RELAZIONE ILLUSTRATIVA

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1 COMUNE DI VIGNOLA Provincia di Modena Struttura Pianificazione Territoriale 19 dicembre 2007 Monetizzazione dei parcheggi di urbanizzazione primaria (art. 87 delle vigenti NTA) e verde di urbanizzazione secondaria (art. 44 del vigente Regolamento edilizio). Ridefinizione dell incidenza delle opere di urbanizzazione primaria nelle zone urbanistiche consolidate e dell onere di disinquinamento nelle aree produttive. RELAZIONE ILLUSTRATIVA La presente relazione, redatta congiuntamente dai Responsabili dei Servizi Urbanistica, Lavori Pubblici, Tributi, è finalizzata all aggiornamento dei valori medi venali ai fini delle verifiche ICI e, conseguentemente dei valori della monetizzazione dei parcheggi di urbanizzazione primaria, di cui alla delibera di Giunta Comunale 154/2002, qualora previsto dall art. 87 delle vigenti NTA e della monetizzazione degli standards urbanistici (verde e parcheggi di U1 e U2) per gli interventi in zona agricola assoggetati a strumento urbanistico attuativo ai sensi dell art. 44 del R.E. Si ritiene altresì col presente provvedimento di procedere all aggiornamento dell incidenza dell onere di urbanizzazione primaria (U1 per le aree residenziali e produttive consolidate e dell onere complementare relativo al disinquinamento (rif. Onere D) per gli interventi di tipo produttivo-manifatturiero, di cui alla deliberazione di Consiglio Comunale n. 64/1998, nonché fornire alcune specifiche in merito alla applicazione degli oneri relativi agli interventi diretti in zona agricola, stante la specificità di alcune disposizioni delle vigenti NTA per tali zone. Valori medi ICI e Monetizzazione standards pubblici: definizione parametri /mq.. La possibilità di monetizzare i parcheggi di urbanizzazione primaria per le zone urbanistiche consolidate e per i lotti che abbiano particolari requisiti, previa valutazione dell impatto urbanistico, è stabilita dall art. 87 delle NTA del vigente PRG approvato pagina 1 di 8

2 con delibera di G.P. n. 359/2001 con cui si stabilisce che: «( ) nell ambito delle zone omogenee B: - lotti di superficie inferiore a mq; - lotti prospicienti strade la cui sezione di carreggiata sia superiore a ml. 7,50 e la cui organizzazione preveda già la disponibilità dei parcheggi; - lotti che siano a distanza inferiore a 20 mt. rispetto ad un parcheggio di PRG; - lotti già edificati, per i casi di incremento della Su dovuta ad ampliamento o sopraelevazione, relativamente alla quota aggiuntiva; nell ambito delle zone omogenee D prevalentemente edificate: - lotti già edificati, per i casi di incremento della Su dovuta ad ampliamento o sopraelevazione, relativamente alla quota aggiuntiva»; E possibile altresì monetizzare le dotazioni urbanistiche (parcheggi di U1 e U2 e del verde di U2) in zona agricola, per gli interventi finalizzati alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e del contesto paesaggistico mediante piani particolareggiati. Dette aree ai fini degli standards vengono equiparate a zone omogenee di tipo C4 ai sensi dell art. 44 del Regolamento Edilizio. Con la precedente delibera di Giunta Comunale n. 154 del 31/07/2002, integrata limitatamente alla rateizzazione con la delibera di Giunta Comunale n. 23 del 12/02/2003, si stabilivano gli importi realtivi alla monetizzazione dei parcheggi di PU1 nelle diverse zone omogenee, avendo come criterio generale il valore venale delle aree fabbricabili di cui alla delibera di Giunta Comunale n. 27/2002, utilizzato anche ai fini ICI, e differenziato per le diverse zone omogenee in funzione degli indici edificatori e dal costo delle opere a metro quadro, stimato all epoca, pari a /mq 31,00. Più specificatamente, i valori venali delle aree fabbricabili erano all epoca differenziati in sole due tipologie: - Euro 619,75/mq di S.U. per le aree residenziali; - Euro 309,82/mq di S.U. per le aree non residenziali; pagina 2

3 Detti valori erano poi stati differenziati in funzione degli indici urbanistici nelle diverse zone omogene come di seguito riportato, ai quali si sommavano i costi per mq. dell incidenza delle opere (. 31,00/mq.): COSTO DELLA MONETIZZAZIONE DEI PARCHEGGI DI URBANIZZAZIONE DIFFERENZIATO PER ZONE OMOGENEE COME DA DELIBERA DI GIUNTA COMUNALE N. 154 DEL 31/07/2002 Zone Omogenee Unità di misura e indice urbanistico Anni di riferimento 2002 (/mq) Residenziale Completamento B SF (0,6) (371,85+31,00)= 402,85 Residenziali di espansione C ST (0,3) (185,92+31,00)=216,92 Residenziali di espansione C1 ST(0,25) (154,94+31,00)= 185,94 Residenziali di espansione C3 ST(0,35) (216,91+31,00)=247,91 Residenziale di espansione C4 ST (0,3) (185,92+31,00)=216,92 Artigianali e industriali prevalentemente edificate Artigianali e industriali di nuovo insediamento Attrezzature distributive prevalentemente edificate Attrezzature distributive di nuovo insediamento Attrezzature turistico-alberghiere prevalentemente edificate Attività terziarie e direzionali prevalentemente edificate Attività terziarie e direzionali di nuovo insediamento D1 SF (0,6) (185,92+31,00)=216,92 D2 ST (0,35) (108,46+31,00)=139,46 D3 SF (0,6) (185,92+31,00)=216,92 D4 ST (0,35) (108,46+31,00)=139,46 D5 SF (0,6) (185,92+31,00)=216,92 D7 SF (0,6) (185,92+31,00)=216,92 D8 ST (0,4) (123,95+31,00)=154,95 Attrezzature e servizi privati di D9 SF (0,6) (185,92+31,00)=216,92 interesse generale 1 1 Zone omogenee D9 non assoggettate a strumento urbanistico attuativo. pagina 3

4 Nella rideterminazione dei valori di cui in oggetto, si è ritenuto quindi di procedere ridefinendo analogamente i valori medi venali delle aree fabbricabili, dai quali valori si desumono poi i parametri anche delle monetizazioni in parola. La determinazione dei detti valori medi venali è stata effettuata sulla base dei seguenti elementi e considerazioni: - I nuovi valori delle aree edificabili sono stati calcolati facendo riferimento ai valori dell'osservatorio immobiliare di FIAIP e Camera di Commercio per la Provincia di Modena che evidenziano un aumento dei prezzi immobiliari in Vignola dal 2002 ad oggi di circa il 38%. Tale dato è confermato anche dai dati a disposizione dell'amministrazione che registra aumenti medi del 38% dei prezzi degli immobili residenziali tra il 2002 e il gennaio Si conferma inoltre la tendenza del mercato a considerare il valore dei terreni edificabili prevalentemente avendo a riferimento la superficie utile poi realizzabile sugli stessi. - Inoltre il mercato immobiliare non differenzia in modo significativo le varie parti della città, eccezione esclusa per la distinzione tra zone a intervento diretto e zone sottoposte a piano attuativo. - L'ultima considerazione riguarda gli interventi residenziali in zona agricola, i quali negli ultimi anni hanno assunto le caratteristiche di interventi di prestigio con valori immobiliari tra i più elevati rilevati sul territorio. Analogamente ai valori delle aree residenziali, anche per le zone ed aree non residenziali (Zone D), si è proceduto partendo dai valori degli immobili non residenziali del citato osservatorio, avendo altresì cura di maggiormente distinguere le relative aree edificabili, oltre che per indice di edificabilità anche per le varie tipologie edilizie, aventi differenti valori, insediabili in ogni specifica zona. Ai soli fini ICI, per le zone omogenee A e E del vigente PRG, le superfici di riferimento sono esclusivamente le superfici utili realizzate o realizzabili tramite interventi diretti. Considerato quanto sopra, si ritiene di poter determinare, distinti per zone urbanistiche e parametrati ai relativi indici di edificabilità, i seguenti valori medi: pagina 4

5 ZONE OMOGENEE Valore venale medio /mq. SU Valore venale medio /mq. sup. delle aree fabbricabili ai fini ICI Uf/Ut A 650,00 / / B1; B3; 650,00 / / B2; 700,00 0,6 420,00 C 650,00 0,30 195,00 C1 600,00 0,25 150,00 C2; C3 650,00 0,35 227,50 C4 750,00 0,30 225,00 E1; E2; E3; E5; 750,00 / / D1 350,00 0,6 210,00 D2 350,00 0,35 122,50 D3 700,00 0,6 420,00 D4 650,00 0,35 227,50 D5 650,00 0,6 390,00 D7 650,00 0,6 390,00 D8 600,00 0,40 240,00 D9 600,00 0,35/0,6 210,00/360,00 La determinazione dei costi, parametrati per mq. di superficie, della monetizzazione delle aree di standards pubblico, ove consentiti e come in premessa individuate, può quindi avvenire aggiungendo ai valori sopra definiti l incidenza per mq. del costo dell opera di riferimento, parcheggio o verde attrezzato. In tal senso, per le zone agricole, prive di un reale indice di edificabilità, si ritiene correto equipare i valori delle aree, per qunato sopra considerato, ai valori delle zone B2 per i parcheggi ed agli indici e valori delle zone C4 per il verde attrezzato. Anche per la determinazione dei costi delle suddette opere (parcheggi e verde attrezzato) si sono presi a riferimento, alla data odierna, studi di settore (STU) e valutazioni proprie del Settore Lavori pubblici su analoghe opere realizzate, distinti oltre che per natura (parcheggi e verde), altresì per zona (aree residenziali e non). Da tali valutazioni si determinano i seguenti costi/mq. di superficie opera, distinti nel seguente modo: parcheggi in zona residenziale : 34,02/mq. di superficie opera; pagina 5

6 parcheggi in zona non residenziale: 37,62/mq. di superficie opera; verde pubblico attrezzato: 55,00/mq. di superficie di area. Con i criteri sopra illustrati si determinano pertanto i seguenti costi: ZONE Valore venale Valore venale medio Costo /mq. OMOGENEE /mq. SU /mq.. ai fini ICI Parcheggio. Uf/Ut B1; B3; 650,00 / / 454,02 2 B2; 700,00 0,6 420,00 454,02 C 650,00 0,30 195,00 265,12 3 C1 600,00 0,25 150,00 265,12 4 C2; C3 650,00 0,35 227,50 265,12 5 E1;E2;E3;E5; 750,00 / / 454,02 6 D1 350,00 0,6 210,00 247,62 D3 700,00 0,6 420,00 457,62 D4 650,00 0,35 227,50 Vedi nota 3 D5 650,00 0,6 390,00 427,62 D7 650,00 0,6 390,00 427,62 D9 600,00 0,35/0,6 210,00/360,00 397,62 7 ZONE Valore venale Valore venale medio Costo /mq. /mq. SU /mq.. ai fini ICI Verde. E1;E2;E3;E5; 750,00 0,3 (rif.c4) (rif. 225,00) 280,00 8 C;C1;C2;C3 227, , Rif. Indici Zona B2 (Parch. mq.5/30 mq. SU) per SU in ampliamento e/o RE con CU. 3 Rif. Indici e valore Zona D4 (Parch. mq.40/100 mq. SU) per SU comm. Medio grande alim. 4 Idem nota 3 5 Idem nota 3 6 Rif. Valore Zona B2 x Indici Zona C4 (Parch. mq.9/30 mq. SU) e per SU di cui al PP e/o R.E con CU.. 7 Rif. Indice solo intervento diretto art. 74 NTA. 8 Rif. Indici e valore Zona C4 (Verde mq.16/30 mq. SU) SU di cui al PP. 9 Rif.. Indici e valore Zona D4 (Verde mq.60/100 mq. SU) per SU comm. Medio grande alim. 10 Idem nota 9 pagina 6

7 Aggiornamento incidenza % dell onere di urbanizzazione primaria di cui alla deliberazione consiliare n. 64/98, distinta per zone omogenee. A seguito di ricognizione e valutazione complessiva della qualità delle urbanizzazioni primarie e del loro stato di manutenzione nelle diverse zone urbanistiche si è stimato che: - per le zone residenziali consolidate (zone omogenee A e B1,B2,B3) l incidenza dell U1 è pari al 87,2% e così ottenuta: RESIDENZA E INSEDIAMENTI ASSIMILABILI Descrizione delle opere Incidenza come da Delibera di C.R. n del 26/07/1978 Opere stradali e parcheggi 34,6% Rete fognante 15,2% Rete Illuminazione pubblica 8,9% Rete Energia elettrica mt 17,1% Rete idrica 7,6% Verde di urbanizzazione 3,8% Totale 87,2% - per le zone artigianali consolidate (zone omogenee D1,D3,D5,D7/D9), nonché nelle zone agricole (Zone E) limitatamente agli interventi onerosi, tale incidenza è pari al 100%, così ottenuta: ATTIVITA PRODUTTIVE E INSEDIAMENTI ASSIMILABILI Descrizione delle opere Incidenza come da Delibera di C.R. n del 26/07/1978 Opere stradali e parcheggi 42,3% Rete fognante 18,8% Rete Illuminazione pubblica 6,0% Rete Energia elettrica mt 12,9% Rete idrica 5,6% Rete gasdotto 9,7% Verde di urbanizzazione 4,7% Totale 100,0% pagina 7

8 Aggiornamento dell onere complementare D di disinquinamento di cui alla deliberazione consiliare n. 64/98. Con delibera di Consiglio Comunale n. 64 del 30/09/1998 veniva inolte stabilita la tariffa relativa all onere D di disinquinamento per le aree produttive.. Tale valore, pari a 2.200, oggi 1,14 veniva all epoca determinato avendo a riferimento l incidenza per mq. di aree produttive, dei costi delle opere all epoca stimati necessari al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi. In conformità alle disposizioni regionali, tale valore veniva poi parametrato per una serie di coefficienti di inquinamento (K1 e K2) in relazione al tipo di attività produttiva e dimensione dell azienda. Tale onere, da intendersi complementare al relativo onere di secondaria per le zone produttive, si ritiene debba essere aggiornato in ragione sia dell intervenuta variante generale al PRG del 2001, sia degli intervenuti aggiornamenti del complementare onere di U2 (incrementi % e cambio classe del Comune), sia dalla necessaria rideterminazione degli investimenti da attuarsi sul territorio, questi ultimi da concordarsi con uno studio di maggior dettaglio con l ATO ed HERA. Per quanto sopra considerato si ritiene quindi corretto in attesa di una programmazione di maggior dettaglio, ma prendendo a riferimento realtà territoriali analoghe, assumere un valore di tale onere pari a 5,80/mq., stabilendo altresì che detto valore, quale complementare all onere di U2, verrà in % incrementato al variaredi quest ultimo. Si confermano invece i coefficienti relativi alle tipologie di attività e dimensione delle aziende. Per quanto di competenza Il Dirigente della Struttura Pianificazione Territoriale arch. Corrado Gianferrari Il Dirigente della Struttura Lavori Pubblici ing. Vincenzo Parise Il Funzionario Delegato del Servizio Viabilità geom. Fausto Grandi pagina 8