COMUNE DI PREGNANA MILANESE

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1 COMUNE DI PREGNANA MILANESE (Città Metropolitana di Milano) SETTORE ASSETTO ED USO DEL TERRITORIO UFFICIO URBANISTICA AGGIORNAMENTO DEGLI ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA DEL COMUNE DI PREGNANA MILANESE EX ART LEGGE REGIONALE 11 MARZO 2005, N. 12 E S.M.I. 1. Oggetto della relazione Modalità di determinazione dei valori applicativi di riferimento per gli oneri tabellari Determinazione degli oneri di urbanizzazione tabellari definitivi... 5

2 1. Oggetto della relazione L art. 43 della Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12, Legge per il governo del territorio (in coerenza con l art. 16 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) prevede che i titoli abilitativi per gli interventi di nuova costruzione, ampliamento di edifici esistenti e ristrutturazione edilizia siano soggetti alla corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, del contributo sul costo di costruzione, in relazione alle destinazioni funzionali degli stessi. I Comuni, secondo quanto disposto dall art della stessa Legge Regionale, sono tenuti all aggiornamento triennale degli oneri di urbanizzazione tabellari, facendo riferimento agli strumenti di pianificazione e programmazione del Comune, in particolare alle previsioni del Piano dei Servizi e a quelle del Programma Triennale delle Opere Pubbliche, tenendo conto dei prevedibili costi delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, incrementati da quelli riguardanti le spese generali. Il Comune di Pregnana Milanese ha aggiornato l ultima volta i valori tabellari nel 2012, approvando la relazione di calcolo e la tabella riepilogativa con propria deliberazione di Consiglio Comunale n. 8 del 27/02/2012, che a sua volta adeguava e integrava i precedenti documenti approvati con deliberazione di Consiglio Comunale n. 31 del 31 Maggio Oltre all aggiornamento degli oneri tabellari, con le due deliberazioni sopra citate, sono stati approvati i criteri per l applicazione degli stessi oneri, nonché quelli relativi al contributo per il costo di costruzione e per le monetizzazioni. Essendo decorso il periodo stabilito dalla Legge, risulta oggi necessario procedere ad un nuovo aggiornamento. Nel caso specifico, per il Comune di Pregnana Milanese, tale scadenza occorre contestualmente alla redazione della variante generale del Piano di Governo del Territorio. Questo elemento rende possibile assolvere all obbligo normativo richiesto confermando l utilizzo degli oneri di urbanizzazione quale strumento accessorio di governo del territorio, mantenendoli cioè affini agli obiettivi che l Amministrazione Comunale intende promuovere attraverso lo strumento di pianificazione principale. Questa facoltà, già sfruttata in precedenza, è garantita dall evoluzione normativa che verrà meglio richiamata nei paragrafi successivi (in primis dalla stessa Legge Urbanistica Regionale) e più in generale dall evoluzione culturale della materia sia a livello tecnico che amministrativo. In aggiunta a quanto sopra, in questa sede occorrerà inoltre deliberare i valori di incentivo al recupero del patrimonio edilizio esistente, di incentivo alla rigenerazione urbana e di disincentivo al consumo di suolo previsti sia nella medesima L.R. n. 12/2005 sia nella più recente L.R. n. 31 del 28 novembre 2014 Disposizioni per la riduzione del consumo di suolo e la riqualificazione del suolo degradato. Nel paragrafo 2 viene quindi richiamato a livello normativo, tecnico e metodologico il processo di determinazione dei valori applicativi di riferimento per le diverse destinazioni urbanistiche principali. Nel paragrafo 3 vengono invece dettagliate le modifiche e distinzioni specificamente introdotte nella determinazione dei valori tabellari definitivi in funzione degli obiettivi dell Amministrazione Comunale e delle norme della variante al Piano di Governo del Territorio di imminente adozione, quali misure di incentivo e disincentivo in relazione alle opzioni previste dalla L.R. n. 12/2005 e dalle altre norme nazionali e regionali vigenti, assolvendo anche gli obblighi deliberativi previsti dalla L.R. n. 31/2014. È allegato in coda alla presente relazione un regolamento applicativo per gli oneri tabellari, per il contributo per il costo di costruzione e per la determinazione dei valori di monetizzazione che integra e sostituisce le versioni precedenti approvate con le deliberazioni del 2011 e 2012 e che quindi d ora in poi risulterà l unico in vigore. 2 di 6

3 2. Modalità di determinazione dei valori applicativi di riferimento per gli oneri tabellari A fronte del generico enunciato citato all inizio della presente relazione, la L.R. n. 12/2005 non definisce esattamente le modalità di calcolo degli oneri di urbanizzazione tabellari, né lo hanno fatto norme o regolamenti attuativi successivi. Data anche la forte variabilità della programmazione relativa alle opere pubbliche e l impossibilità di prevedere esattamente il livello di attuazione del P.G.T. nel triennio, appare quindi impossibile legare il calcolo degli oneri tabellari ai soli (pochi) riferimenti contenuti nell art. 44 della Legge Regionale. In precedenza il riferimento normativo per la determinazione degli stessi oneri erano le tabelle approvate dalla Regione Lombardia con deliberazione del Consiglio Regionale n. II/557 del 28/07/1977, in applicazione degli articoli 5 e 10 della Legge 28/01/1977, n. 10 e contenute nella Legge Regionale n. 60 del 05/12/1977. Sebbene quest ultima norma sia stata abrogata proprio dalla L.R. 12/05, si ritiene che i principi metodologici generali che erano contenuti in quegli atti siano tuttora validi per quanto riguarda le modalità di determinazione degli oneri tabellari di base, e pertanto (scelta condivisa dalla maggior parte dei Comuni) questi sono confermati anche nella presente relazione, in continuità con le precedenti relazioni di calcolo e i precedenti provvedimenti deliberativi adottati dal Comune di Pregnana Milanese. Come già si è avuto modo di affermare nelle precedenti relazioni di calcolo, in questa sede si ribadisce che la parte di quelle disposizioni che è invece da ritenersi in tutto o in parte superata, non solo a livello normativo ma anche a livello tecnico e culturale, è quella che prevedeva specifici coefficienti fissi di riduzione degli stessi oneri stabiliti dalla Regione esclusivamente in funzione delle dimensioni e delle caratteristiche geografiche dei Comuni. In primo luogo le richieste in termini di servizi (e quindi i relativi costi) da parte dei cittadini non sono infatti diverse nei comuni di dimensioni medio-piccole rispetto a quelli di maggiori dimensioni, né si può pensare che i costi di realizzazione delle opere siano inferiori a quelli di questi ultimi, anche alla luce del fatto che Pregnana fa parte a tutti gli effetti dell area metropolitana Milanese, omogenea per caratteristiche e parametri operativi. In secondo luogo vanno considerati anche la maggiore complessità degli strumenti di pianificazione (generali e attuativi) previsti dalla norme vigenti, le più ampie e diversificate definizioni delle varie destinazioni urbanistiche (con le norme di attuazione che ne conseguono), gli obiettivi innovativi della pianificazione (oggi certamente più orientata al recupero degli ambiti edificati e alla tutela di quelli inedificati rispetto agli anni 70, 80, 90), tutti elementi per i quali tali coefficienti fissi poco si prestano ad una corretta differenziazione dei casi che oggi occorre invece prevedere. In gran parte tali valutazioni erano già state espresse nelle relazioni di calcolo approvate nel 2011 e 2012, e all interno di queste erano state tradotte in scelte normative: ad esempio operando una distinzione tra le aree soggette a piano attuativo e quelle soggette a semplice permesso di costruire o prevedendo incentivi per l edilizia convenzionata. Confermando quindi tali indirizzi, nel calcolo degli oneri tabellari si è scelto pertanto di non adottare i già citati coefficienti fissi di riduzione (o almeno di non farlo in maniera pedissequa) ritenendoli anacronistici, utilizzando invece degli specifici coefficienti di incremento o riduzione dei valori di riferimento, coerentemente con quanto previsto dalle norme vigenti, per il raggiungimento degli obiettivi citati da queste stesse norme, quali ad esempio: disincentivo al consumo di suolo agricolo, creazione di fondi di compensazione, incentivo a interventi di ristrutturazione edilizia e rigenerazione urbana, incentivo a interventi di edilizia convenzionata e pubblica, differenziazione per le attività a più alto impatto urbanistico, etc., il tutto ovviamente in accordo con gli obiettivi di governo del territorio espressi dall Amministrazione Comunale attraverso il P.G.T. vigente e la sua variante generale di prossima adozione. 3 di 6

4 Richiamando quindi integralmente la relazione di calcolo approvata nel 2012, ricordiamo che il calcolo per la determinazione dei valori di riferimento per gli oneri di urbanizzazione tabellari per gli interventi di residenza, industria e artigianato, terziario ricettivo, terziario direzionale e commerciale, opere di interesse generale, è avvenuto quindi secondo la procedura seguente. a) Analisi dei costi relativi alle opere di urbanizzazione primaria. I costi sono stati determinati sulla base di computi metrici estimativi tipo, con prezzi unitari desunti dal Prezziario delle Opere Pubbliche della Regione Lombardia del 2009 e, in assenza di quelli, da altri prezziari dei Comuni contermini della Camera di Commercio, e da prezzi unitari o costi parametrici determinati sulla base di analisi di mercato, riferiti anche alle voci utilizzate nella precedente relazione di calcolo del Comune di Pregnana. b) Analisi dei costi relativi alle opere di urbanizzazione secondaria e ai costi di smaltimento rifiuti. I costi sono stati determinati sulla base di analisi di mercato o costi parametrici desunti da pubblicazioni specialistiche (quali ad esempio lo studio dei Prezzi delle Tipologie Edilizie redatto annualmente dal Collegio degli Ingegneri e degli Architetti di Milano) riferiti anche alle voci utilizzate nella precedente relazione di calcolo del Comune di Pregnana o in altre relazioni di calcolo recenti adottate dai Comuni del Nord-Ovest Milano. Per gli interventi relativi a costruzioni e impianti industriali o artigianali, ai sensi dell art. 19 del D.P.R. n. 380/2001, è stato determinato il contributo derivante dall incidenza delle opere necessarie al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi e alla sistemazione dei luoghi, ricavando anche questo secondo le modalità descritte nel presente paragrafo. c) Determinazione dei costi effettivi per i diversi interventi edilizi (residenza, industria e artigianato, terziario ricettivo, terziario direzionale e commerciale, opere di interesse generale). I costi sono stati calcolati sulla base di modelli insediativi tipo per ciascuna categoria di intervento, in coerenza con l ordine di grandezza degli indici edificatori medi previsti dagli strumenti urbanistici vigenti e in corso di redazione, e con la precedente relazione di calcolo del Comune di Pregnana. Nella presente relazione di aggiornamento si è scelto di non aggiornare i costi unitari di cui ai punti a) e b) mantenendo di conseguenza integralmente in vigore la relazione di calcolo precedente fino alla parte di cui al punto c): tenendo anche conto del ridotto incremento dei prezzi unitari contenuti nei prezziari nell ultimo triennio, si è accertato che i costi unitari ed effettivi determinati nelle relazioni del 2011 e 2012 risultano tuttora in linea con i costi medi attuali. d) Determinazione dei valori applicativi tabellari di riferimento per le diverse categorie sopra richiamate. I valori di riferimento sono stati determinati tenendo conto dei coefficienti utilizzati nella precedente relazione di calcolo, mantenendo la distinzione dei coefficienti per gli ambiti soggetti a pianificazione attuativa ai sensi delle N.T.A. di P.G.T. (piani attuativi o permessi di costruire convenzionati) e introducendo, ai sensi dell art della L.R. 12/05 come modificata dalla L.R. 31/14, per gli interventi di ristrutturazione non comportanti demolizione e ricostruzione la riduzione del 60% del contributo previsto per la nuova costruzione. e) Riepilogo dei valori tabellari e dei coefficienti di incentivo e disincentivo. Sono stati riepilogati in un unico schema riassuntivo i valori determinati al punto d) e i coefficienti modificativi descritti nel paragrafo successivo e nel regolamento allegato. Rispetto all analogo documento approvato nel 2012, ai coefficienti in questione sono state introdotte alcune importanti innovazioni. 4 di 6

5 3. Determinazione degli oneri di urbanizzazione tabellari definitivi I valori di riferimento ottenuti dalla relazione di calcolo sopra descritta al punto d) del paragrafo precedente sono soggetti alle ulteriori modifiche secondo le modalità sotto descritte e per gli obiettivi sotto richiamati. 3.1 Incentivi per l edilizia convenzionata e sociale. L Art. 43 della L.R. 12/05 rammenta che in determinati casi il contributo previsto non sia dovuto (ad es. per la realizzazione di interventi di edilizia residenziale pubblica) o possa essere ridotto del 50% (ad es. per la realizzazione di interventi di edilizia convenzionata residenziale o produttiva ai sensi delle Leggi n. 167/1962, n. 765/1967, n. 865/1971, e s.m.i.), oltre ai casi di riduzione o esonero già citati dal D.P.R. n. 380/2001 all art. 17. Il Comune di Pregnana Milanese, in funzione dei propri obiettivi politici di pianificazione del territorio, al fine di agevolare interventi di edilizia convenzionata e sociale, conferma l intenzione di avvalersi di tali facoltà prevedendo una riduzione del 50% dei valori tabellari per gli interventi di edilizia residenziale convenzionata (Art L.R. 12/05) e per gli interventi di edilizia produttiva convenzionata (ex art. 27 L. 865/71 e s.m.i.), nonché una riduzione del 100% dei valori tabellari per gli interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale salvo che per l importo corrispondente alla dotazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessarie per la realizzazione degli interventi (Art. 43.2ter L.R. 12/05). 3.2 Risorse per interventi di compensazione. Nei casi in cui gli interventi edilizi sottraggano superfici agricole nello stato di fatto, la Legge Regionale all art. 43.2bis, prevede che il contributo di costruzione debba essere incrementato (dall 1,5% al 5%) per generare risorse da destinare ad interventi di forestazione o comunque di potenziamento della rete ecologica e di incremento della naturalità. Il Comune di Pregnana Milanese in relazione ai citati obiettivi di pianificazione del territorio, al fine di disincentivare gli interventi con consumo di suolo e creare un fondo di compensazione come previsto dalla norma sopra richiamata, stabilisce che l incremento percentuale in questione sia pari al cinque per cento. 3.3 Incentivo per interventi di rigenerazione urbana. In applicazione del principio di cui all art. 10.1bis della L.R. 12/05 (come modificato dalla citata L.R. 31/14), al fine di incentivare gli interventi di rigenerazione urbana e ristrutturazione urbanistica, per i soli interventi assoggettati a pianificazione attuativa o permesso di costruire convenzionato secondo le norme e previsioni di P.G.T., che interessino ambiti del tessuto urbano consolidato già edificati, il valore tabellare ordinariamente previsto per tali interventi viene ridotto del 20%. 3.4 Disincentivo per interventi con consumo di suolo. In aggiunta a quanto previsto al punto 3.2, in applicazione del principio di cui all art della L.R. 31/14, per gli interventi che consumano suolo agricolo nello stato di fatto all interno o all esterno del tessuto urbano consolidato, è previsto l incremento del contributo per il costo di costruzione di cui all'articolo 16, comma 3, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, come segue: a) in misura pari al trenta per cento per gli interventi che consumano suolo agricolo nello stato di fatto non ricompresi nel tessuto urbano consolidato; b) in misura pari al cinque per cento, per gli interventi che consumano suolo agricolo nello stato di fatto all'interno del tessuto urbano consolidato. Gli importi di cui alle lettere a) e b) sono da destinare obbligatoriamente alla realizzazione di misure compensative di riqualificazione urbana e compensazione ambientale; tali interventi possono essere realizzati anche dall'operatore, in accordo con il Comune. 5 di 6

6 3.5 Incentivo per piccole attività produttive diverse dalla logistica. Viene stabilita una riduzione del 20% dei valori tabellari ordinari per tutti gli interventi in ambiti produttivi (industria e artigianato) non soggetti a pianificazione attuativa o permesso di costruire convenzionato secondo le norme e previsioni di P.G.T. e diversi dall attività logistica. Nella relazione di calcolo è stato infatti stimato il costo di urbanizzazione degli ambiti produttivi per l attività che è da ritenersi in questo senso più impattante in termini di richiesta di infrastrutture e servizi (la logistica in un piano attuativo), mentre per le altre attività produttive più ordinarie, specie quelle di piccole dimensioni, è da ritenersi adeguato un costo inferiore. Il presente provvedimento intende anche incentivare la permanenza e la nuova realizzazione di spazi per le piccole attività artigianali all interno del territorio urbano. 3.6 Incentivo per attività commerciali diverse dalle medio/grandi e grandi strutture di vendita. Viene stabilita una riduzione del 40% dei valori tabellari ordinari per tutti gli interventi in ambiti commerciali diversi dalle grandi strutture di vendita (peraltro non previste dal P.G.T.) e dalle medie strutture di vendita con superficie di vendita superiore a 400mq. Nella relazione di calcolo è stato infatti stimato il costo di urbanizzazione degli ambiti commerciali per le attività che sono da ritenersi in questo senso più impattanti in termini di richiesta di infrastrutture e servizi (ovvero le maggiori strutture commerciali), mentre per le altre attività commerciali e per le attività direzionali è da ritenersi adeguato un costo inferiore. Il presente provvedimento intende inoltre incentivare la permanenza e la nuova realizzazione di spazi per le piccole e medio/piccole attività commerciali all interno del territorio urbano, compresi i Piani Attuativi di nuova previsione. Allegati: A. Relazione di calcolo B. Tabella riepilogativa degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione C. Determinazione del valore di monetizzazione dei parcheggi pertinenziali D. Regolamento di applicazione degli oneri tabellari, del contributo per il costo di costruzione e delle monetizzazioni 6 di 6