PERIZIA ESTIMATIVA BENI IMMOBILI DELLA SOCIETA xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx C.F.: xxxxxxxxxxxxxxxxx già xxxxxxxxxxxxxxxxxx

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1 Filippo Franchetti Rosada architetto PERIZIA ESTIMATIVA BENI IMMOBILI DELLA SOCIETA xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx C.F.: xxxxxxxxxxxxxxxxx già xxxxxxxxxxxxxxxxxx Vicolo S. Giovanni La Spezia C.F.: FRNFPP72B29E463L - P.IVA: tel.: fax: pec: filippo.franchettirosada@archiworldpec.it studio: studiofranchettirosada@gmail.com personale: filippofranchettirosada@gmail.com

2 INDICE 1. PREMESSA pag NOMINA pag DOCUMENTAZIONE ACQUISITA E OPERAZIONI pag IDENTIFICAZIONE IMMOBILI pag GRUPPO N. 1 - TERRENI DI VARIA NATURA SITI IN COMUNE DI LA SPEZIA, LOC. CAMPIGLIA pag GRUPPO N. 2 - TERRENI DI VARIA NATURA E FABBRICATO RURALE SITO IN COMUNE DI LA SPEZIA, LOC. ANTONIANA pag GRUPPO N. 3 - TERRENO SITO IN COMUNE DI AMEGLIA pag GRUPPO N. 4 - TERRENO SITO IN COMUNE DI STRESA pag CRITERI E METODI DI STIMA pag STIMA DEL COMPENDIO pag ALLEGATI pag. 36 2

3 1. PREMESSA Oggetto della presente perizia estimativa sono i beni immobili inventariati nel fallimento della società xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 2. NOMINA Il sottoscritto architetto Filippo FRANCHETTI ROSADA, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia della Spezia al n 316, con studio in La Spezia, vicolo S. Giovanni, 4, ha avuto incarico di redigere la presente perizia di stima dal Curatore fallimentare incaricato dott. Carlo Tartarini in data 18/10/2016. L incarico prevedeva che la perizia, da predisporre sia in formato cartaceo che digitale, contenesse le informazioni necessarie per procedere alla pubblicazione del bando di vendita e successivo atto di trasferimento ed in particolare contenesse: - la superficie e l identificazione catastale dei terreni - l ubicazione con relativa mappa catastale per agevolarne la localizzazione - lo stato di occupazione e di fatto - la documentazione fotografica - la valutazione - la certificazione urbanistica - gli atti di provenienza 3. DOCUMENTAZIONE ACQUISITA E SOPRALLUOGHI ESEGUITI Il sottoscritto, per espletare l incarico conferitogli, avviava i contatti con i Comuni interessati (La Spezia, Ameglia e Stresa) al fine di ottenere i Certificati di destinazione urbanistica dei beni interessati. Veniva avviata la ricerca presso gli Uffici del territorio competenti per ottenere visure catastali ed estratti di mappa. Si procedeva inoltre alla ricerca presso le competenti Conservatorie al fine di verificare la provenienza e per effettuare l ispezione ipotecaria. Tutta la documentazione reperita viene prodotta in allegato alla presente perizia. Si è poi proceduto, nel corso del mese di Dicembre u.s., ad effettuare una serie di sopralluoghi per individuare la posizione dei beni che è stato possibile visionare e per verificarne lo stato di occupazione e di fatto. Nel corso di detti sopralluoghi si è proceduto ad realizzare la documentazione fotografica che si allega. 3

4 4. IDENTIFICAZIONE IMMOBILI Formano oggetto della presente relazione i beni immobili, composti da terreni sparsi di varia natura, ubicati nei Comuni di La Spezia e di Ameglia nella Provincia della Spezia e di Stresa nella Provincia di Verbano, Cusio, Ossola. L individuazione degli immobili da periziare è stata effettuata sulla base del Verbale di inventario del fallimento consegnatomi dal dott. Carlo Tartarini. Si è ritenuto utile, per agevolare la lettura e l individuazione dei beni, raggruppare gli stessi in 4 gruppi ritenuti omogenei per vicinanza, per caratteristiche e per la provenienza all attuale prorpietà: 4.1 TERRENI DI VARIA NATURA SITI IN COMUNE DI LA SPEZIA, LOC. CAMPIGLIA 4.2 TERRENI DI VARIA NATURA E FABBRICATO RURALE SITO IN COMUNE DI LA SPEZIA, LOC. ANTONIANA 4.3 TERRENO SITO IN COMUNE DI AMEGLIA 4.4 TERRENO SITO IN COMUNE DI STRESA 4.1 TERRENI DI VARIA NATURA SITI IN COMUNE DI LA SPEZIA, LOC. CAMPIGLIA IMMOBILI CENSITI AL N.C.T. DEL COMUNE DI LA SPEZIA (SP): Foglio 85 Mappale Qualità bosco misto - Classe 3 - Superficie mq ,00 - Reddito dominicale 0,41 - Reddito agrario 0,05 ; Foglio 85 Mappale Qualità bosco ceduo - Classe 4 - Superficie mq ,00 - Reddito dominicale 0,18 - Reddito agrario 0,06 ; Foglio 85 Mappale Qualità bosco misto - Classe 2 - Superficie mq ,00 - Reddito dominicale 0,75 - Reddito agrario 0,14 ; Foglio 85 Mappale Qualità vigneto - Classe 4 - Superficie mq. 65,00 - Reddito dominicale 0,03 - Reddito agrario 0,07 ; Foglio 88 Mappale Qualità seminativo arborato - Classe 3 - Superficie mq. 210,00 - Reddito dominicale 1,19 - Reddito agrario 1,03 ; Foglio 88 Mappale Qualità bosco misto - Classe 2 - Superficie mq. 79,00 - Reddito dominicale 0,04 - Reddito agrario 0,01 ; Foglio 88 Mappale Qualità seminativo - Classe 3 - Superficie mq. 230,00 - Reddito dominicale 0,53 - Reddito agrario 1,01 ; Foglio 88 Mappale Qualità bosco misto - Classe 2 - Superficie mq. 180,00 - Reddito dominicale 0,10 - Reddito agrario 0,02 ; 4

5 Foglio 88 Mappale Qualità seminativo arborato - Classe 2 - Superficie mq. 140,00 - Reddito dominicale 1,01 - Reddito agrario 0,87 ; Foglio 88 Mappale Qualità seminativo arborato - Classe 3 - Superficie mq. 140,00 - Reddito dominicale 0,80 - Reddito agrario 0,69 ; Foglio 88 Mappale Qualità seminativo arborato - Classe 3 - Superficie mq. 99,00 - Reddito dominicale 0,56 - Reddito agrario 0,49 ; Foglio 88 Mappale Qualità pascolo - Classe U - Superficie mq. 180,00 - Reddito dominicale 0,17 - Reddito agrario 0,04 ; Foglio 88 Mappale Qualità seminativo - Classe 4 - Superficie mq. 140,00 - Reddito dominicale 0,18 - Reddito agrario 0,47 ; Foglio 89 Mappale Qualità bosco ceduo - Classe 3 - Superficie mq. 660,00 - Reddito dominicale 0,17 - Reddito agrario 0,03 ; Foglio 90 Mappale Qualità vigneto - Classe 4 - Superficie mq. 140,00 - Reddito dominicale 0,07 - Reddito agrario 0,14 ; Foglio 90 Mappale Qualità seminativo arborato - Classe 2 - Superficie mq. 100,00 - Reddito dominicale 0,72 - Reddito agrario 0,62 ; Foglio 90 Mappale Qualità vigneto - Classe 4 - Superficie mq. 61,00 - Reddito dominicale 0,03 - Reddito agrario 0,06 ; Foglio 90 Mappale Qualità vigneto - Classe 4 - Superficie mq. 120,00 - Reddito dominicale 0,06 - Reddito agrario 0,12 ; Foglio 90 Mappale Qualità vigneto - Classe 4 - Superficie mq. 16,00 - Reddito dominicale 0,01 - Reddito agrario 0,02 ; Foglio 90 Mappale Qualità vigneto - Classe 5 - Superficie mq. 98,00 - Reddito dominicale 0,02 - Reddito agrario 0,06 ; Foglio 90 Mappale Qualità pascolo cespugliato - Classe U - Superficie mq. 66,00 - Reddito dominicale 0,02 - Reddito agrario 0,01 ; Foglio 90 Mappale Qualità vigneto - Classe 5 - Superficie mq. 94,00 - Reddito dominicale 0,01 - Reddito agrario 0,06 ; Foglio 90 Mappale Qualità vigneto - Classe 5 - Superficie mq. 56,00 - Reddito dominicale 0,01 - Reddito agrario 0,03 ; Foglio 91 Mappale Qualità vigneto - Classe 3 - Superficie mq. 77,00 - Reddito dominicale 0,10 - Reddito agrario 0,16 ; 5

6 Foglio 92 Mappale 17 - Qualità vigneto - Classe 4 - Superficie mq. 15,00 - Reddito dominicale 0,01 - Reddito agrario 0,02 ; Foglio 92 Mappale 60 - Qualità vigneto - Classe 4 - Superficie mq. 18,00 - Reddito dominicale 0,01 - Reddito agrario 0,02 ; Foglio 92 Mappale Qualità uliveto - Classe 4 - Superficie mq. 25,00 - Reddito dominicale 0,01 - Reddito agrario 0,05 ; Foglio 92 Mappale Qualità pascolo - Classe U - Superficie mq. 40,00 - Reddito dominicale 0,04 - Reddito agrario 0,01 ; Foglio 92 Mappale Qualità pascolo cespugliato - Classe U - Superficie mq. 150,00 - Reddito dominicale 0,05 - Reddito agrario 0,02 ; Foglio 92 Mappale Qualità vigneto - Classe 5 - Superficie mq. 61,00 - Reddito dominicale 0,01 - Reddito agrario 0,04 ; Foglio 92 Mappale Qualità incolto produttivo - Classe U - Superficie mq. 100,00 - Reddito dominicale 0,01 - Reddito agrario 0,01 ; Foglio 93 Mappale 1 - Qualità incolto produttivo - Classe U - Superficie mq. 170,00 - Reddito dominicale 0,02 - Reddito agrario 0,01 ; Foglio 93 Mappale 5 - Qualità vigneto - Classe 5 - Superficie mq. 65,00 - Reddito dominicale 0,01 - Reddito agrario 0,04 ; Foglio 93 Mappale 11 - Qualità incolto produttivo - Classe U - Superficie mq. 43,00 - Reddito dominicale 0,01 - Reddito agrario 0,01 ; Foglio 93 Mappale 20 - Qualità vigneto - Classe 5 - Superficie mq. 53,00 - Reddito dominicale 0,01 - Reddito agrario 0,03 ; Foglio 93 Mappale 30 - Qualità incolto produttivo - Classe U - Superficie mq. 250,00 - Reddito dominicale 0,03 - Reddito agrario 0,01 ; Foglio 93 Mappale 43 - Qualità incolto produttivo - Classe U - Superficie mq. 60,00 - Reddito dominicale 0,01 - Reddito agrario 0,01 ; Foglio 94 Mappale Qualità vigneto - Classe 4 - Superficie mq. 100,00 - Reddito dominicale 0,05 - Reddito agrario 0, INTESTAZIONE CATASTALE: xxxxxxxxxxxxxxxxxx con sede in La Spezia, diritto di proprietà per 1/1. 6

7 4.1.3 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI E INDIVIDUAZIONE SU FOTO AEREA: FG 85 MAPP. 310 FG 85 MAPP. 259 FG 85 MAPP. 257 FG 85 MAPP. 568 Foglio 85 Mappali

8 FG 88 MAPP FG 88 MAPP FG 88 MAPP FG 88 MAPP FG 88 MAPP FG 88 MAPP FG 88 MAPP Foglio 88 Mappali

9 FG 89 MAPP. 303 Foglio 89 Mappale 303 9

10 FG 90 MAPP. 174 Foglio 90 Mappale

11 FG 90 MAPP. 102 FG 90 MAPP. 560 FG 90 MAPP. 571 Foglio 90 Mappali

12 FG 90 MAPP. 646 FG 90 MAPP. 740 FG 90 MAPP. 765 Foglio 90 Mappali

13 Perizia Estimativa xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx FG 90 MAPP. 922 FG 90 MAPP. 936 Foglio 90 Mappali

14 FG 91 MAPP. 170 Foglio 91 Mappale

15 FG 92 MAPP FG 92 MAPP. 110 FG 92 MAPP. 149 Foglio 92 Mappali

16 FG 92 MAPP FG 92 MAPP. 506 Foglio 92 Mappali

17 FG 93 MAPP. 1-5 FG 93 MAPP FG 93 MAPP Foglio 93 Mappali

18 FG 94 MAPP. 469 Foglio 94 Mappale DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI: I beni immobili sono ubicati in Comune di La Spezia, fraz. Di Campiglia, località Campo, località Laghetto, località Lama della Cappella e località Lamorae e sono costituiti da terreni in parte incolti, in parte coltivati ad uliveto e vigneto e seminativo di varia natura, per una estensione complessiva di crica mq Detti beni, per la maggior parte sparsi e non confinanti tra loro, si trovano in parte sul versante a mare lungo la costa con vista diretta sul mare e ricadono, in parte, nel Parco Nazionale delle Cinque Terre e sono raggiungibili dalla strada principale attraverso dei sentieri interpoderali pedonali, ed in parte sul versante lato La Spezia e analogamente sono raggiungibili a piedi tramite sentieri interpoderali attraversando altre proprietà. 18

19 I terreni si trovano in stato di abbandono e parzialmente sommersi dalla vegetazione infestante di origine spontanea. L accesso è risultato, nella maggior parte dei casi, piuttosto difficoltoso a causa della vegetazione infestante e dei percorsi spesso acclivi STATO DI OCCUPAZIONE E DI FATTO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO Alla data del sopralluogo i terreni, per quanto potuto visionare data l estrema difficoltà di accesso agli stessi, risultano essere liberi ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI a. Attuale proprietario: Alla società xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 1/1, in forza di atto di Mutamento di denominazione sociale, stipulato il 15/05/1997 a firma del notaio Gennaro Chianca al Repertorio n raccolta n. 5490, trascritto presso la l Agenzia delle Entrate Servizio di Pubblicità Immobiliare Ufficio Provinciale di La Spezia in data 28/10/2004, al Registro Generale n. 9817, Registro Particolare n. 6370; b. Precedente proprietario: Alla società xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 1/1, in forza di atto Atto Giudiziario Decreto di trasferimento Immobili emesso dal Tribunale di La Spezia in data 17/10/1995 repertorio n. 9973, trascritto presso la l Agenzia delle Entrate Servizio di Pubblicità Immobiliare Ufficio Provinciale di La Spezia in data 28/12/1995, al Registro Generale n. 7440, Registro Particolare n VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Dalle verifiche effettuate alla data odierna l immobile risulta libero da trascrizioni, iscrizioni ed vincoli pregiudizievoli PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Dalle verifiche effettuate presso gli uffici tecnici Comunali e come meglio 19

20 evidenziato nel certificato di destinazione urbanistica allegato alla presente perizia, è emerso che i terreni succitati risultano non edificabili GIUDIZI DI CONFORMITÀ: a. Conformità Edilizia: Nessuna difformità. b. Conformità Catastale: Non conforme, vedi punto d. Corrispondenza Dati Catastali/Atto. c. Conformità Urbanistica: Nessuna difformità. d. Corrispondenza Dati Catastali/Atto: Sono state rilevate le seguenti difformità: diversa intestazione catastale. La difformità sono regolarizzabili mediante richiesta di voltura per allineamento delle note presenti agli atti (Atto di mutazione della denominazione sociale rep Raccolta 5490). 20

21 4.2 TERRENI DI VARIA NATURA E FABBRICATO RURALE SITO IN COMUNE DI LA SPEZIA, LOC. ANTONIANA E PIANAZZA IMMOBILI CENSITI AL N.C.T. DEL COMUNE DI LA SPEZIA (SP): Foglio 5 Mappale 21 - Qualità bosco ceduo - Classe 1 - Superficie mq. 810,00 - Reddito dominicale 0,59 - Reddito agrario 0,17 ; Foglio 6 Mappale 30 - Qualità bosco ceduo - Classe 1 - Superficie mq ,00 - Reddito dominicale 1,33 - Reddito agrario 0,38 ; Foglio 6 Mappale Qualità seminativo arborato - Classe 2 - Superficie mq. 430,00 - Reddito dominicale 3,11 - Reddito agrario 2,66 ; Foglio 15 Mappale Qualità fabbricato rurale - Superficie mq. 160,00; Foglio 15 Mappale Qualità uliveto vigneto - Classe 2 - Superficie mq ,00 - Reddito dominicale 9,67 - Reddito agrario 7,25 ; Foglio 15 Mappale Qualità uliveto vigneto - Classe 1 - Superficie mq. 560,00 - Reddito dominicale 4,19 - Reddito agrario 2, INTESTAZIONE CATASTALE: xxxxxxxxxxxxxxxxx con sede in Sarzana, C.F.: , diritto di proprietà per 1/1. N.B. erroneamente riportata intestazione catastale per 1/1, vedi per il dettaglio 21

22 4.2.3 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI E INDIVIDUAZIONE SU FOTO AEREA: FG 5 MAPP. 21 FG 6 MAPP. 30 FG 6 MAPP. 189 Foglio 5 Mappali

23 FG 15 MAPP. 264 FG 15 MAPP. 164 FG 15 MAPP. 187 Foglio 15 Mappali DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI: I beni immobili sono ubicati in Comune di La Spezia, località Pianazza e località Antoniana, e sono costituiti da terreni in parte incolti, in parte coltivati ad uliveto e vigneto, parte a seminativo di varia natura in stato di abbandono, per una superficie complessiva di mq circa. I terreni individuati ai fogli 5 e 6 sono localizzati in zona Montalbano sul versante ovest rispetto alla strada di Montalbano e sono raggiungibili tramite sentieri che attraversano altre proprietà. I terreni individuati al foglio 15 sono terrazzati, con vista sul golfo di La Spezia, e risultano raggiungibili dal basso (ex area IP) percorrendo un tratto di strada pubblica e poi proseguendo attraverso strade interpoderali pedonali di diverse proprietà. In particolare il terreno di cui al mappale 264 si trova lungo il sentiero pedonale pubblico che consente di accedere alle proprietà limitrofe. 23

24 I mappali 164 e 187 si trovano sul versante che guarda verso il golfo e, sul mappale 164, è presente un fabbricato rurale, adiacente ad altro fabbricato. Tale fabbricato risulta un rudere senza copertura, costituito dalle sole murature perimetrali in pietra che, nonostante le pessime condizioni, evidenziano l originaria disposizione su due piani. E accessibile dalla strada principale attraverso una strada interpoderale pedonale ed ha una superficie in pianta pari a mq. 20,00 circa con antistante terreno pertinenziale pianeggiante di circa 140 mq STATO DI OCCUPAZIONE E DI FATTO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO Alla data del sopralluogo i terreni, per quanto potuto visionare data l estrema difficoltà di accesso agli stessi, risultano essere liberi pur presentando elementi, tipo la pulizia di una parte degli stessi, che ne fanno ipotizzare un recente utilizzo ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI a. Attuale proprietario: Alla società xxxxxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 1/6, in forza di atto di Mutamento di denominazione sociale, stipulato il 15/05/1997 a firma del notaio Gennaro Chianca al Repertorio n raccolta n. 5490, trascritto presso la l Agenzia delle Entrate Servizio di Pubblicità Immobiliare Ufficio Provinciale di La Spezia in data 28/10/2004, al Registro Generale n. 9817, Registro Particolare n. 6370; b. Precedente proprietario: Alla società xxxxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 1/6, in forza di atto Atto Giudiziario Decreto di trasferimento Immobili emesso dal Tribunale di La Spezia in data 22/06/1992 repertorio n. 5576, trascritto presso la l Agenzia delle Entrate Servizio di Pubblicità Immobiliare Ufficio Provinciale di La Spezia in data 12/08/1992, al Registro Generale n. 5017, Registro Particolare n VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Dalle verifiche effettuate alla data odierna l immobile risulta libero da trascrizione, iscrizioni ed vincoli pregiudizievoli. 24

25 4.2.8 PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA Dalle verifiche effettuate presso gli uffici tecnici Comunali e come meglio evidenziato nel certificato di destinazione urbanistica allegato alla presente perizia, è emerso che i terreni succitati risultano non edificabili GIUDIZI DI CONFORMITÀ a. Conformità Edilizia: Nessuna difformità. b. Conformità Catastale: Non conforme, vedi punto d. Corrispondenza Dati Catastali/Atto. c. Conformità Urbanistica: Nessuna difformità. d. Corrispondenza Dati Catastali/Atto: Sono state rilevate le seguenti difformità: errata indicazione della quota di proprietà nella visura catastale. La difformità è regolarizzabile mediante richiesta di allineamento delle note presenti agli atti (Atto di trasferimento immobile). L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. 25

26 4.3 TERRENO SITO IN COMUNE DI AMEGLIA IMMOBILI CENSITI AL N.C.T. DEL COMUNE DI AMEGLIA (SP): Foglio 9 Mappale 46 - Qualità Uliveto - Classe 1 - Superficie mq ,00 - Reddito dominicale 4,52 - Reddito agrario 3,29 ; INTESTAZIONE CATASTALE: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx con sede in Sarzana, C.F.: , diritto di proprietà per 1/ IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI E INDIVIDUAZIONE SU FOTO AEREA: FG 9 MAPP. 46 Foglio 9 Mappale DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI Il bene immobile in oggetto, sito in Comune di Ameglia località Nosiccia, è costituito da terreno in stato di abbandono, probabilmente un tempo utilizzato come uliveto vista la presenza di alcune piante non più curate, ed ha una superficie di mq circa. 26

27 Il terreno risulta accessibile direttamente dalla strada principale che porta al paese di Montemarcello tramite un sentiero pedonale interpoderale che attraversa altre proprietà STATO DI OCCUPAZIONE E DI FATTO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO Alla data del sopralluogo i terreni, per quanto potuto visionare data l estrema difficoltà di accesso agli stessi, risultano essere liberi ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI a. Attuale proprietario: Alla società xxxxxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 1/1, in forza di atto di Mutamento di denominazione sociale, stipulato il 15/05/1997 a firma del notaio Gennaro Chianca al Repertorio n raccolta n. 5490, trascritto presso la l Agenzia delle Entrate Servizio di Pubblicità Immobiliare di Sarzana Ufficio Provinciale di La Spezia in data 27/10/2004, al Registro Generale n. 4530, Registro Particolare n. 2872; b. Precedente proprietario: Alla società xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 1/1, in forza di atto Atto Giudiziario Decreto di trasferimento Immobili emesso dal Tribunale di La Spezia in data 06/09/1993, trascritto presso la l Agenzia delle Entrate Servizio di Pubblicità Immobiliare di Sarzana Ufficio Provinciale di La Spezia in data 30/09/1993, al Registro Generale n. 2875, Registro Particolare n VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Dalle verifiche effettuate alla data odierna l immobile risulta libero da trascrizione, iscrizioni ed vincoli pregiudizievoli PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA Dalle verifiche effettuate presso gli uffici tecnici Comunali e come meglio evidenziato nel certificato di destinazione urbanistica allegato alla presente perizia, è emerso che i terreni succitati risultano non edificabili. 27

28 4.3.9 GIUDIZI DI CONFORMITÀ a. Conformità Edilizia: Nessuna difformità. b. Conformità Catastale: Nessuna difformità. c. Conformità Urbanistica: Nessuna difformità. d. Corrispondenza Dati Catastali/Atto: Nessuna difformità. 28

29 4.4 TERRENO SITO IN COMUNE DI STRESA IMMOBILI CENSITI AL N.C.T. DEL COMUNE DI STRESA (Verbano-Cusio-Ossola): Foglio 20 Mappale Qualità bosco ceduo - Classe 2 - Superficie mq ,00 - Reddito dominicale 0,72 - Reddito agrario 0, INTESTAZIONE CATASTALE: Massiglia Vittorio fu Giovanni, diritto di proprietà per 1.000/ N.B. erroneamente riportata intestazione catastale della precedente proprietà, vedi per il dettaglio IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI E INDIVIDUAZIONE SU FOTO AEREA: FG 20 MAPP. 125 Foglio 20 Mappale

30 4.4.4 DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI: L immobile in oggetto, sito in Comune di Stresa (NO), località Preja Morasca, è costituito da terreno boschivo, non edificabile, di superficie di mq circa ed è raggiungibile percorrendo una via vicinale che da tempo non sembra trafficata. Il terreno, a ridosso del centro abitato di Stresa, è scosceso, si trova tra una strada privata e un canale denominato Fosso della Miseria ed è sostanzialmente la fascia di raccordo tra zona edificata e l alveo del torrente sottostante. Nella zona bassa il terreno si presenta come prato incolto mentre quella alta, che altro non è che una fascia di versante perché il pendio diventa sempre più ripido, è caratterizzato da bosco in abbandono. E inoltre presente sul terreno un traliccio segnato anche in mappa STATO DI OCCUPAZIONE E DI FATTO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO Alla data del sopralluogo i terreni, per quanto potuto visionare data l estrema difficoltà di accesso agli stessi, risultano essere liberi ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI a. Attuale proprietario: Alla società xxxxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 1/1, in forza di atto di Mutamento di denominazione sociale, stipulato il 15/05/1997 a firma del notaio Gennaro Chianca al Repertorio n raccolta n Atto non trascritto presso l Agenzia delle Entrate Servizio di Pubblicità Immobiliare Ufficio Provinciale di Verbania. b. Precedente proprietario: Alla società xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 1/1, in forza di atto Atto Giudiziario Decreto di trasferimento Immobili emesso dal Tribunale di Massa Carrara in data 05/06/1992 rep. 718 Registrato a Massa il 03/07/1992 Rep. 1051, trascritto presso la l Agenzia delle Entrate Servizio di Pubblicità Immobiliare Ufficio Provinciale di Verbania in data 13/04/1993, al Registro Generale n. 3342, Registro Particolare n e successivo Atto Giudiziario Decreto di trasferimento Integrativo per erronea indicazione del foglio di mappa emesso dal Tribunale di Massa Carrara in data 19/10/1992 rep Registrato a Massa 30

31 il 19/11/1992 Rep. 1722, trascritto presso la l Agenzia delle Entrate Servizio di Pubblicità Immobiliare Ufficio Provinciale di Verbania in data 13/04/1993, al Registro Generale n. 3344, Registro Particolare n a favore xxxxxxxxxxxxxxxxxxx VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Dalle verifiche effettuate alla data odierna l immobile risulta libero da trascrizione, iscrizioni ed vincoli pregiudizievoli PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Dalle verifiche effettuate presso gli uffici tecnici Comunali e come meglio evidenziato nel certificato di destinazione urbanistica allegato alla presente perizia, è emerso che il terreno succitato risulta non edificabile, anche in considerazione del vincolo idrogeologico di inedificabilità del lotto GIUDIZI DI CONFORMITÀ: a. Conformità Edilizia: Nessuna difformità. b. Conformità Catastale: Non conforme, vedi punto d. Corrispondenza Dati Catastali/Atto. c. Conformità Urbanistica: Nessuna difformità. d. Corrispondenza Dati Catastali/Atto: Sono state rilevate le seguenti difformità: diversa intestazione catastale e mancata trascrizione del Verbale di mutamento di denominazione o ragione sociale; Le difformità sono regolarizzabili mediante trascrizione dell atto di mutazione della denominazione sociale rep Raccolta 5490 del Notaio Chianca Gennaro e successiva voltura catastale. 31

32 5. CRITERI E METODI DI STIMA I criteri utilizzati per la redazione della stima degli immobili in oggetto sono quelli propri della attuale dottrina estimativa, finalizzata alla definizione di valori che siano il più possibile assimilabili al valore di mercato, condizione che dovrebbe garantire la commercialità dell immobile. Per determinare il più probabile valore di mercato dei beni è stato adottato il criterio valutativo normale e usuale dell estimo, che si basa sulla stima sintetico-comparativa relativa alla consistenza degli immobili in questione, con riferimento ai prezzi unitari desunti dalle indagini di mercato effettuate, alla luce delle potenzialità desunte dai certificati di destinazione urbanistica reperiti presso i vari Comuni, nonché tenendo in considerazione le risultanze elaborate dai vari istituti specializzati nel settore immobiliare, con particolare riferimento ai Valori Agricoli Medi determinati dall Ufficio Agenzia del Territorio competente. Tali valori, basati sulla destinazione catastale individuabile in visura, sono stati adottati come base della valutazione, apportando opportuni correttivi per tenere in considerazione le differenti caratteristiche di ciascun terreno, con particolare riferimento all esposizione e all accessibilità per meglio individuare il reale valore di mercato di ciascun mappale. Si riportano i valori desunti dalla delibera della Commissione Provinciale per la determinazione delle indennità di esproprio della Provincia della Spezia del 14/01/2013 n.1 che determina i V.A.M. (Valori Agricoli Medi) per l anno 2013, sinteticamente nel seguito: Terreni siti nella Regione Agraria n. 4 Colline litoranee della Spezia per i Comuni di Ameglia e La Spezia: Tipo di Coltura: bosco misto 5.900,00/ettaro ( 0,59/mq) bosco ceduo 5.900,00/ettaro ( 0,59/mq) vigneto ,00/ettaro ( 9,20/mq) seminativo arborato ,00/ettaro ( 4,00/mq) seminativo ,00/ettaro ( 3,80/mq) pascolo 2.500,00/ettaro ( 0,25/mq) uliveto ,00/ettaro ( 3,80/mq) pascolo cespugliato 2.500,00/ettaro ( 0,25/mq) incolto produttivo 2.000,00/ettaro ( 0,20/mq) 32

33 Analogamente, per il terreno in provincia di Verbano, Cusio, Ossola, si riportano i V.A.M. (Valori Agricoli Medi) per l anno 2015 della Commissione Provinciale di n. 1 del 18/02/2015. Terreni siti nella Regione Agraria n. 7 Area del Verbano per il Comune di Stresa. Tipo di Coltura: bosco ceduo 6.350,00/ettaro ( 0,635/mq) Le valutazioni sono state effettuate tenendo inoltre in considerazione elementi qualitativi e quantitativi come: ubicazione, importanza storica, presenza di servizi e infrastrutture, stato di conservazione e consistenza. 6. STIMA DEL COMPENDIO Nel procedere alla stima dei vari beni si è seguita la stessa suddivisione utilizzata nella parte descrittiva. Per gli immobili individuati al punto 4.1 si è operata una differenziazione in base all esposizione: terreni esposti sul lato mare e terreni esposti lato La Spezia; si è ritenuto corretto, a parità di altre condizioni, attribuire ai primi un valore maggiore in base alla migliore esposizione ed al fatto che sul versante a mare siano presenti un maggior numero di terreni coltivati a vigneto. Per gli immobili individuati al punto 4.2 si è ritenuto opportuno procedere ad una valutazione utilizzando i valori agricoli medi opportunamente arrotondati. Analogamente si è proceduto per gli immobili individuati al punto 4.3 e 4.4. Nella tabella che segue sono riportati i prezzi unitari attribuiti a ciascun mappale, il valore del terreno ed infine il valore della quota di proprietà di ciascun bene. 33

34 Immobile n Foglio Mappale Qualità Prezzo /mq Valore Commerciale Immobile Quota di possesso Valore Commerciale quota di possesso Comune della Spezia bosco misto 3, ,00 100% 3.500, bosco ceduo 3, ,00 100% 4.018, bosco misto 2, ,00 100% 2.640, vigneto 7,00 455,00 100% 455,00 seminativo arborato 2,00 420,00 100% 420, bosco misto 2,00 158,00 100% 158, seminativo 2,00 460,00 100% 460, bosco misto 2,00 360,00 100% 360, seminativo arborato 2,00 280,00 100% 280,00 seminativo arborato 2,00 280,00 100% 280, seminativo arborato 2,00 198,00 100% 198, pascolo 2,00 360,00 100% 360, seminativo 2,00 280,00 100% 280, bosco ceduo 2, ,00 100% 1.320,00 seminativo arborato 3,50 350,00 100% 350, vigneto 7,00 980,00 100% 980, vigneto 7,00 427,00 100% 427, vigneto 7,00 840,00 100% 840, vigneto 7,00 112,00 100% 112, vigneto 7,00 686,00 100% 686,00 pascolo cespugliato 3,50 231,00 100% 231, vigneto 7,00 658,00 100% 658, vigneto 7,00 392,00 100% 392, vigneto 7,00 539,00 100% 539, vigneto 7,00 105,00 100% 105, vigneto 7,00 126,00 100% 126, uliveto 5,00 125,00 100% 125, pascolo 3,50 140,00 100% 140,00 pascolo cespugliato 3,50 525,00 100% 525, vigneto 7,00 427,00 100% 427,00 34

35 incolto produttivo 3,50 350,00 100% 350, incolto produttivo 3,50 595,00 100% 595, vigneto 7,00 455,00 100% 455, incolto produttivo 3,50 150,50 100% 150, vigneto 7,00 371,00 100% 371, incolto produttivo 3,50 875,00 100% 875, incolto produttivo 3,50 210,00 100% 210, vigneto 7,00 700,00 100% 700, , bosco ceduo 1,00 810,00 1/6 135, bosco ceduo 1, ,00 1/6 306,67 seminativo arborato 4, ,00 1/6 286, fabbricato rurale a corpo 8.000,00 1/ , uliveto vigneto 3, ,00 1/6 832, uliveto vigneto 3, ,00 1/6 298, ,33 Comune di Ameglia uliveto 3, ,00 100% 3.914,00 Comune di Stresa bosco ceduo 5, ,00 100% 7.700,00 Valore di mercato complessivo della quota di possesso: ,83 Versante lato mare Versante lato La Spezia Sulla base dei singoli valori attribuiti, si ritiene che il più probabile valore di mercato della quota di possesso per i beni oggetto della presente perizia di stima può essere quantificato complessivamente in ,83. Si ritiene plausibile, anche alla luce delle indicazioni avute dal Curatore fallimentare, procedere alla vendita con un unico lotto, nonostante la diversa ubicazione dei beni stimati, vista la scarsa consistenza dei singoli beni. 35

36 7. ALLEGATI A) Visure catastali B) Estratti di mappa catastale C) Documentazione fotografica D) Certificati di destinazione urbanistica E) Visure ipotecarie F) Atto di mutamento di denominazione o ragione sociale La Spezia, 26/01/2017 In fede 36