COMUNE DI SEGRATE M ILANO YO U

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1 COMUNE DI SEGRATE MILANO YOU una città di persone

2 1 VALUTAZIONE INVESTIMENTO E RICAVI Superficie ambito di P.I.I. superficie mq Parametri edilizi di riferimento Destinazione Slp(mq) V(mc) Residenziale + standard privati mq ,70 Residenziale convenzionata mq ,20 Commerciale/funzioni compatibili mq Alberghiera mq N. di camere previste per l hotel residence 260 camere N. autorimesse interrate per gli edifici residenziali autorimesse Valorizzazione costi di costruzione CP CP Cf Cu = Cf+Cu+Cp+Ca+Ci+U = costo di costruzione = costo di fabbricazione (Definito in base al Listino Prezzi Tipologie Edilizie del Collegio degli Ing. ed Arch. di Milano ed. 2002) In particolare sono state assunte le seguenti tipologie - Residenziale + standard privati 900 al mq - Edificio in edilizia convenzionata (*) 900 al mq - Commerciale (**) 900 al mq - Complesso alberghiero a camera - Parcheggio interrato: a posto auto (*) Gli edifici in edilizia convenzionata avranno le caratteristiche tipologiche e qualitative di quelli in edilizia libera (**) Gli edifici a destinazione commerciale avranno le caratteristiche tipologiche e qualitative di quelli residenziali = costo urbanizzazione Oneri di urbanizzazione comunali: - Residenziale + standard privati 112,87 al mq - commerciale 91,70 al mq - alberghiero 3290 a camera - Oneri di costruzione stimati 10% di Cf note: esclusa edilizia convenzionata; camera= 50 mq Cp = costo di progettazione (stimato) 10% di Cf Ca = costi per gli allacciamenti (stimati) 0,50% di Cf Ci = 8% oneri finanziari sul capitale impiegato 8% di (Cf+Cu+Cp+Ca) U = utile dell imprenditore, 17% capitale investito 17% di (Cf+Cu+Cp+Ca+Ci)

3 COSTI Costi unitari: terreno 100,00 al mq Residenziale + standard privati 1 513,00 al mq Edifici edilizia convezionata 1 399,27 al mq Commerciale/funzioni compatibili 1 486,25 al mq Alberghiera ,76 a camera Parcheggio interrato ,50 ad autorimessa COSTO TOTALE terreno Residenziale + standard privati Edifici edilizia convezionata Commerciale/funzioni compatibili Alberghiera Parcheggio interrato TOTALE COSTI RICAVI (al netto delle spese di commercializzazione) Ricavi unitari ipotizzati: Residenziale + standard privati mq Edifici in edilizia convenzionata mq Commerciale/funzioni compatibili mq Alberghiera mq Parcheggio interrato ad autorimessa TOTALE RICAVI Residenziale + standard privati Edifici in edilizia convezionata Commerciale/funzioni compatibili Alberghiera Parcheggio interrato TOTALE RICAVI RICAVO NETTO = ricavo lordo costi

4 2 VERIFICA REPERIMENTO DOTAZIONE STANDARD Standard da reperire residenziale + standard privati commerciale alberghiero TOTALE ,96 mq mq mq ,96 mq Standard reperiti aree a verde comunale aree per servizi collettivi (plesso scolastico) aree per parcheggi pubblici aree a verde asservite ad uso pubblico piazze asservite all'uso pubblico TOTALE ,85 mq mq ,50 mq ,76 mq 3 169,95 mq ,06 mq Standard qualitativo interramento elettrodotto realizzazione plesso scolastico TOTALE ,35 : 126,50 = ,90 mq Verifica dotazione standard standard reperiti ,06 mq standard qualitativo ,90 mq TOTALE ,96 mq = ,96 mq

5 3 VERIFICA ONERI Oneri urbanizzazione primaria res. + standard privati x 16,61 = ,78 Commerciale x 49,70 = Alberghiero x 25,90 = Totale ,78 Oneri urbanizzazione secondaria residenziale + standard privati x 12,15 = ,96 Commerciale x 42,00 = Alberghiero x 39,90 = Totale ,96 TOTALE ONERI DI URBANIZZAZIONE ,74 TOTALE ONERI RELATIVI AL COSTO DI COSTRUZIONE STIMATO ,00 La stima dei costi di costruzione da versare è stata fatta sulla base del costo di fabbricazione medio di 900 /mq

6 4 VALUTAZIONE INTROITI PER L'AMMINISTRAZIONE COMUNALE Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ,74 Costo di costruzione ,20 Standard qualitativo ,35 Valore aree cedute ,01 mq x 126, ,27 TOTALE ,56 Dell'importo sopra descritto sarà versato alle casse comunale l'importo totale pari ad ,51; la restante parte verrà tramutato in opere e cessioni. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE L analisi dei dati sopra riportati evidenzia alcuni aspetti peculiari del PII. Come desumibile dalla lettura complessiva del PII medesimo, si distinguono die aspetti importanti. In primo luogo, la peculiarità o l eccellenza costruttiva della quota di edilizia convenzionata; occorre sottolineare che tra edilizia libera ed edilizia convenzionata, non sono previste differenze costruttive sostanziali. Questo fatto, da un punto di vista meramente finanziario, si traduce sia in un maggior costo di produzione dei fabbricati, sia in un minor introito sulle vendite. Infatti, a fronte di un costo di costruzione unitario medio per un edificio pluripiano di tipo economico stimabile in./mq.1.000, l operatore nella logica della qualità complessiva dell intervento sosterrà un costo reale per l edilizia convenzionata stimato in./mq.1.399,27 quindi con un aggravio dei costi rispetto ad una situazione ordinaria di almeno ,64. Benché il suddetto importo non costituisca un reale esborso, in quanto dalle vendite si ottiene la copertura integrale dei costi, dall altro è altrettanto vero che l offerta di edilizia convenzionata avverrà comunque ad un livello qualitativo elevato e ad un prezzo sicuramente vantaggioso. In secondo luogo, la scelta di reperire la dotazione di standards sotto forma di infrastrutture se da un lato consente all operatore di usufruire di una maggiore superficie fondiaria, dall altro permette all Amministrazione di dotarsi di opere pubbliche aggiuntive alle normali urbanizzazioni, fruibili non solo dal nuovo insediamento, ma anche dal resto della collettività. Questa monetizzazione degli standards comporta per l operatore un esborso complessivo di ,35. In conclusione, si ritiene l intervento in oggetto utile anche per gli interessi pubblici a fronte di quanto sopra evidenziato, oltre che a seguito di quanto contenuto nella sua sostanza all interno dell intero PII.

7 COMUNE DI SEGRATE (MI) Programma Integrato di Intervento (PII) Milano 4 you in modifica al vigente PII Cascina Boffalora di cui alla convenzione urbanistica del 27/07/2005 (Rep. n e Racc. n.5618) per la realizzazione di un intervento residenziale, commerciale, ricettivo, standard privati ed opere pubbliche connesse. Adozione del PII in Giunta Comunale CRONOPROGRAMMA trimestri Controdeduzioni alle osservazioni ed approvazione definitiva del PII in Giunta Comunale Stipula convenzione urbanistica Richiesta dei permessi di costruire delle opere pubbliche Richiesta dei permessi di costruire delle opere private Rilascio dei titoli abilitativi delle opere pubbliche Rilascio dei titoli abilitativi delle opere private Redazione dei progetti esecutivi integrali delle opere pubbliche Redazione dei progetti esecutivi integrali delle opere private Validazione da parte dell'amministrazione Comunale dei progetti esecutivi integrali delle opere pubbliche Lavori opere pubbliche: parcheggi Lavori opere pubbliche: viabilità interna (interna, svincolo Cassanese, via Morelli, rotatoria via Di Vittorio) Lavori opere pubbliche: fognatura Lavori opere pubbliche: illuminazione pubblica Lavori opere pubbliche: aree verdi di quartiere, arredo urbano e percorsi Lavori opere pubbliche: bike box Lavori opere pubbliche: interramento elettrodotto (già eseguito) Lavori opere pubbliche: plesso scolastico + asilo nido Lavori opere pubbliche: centro civico Lavori opere pubbliche: passerella ciclopedonale Lavori opere pubbliche: rotatoria Cassanese/Morandi Lavori opere private: strutture degli edifici Lavori opere private: opere di completamento edifici UPC 3 Lavori opere private: opere di completamento edifici UPC 2 Lavori opere private: opere di completamento edifici UPC 1 Collaudi Agibilità