è ubicato il cespite in esame è stato costruito nel 2001, in virtù di Concessione edilizia rilasciata dal Comune di Melito di Napoli, il [cfr. ALLEGATO: 9, precedente elaborato]. Al caseggiato si accede da Via delle Margherite, mediante un cancello distinto dal civico 10 [cfr. ALLEGATI: 7a, 7b]. Il portone d ingresso del caseggiato è preceduto da un ampia area cortilizia, in parte pavimentata con pietra naturale (Porfido in lastre) e in parte a verde. Dal cancello posto sulla strada, distinto dal civico 10, si accede nel cortile, in fondo al quale vi sono una gradinata e una rampa per disabili, e, subito dopo, il portone d ingresso in ferro e vetro. Nell androne del palazzo, a sinistra, si trova il corpo scale e l ascensore. Il fabbricato si presenta, nell insieme, dignitoso, con finiture di buona qualità e in ottimo stato. Il palazzo è composto da tre piani fuori terra, adibiti ad abitazione e uno interrato adibito ad autorimessa. Il piano interrato ospita nove box e 8 posti auto [cfr ALLEGATO 3]. I piani fuori terra del fabbricato sono adibiti ad abitazione, sebbene, il progetto approvato dal Comune prevedeva l ultimo piano adibito ad uffici [cfr AL- LEGATI: 9 precedente elaborato]. Le strutture verticali dell edificio sono in c. a., mentre i solai sono di tipo misto: laterizi e c. a. Le tamponature dei piani fuori terra sono realizzate con muratura del tipo a cassa vuota, le divisioni interne degli ambienti sono in blocchi di lapillo e cemento, aventi spessore di 8 centimetri. Contesto L edificio sorge su un suolo riportato, originariamente, nel Catasto Terreni di Melito di N. ai nn. fl. 2, p.lla 564. La zona, secondo le previsione del P.R.G. è classificata come zona C : zona di espansione residenziale. La area urbana è di recente lottizzazione, popolare, periferica ma, adeguatamente collegata al resto della città ed ai comuni limitrofi. Immobile pignorato Lotto 4 Il cespite consiste in un posto auto coperto 4, ubicato nel seminterrato della palazzina di Via delle Margherite, 10 [cfr ALLEGATI: 2, 3, 4, 5], vi si accede, dall interno della palaz- 4 Spazio ad uso privato anche costituente unità immobiliare ai fini catastali, generalmente ubicato all'interno di un'autorimessa, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli. INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro G.E. D.ssa Cacace 6/16

11 zina, mediante la scala condominiale e l ascensore, dalla strada si accede mediante una rampa carrabile, posta lateralmente al cancello di ingresso dello stabile, dotata di due cancelli automatici, uno in corrispondenza della strada, il secondo in prossimità del vano di accesso [cfr. ALLEGATO: 7c]. Il cespite, per la precisione, è posto di fronte alla rampa carrabile, ed è il primo di una serie di otto posti auto, tutti allineati lungo la parete sud dello stabile [cfr. ALLEGATI: 3, 4, 5, 7d]. Il posto auto è di dimensioni tali da garantire la sosta di una sola vettura, la sua superficie, adeguatamente indicata al Catasto [cfr ALLEGATI: 2, 3, e 4], non segnalata sul pavimento del garage, manca, infatti, la segnaletica orizzontale che delimita l area [cfr AL- LEGATO: 7d]. Le finiture, sono essenziali: intonaco civile per le pareti ed il soffitto e masso di calcestruzzo per il pavimento [cfr. ALLEGATO: 7d]. L intera area di parcheggio, ripartita nei vari posti auto è munita di impianto di illuminazione con sistema di autospegnimento a tempo. La rampa di accesso carrabile, provvista di cancello automatizzato posto su via delle Margherite, è pavimentata con lastre di porfido ed è di dimensioni adeguate alla manovra di ingresso e di uscita [cfr. ALLEGATI: 7c, 7d]. 3.2.b. Superficie utile Ai fini della stima esaminerò la superficie commerciale (S C ) delle unità immobiliari calcolata secondo le Norme UNI L Agenzia del Territorio, nell allegato C, indica le norme tecniche per la determinazione della superficie delle unità immobiliari. Lotto 4 fl. 2 - p.lla 1257, sub 23 Posto auto, p. S/1, distinto con l interno 20 5 Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare: - la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; - le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; - le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.). Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti: a. 100% delle superfici calpestabili; b. 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti); c. 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b). Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: - 25% dei balconi e terrazze scoperti; - 35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati); - 35% dei patii e porticati; - 60% delle verande; - 15% dei giardini di appartamento; - 10% dei giardini di ville e villini. Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale. INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro - 7/16

12 Nella tabella che segue riporto il computo della Superficie commerciale (S C ), che utilizzerò per la stima dei cespiti: Descrizione Superficie Reale Coefficiente Superficie Convenzionale Superficie Calpestabile 6 13,00 m % 13,00 m 2 Sup. Pareti Divisorie 7 0,00 m % 0,00 m 2 Sup. Pareti Perimetrali 3,36 m 2 50 % 1,68 m 2 Sup. Balconi 0,00 m 2 25 % 0,00 m 2 Totale Superficie Commerciale 14,68 m c. Ubicazione Lotto 4 fl. 2 - p.lla 1257, sub 23 Posto auto, p. S/1, distinto con l interno 20 Comune di Melito di Napoli (NA), Via Delle Margherite, 10, scala unica, p. seminterrato, interno n. 20 [cfr. ALLEGATO: 2, 3, 5 e 6]. N.B.: L ubicazione riportata nell atto di compravendita e nel pignoramento sono corrette. 3.2.d. Confini Lotto 4 fl. 2 - p.lla 1257, sub 23 Posto auto, p. S/1, distinto con l interno 20 In senso orario, partendo dall area di manovra condominiale: area di manovra condominiale, terrapieno, terrapieno, posto auto interno 21 proprietà aliena [cfr ALLEGATI: 3, 5]. 3.2.e. Dati catastali attuali I dati catastali del tre cespite (lotto 4), opportunamente verificati dallo scrivente, sono riportati nelle tabelle che seguono [cfr. ALLEGATI: 2, 3, 4]. Lotto 4 : C. U. di Melito di Napoli Fl. Sez. Urb. p.lla Sub. Cat. Cl. Vani Sup. Cat. Rendita Indirizzo Intestazione C/ m 2 18,13 Via delle Margherite 10 N.B.: I dati catastali indicati nella documentazione del fascicolo sono esatti. 3.2.f. Eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.). Il fabbricato è dotato di Regolamento di Condominio. Sono parti comuni: l area cortilizia esterna antistante il fabbricato, l androne, la scala, l ascensore, i percorsi di manovra nel seminterrato e la rampa carrabile di accesso. 6 È la superficie effettiva dei pavimenti [cfr ALLEGATI 3 e 4]. INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro 8/16

13 3.3. Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; La Nota di Trascrizione del pignoramento indica esattamente i cespite oggetto del sequestro. Altrettanto corretta è la descrizione nella certificazione Ipotecario Catastale. N.B: I dati indicati nel Pignoramento consentono l individuazione esatta del cespite Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate Lotto 4 fl. 2 - p.lla 1257, sub 23 Posto auto, p. S/1, distinto con l interno 20 I dati catastali indicati nel pignoramento [ 3.2.e pag. 8], non presentano difformità. In seguito al sopralluogo effettuato e da un accurata indagine visiva dei luoghi in oggetto risulta che: - i dati identificativi dell immobile, rispetto alla situazione di fatto, sono corretti; - l indirizzo è completo di tutte le indicazioni necessarie per una corretta identificazione; - la planimetria depositata al catasto rappresenta correttamente la situazione riscontrata de visu Indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale In base al PRG vigente, approvato con D.P.A.P. n , il cespite ricade nella Zona C, meglio specificata come: di espansione residenziale Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli art. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L , n. 47 (e successive modifiche). 7 È la superficie dei tramezzi [cfr ALLEGATI 3 e 4]. INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro - 9/16

14 Lotto 4 fl. 2 - p.lla 1257, sub 23 Posto auto, p. S/1, distinto con l interno 20. conformità o meno alle autorizzazioni o concessioni. L immobile in oggetto, come si è detto ( 3.2.a pag. 6, 7), è parte di un fabbricato di nuova costruzione, edificato con concessione edilizia rilasciata dal Comune di Melito di Napoli, su richiesta della Rogedil s.r.l., legalmente rappresentata dal sig., il giorno , con il n. 49/2001 [cfr ALLEGATO 9 nel precedente elaborato]. La suddetta concessione fu rilasciata per la costruzione di un fabbricato per civile abitazione composto da piano interrato adibito a garage, paino terra per tre appartamenti, piano primo per tre appartamenti e piano secondo ad uso uffici [cfr ALLEGATO 9 nel precedente elaborato]. Dal confronto dello stato attuale con i grafici della concessione edilizia [cfr ALLEGATI: 3, 4 5 e 9 del precedente elaborato] si dimostra che il piano interrato, in cui è situato il cespite in oggetto, è stato costruito in conformità alle previsioni di progetto..esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. Per quanto riguarda la licenza di abitabilità si chiarisce che nella pratica relativa alla menzionata concessione edilizia, non è presente ne la richiesta ne la licenza di abitabilità...descrizione dettagliata degli abusi riscontrati Non sono stati riscontrati abusi edilizi.. se l illecito sia stato sanato Non esistono illeciti.. se l illecito sia sanabile Non esistono illeciti Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest'ultimo caso, alla loro formazione procedendo all'identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; Il cespite oggetto del presente elaborato (lotto 4), come per quelli già trattati in quello precedente (lotti 1, 2, 3) costituiscono quattro distinte unità immobiliari 8, ubicate nel medesimo fabbricato, pertanto, è possibile procedere alla vendita separata in più lotti. I beni sottoposti a esproprio sono stati pertanto raggruppati nei seguenti lotti di vendita: INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro - 10/16

15 Lotti Ubicazione Località Tipologia Consistenza C.U. 1 Via delle Margherite, 10 Melito di Napoli Abitazione 11,5 vani fl. 2 - p.lla 1257, sub Via delle Margherite, 10 Melito di Napoli Box 27,00 m 2 fl. 2 - p.lla 1257, sub Via delle Margherite, 10 Melito di Napoli Box 29,00 m 2 fl. 2 - p.lla 1257, sub 21 4 Via delle Margherite, 10 Melito di Napoli Posto auto 13,00 m 2 fl. 2 - p.lla 1257, sub 23 Il cespite cui riferisce il presente elaborato è il lotto 4 che, come si è detto, consiste in un posto auto coperto posto al piano seminterrato della palazzina di Via delle Margherite, Dica, qualora l'immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell'intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità e- ventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art. 577 c.p.c.. dall'art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n L Atto di Pignoramento pone sotto sequestro per intero i singoli immobili identificati nei lotti specificati nel paragrafo precedente ( 3.7. pag. 17, 18). N.B.: I cespiti sono pignorati per l intero valore, per cui la stima procederà per divisione in lotti ai soli fini di più facile commercializzazione Accerti se l'immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l'ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla 8 D.M , n. 28, Art Unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale. 9 L art. 12, comma 9, della legge 246/2005, aggiunto all art. 41-sexies della legge urbanistica 1150 del 17 agosto 1942, stabilisce che gli spazi per parcheggi non sono gravati da vincoli pertinenziali, né da diritti d uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari, e sono trasferibili autonomamente da queste ultime. A stabilirlo è il nuovo comma che. 10 Vedi nota precedente. INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro D.ssa Cacace 11/16

16 procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio L immobile in oggetto (lotto 4), come quelli già trattati (Lotti 1, 2, e 3), sono occupati dalla moglie dell esecutato, la Sig.ra (Napoli, ), unitamente ai N.B.: figli. Cespite occupato dal coniuge del proprietario esecutato Ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale. L immobile è occupato dal coniuge del debitore, Sig.ra (NA, ) che non vive con il marito e che non ha ancora avviato la separazione [cfr Verbale] Indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali o- neri di affrancazione o riscatto Vincoli artistico ambientali Il cespite non è sottoposto a provvedimento ai sensi del D. Lgs n. 42 del Vincoli condominiali Premetto che, dalla data di deposito della precedente CTU ( ) ad oggi, è trascorso un anno, per questo motivo ho ritenuto utile verificare di nuovo la posizione debitoria dell esecutato nei confronti del condominio, posizione già, a suo tempo, dettagliata dall allora amministratrice, Sig.ra cfr. ALLEGATO: 8, precedente elaborato]. Il Sig. che ha sostituito la nell amministrazione condominio, mi ha comunicato che [cfr ALLEGATO: 06]: la situazione segnalata dall'amministratore Sig.ra Maria Di Carmine, ad oggi non risultano sanate. l'attuale situazione per l'anno 2011 non vi sono ulteriori aggravi, per l'anno 2012, mi riservo di comunicarle un aggiornamento a chiusura dell'anno in corso, dopo l'approvazione dell'assemblea condominiale.. Per tutto ciò ribadisco che il Sig., in qualità di proprietario degli immobili in oggetto (Lotti 1, 2, 3 e 4), sino alla data odierna (data della mia ultima richiesta), presenta la seguente posizione debitoria: 1 Spese ordinarie 825,00 2 Spese straordinarie 222,22 INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro Rosario - 12/16

17 3.12. Determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell'immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento. (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Nei riguardi dei cespiti oggetto di stima, tenute presenti le caratteristiche degli stessi e lo scopo della stima, che è di determinare il prezzo minimo al quale un immobile potrà essere venduto in un mercato di libera concorrenza, si è ritenuto opportuno, operare mediante l uso del solo criterio di stima detto: sintetico - comparativo. La stima sintetica consiste nell effettuare la comparazione tra il fabbricato da stimare con altri simili esistenti nella zona, dei quali sono noti i relativi prezzi di vendita. Si tratta di risolvere la nota proporzione: V M p m = S V S P dal quale ricaviamo i valori (V M ) dei nostri fabbricati: V M = S V S P x p m dove : V M = valore di mercato del nostro fabbricato; S V = sommatoria dei prezzi di mercato di fabbricati analoghi; S P = sommatoria dei parametri tecnici relativi agli stessi; p m = parametro relativo all immobile oggetto di valutazione. Il parametro tecnico assunto per la comparazione è la superficie coperta espressa in metri quadrati, misurata conformemente a quanto prescritto dalla Determina dell'agenzia delle Entrate del 27/7/2007. Alla luce di quanto esposto, dopo accurate indagini (presso agenzie della zona, consultazione di periodici specializzati, pubblicazione OMI del Catasto di Napoli e Listino ufficiale della Borsa Immobiliare di Napoli), successive rielaborazioni dei dati raccolti, si provvederà a fissare un valore medio di mercato per unità di superficie (espresso in /mq.). Ciò posto, per determinare il valore dell immobile (V M ) si moltiplica il valore V UM, in precedenza calcolato, per la superficie commerciale (S C ), più una percentuale (25%) relativa INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro - 13/16

18 alla superficie dei balconi (accessoria all unità immobiliare) più, la superficie ponderata relativa ai muri [cfr 3.2.b., pagg. 6, 7] V M = V UM x S U dove: V M = probabile valore di mercato del cespite; V UM = valore medio di mercato per unità di superficie ( /m 2 ); S C = superficie Convenzionale (calcolata al lordo dei muri) [cfr 3.2.b., pagg. 7 e 8]; Per formulare un prezzo adeguato alle qualità specifiche dell immobile, il prezzo sarà corretto, con opportune aggiunte e/o detrazioni. Le aggiunte o diminuzioni, saranno valutate considerando le qualità specifiche dell immobile, in termini di percentuale. Fase 1: Rilevazione dei valori di mercato di beni simili - V UM ( /m 2 ) La comparazione si basa sull individuazione di beni confrontabili con quello oggetto di stima (che presentano caratteristiche analoghe) e dei quali si conosca il valore di mercato. Per "bene con caratteristiche analoghe" si intende un bene appartenente allo stesso segmento di mercato. Esiste quindi il problema di identificare le caratteristiche che individuano un determinato segmento di mercato. Il mercato immobiliare si presenta condizionato da diverse variabili, tra cui, le più importanti risultano: la destinazione d uso, la localizzazione, la tipologia. I valori di mercato possono essere rilevati da transazioni di compravendita o da altre quantificazioni aventi carattere di oggettività, come valori base d asta, valori cauzionali, valori accertati a fini fiscali, indennità espropriative, ecc. Le indagini che ho effettuato fanno riferimento ai seguenti due tipi di fonti: le fonti indirette, sono i valori di mercato pubblicati dal Catasto (OMI) e dalla Borsa Immobiliare di Napoli (BIN); le fonti dirette, sono i valori forniti da qualificati operatori del settore immobiliare locale e dalle comunicazioni di offerta riportate in pubblicazioni specializzate. I valori medi, per unità di superficie, per immobili con caratteristiche analoghe a quelle del cespite pignorato raccolti sono i seguenti: Fonti dirette Fonti indirette Valore Agenzie 11 Valore OMI 12 Valore BIN 13 Valore medio adoperato Posto auto ,00 /m 2 875,00 /m 2 887,50 /mq. 11 Valore medio tra tutti quelli pubblicati, relativi ad immobili ubicati in zona, ad una distanza massima di circa 1,5 km dal cespite oggetto di stima. 12 Valore medio fornito dall Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l Agenzia del Territorio, Napoli anno Valore medio fornito dal Borsino Immobiliare della C.C.I.A.A. di Napoli, II semestre anno 2011, zona Semicentrale. 14 Non è stato possibile reperire sufficienti elementi statistici presso le agenzie della zona. INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro R 14/16

19 Fase 2: Determinazione dei Coefficienti correttivi (K Z ; K V ; K P ; K M ) Dopo aver calcolato il valore medio unitario per immobili simili passo ad analizzare i, cosiddetti, coefficienti correttivi. I coefficienti, servono per adeguare un valore unitario medio, fissato su base statistica, a quelle che sono le caratteristiche esclusive di un immobile (livello di piano, vetustà, manutenzione, ecc.). I coefficienti correttivi sono stabiliti, descritti e, puntualmente, quantificati dalla Legge del , n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani, Pubblicata nella Gazz. Uff. 29 luglio 1978, n. 211 ). Coefficiente di Zona (K Z ) 15 Gli immobili ricadono in zona periferica (Via delle Margherite è una strada che dista circa tre chilometri dal centro storico), pertanto fisso i seguenti coefficiente di zona: Coefficiente di Zona (K Z ) Lotto 4 K ZONA Lotto4 = 1.00 Coefficiente di Vetustà (K V ) 16 Fissato che l immobile in cui sono ubicati i cespiti in oggetto (Lotto 1, 2 e 3) è stato costruito nel 2003, premesso che il coefficiente di vetustà è pari a 1 per i primi cinque anni di vetustà e che viene decurtato dell 1% per i successivi cinque anni, avremo: Coefficiente di Vetustà (K V ) = 1 - (0,01 x 3) = 1 0,03 = 0.08 Coefficiente di Vetustà (K V ) Lotto 4 K V Lotto 4 = 0,97 Coefficiente di Piano (K P ) La Legge 392/78 prescrive, in relazione al livello di piano, per le unità immobiliari situate in fabbricati di almeno tre piani fuori terra, i seguenti coefficienti: a) 0,80 per le abitazioni situate al piano seminterrato; b) 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno; c) 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all'ultimo piano; d) 1,20 per le abitazioni situate al piano attico. Considerato che l abitazione è al piano attico di un fabbricato con ascensore, avremo: Coefficiente di Piano (K P ) Lotto 4 K P Lotto 4 = 1,00 17 Coefficiente di Manutenzione (K M ) La Legge 392/78 prescrive, in merito, i seguenti coefficienti: 15 In relazione all'ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per la zona edificata periferica; c) 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico; d) 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola; e) 1,30 per il centro storico. 16 In relazione alla vetustà si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell'immobile e stabilito nel modo seguente: a) 1 per cento per i successivi quindici anni; b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni. 17 ber i box non si applicano i coefficienti di piano INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro - 15/16

20 a) 1,00 se lo stato è normale; b) 0,80 se lo stato è mediocre; c) 0,60 se lo stato è scadente. La legge indica i criteri per stabilire la manutenzione degli immobili 18. Stabilito che lo stato di manutenzione del nostro immobile è normale si adotta il coefficiente 1,00, avremo: Coefficiente di Manutenzione (K M ) Lotto 4 K P Lotto 4 = 1,00 Ciò posto, per stabilire il valore unitario del cespite, moltiplico il valore unitario medio di zona per la somma dei rispettivi coefficienti. Lotti V M * K Z * K V * K P * K M Valore Unitari corretti (V U ) 4 888,00 /mq * 1,00 * 0,97 * 1,20 * 1,00 V UM Lotto 4 = 1.033,63 /mq Fase 3: Determinazione del Valore dell immobile pignorato (V M Lotto 4 ) Stabilito il valore unitario specifico di ciascun lotto, procedo alla determinazione del Valore degli immobili pignorati, applicando, a ciascun Lotto, l espressione: V M = V U x S C. Pertanto, avremo: Lotti Valore Unitari (V U LOTTI ) Superficie Commerciale (S C LOTTI ) V M = V UM x S C ,63 /mq 14,68 m 2 V M Lotto 4 = ,68 Considerato che il cespite in esame non presenta abusi e/o irregolarità edilizie, non è necessario operare alcuna ulteriore detrazione. Pertanto, il valore del lotto 4, fatte le dovute detrazioni e arrotondamenti, sarà il seguente: Immobili Valore base d asta LOTTO 4 V M Lotto 4 = ,00 (quindicimila/00 Euro) Con la presente, composta di 16 pagine, rilegate, timbrate e firmate, cui fanno seguito gli allegati (6 documenti e 4 foto), il Verbale delle Operazioni Peritali (unico foglio formato bollo), la sintesi (3 copie), il cd rom con la versione PDF e la Parcella, ritenendo di aver svolto tutto, rassegno il mandato e rimango a disposizione della S.V. ill.ma per ogni successivo chiarimento e nel rigraziarla per la fiducia accordatami, porgo distinti saluti. Napoli, lì il C.T.U. (Arch. Roberto Forte) 18 In particolare, prescrive che bisogna valutare: pavimenti, pareti e soffitti, infissi, impianto elettrico, impianto idrico e servizi igienicosanitari, impianto di riscaldamento, nonché dei seguenti elementi comuni: accessi, scale e ascensore, facciate, coperture e parti comuni in genere. INTEGRAZIONE - RGE 1679/09, MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. contro 16/16