TRIBUNALE CIVILE DI ROMA Sezione Fallimentare. CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Fallimento n 657/2013 R.G. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

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1 FRANCESCO ZICARELLI Geometra Studio Tecnico: Via Luigi Sturzo, n Paola (Cs) Tel/Fax: Cell.: geom.fzicarelli@libero.it pec: francesco.zicarelli@geopec.it TRIBUNALE CIVILE DI ROMA Sezione Fallimentare CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Fallimento n 657/2013 R.G. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO geom. Francesco ZICARELLI Giudice Delegato Curatore dott.ssa Daniela CAVALIERE dott.ssa Valentina Sarnari Oggetto: stima immobili

2 Premessa La dott.ssa Paola Del Giudice, Presidente Vicario del Tribunale di Paola, in merito al Fallimento n 657/2013 R.G.XXXXXXXXXXXXXXX, pendente presso il Tribunale Civile di Roma, curatore dott.ssa Valentina Sarnari, Giudice Delegato dott.ssa Daniela Cavaliere, in data 23 ottobre 2014, mi nomina consulente tecnico d ufficio. Questi i quesiti: 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione della sentenza di fallimento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al curatore quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base di documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001 n 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; 2) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini, e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche strutturali del bene 1

3 (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città; 3) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 4) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 5) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, l esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l illecito sia sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n 47; 6) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione e procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento, in questa ipotesi l esperto dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 7) dica se l immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (ed ove necessario all identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione 2

4 del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro; l esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n 1078; 8) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione della sentenza di fallimento, verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione, qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva l esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione del bene; 9) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 10) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 11) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni dell immobile e del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di 3

5 conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione della sentenza di fallimento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione della sentenza di fallimento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione della sentenza di fallimento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Il Giudice dispone, inoltre, che l esperto: 1) riferisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti; 2) alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi); 3) alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; 4) provveda, se occorrente ed ai sensi della vigente normativa, all attestazione energetica dei beni pignorati. 4

6 Operazioni Preliminari In data 29 ottobre 2014 ho effettuato un primo sopralluogo sul posto, al fine di verificare l esatta ubicazione degli immobili oggetto di fallimento. Successivamente mi sono recato presso il Comune di Scalea, per protocollare la richiesta della documentazione edilizia inerente gli immobili oggetto di valutazione. In data 18 novembre 2014 mi sono recato presso l UTC del Comune di Scalea, per visionare la documentazione edilizia richiesta in data 29 ottobre 2014, protocollo n 22520, ma dopo vane ricerche la documentazione non è stata rinvenuta. In data 8 gennaio 2015 mi sono recato nel Comune di Scalea presso il sito dove insistono gli immobili oggetto di fallimento, al fine di effettuare le operazioni peritali. Sul posto sono convenuti il cancelliere del Tribunale di Paola Giuseppe Imbroinise e il dott. Fernando Caldiero in sostituzione del curatore dott.ssa Valentina Sarnari. Quindi avvalendomi del mio collaboratore ho dapprima proceduto ad una ricognizione e ispezione del contesto dei luoghi, confrontando le planimetrie in mio possesso con lo stato attuale, ho effettuato alcune misurazioni necessarie per l espletamento dell incarico, delle unità immobiliari in oggetto, ho poi scattato alcune fotografie rappresentative, che saranno di supporto visivo per la descrizione analitica. In data 29 gennaio 2015 mi sono recato presso l UTC del Comune di Scalea, per visionare la documentazione edilizia richiesta in data 29 ottobre 2014, protocollo n 22520, ma dopo vane ricerche anche questa volta la documentazione non è stata rinvenuta. In data 17 marzo 2015 mi sono recato presso l UTC del Comune di Scalea, per ritirare la documentazione edilizia richiesta in data 29 ottobre 2014, protocollo n

7 RISPOSTA AI QUESITI - QUESITO N 1 Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione della sentenza di fallimento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al curatore quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base di documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001 n 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta. RISPOSTA AL QUESITO N 1 Dopo aver verificato attentamente, la completezza della relazione notarile ventennale allegata agli atti della Procedura Esecutiva pendente presso il Tribunale di Paola promossa dalla ditta XXXXXXXX nei confronti della ditta fallitaxxxxxxxxxxxxx e le visure ipotecarie aggiornate, di cui all art. 567, 2 comma c.p.c., il sottoscritto non ha rilevato dati mancanti o inidonei. ELENCO DELLE ISCRIZIONI E DELLE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI RISULTANTI DALLA RELAZIONE NOTARILE VENTENNALE E DALLE VISURE IPOTECARIE - ipoteca legale di accesa a Cosenza il 14/03/2007 al n di formalità, a favore della Gerit spa e contro la società XXXX XXXXXXXXXX, a garanzia della somma di ; - pignoramento immobiliare trascritto a Cosenza il 15/06/2011 al n di formalità, a favore della società XXXXX di XXXXXXXX contro la societàxxxxxxxxxxxxxx; 6

8 - ipoteca legale di ,20 accesa a Cosenza il 15/06/2011 al n di formalità, a favore della Equitalia Gerit spa e contro la società XXXXXXXXXXXXX, a garanzia della somma di ,10; - sentenza dichiarativa di fallimento d ufficio Tribunale di Roma, trascritta a Cosenza il 17/12/2013 ai nn R.G. e R.P. (cfr. all. C). - QUESITO N 2 Descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini, e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città. RISPOSTA AL QUESITO N 2 LOTTO 1 Appartamento del tipo economico posto al piano quarto (sottotetto), ubicato nel Comune di Scalea alla Via Piano Lettieri, facente parte del condominio denominato Panorama V, scala B, composto da un ingresso cucina/pranzo con angolo cottura, un piccolo disimpegno, due stanze, un vano w.c., un vano ripostiglio e un terrazzo. La superficie utile dell appartamento è di circa mq 35, la superficie del terrazzo è di circa mq 25, l altezza media interna è di circa mt 2,60. Esso confina con : unità immobiliare contraddistinta con il subalterno 51 e con bene comune non censibile corpo scala identificato con il 7

9 subalterno 67. L immobile oggetto di pignoramento è ubicato in zona periferica del Territorio del Comune di Scalea, alla località Piano Lettieri. La zona risulta essere urbanizzata con opere di urbanizzazione primaria e secondaria. L immobile de quo, dista dal centro del comune di Scalea, dove sono ubicati negozi al dettaglio, centri commerciali, farmacie, hotel, ristoranti, centri sportivi, etc., circa 3 Km. La distanza dalla via principale S.S.18 è di circa 3,5 Km, dalla ferrovia è di circa 1 Km e dall aeroporto più vicino di Lamezia Terme di circa 120 Km. La struttura portante del fabbricato è cemento armato, con solai in latero cemento, la copertura del tipo a falde. L edificio non è dotato di ascensore. I pavimenti e i rivestimenti dell appartamento sono del tipo in monocottura. Infissi interni mancanti, quelli esterni in alluminio anodizzato leggero di colore bianco. L impianto elettrico del tipo sottotraccia, allo stato attuale non funzionante e non conforme alle normative vigenti in materia. La zona dove è ubicato l immobile risulta non ancora essere allacciata alla rete comunale del metano. L appartamento si trova in un pessimo stato di stato di manutenzione e conservazione, necessita urgentemente di interventi di ristrutturazione, quali realizzazione e adeguamento alle normative vigenti in materia di tutti gli impianti tecnologici, rifacimento completo del vano w.c., messa in opera degli infissi interni allo stato attuale mancanti, rifacimento dei pavimenti e dei rivestimenti che allo stato attuale risultano in molte zone dell appartamento mancanti o/e lesionati o frantumati, opere di manutenzione o/e sostituzione degli infissi esterni in pessimo stato di 8

10 manutenzione, rifacimento completo del terrazzo, rifacimento dell impermeabilizzazione e sostituzione di alcune parti del manto di copertura, in quanto nell appartamento ho notato alcuni vistosi segni di umidità derivanti dal solaio soprastante, rifacimento dell intonaco interno e esterno relativo al terrazzo, tinteggiatura interna delle pareti, etc., la spesa complessiva per tali opere di ristrutturazione necessarie stimata dal sottoscritto ammonta a circa ,00 (cfr. all. E). Censito presso l Agenzia del Territorio di Cosenza, Catasto Fabbricati del Comune di Scalea, con i seguenti dati identificativi: - foglio 10 particella 530 subalterno 50, zona censuaria 2, categoria A/3, classe 1, consistenza vani 4, rendita 134,90, piano quarto; in ditta catastalexxxxxxxxxxxxxx, con sede in XXX, proprietà 1/1 (cfr. all. B). Si precisa che l Attestato di Prestazione Energetica (APE), non è stato redatto dal sottoscritto, in quanto non obbligatorio, poiché l unità immobiliare in oggetto è priva dei serramenti interni, delle opere di rifinitura e degli impianti tecnologici. Provenienza L unità immobiliare oggetto di pignoramento è pervenuta alla società fallita con atto di compravendita per Notaio Amato Luca di Roma del 27 luglio 2004, repertorio n 21515/6010, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Cosenza il 9 settembre 2004, al n di formalità (cfr. all. C). LOTTO 2 Appartamento del tipo economico posto al piano quarto (sottotetto), ubicato nel Comune di Scalea alla Via Piano Lettieri, facente parte del condominio denominato Panorama V, scala B, composto da un ingresso cucina/pranzo con angolo cottura, un piccolo disimpegno, due 9

11 stanze, un vano w.c. e un terrazzo. La superficie utile dell appartamento è di circa mq 32, la superficie del terrazzo è di circa mq 19, l altezza media interna è di circa mt 2,60. Esso confina con : unità immobiliare contraddistinta con il subalterno 51, unità immobiliare contraddistinta con il subalterno 53 e con bene comune non censibile corpo scala identificato con il subalterno 67. L immobile oggetto di pignoramento è ubicato in zona periferica del Territorio del Comune di Scalea, alla località Piano Lettieri. La zona risulta essere urbanizzata con opere di urbanizzazione primaria e secondaria. L immobile de quo, dista dal centro del comune di Scalea, dove sono ubicati negozi al dettaglio, centri commerciali, farmacie, hotel, ristoranti, centri sportivi, etc., circa 3 Km. La distanza dalla via principale S.S.18 è di circa 3,5 Km, dalla ferrovia è di circa 1 Km e dall aeroporto più vicino di Lamezia Terme di circa 120 Km. La struttura portante del fabbricato è cemento armato, con solai in latero cemento, la copertura del tipo a falde. L edificio non è dotato di ascensore. I pavimenti e i rivestimenti dell appartamento sono del tipo in monocottura. Infissi interni e esterni mancanti. L impianto elettrico del tipo sottotraccia, allo stato attuale non funzionante e non conforme alle normative vigenti in materia. La zona dove è ubicato l immobile risulta non ancora essere allacciata alla rete comunale del metano. L appartamento si trova in un pessimo stato di stato di manutenzione e conservazione, necessita urgentemente di interventi di ristrutturazione, quali realizzazione e adeguamento alle normative vigenti in materia di tutti gli impianti tecnologici, rifacimento completo del vano w.c., messa 10

12 in opera degli infissi interni e esterni e del portoncino d accesso all unità immobiliare allo stato attuale mancanti, rifacimento dei pavimenti e dei rivestimenti che allo stato attuale risultano in molte zone dell appartamento mancanti o/e lesionati o frantumati, rifacimento completo del terrazzo, rifacimento dell impermeabilizzazione e sostituzione di alcune parti del manto di copertura, in quanto nell appartamento ho notato alcuni vistosi segni di umidità derivanti dal solaio soprastante, rifacimento dell intonaco interno e esterno relativo al terrazzo, tinteggiatura interna delle pareti, etc., la spesa complessiva per tali opere di manutenzione necessarie stimata dal sottoscritto ammonta a circa ,00 (cfr. all. E). Censito presso l Agenzia del Territorio di Cosenza, Catasto Fabbricati del Comune di Scalea, con i seguenti dati identificativi: - foglio 10 particella 530 subalterno 52, zona censuaria 2, categoria A/3, classe 1, consistenza vani 4, rendita 134,90, piano quarto; in ditta catastalexxxxxxxxxxxxxx, con sede in XXX, proprietà 1/1 (cfr. all. B). Si precisa che l Attestato di Prestazione Energetica (APE), non è stato redatto dal sottoscritto, in quanto non obbligatorio, poiché l unità immobiliare in oggetto è priva dei serramenti interni e esterni, delle opere di rifinitura e degli impianti tecnologici. Provenienza L unità immobiliare oggetto di pignoramento è pervenuta alla società fallita con atto di compravendita per Notaio Amato Luca di Roma del 27 luglio 2004, repertorio n 21515/6010, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Cosenza il 9 settembre 2004, al n di formalità (cfr. all. C). 11

13 LOTTO 3 Appartamento del tipo economico posto al piano quarto (sottotetto), ubicato nel Comune di Scalea alla Via Piano Lettieri, facente parte del condominio denominato Panorama V, scala A, composto da un ampio ingresso cucina/pranzo con angolo cottura, un vano ripostiglio, un piccolo disimpegno, due stanze, un vano w.c. e un terrazzo. La superficie utile dell appartamento è di circa mq 60, la superficie del terrazzo è di circa mq 26, l altezza media interna è di circa mt 2,70. Esso confina con : unità immobiliare contraddistinta con il subalterno 63, unità immobiliare contraddistinta con il subalterno 82 e con bene comune non censibile corpo scala identificato con il subalterno 68. L immobile oggetto di pignoramento è ubicato in zona periferica del Territorio del Comune di Scalea, alla località Piano Lettieri. La zona risulta essere urbanizzata con opere di urbanizzazione primaria e secondaria. L immobile de quo, dista dal centro del comune di Scalea, dove sono ubicati negozi al dettaglio, centri commerciali, farmacie, hotel, ristoranti, centri sportivi, etc., circa 3 Km. La distanza dalla via principale S.S.18 è di circa 3,5 Km, dalla ferrovia è di circa 1 Km e dall aeroporto più vicino di Lamezia Terme di circa 120 Km. La struttura portante del fabbricato è cemento armato, con solai in latero cemento, la copertura del tipo a falde. L edificio non è dotato di ascensore. I pavimenti e i rivestimenti dell appartamento sono mancanti. Infissi interni e esterni mancanti. Impianto tecnologici non esistenti. La zona dove è ubicato l immobile risulta non ancora essere allacciata alla rete comunale del metano. 12

14 L appartamento si trova in un pessimo stato di stato di manutenzione e conservazione, mancante delle opere di rifinitura, nello stesso risultano essere stati accatastati dei materiali di risulta di vario genere. L unità immobiliare in oggetto, necessita urgentemente di interventi di ristrutturazione, quali realizzazione di tutti gli impianti tecnologici adeguati alle normative vigenti in materia, realizzazione completa del vano w.c., messa in opera degli infissi interni e esterni allo stato attuale mancanti, messa in opera dei pavimenti e dei rivestimenti che allo stato attuale risultano non presenti, rifacimento completo del terrazzo, rifacimento dell impermeabilizzazione e sostituzione di alcune parti del manto di copertura, in quanto nell appartamento ho notato alcuni leggeri segni di umidità derivanti dal solaio soprastante, realizzazione e rifacimento dell intonaco interno in alcune parti addirittura mancante e dell intonaco esterno relativo al terrazzo, tinteggiatura interna delle pareti, etc., la spesa complessiva per tali opere di manutenzione necessarie stimata dal sottoscritto ammonta a circa ,00 (cfr. all. E). Censito presso l Agenzia del Territorio di Cosenza, Catasto Fabbricati del Comune di Scalea, con i seguenti dati identificativi: - foglio 10 particella 530 subalterno 73, zona censuaria 2, categoria A/3, classe 1, consistenza vani 4, rendita 134,90, piano quarto; in ditta catastalexxxxxxxxxxxxxx, con sede in XXX, proprietà 1/1 (cfr. all. B). Si precisa che l Attestato di Prestazione Energetica (APE), non è stato redatto dal sottoscritto, in quanto non obbligatorio, poiché l unità immobiliare in oggetto è priva dei serramenti interni e esterni, delle opere di rifinitura e degli impianti tecnologici. Provenienza L unità immobiliare oggetto di pignoramento è pervenuta alla società 13

15 fallita con atto di compravendita per Notaio Amato Luca di Roma del 27 luglio 2004, repertorio n 21515/6010, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Cosenza il 9 settembre 2004, al n di formalità (cfr. all. C). QUESITO N 3 Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate. RISPOSTA AL QUESITO N 3 Il sottoscritto non ha ritenuto eseguire alcuna variazione o/e correzione catastale, in quanto le unità immobiliari in oggetto risultano essere regolarmente accatastate. - QUESITO N 4 Indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale. RISPOSTA AL QUESITO N 4 Il fabbricato ricade secondo il vigente Piano Strutturale Comunale (P.S.C.) di Scalea in Ambito Urbanizzato Ambito Residenziale con Intervento Indiretto. - QUESITO N 5 Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, l esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se 14

16 l illecito sia sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n 47. RISPOSTA AL QUESITO N 5 Per ciò che attiene la regolarità edilizia e urbanistica, il fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari in oggetto, è stato realizzato con Concessione Edilizia n 294 del 24 dicembre 1980, pratica edilizia n 1499 e successiva Concessione in Sanatoria di opere edilizie abusive n 1315 del 13 novembre 2007 (cfr. all. A). Il certificato di agibilità non è stato rilasciato. - QUESITO N 6 Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione e procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento, in questa ipotesi l esperto dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale. RISPOSTA AL QUESITO N 6 I beni oggetto di fallimento possono essere venduti in tre singoli lotti. - QUESITO N 7 Dica se l immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (ed ove necessario all identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro; l esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n

17 RISPOSTA AL QUESITO N 7 E pignorata la piena proprietà degli immobili in oggetto. - QUESITO N 8 Accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione della sentenza di fallimento, verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione, qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva l esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione del bene. RISPOSTA AL QUESITO N 8 Le unità immobiliari in oggetto al momento dei sopralluoghi risultavano essere libere. -QUESITO N 9 Ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale. RISPOSTA AL QUESITO N 9 Gli immobili non risultano essere occupati dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore. - QUESITO N 10 Indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale; rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. 16

18 RISPOSTA AL QUESITO N 10 Sui beni oggetto di fallimento non esistono vincoli artistici, storici, alberghieri, né tantomeno esistono diritti demaniali o usi civici. Mentre esistono degli oneri di natura condominiale, per come si evince dall attestazione dell amministratore pro-tempore del condominio Panorama V, geom. Nicolino Anastasio (cfr. all. D), dove risultano a oggi delle quote condominiali non versate riferite agli anni 2013/2014/2015, e precisamente : Lotto 1 (sub. 50) - 737,08; Lotto 2 (sub. 52) - 658,53; Lotto 3 (sub. 73) ,02. -QUESITO N 11 Determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni dell immobile e del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione della sentenza di fallimento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione della sentenza di fallimento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione della sentenza di fallimento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). RISPOSTA AL QUESITO N 11 Valutazione e metodologia estimativa La determinazione del più probabile valore di mercato è condizionata dall esistenza o meno di un mercato attivo per il fabbricato oggetto della 17

19 stima. Generalmente, i fabbricati senza mercato sono quelli a destinazione o con caratteristiche particolari e localizzati per lo più nei centri urbani minori. Le caratteristiche che influenzano il valore di mercato di un fabbricato sono da individuarsi tra le seguenti: - la localizzazione; - l epoca di costruzione; - la destinazione; - la tipologia edilizia; - l influenza dei fattori esterni ambientali; - la superficie. Il procedimento che utilizzo è quello basato sul metodo sintetico comparativo, che consiste nel determinare il valore di mercato dell immobile oggetto della stima attraverso la comparazione con immobili aventi analoghe caratteristiche, assumendo le necessarie informazioni da operatori economici, da tecnici del luogo, dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio e da annunci di vendite di agenzie immobiliari presenti su siti internet, di unità immobiliari facenti parte dello stesso fabbricato dove sono collocati gli appartamenti oggetto di stima. Tabella Banca dati Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio 18

20 Annunci di vendite presenti su siti internet di agenzie immobiliari,di appartamenti ubicati nello stesso stabile di quelli oggetto di valutazione. La metodologia tiene conto di alcune caratteristiche, che coincidono con quelle generalmente apprezzate dal mercato, e che possono individuarsi tra le seguenti: - caratteristiche posizionali estrinseche, che determinano il diverso apprezzamento da parte del mercato delle aree localizzate in luoghi centrali rispetto alle aree localizzate in luoghi periferici e vanno distinte in qualificazione infrastrutturale e qualificazione ambientale, intendendo con la prima le caratteristiche posizionali che facilitano l accesso al centro delle attività terziarie o al posto di lavoro e con la seconda le caratteristiche ambientali in grado di elevare il prezzo insediativo, quali la salubrità della zona, il più basso indice di edificabilità, la presenza di infrastrutture e di attrezzature sociali, etc.; - caratteristiche posizionali intrinseche, che includono la panoramicità, il soleggiamento, l esposizione, la luminosità e la 19

21 prospicienza e conferiscono una maggiore qualificazione all immobile, determinando di conseguenza un maggiore apprezzamento del mercato; - caratteristiche tecnologiche, che determinano il livello di rifinitura delle unità abitative; - caratteristiche produttive, quali il regime di esenzione fiscale, gli sfitti, l inesigibilità, il blocco dei fitti etc., che determinano la capacità dell immobile a produrre un reddito. Le risultanze delle indagini come sopra descritte mi hanno fatto stabilire che i valori degli immobili, aventi uno stato conservativo Normale (abitabile), ubicati nella microzona di nostro interesse del Comune di Scalea, oscillano tra i 670 e 950 /mq, per cui si avrà: Lotto 1 (fg. 10 p.lla 530 sub. 50) - Appartamento mq 43 x /mq 810,00 = ,00 - Terrazzo mq 25 x /mq 243,00 = 6.075,00 - Totale = ,00 Da cui vanno detratti circa ,00 per le spese inerenti alle opere di completamento e ristrutturazione stimate dal sottoscritto, per cui si avrà: , ,00 = ,00 Lotto 2 (fg. 10 p.lla 530 sub. 52) - Appartamento mq 38 x /mq 810,00 = ,00 - Terrazzo mq 19 x /mq 243,00 = 4.617,00 - Totale = ,00 20

22 Da cui vanno detratti circa ,00 per le spese di inerenti alle opere di completamento e ristrutturazione stimate dal sottoscritto, per cui si avrà: , ,00 = ,00 Lotto 3 (fg. 10 p.lla 530 sub. 73) - Appartamento mq 68 x /mq 810,00 = ,00 - Terrazzo mq 26 x /mq 243,00 = 6.318,00 - Totale = ,00 Da cui vanno detratti circa ,00 per le spese inerenti alle opere di completamento e ristrutturazione stimate dal sottoscritto, per cui si avrà: , ,00 = ,00 Tanto in merito all incarico ricevuto. Il C.T.U. geom. Francesco Zicarelli 21