TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA FALLIMENTO N.42/2015 PAVIM-FLOOR SPA

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1 MANUELA BOLITI geometra Iscritto al collegio Geometri e Geometri laureati della provincia di Reggio Emilia al n Iscritto all elenco dei Consulenti Tecnici del tribunale di Reggio Emilia al n Via Don Z. Iodi, Reggio Emilia telefono fax cell e.mail bolitimanuela@gmail.com pec manuela.boliti@geopec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA FALLIMENTO N.42/2015 PAVIM-FLOOR SPA RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA TERRENI AGRICOLI A TOANO (RE), LOCALITA CAVOLA REGGIO EMILIA

2 Sommario 1-PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA STIMA DEI BENI IMMOBILI UBICAZIONE DATI CATASTALI DEI BENI COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA EDILIZIA - URBANISTICA PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI VINCOLI E ONERI GIURIDICI PLANIMETRIE E FOTOGRAFIE VALORE DEI BENI VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE STIMA DEI BENI SUDDIVISI IN CINQUE LOTTI DI VENDITA NOTE ALLA COMMERCIABILITA DEL BENE NOTE ALLA PERIZIA ALLEGATI... 13

3 1-PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO IL SOGGETTO La società PAVIM-FLOOR SPA con sede in Toano (RE), via Roma n 9; C.F. n n. REA RE , è una società costituita nel 1987 ed ha per oggetto sociale e come attività la progettazione, costruzione e manutenzione di opere di edilizia civile, industriale, infrastrutturale e sportiva, la costruzione e posa di pavimentazioni speciali in calcestruzzo, pastine di quarzo, resine, asfalto e qualsiasi altro materiale lo studio, la progettazione, la produzione, la commercializzazione ed il noleggio di macchine specifiche per la costruzione di pavimentazioni in genere, la produzione e la commercializzazione di prodotti per le pavimentazioni in genere. IL FALLIMENTO In data 22/05/2015 è stato dichiarato il fallimento, con sentenza del Tribunale di Reggio Emilia, con n 42/2015 R.G. Il Tribunale di Reggio Emilia, Sezione Fallimentare, ha nominando Giudice Delegato il Dott. Virgilio Notari e Curatore il Dott. Paolo Alberini. Il Curatore ha nominato il sottoscritto perito geometra Manuela Boliti per le operazioni di stima e la valutazione dei beni immobili del fallimento in oggetto. LA PERIZIA DI STIMA In considerazione a tali premesse sono state elaborate le valutazioni contenute nelle perizie. I beni immobili di proprietà della società sono stati suddivisi in singoli lotti per ogni compendio immobiliare individuato per ubicazione, intervento e possibile autonoma commercializzazione, per un totale di N 5 PERIZIE contenenti N 11 LOTTI DI VENDITA. LE OPERAZIONI PRELIMINARI ALLA PRESENTE STIMA Il beni sono stati stato oggetto di sopralluogo in data Sono state effettuate le indagini, le ricerche e gli accertamenti ritenuti necessari alla redazione della perizia procedendo al reperimento dei dati catastali, di provenienza, ipotecari, di gravami trascritti, di occupazione degli immobili, di consistenza superficiaria, di regolarità edilizia e/o urbanistica, è stato eseguito accesso presso gli uffici comunali per la disamina dei progetti e dei documenti di conformità ed infine eseguite le indagini del mercato immobiliare. Pagina 3 di 13

4 2-TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA Terreni agricoli a Toano (RE), località Cavola 3-STIMA DEI BENI IMMOBILI 3.0-UBICAZIONE Zona agricola e rurale località Cavola in comune di TOANO (RE) Pagina 4 di 13

5 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI INTESTATI: I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) PAVIM-FLOOR SPA con sede a TOANO cf proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mappale e subalterno Dati catastali superficie Qualità e classe Reddito terreno Comune di Toano mq terreno Comune di Toano mq terreno Comune di Toano mq terreno Comune di Toano mq terreno Comune di Toano mq terreno Comune di Toano mq terreno Comune di Toano mq terreno Comune di Toano mq terreno Comune di Toano mq terreno Comune di Toano mq SEMIN ARBOR di 1^ classe SEMIN ARBOR di 1^ classe SEMIN ARBOR di 1^ classe SEMIN ARBOR di 1^ classe SEMIN ARBOR di 1^ classe SEMINATIVO di 2^ classe SEMIN ARBOR di 2^ classe SEMINATIVO di 2^ classe SEMINATIVO di 2^ classe SEMINATIVO di 2^ classe R.D. 2,45 R.A. 2,48 R.D. 11,51 R.A. 11,69 R.D. 7,38 R.A. 7,50 R.D. 3,83 R.A. 3,89 R.D. 0,80 R.A. 0,81 R.D. 8,18 R.A. 6,51 R.D. 19,59 R.A. 17,99 R.D. 2,23 R.A. 1,78 R.D. 8,04 R.A. 6,40 R.D. 11,42 R.A. 9,08 Confini in corpo unico mappali 25-31: nord ragioni mappali 18 e 24, est ragioni mappali 26 e 32, sud ragioni mappali 40 e 33, ovest mappali 24, 675 e 40. Confini in corpo unico mappali 66-67: nord ragioni mappale 65, est ragioni mappale 82, sud ragioni mappali 81 e 83, ovest mappale 64. Confini in corpo unico mappali : nord ragioni mappali 150,137, est ragioni mappali 166,167,168 e strada provinciale Val del Secchia, sud ragioni mappale 187 e strada provinciale Val del Secchia, ovest strada provinciale Val del Secchia. Confini mappale 358: nord ragioni mappale 217, est fosso del Priolo, sud ragioni mappale 360, ovest mappale 359. Confini mappale 714: nord ragioni mappali , est ragioni mappali , sud ragioni mappali , ovest ragioni mappali Pagina 5 di 13

6 3.2-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati negli schemi sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni censiti e quelli accertati. in allegato - visure - mappe catastali 3.3-DESCRIZIONE DEI BENI TERRENI A TOANO (RE), LOCALITA CAVOLA Oggetto di stima sono sei appezzamenti di terreno agricolo-boschivo, posti in località Cavola nel Comune di Toano (RE). Gli appezzamenti di terreno sono sparsi nel territorio rurale limitrofo al paese di Cavola e sono individuati in lotti di singola commercializzazione: LOTTO 1 TERRENI : Terreno agricolo fg.2 mappali 25-31, si tratta di un appezzamento seminativo arborato di mq denominato CASARSO posto a nord del paese e accessibile dalla Provinciale n.90 tramite strada bianca. LOTTO 2 TERRENI : Terreno agricolo fg.2 mappali 66-67, si tratta di un appezzamento seminativo arborato di mq denominato CASARSO posto a nord del paese e accessibile dalla Provinciale n.90 tramite strada bianca. LOTTO 3 TERRENI : Terreno agricolo fg.2 mappali , si tratta di un appezzamento seminativo arborato di mq denominato MORDIGATICO posto a nord est del paese e prospiciente alla Strada Provinciale n.56. LOTTO 4 TERRENI : Terreno agricolo fg.2 mappale 358, si tratta di un appezzamento seminativo di mq denominato CA DI COVERO posto a ovest del paese e accessibile attraverso una carraia da via Santa Maria. LOTTO 5 TERRENI : Terreno agricolo fg.14 mappale 710, si tratta di un appezzamento boschivo di mq località San Rocco a sud del paese accessibile da via Madonna della Neve. documentazione d individuazione dettagliata al cap.3.7 della presente relazione Pagina 6 di 13

7 3.4- CONFORMITA EDILIZIA - URBANISTICA Dal Certificato di Destinazione Urbanistica richiesto e rilasciato dal comune di Toano in data , i terreni oggetto di perizia hanno la seguente destinazione urbanistica 1 - Fg.2 mappali Zona Agricola e Rurale - Fg.14 mappale 710 Zona per viabilità comunale e Zona G1 per verde pubblico e attrezzature sportive tipologia V3 giardino pubblico. in allegato CDU rilasciato PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI I beni provengono a PAVIM-FLOOR SPA per stipula del seguente atto: atto di compravendita Notaio R. Bertani del n. rep /6103, registrato a Reggio E. il al n.2843, trascritto il n di RP; a favore della società FINCEM SAS di Scalabrini Silvio e C..; atto di compravendita Notaio G. Beccari del n. rep /15353, registrato a Reggio E. il al n.1475, trascritto il n di RP; a favore della società FINCEM SAS di Scalabrini Silvio e C..; atto di fusione per incorporazione Notaio G. Beccari del n. rep /43771, fusione mediante incorporazione della società FINCEM SRL nella società DUROCEM ITALIA SPA; Mutamento di denominazione con atto a ministero Dr Baja Guarenti Gino del rep registrato a Reggio Emilia il al n.1126; I beni risultano liberi da contratti e compromessi registrati. 3.6-VINCOLI E ONERI GIURIDICI Dalle ricerche svolte al presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell Agenzia del Territorio di Reggio Emilia a carico dell immobile in oggetto risultano le seguenti trascrizioni ipotecarie e/o pregiudizievoli: Ipoteca giudiziale del rep.n /2014, iscritta il al n RP e n RG Atto giudiziario sentenza dichiarativa di fallimento del rep. n. 42, trascritto il al n RP e n RG Eventuali vincoli trascritti negli atti di provenienza in allegato visure ipotecarie - atti di provenienza 1 PRG vigente approvato con Deliberazione di G.R. n.2679 del Pagina 7 di 13

8 3.7- PLANIMETRIE E FOTOGRAFIE LOTTO Pagina 8 di 13

9 LOTTO 1 LOTTO 2 LOTTO 3 LOTTO 4 LOTTO 5 Pagina 9 di 13

10 LOTTO VALORE DEI BENI VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore dello stesso se posto sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di attribuire al bene un valore desunto dalle superfici calcolate e da un valore unitario a mq/ha di riferimento reperito dal confronto fra i dati del mercato immobiliare e le condizioni intrinseche ed estrinseche del bene stesso. Si procede alla stima con metodologia di valutazione a comparazione con ricerca del dato di mercato (comparabili) e calcolo delle superfici come sotto dettagliato. Pagina 10 di 13

11 Valori di mercato Nello specifico i beni ai lotti sono terreni agricoli ordinari di piccola pezzatura posti in zona montana, il lotto 5 risulta un appezzamento alberato di media pendenza posto tra edifici residenziali. Il primo valore di mercato si desume dalle compravendite locali di terreni agricoli in linea con il secondo valore desunto dalla pubblicazione annuale dei Valori Agricoli Medi VAM 2017 della provincia di Reggio Emilia. Il valore attribuito e riportato nella seguente tabella di valutazione è stato formulato tenendo in considerazione la media dei valori ricercati, il solo valore del lotto 5 è stato indicato a corpo considerandone la maggior commerciabilità dovuta all ubicazione in contesto residenziale. Superfici Le superfici utilizzate sono le superfici nominali catastali. STIMA DEI BENI SUDDIVISI IN CINQUE LOTTI DI VENDITA la valutazione di mercato a corpo del bene così descritto e censito viene determinata come segue: TERRENI AGRICOLI - COMUNE DI TOANO loc. Cavola LOTTI fg/mapp destinazione superficie mq Ha biolche valutazione /Ha valutazione LOTTO 1 LOTTO 2 fg.2-25 fg.2-66 semin arbor semin arbor fg.2-31 fg.2-67 semin arbor semin arbor ,4222 0,3394 1,44 1, , , , ,20 fg semin arbor 242 LOTTO 3 fg seminativo fg semin arbor ,2564 4, , ,20 fg seminativo 982 LOTTO 4 fg seminativo ,354 1, , ,00 LOTTO 5 fg bosco urbano ,5026 1,71 a corpo 7.000,00 superfici totali ,8746 9, ,00 VALORE DI MERCATO DEI TERRENI ,00 VALORE BASE D'ASTA LOTTO 1 TERRENI - abbattimento per vendita giudiziaria -25% 2.500,00 VALORE BASE D'ASTA LOTTO 2 TERRENI - abbattimento per vendita giudiziaria -25% 2.000,00 VALORE BASE D'ASTA LOTTO 3 TERRENI - abbattimento per vendita giudiziaria -25% 7.500,00 VALORE BASE D'ASTA LOTTO 4 TERRENI - abbattimento per vendita giudiziaria -25% 2.000,00 VALORE BASE D'ASTA LOTTO 5 TERRENI - abbattimento per vendita giudiziaria -25% 5.000,00 VALORE DI MERCATO A CORPO ARROTONDATO EURO ,00 VALORE BASE D'ASTA ARROTONDATO EURO ,00 Pagina 11 di 13

12 *** SOMMANO PER I CINQUE LOTTI TERRENI VALORE DI MERCATO DEL BENE euro ,00 VALORE BASE D ASTA LOTTO TERRENI 1 euro 2.500,00 LOTTO TERRENI 2 euro 2.000,00 LOTTO TERRENI 3 euro 7.500,00 LOTTO TERRENI 4 euro 2.000,00 LOTTO TERRENI 5 euro 5.000, NOTE ALLA COMMERCIABILITA DEL BENE I beni come descritti e stimati rappresentano cespiti ordinari e di possibile collocazione sul mercato ma in tempi lunghi di commercializzazione. Si precisa che le valutazioni ampliamente prudenziali sono state operate considerando le attuali condizioni del mercato immobiliare e in genere di recessione per le attività produttive e di difficile momento di accesso al credito. Per le condizioni descritte in stima si prevede una commerciabilità del bene non immediata, pertanto in via ulteriormente prudenziale si attribuisce un abbattimento del 25% del valore stimato inteso quale valore di liquidazione per vendite giudiziarie valore base d asta - che favorisca l immissione del bene sul mercato immobiliare in tempi brevi. 4 NOTE ALLA PERIZIA I beni sono stati stimati per la vendita in cinque lotti di autonoma commercializzazione ritenendone vantaggioso per la procedura proporre sul mercato i singoli lotti o eventualmente anche il lotto complessivo. La stima di valutazione degli immobili non ha tenuto conto dei gravami finanziari in essere e di eventuali vincoli non evidenziati nella presente perizia; a tal proposito si sono riferiti i maggiori gravami e vincoli già indicati nelle compravendite di provenienza. La presente perizia è integrata, per la corretta lettura, con gli allegati che rappresentano parte integrante della stessa. Pagina 12 di 13

13 5 ALLEGATI visure - mappe catastali in allegato CDU rilasciato visure ipotecarie - atti di provenienza F a l l i m e n t o P A V I M - F L O O R S P A n. 4 2 / Reggio Emilia, li L esperto estimatore geom. BOLITI MANUELA Pagina 13 di 13