Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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Alice Palmieri
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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Simonelli Costruzioni Snc di Simonelli Agostino e C. N Gen. Rep. 1035/2015 Giudice Delegato: Dott. FEDERICO ROLFI Curatore Fallimentare: Dott.ssa Letizia Cristina Nociti RAPPORTO DI VALUTAZIONE Esperto alla stima: Ing. Matteo Ciocchetta Codice fiscale: CCCMTT78T01M052P Partita IVA: Studio in: Via Leonardo Da Vinci 21 Burago di Molgora (MB) Telefono: Fax: [email protected] PEC: [email protected] Pag. 1

2 INDICE SINTETICO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI 2. DESCRIZIONE GENERALE 3. STATO DI POSSESSO 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE 6. TITOLARITÀ E TRASCRIZIONI 7. DESTINAZIONE URBANISTICA 8. VALUTAZIONE 9. ALLEGATI Pag. 2

3 Beni immobili siti in POGLIANO MILANESE (MI) via Allende Lotto: Unico 1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA STIMA Gli immobili in oggetto consistono in porzioni di terreno edificabili a destinazione residenziale site nel Comune di Pogliano Milanese (MI) via Allende. Quota e tipologia del diritto Unico proprietario: Quota di 1000/1000 Identificazione al catasto Terreni: 1) Foglio: 2 Particella: 969 Superficie catastale: m Bosco Ceduo Classe U Reddito dominicale: 0,46 Reddito agrario: 0,07 2) Foglio: 2 Particella: 977 Superficie catastale: m Seminativo Irriguo Classe 2 Reddito dominicale: 2,05 Reddito agrario: 2,55 3) Foglio: 2 Particella: 983 Superficie catastale: m Seminativo Irriguo Classe 1 Reddito dominicale: 2,11 Reddito agrario: 1,90 4) Foglio: 2 Particella: 1022 Superficie catastale: m Seminativo Irriguo Classe 1 Reddito dominicale: 2,56 Reddito agrario: 2,30 2. DESCRIZIONE GENERALE Gli immobili, lotti di terreno edificabili, sono situati in via Allende nel Comune di Pogliano Milanese (MI). Zona: Periferica Area urbanistica: Residenziale con parcheggi sufficienti. Urbanizzazioni: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Centri limitrofi: Vanzago - Arluno. Caratteristiche zone limitrofe: Residenziali Pag. 3

4 3. STATO DI POSSESSO: Liberi 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Sugli immobili in oggetto non gravano oneri o vincoli. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Nessuna Millesimi di proprietà: 1000/1000 Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non presenti Attestazione Prestazione Energetica: Non richiesto dalla normativa vigente Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non presenti 6. TITOLARITÀ E TRASCRIZIONI Titolare/Proprietario attuale: SIMONELLI COSTRUZIONI S. N. C. DI SIMONELLI MARUSCA E SIMONELLI AGOSTINO con sede in POGLIANO MILANESE (MI) Cod. Fisc Vedo Allegato D Continuità delle trascrizioni Le situazioni relative a tutti gli immobili presentano continuità nelle trascrizioni, che iniziano a partire dal Vedi Allegati E-F-G-H 7. DESTINAZIONE URBANISTICA Strumento urbanistico Adottato: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Destinazione Urbanistica Piano Governo del Territorio NO NO NO Il piano di lottizzazione, in forza del quale sono stati edificati gli immobili sul lotto confinante, non risulta ultimato e gli strumenti urbanistici attribuiscono al lotto in oggetto un indice pari a 0,8 m 3 /m 2 Ambiti sottoposti a Piano Attuativo Vedi Allegato K Pag. 4

5 Gli immobili in oggetto sono terreni edificabili e costituiscono le restanti parti di un intervento più ampio facente parte di un unico piano di lottizzazione (realizzato solo in parte) Gli immobili risultano di forma trapezoidale ad orografia pianeggiante. Condizioni generali degli immobili: Gli immobili, alla data del sopralluogo, risultano completamente delimitati e l area appare in stato di abbandono. - Particella 969: parzialmente scavato - Particella 977: nulla da rilevare - Particella 983: nulla da rilevare - Particella 1022: parzialmente scavato 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Valore di mercato o metodo comparativo. Tale metodo definisce il più probabile valore di mercato di un immobile alla data della stima sulla base dei prezzi di compravendita o di mercato di altri immobili simili per caratteristiche, posizione e qualità. Il parametro assunto a riferimento per l analisi è il valore al metro cubo di immobile realizzabile. Per la determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili si è proceduto analizzando i valori di mercato correnti nella zona, nonché prendendo a riferimento i valori indicati dalla Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari. Nella valutazione del valore di mercato si è proceduto considerando la superficie del lotto utilizzabile come base di calcolo delle possibili volumetrie realizzabili. 8.2 Fonti di informazione: - Catasto di Milano; - Ufficio tecnico municipale di Pogliano Milanese; - Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare; - Parametri medi di zona per analoga destinazione; - Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari. 8.3 Valutazione: Terreno edificabile a destinazione residenziale Stima sintetica dei singoli immobili. Indice di edificabilità da piano di Lottizzazione: 0,8 m 3 /m 2 Particella Destinazione Superficie Lorda Volume realizzabile 969 Residenziale 222 m m Residenziale 352 m m Residenziale 230 m m Residenziale 278 m m 3 TOTALE 866 m 3 Pag. 5

6 Valore Terreno edificabile a destinazione residenziale In considerazione delle rilevazioni effettuate, delle quotazioni fornite e dell andamento del mercato immobiliare si ritiene adeguata una quotazione di 125 /m 3 Particella Volume realizzabile Valore m , m , m , m ,00 TOTALE , Adeguamenti e correzioni della stima: Opere di urbanizzazione A completamento del Piano di Lottizzazione risultano ancora da ultimare alcune opere rimaste escluse dal collaudo parziale del 30/07/2010 Vedi Allegato L Opere di urbanizzazione afferenti al Piano di Lottizzazione ,15 Opere di urbanizzazione realizzate e già collaudate Reti tecnologiche Opere di urbanizzazione ancora da realizzare (a carico dei futuri acquirenti) , ,16 Giudizio di divisibilità: Viste le ridotte dimensioni dei singoli lotti non si considera commercialmente valida la divisibilità in lotti di minore dimensione. Un ipotesi di suddivisione potrebbe contemplare l accorpamento delle particelle come di seguito riportato, in ragione del posizionamento delle quattro porzioni di terreno: - Particella 969 e Particella 1022; - Particella 977 e Particella 983. Valutazione complessiva finale Premesso quanto sopra, con riferimento al valore degli immobili in oggetto ed alle opere di urbanizzazione ancora da realizzare, la valutazione complessiva dei terreni è pari a ,84. Pag. 6

7 9. ALLEGATI Vengono allegati n 12 documenti: Allegato A. Ubicazione Allegato B. Inquadramento Allegato C. Estratto di mappa Allegato D. Visura per soggetto Allegato E. Visura storica per immobile Mapp. 969 Allegato F. Visura storica per immobile Mapp. 977 Allegato G. Visura storica per immobile Mapp. 983 Allegato H. Visura storica per immobile Mapp Allegato I. Documentazione fotografica Allegato J. Ispezione Ipotecaria Allegato K. Certificato di destinazione urbanistica con estratto di Piano di Governo del Territorio Allegato L. Opere di Urbanizzazione mancanti Burago di Molgora L'Esperto alla stima Ing. Matteo Ciocchetta Pag. 7

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