VALORI DELLE AREE EDIFICABILI NEL TERRITORIO COMUNALE AI FINI I.M.U.

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1 VALORI DELLE AREE EDIFICABILI NEL TERRITORIO COMUNALE AI FINI I.M.U. RELAZIONE DI STIMA Il Sindaco (Sechi A. Giuseppe) Allegato alla Delib. di G.C. n 33 del 22/05/2013

2 SCOPO DELLA VALUTAZIONE La presente relazione ha per scopo la determinazione del "più probabile valore medio di mercato" delle aree edificabili o potenzialmente edificabili presenti nel territorio del Comune di Bessude, al fine di produrre all'amministrazione Comunale i valori utili alla determinazione del tributo I.C.I. Ai fini della quantificazione di tale base imponibile (I.M.U.), l'art. 5 comma 5 - del D.Lgs. n 504/92 stabilisce che "per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato e della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. PIANO REGOLATORE GENERALE Prima di procedere alla individuazione delle zone omogenee del territorio è doveroso segnalare che attualmente è in fase avanzata l istruttoria per la ri approvazione del PUC e pertanto in questa fase risultano vigenti le norme più restrittive contenute nel Programma di Fabbricazione e nel PUC Dal punto di vista urbanistico, relativamente alle aree oggetto di stima, si rileva che il territorio comunale in esame è costituito dalle seguenti zone territoriali omogenee: ZONA A - CENTRO STORICO: Individua i nuclei appartenenti al centro urbano di impianto consolidato. ZONA B - COMPLETAMENTO RESIDENZIALE: Individua le parti del territorio comunale, totalmente o solo parzialmente edificate, diverse dalle zone omogenee A. La zona B risulta divisa in due sottozone, la sottozona B1 e la sottozona B2, le quali rispettivamente prevedono il seguenti indice di fabbricabilità fondiario pari a : ZONA B1 e zona B2 I.F.F. = 3,00 Mc/mq Sottozone B2.1 I.F.F. = 3,00 Mc/mq Sottozona B2.2. I.F.F. = 3,00 Mc/mq Sottozona B2.3. I.F.F. = 1,80 Mc/mq Sottozona B2.4. I.F.F. = 1,60 Mc/mq ZONA C - ESPANSIONE RESIDENZIALE: Individua le parti del territorio comunale destinate a nuovi insediamenti a carattere prevalentemente residenziale. L Indice di Fabbricabilità Territoriale massimo è stabilito in 1.00 m³/m² secondo l art. 4 del D.A. 2266/ U del 20/12/1983.

3 Esiste anche in questo caso una sottozona C2, la quale ha come Indice di Fabbricabilità Territoriale massimo è stabilito in 0,80 m³/m² secondo l art. 4 del D.A. 2266/ U del 20/12/1983 ZONA ARTIGIANALE E COMMERCIALE D1 La zona in oggetto è quella, oramai consolidata,posta all uscita dell abitato in direzione di Thiesi e risulta dotata di tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria Nel PUC l I.F.F. previsto è uguale a 3,00 Mc/mq Esiste infine una sottozona D2, individuata in agro e dove risulta insediata un cava per l estrazione del basalto e dove l I.F.F. non viene stabilito ZONA E - AGRICOLA: Individua le zone del territorio comunale destinate ad usi agricoli, compresi gli edifici, le attrezzature e gli impianti connessi al settore agro - pastorale, a quello della pesca e della valorizzazione dei prodotti. Gli indici di fabbricabilità fondiaria sono stabiliti in: m³/m², previa deliberazione del C.C., per impianti di interesse pubblico quali quelli destinati alle telecomunicazioni, al trasporto energetico e dell acqua, cabine elettriche, centrali telefoniche, stazioni per ponti radio, ripetitori antenne, torri per la telefonia cellulare e opere simili; m³/m² per i fabbricati connessi alla conduzione agricola e zootecnica del fondo del fondo, all itticoltura, alla valorizzazione e trasformazione dei prodotti aziendali ad esclusione degli impianti classificati come industriali; m³/m² per le residenze connesse alla conduzione agricola zootecnica del fondo; m³/m² per fabbricati funzionali alla conduzione e gestione dei boschi e degli impianti arborei industriali (forestazione produttiva); m³/m² per le strutture di cui alla lettere d) del suddetto comma (strutture per il recupero terapeutico dei disabili, dei tossicodipendenti e per il recupero del disagio sociale) m³/m² a seguito della deliberazione del C.C. per punti di ristoro, dotati di non più di 20 (venti) posti letto è fabbricati per l agriturismo; ZONA G - EDIFICI ATTREZZATURE ED IMPIANTI DI INTERESSE GENERALE : Individua le parti del territorio comunale che, nell ambito della suddetta destinazione possono essere destinate impianti di depurazione, serbatoi idrici, edifici, attrezzature ed impianti di interesse generale, insediamenti di attività commerciali e direzionali, cabine elettriche, centrali telefoniche etc;, L indice di densità fondiaria massimo è stabilito in 0.01 m³/m².

4 ZONA H - RISPETTO: Individua le parti del territorio comunale che non siano edificabili per motivi di carattere igienico o che rivestono particolare importanza e pregio naturalistico, geomorfologico, speleologico, archeologico, paesaggistico, o di particolare interesse per la collettività, quali per esempio le fasce di rispetto lungo le strade ed i corsi d acqua. In tali zone è prescritto l indice fondiario territoriale massimo di m³/m². AREE S - SERVIZI: Sono classificate aree omogenee S quelle destinate a spazi pubblici riservati ad attività collettive, verde pubblico o parcheggi. La realizzazione di tali servizi spetta unicamente alla Pubblica Amministrazione. CRITERI DI VALUTAZIONE La presente relazione, come detto, ha lo scopo di determinare il più probabile valore unitario medio di mercato", con riferimento all'attualità al metro quadrato di superficie delle aree edificabili o potenzialmente edificabili presenti nel territorio del Comune di Bessude, al fine di determinare la base imponibile per l applicazione dell Imposta Comunale sugli immobili (IMU). Nel merito sì ritiene opportuno precisare che "per area fabbricabile s'intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità d'espropriazione per pubblica utilità" e quindi l'edificabilità non è subordinata all'esistenza di piani particolareggiati, ma all'inserimento nel Piano Regolatore Generale o nel Piano Urbanistico Comunale. Tale circostanza non inficia la vocazione edificatoria dell'area, ma influirà sulla quantificazione della base imponibile rappresentata dal valore venale in comune commercio; valore che risulterà decrescente a seconda dello stadio urbanistico, tra i tre individuati, in cui si trova l'immobile: concessione edilizia rilasciata, inserimento nel piano particolareggiato, inserimento nel P.R.G. e nel P.U.C. Prima di addentrarci nell'esposizione della metodologia estimativa, ritenuta idonea per risolvere il giudizio di stima, è anche importante precisare che, in generale, il più probabile valore venale delle aree fabbricabili può essere determinato con i seguenti metodi: a) metodo sintetico comparativo, b) metodo analitico basato sul valore di trasformazione. Il primo dei due metodi si applica in situazioni di mercato dinamico, in cui vi è un ampia disponibilità di prezzi relativi a beni analoghi, per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, a quelli oggetto di stima.

5 Il secondo metodo invece è applicabile nelle situazioni opposte, ossia in quei casi in cui sul mercato, vuoi per la staticità delle contrattazioni, vuoi per le particolari caratteristiche di talune aree edificabili, non è possibile fare riferimento a prezzi storici in quanto inesistenti oppure di numero assai ridotto. Nel presente elaborato si è fatto riferimento al metodo sintetico comparativo in quanto si può fare riferimento a prezzi storici, certi e recenti, relativi a beni di tali caratteristiche. SUDDIVISIONE TERRITORIALE Per acquisire tutti gli elementi necessari per giungere alla corretta valutazione delle aree in argomento, si è proceduto al dettagliato esame del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Bessude, analizzando i parametri costituenti le Norme Tecniche di Attuazione ed i diversi vincoli urbanistici da soddisfare nell'esecuzione degli interventi edilizi. Inoltre, sono state assunte tutte le informazioni in merito alle varie realtà immobiliari del territorio comunale, sia in relazione allo sviluppo edificatorio raggiunto che al grado di appetibilità palesato dal mercato che purtroppo appare anzi inflazionato e cioè con una notevole offerta ed una scarsa richiesta o addirittura nulla. STIMA SINTETICA PER CONFRONTO Detto criterio di stima si articola nella comparazione tra le aree da stimare ed altri terreni, individuati come "elementi di confronto", che sono stati oggetto di recenti compravendite o valutazioni e dei quali sono quindi noti i valori di mercato, aventi analoghe caratteristiche e destinazione d'uso, assumendo per tutti come parametro tecnico di riferimento il metro quadrato di superficie. Per le aree edificate site nel centro storico, nei casi in cui siano soggette al pagamento dell imposta (ad es. per il recupero edilizio), stante l'impossibilità di reperire prezzi e dati storici di mercato a causa della mancanza di contrattazioni di specie, e, considerando inoltre che non è possibile pervenire ad un giudizio di stima attraverso un metodo analitico basato sul valore di trasformazione, a causa della estrema varietà della densità edificatoria all interno della zona in esame, si ritiene di poter esprimere valutazione richiesta in termini di incidenza del costo dell'area sul valore del fabbricato finito/ristrutturato realizzabile sul lotto di volta in volta da stimare. Tale incidenza è stata stimata nel 25% del prezzo unitario cui possono essere venduti gli edifici dell area stessa.

6 Relativamente alle altre aree si è fatto riferimento ad atti di compravendita tra privati registrati (valori dichiarati e accertati); Si riporta la TABELLA DEI VALORI MEDI DI MERCATO DELLE AREE OMOGENEE in cui i dati sono suddivisi per ubicazione con riferimento alle Aree omogenee (come derivanti dalla suddivisione del territorio effettuata). I valori riportati nelle tabelle sono relativi sia a terreni già urbanizzati e pronti per l edificazione, sia a terreni da urbanizzare.

7 TABELLA VALORI VENALI IAREE FABBRICABILI IN COMUNE DI BESSUDE PER ZONE OMOGENEE PER L ANNO 2009 ZONA OMOGENEA DESCRIZIONE INDICE DI EURO/mq EDIFICABILITA A Centro Storico 28,00 B; B1;B2; B2.1 Zona residenziale di 3 mc/mq 25,00 completamento B2.3 Piano di utilizzo Aree 1,80 mc/mq 17,00 comunali B2.4 Piano di utilizzo Aree 1,60 mc/mq 17,00 private C Zona di espansione 1,00 mc/mq 15,00 D Zona industriale 3,00 mc/mq 10,00