TRIBUNALE DI SASSARI

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1 Procedura n R.G.E. TRIBUNALE DI SASSARI Giudice dell esecuzione: Dott.ssa Maria Grixoni Promossa da: Banca della Nuova Terra S.p.A. Contro: XXXXXXXXXXXXXXXX RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Il sottoscritto Ing. Giorgio Floris, con studio in Sassari, ViaLe S. Orsola 7, in data ha prestato giuramento in qualità di esperto ed il Giudice dell Esecuzione gli ha posto i quesiti di cui al verbale di udienza, integrato dalle Disposizioni generali in materia di esecuzioni immobiliari.

2 SOMMARIO 1 Quesito 1 Identificazione del bene Elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli 4 2 Quesito 2 - Descrizione dei beni 6 3 Quesito 3 - Comparazione fra dati attuali e pignoramento 6 4 Quesito 4 - Accatastamento 7 5 Quesito 5 - Destinazione urbanistica 7 6 Quesito 6 - Conformità alla normativa urbanistica 7 7 Quesito 7 - Divisione in lotti 7 8 Quesito 8 - Divisibilità in natura 7 9 Quesito 9 - Stato del bene 7 10 Quesito 10 - Regime vincolistico 8 11 Quesito 11 - Stima del valore di mercato 8 12 Sintesi dei risultati 9 Il C.T.U. Pagina 2 di 11

3 SVOLGIMENTO DELL INCARICO 1 Quesito 1 Identificazione del bene Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma C.P.C. segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli; acquisisca misura ipotecaria aggiornata dei beni; acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all art. 30 del D.P.R n. 380 dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); indichi se il bene è pignorato pro quota o per intero, indicando immediatamente che si tratta di quota di bene. L immobile pignorato consiste in un insieme di terreni agricoli contigui pignorati per intero ubicati in agro di Chiaramonti (SS) così identificati presso il Catasto Terreni: Nel foglio 24 mapp. 6 (8,0001 ettari), 7 ( ettari), 8 ( ettari), 9 ( ettari), 111 ( ettari). All istanza di vendita sono stati allegati i seguenti documenti: Certificato speciale del Servizio di Pubblicità Immobiliare Visure catastali storiche Mappa catastale Certificato di destinazione urbanistica in data Dalla documentazione prodotta, considerate anche le visure catastali aggiornate ottenute dallo scrivente, risultano dimostrati i passaggi di proprietà a favore dell esecutata a partire da una data antecedente al ventennio che termina con la data di trascrizione del pignoramento in causa, come analiticamente esposto a seguire. Il C.T.U. Pagina 3 di 11

4 Il pignoramento è stato trascritto in data , quindi il ventennio di riferimento inizia il Successione, trascritta a Sassari il , cas.964, art. 50 CONTRO: XXXXXXXXXXXXXXXXX FAVORE: XXXXXXXXXXXXXXXXX pignorati) pi altri immobili estranei alla causa. NOTE: Si noti che nella nota di trascrizione in questione è scritto il mappale 11 invece del 111, ma dalla copia del registro cartaceo del Catasto Terreni prodotta dal creditore risulta che alla defunta era effettivamente intestato il mappale 11, come da pignoramento, pertanto sembra che ci sia stato un banale errore di compilazione della nota di trascrizione. 2. Successione, trascritta a Sassari il , reg. gen , reg. part CONTRO: XXXXXXXXXXXX (madre) FAVORE: XXXXXXXXXXXXXXX (figlie) per ½ ciascuna pro indiviso pignorati) più altri immobili estranei alla causa. 3. Compravendita, trascritta a Sassari il , reg. gen. 5106, reg. part CONTRO: XXXXXXXXXXX (figlie) per ½ ciascuna pro indiviso FAVORE: XXXXXXXXXX (esecutata) pignorati). 1.1 Elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli Il creditore procedente ha prodotto diversi certificati speciali dell Agenzia del Territorio con ricerca per iscrizioni contro e trascrizioni a favore e contro a partire dal , dai quali risulta: Il C.T.U. Pagina 4 di 11

5 1. IPOTECA VOLONTARIA, iscritta a Sassari il CONTRO: XXXXXXXXXXXXX FAVORE: Banca della Nuova Terra S.p.A. pignorati). 2. IPOTECA GIUDIZIALE, iscritta a Sassari il CONTRO: XXXXXXXXXXXXXX FAVORE: Consorzio Agrario di Ravena S.C.A R.L. pignorati). 3. IPOTECA GIUDIZIALE, iscritta a Sassari il CONTRO: XXXXXXXXXXXXXXX FAVORE: Unicredit Banca S.p.A. pignorati) più altri estranei alla causa. 4. IPOTECA GIUDIZIALE, iscritta a Sassari il CONTRO: XXXXXXXXXXXXXXX FAVORE: Banca di Credito Sardo S.p.A. pignorati) più altri estranei alla causa. 5. PIGNORAMENTO, trascritto a Sassari il CONTRO: XXXXXXXXXXXXXXXX FAVORE: Banca della Nuova Terra S.p.A. pignorati) più altri estranei alla causa. Non risultano agli atti sequestri. Non risultano agli atti domande giudiziali. Il C.T.U. Pagina 5 di 11

6 Non risultano agli atti sentenze dichiarative di fallimento. 2 Quesito 2 - Descrizione dei beni I beni pignorati sono costituiti da un gruppo di terreni agricoli accorpati ubicati sulle colline site a circa 3 km di distanza in linea d aria ad est del centro abitato di Chiaramonti, facilmente raggiungibili mediante la Strada Provinciale 75 e la strada comunale per la località Sassu Altu, entrambe asfaltate. I terreni in causa sono adibiti in parte a seminativo con alcune querce (mappali 6, 7 ed 8) per un totale di ettari comprese le tare, e per la restante parte a pascolo alberato e cespugliato di scarsa qualità (mapp. 9 e 111) per ettari, come esposto sinteticamente nella seguente tabella. Mappale Qualità effettiva Superficie (ha) 6 Seminativo 8, Seminativo 2, Seminativo 4,8121 Totale seminativo 15, Pascolo arborato 10, Pascolo arborato 12,2623 Totale pascolo 22,2796 Totale complessivo 37,6003 I singoli terreni sono separati da vetusti muretti a secco e nel loro insieme sono interamente recintati con rete metallica per evitare la fuga del bestiame. Il valore della recinzione in rete metallica si aggira sui (ventimila). Nei terreni in questione non è presente nessun pozzo né impianti per approvvigionamento idrico. Non sono presenti fabbricati tranne il rudere di una pinnetta. 3 Quesito 3 - Comparazione fra dati attuali e pignoramento I dati riportati nel pignoramento sono conformi ad i dati censuari attuali e consentono l individuazione certa degli immobili. Il C.T.U. Pagina 6 di 11

7 4 Quesito 4 - Accatastamento L accatastamento degli immobili in causa non necessita variazioni. 5 Quesito 5 - Destinazione urbanistica Dal certificato di destinazione urbanistica appositamente richiesto al Comune di Chiaramonti risulta che solo il mappale 7 è ubicato in zona urbanistica agricola E2 (terreni idonei alla coltivazione intensiva), mentre gli altri sono ubicati in zona E5 (terreni idonei ad allevamento estensivo) le cui prescrizioni urbanistiche sono dettagliatamente elencate nel suddetto certificato. 6 Quesito 6 - Conformità alla normativa urbanistica Nei terreni in causa non è presente nessun fabbricato soggetto ad autorizzazione. Non si riscontrano abusi edilizi. 7 Quesito 7 - Divisione in lotti Qualora risultasse necessario ci sarebbe un ampia possibilità di dividere i terreni pignorati in lotti, per esempio vendendo i singoli mappali uno per volta. 8 Quesito 8 - Divisibilità in natura L immobile è pignorato per intero e non per quote. 9 Quesito 9 - Stato del bene L esecutata ha la piena proprietà dei terreni in causa. I terreni sono recintati ma accessibili. In occasione dell accesso era presente una persona che si è presentata come marito dell esecutata, che ha dimostrato di essere a conoscenza dell avviso da me inviato all esecutata e che ha dichiarato che tutti i terreni in causa sono nel possesso suo e dell esecutata dal momento che vengono utilizzati come pascoli e seminativi per l azienda Il C.T.U. Pagina 7 di 11

8 agricola di famiglia; ha comunicato inoltre che nessuno dei terreni in causa è ceduto in affitto. 10 Quesito 10 - Regime vincolistico Dal certificato di destinazione urbanistica non risultano vincoli. Dall elenco degli immobili censiti dalla Regione Sardegna come sottoposti ad uso civico, non risultano vincoli. Dagli atti trascritti presenti in causa non risultano vincoli. 11 Quesito 11 - Stima del valore di mercato La stima del più probabile valore di mercato dei terreni in causa è stata eseguita principalmente mediante un indagine di mercato presso i luoghi di causa. In mancanza di dati provenienti da agenzie immobiliari lo scrivente si è rivolto ad agricoltori ed allevatori incontrati nel circondario dei terreni in causa. Le informazioni ottenute, benché piuttosto generiche perché non riferite a precise operazioni di compravendita, sono state piuttosto concordi e quindi si ritengono sufficientemente affidabili, in mancanza di meglio. Le quotazioni dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio non sono state considerate perché non vengono aggiornate da diversi anni. E risultato che nelle colline in causa i seminativi abbiano un valore di mercato che si aggira intorno ai /ettaro, mentre i pascoli arborati o cespugliati hanno un prezzo che si aggira intorno ai /ettaro. Nel caso in questione, nel dubbio, si applicherà la media delle quotazioni riscontrate, quindi /ettaro per i seminativi e /ettaro per i pascoli, come sinteticamente esposto nella seguente tabella. Il C.T.U. Pagina 8 di 11

9 A B A x B Mappale Qualità effettiva Superficie (ha) Quotazione ( /ha) Stima 6 Seminativo 8, , ,90 7 Seminativo 2, , ,50 8 Seminativo 4, , ,90 Totale seminativo 15, ,30 9 Pascolo arborato 10, , , Pascolo arborato 12, , ,05 Totale pascolo 22, ,60 Totale complessivo 37, ,90 Al valore di mercato sopra stimato si deve sommare il valore residuo della recinzione, che si presenta in ottimo stato di conservazione e, considerata la sua semplicità, dato che è costituita da banale ma resistente acciaio zincato, non è soggetta a sensibile deterioramento, quindi si ritiene che conservi il valore di mercato (come componente dell immobile) di ,00, ove si compensa il lieve deterioramento per vetustà col recente aumento del costo di fornitura ed installazione. La stima del valore di mercato degli immobili in questione sarà quindi pari a: , ,00 = ,90 12 Sintesi dei risultati IMMOBILI PIGNORATI: pascoli e seminativi ubicati in agro di Chiaramonti, foglio 24 mapp. 6, 7, 8, 9, 111, per un totale di 37,6003 ettari recintati. ACCATASTAMENTO: regolare DESTINAZIONE URBANISTICA: zona E2 ed E5, con destinazione agricola. AUTORIZZAZIONI URBANISTICHE: Non risultano fabbricati né opere soggette ad autorizzazioni amministrative. Il C.T.U. Pagina 9 di 11

10 AGIBILITA : Non ci sono fabbricati soggetti ad agibilità. VENDITA IN LOTTI: è possibile vendere gli immobili in lotti. DIVISIBILITA IN NATURA: gl immobili sono comodamente divisibili STATO DEL BENE: Gli immobili pignorati risultano nel possesso dell esecutata e del marito che li utilizzano per la propria azienda agricola. REGIME VINCOLISTICO: Non sono stati rilevati vincoli. VALORE DI MERCATO: 26 giugno 2013 Il valore di mercato dell intero immobile è pari a ,90. ************************************** Il C.T.U. Pagina 10 di 11

11 ALLEGATI 1. Visure catastali degli immobili pignorati; 2. Estratto della mappa catastale; 3. Certificato di destinazione urbanistica; fotografie a colori stampate; 5. Due CD con copia della perizia e parte della documentazione allegata. Il C.T.U. Pagina 11 di 11