COMUNE DI ALTOPASCIO Prov. di Lucca

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1 COMUNE DI ALTOPASCIO Prov. di Lucca SETTORE USO E ASSETTO DEL TERRITORIO Servizio Urbanistica RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA FINALIZZATA ALLA DETERMINAZIONE DEI VALORI MEDI AL MQ. DELLE AREE EDIFICABILI AI FINI I.C.I. PER GLI ANNI Premesse Con l istituzione dell Imposta Comunale sugli immobili (ICI) il possesso di aree fabbricabili site nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinate, è divenuto presupposto per l applicazione dell imposta. Costituisce base imponibile ai fini dell applicazione ICI come indicato dall art. 12 del Regolamento per l applicazione dell imposta comunale sugli immobili approvato con deliberazione di C.C. n 6 del e successivamente variato, il valore costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di edificabilità, alla destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, nonché ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. L art. 59 del D.Lgsl. n 446 del consente ai Comuni di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l insorgere del contenzioso. La presente relazione vuole pervenire alla determinazione ai sensi dell art. 5 comma 5 del D.Lgs. 504/92 dei valori delle aree fabbricabili, individuate ai sensi dell art. 2, lettera b, dello stesso decreto. La data di riferimento della stima è quella del 1 gennaio di ciascun anno preso in esame. Tale attività è svolta ai sensi dell art. 59 sopra citato allo scopo di individuare un criterio di accertamento, secondo i criteri improntati alla riduzione dell insorgenza di eventuali contestazioni. In altre parole, il Comune si obbliga, nell attività di accertamento I.C.I., a ritenere congruo il valore dichiarato in misura non inferiore a quella fissata dai suddetti valori. Metodologie E evidente che le stime avranno un carattere generale di riferimento, che costituisce il supporto in base al quale l attività di accertamento vera e propria perverrà alla definizione dell importo relativo a ciascuna area individuata. Infatti vista la categoria di valore venale in comune commercio definita dalla disposizione legislativa, tali valori di riferimento devono essere individuati possibilmente mediante un approccio comparativo diretto con il valore di mercato, costituendo i metodi di costo o quelli reddituali approcci estimativi con diversa finalità e quindi del tutto subordinati alla sola ed eventuale verifica di congruenza. Pertanto la metodologia adottata procede dall acquisizione di dati a valenza generale, seppur approssimati, caratterizzati da oggettività riscontrabilità, per giungere, tramite elaborazioni successive, a perfezionare i valori di ciascuna area edificabile. Fonti Le fonti individuate: a cui attingere a dati di comparazione istanza possono essere così 1

2 1. valori rilevati mediante indagini dirette presso gli operatori (Tecnici Agenzie), 2. valori di scambio rilevati da Enti o Istituzioni, 3. andamento dei prezzi di mercato delle abitazioni nuove, 4. valori venali dichiarati dai contribuenti, 5. valori determinati dal Comune in sede di accertamento. Si ritiene che le stime acquisite con le modalità di cui ai punti 1, 2 e 3, seppur approssimate, siano sufficientemente attendibili per la generalità che solitamente esse presentano. Viceversa le stime di cui ai successivi due punti presentano di norma alcune particolarità che ne limitano la valenza generale. Del resto nell analisi dei dati del punto 4 si da atto che presentano una validità tale da impedire l individuazione di un campione sufficientemente rappresentativo. Infine sono in alcuni casi difficilmente interpretabili tanto da divenire inutili ai nostri scopi. Si pensi ad una dichiarazione o ad un atto che riporti un solo valore complessivo per aree con superficie, destinazione e posizioni diverse, o dove si scambi solo una quota o un usufrutto. Definizione di area fabbricabile L art. 2, comma 1, lettera b), del D.Lgsl. n 504 del definisce l area fabbricabile: per area fabbricabile si intende l area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell indennità di espropriazione per pubblica utilità. Tale definizione aveva scaturito contrasti interpretativi in merito alle procedure della pianificazione in rapporto al momento in cui i terreni possono essere considerati aree fabbricabili; questo anche nei termini di eventuali strumenti attuativi da definirsi. L art. 36, comma 2 del D.Lgsl. n 223 del , convertito in legge, con modifiche, dalla L. n 248 del , ha precisato che: un area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall approvazione della Regione e dall adozione di strumenti attuativi del medesimo. Tale definizione ha confermato quanto già sostenuto dall amministrazione finanziaria secondo cui l edificabilità non deve necessariamente discendere dai piani attuativi, essendo sufficiente che tale caratteristica risulti da un piano regolatore generale. La differenza è solo determinata della quantificazione del valore dell area, poiché è evidente che il valore di un area urbanizzata, leggi B, è superiore a quella di una zona da urbanizzare, leggi C. Zone omogenee per destinazione d uso definite dal P.R.G. La pianificazione vigente nel Comune di Altopascio è il Piano Regolatore Generale approvato con delibera di C.C. n 80 del , pubblicato sul B.U.R.T. n 5 del , e individua alcune aree edificabili prese in esame: a) B1 Aree con insediamenti recenti a prevalente uso residenziale consolidato art. 14 delle N.T.A., b) B2 Aree con insediamenti recenti a prevalente uso residenziale di completamento art. 15 delle N.T.A., c) C2 Aree di espansione a prevalente uso residenziale art. 25 delle N.T.A, d) D1 Aree con insediamenti recenti a prevalente uso produttivo secondario consolidato art. 27 delle N.T.A., e) D2 Aree di espansione a prevalente uso produttivo art. 28 delle N.T.A, 2

3 Stima del valore venale L art. 5, comma 5, del D.Lgsl. n 504 del detta che per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di edificabilità, alla destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, nonché ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. In conformità a tale disposizione si è proceduto alla stima dei valori venali tenendo conto di: 1. Prezzi medi Sono stati ricercati i prezzi medi dichiarati/accertati nelle compravendite di aree edificabili avvenute dal 2003 al 2008 ed effettuate indagini di mercato assumendo informazioni da professionisti e agenzie di intermediazione immobiliare. Le informazioni assunte e i prezzi emersi dall esame di atti di compravendita, oltre a considerazioni a carattere estimativo in relazione all incidenza del costo/valore dell area sul valore del costruito, hanno portato all individuazione di valori minimi di mercato. 2. Indice di fabbricabilità e situazione urbanistica Sono stati presi in esame i relativi indici indicati negli articoli delle N.T.A., nonché la presenza o meno di opere di urbanizzazione. 3. Zona territoriale di ubicazione Sono state prese in esame anche le microzone catastali, individuate ai sensi del D.P.R. n 138 del , approvate con delibera di C.C. n 1 del , che suddividono il territorio in 3 ambiti omogenei per caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici e nella dotazione di servizi e infrastrutture urbane, nelle quali si veniva a riscontrare come i valori di mercato per i trasferimenti di immobili riscontrassero una evidente variazione tra il capoluogo e le frazioni. Nella determinazione dei valori delle aree si è altresì tenuto conto del concetto di potenzialità edificatoria scaturito dalla risoluzione del Ministero delle Finanze n 209/E del : Va rilevato che per le aree poste al di fuori degli strumenti urbanistici particolareggiati ma entro lo strumento generale, la potenzialità di edificazione normalmente è attenuata nel senso che possono esistere gradi, più o meno ampi di incertezza sulla effettiva possibilità di utilizzare il suolo a scopo edificatorio nel futuro allorquando cioè la zona rientrerà in un piano particolareggiatio. Tale situazione, pur se non influente sulla qualificazione dell area, non sarà però priva di effetto; essa influenzerà la quantificazione della base imponibile, la quale com è noto, è rappresentata dal valore venale in comune commercio. E abbastanza evidente che, normalmente, sul mercato il valore dell area è a mano a mano decrescente a seconda che si tratti di area per la quale è stata rilasciata la concessione edilizia, di area priva di concessione, ma compresa in un piano particolareggiato, di area compresa soltanto in un piano regolatore generale. Si rileva tuttavia che l area ad intervento diretto risulta sicuramente maggiormente appetibile di quella soggetta a piano attuativo anche approvato, dovendo essere effettuate e dunque pagate le opere di urbanizzazione, non sempre di facile esecuzione, in particolare alla presenza di un elevato numero di proprietà. In relazione ai punti sopra citati si è ritenuto per le aree a carattere residenziale, viste le differenze irrilevanti tra le aree delle frazioni, Badia Pozzeveri, Marginone, Spianate, Michi e Chimenti, di riunirle tutte in un unico valore, non riscontrando, anche se situate in microzone diverse, parametri che ne giustificassero la differenziazione. I valori del 3

4 capoluogo invece sono diversi ovviamente per la presenza più capillare dei servizi, poiché è in esso concentrata la presenza di opere di urbanizzazione. Rispetto a quanto già indicato nella determinazione n 576 del REG. GEN. con cui sono stati definiti i valori venali medi di riferimento delle aree edificabili B1, B2 e C2, previste dal P.R.G. vigente, ai fini I.C.I. per gli anni , è stato aggiunto per dette aree l annualità in corso 2009, che viene riconfermato con gli stessi valori e vengono prese in esame le aree D1 e D2. Essi sono riferiti alle annualità dal 2003 al 2009, riunite per gli anni e VALORI VENALI MEDI DI RIFERIMENTO DELLE AREE EDIFICABILI RESIDENZIALI, PREVISTE DAL P.R.G. VIGENTE, AI FINI I.C.I. PER GLI ANNI : a) B1 120,00 (centoventi/00) b) B2 110,00 (centodieci/00) c) C2 80,00 (ottanta/00) a) B1 110,00 (centodieci/00) b) B2 100,00 (cento/00) c) C2 70,00 (settanta/00) 2. VALORI VENALI MEDI DI RIFERIMENTO DELLE AREE EDIFICABILI RESIDENZIALI, PREVISTE DAL P.R.G. VIGENTE, AI FINI I.C.I. PER GLI ANNI : a) B1 140,00 (centoquaranta/00) b) B2 120,00 (centoventii/00) c) C2 90,00 (novanta/00) a) B1 130,00 (centotrenta/00) b) B2 110,00 (centodieci/00) c) C2 80,00 (ottanta/00) 3. VALORI VENALI MEDI DI RIFERIMENTO DELLE AREE EDIFICABILI PRODUTTIVE, PREVISTE DAL P.R.G. VIGENTE, AI FINI I.C.I. PER GLI ANNI : a) D1 130,00 (centotrenta/00) b) D2 110,00 (centodieci/00) a) D1 105,00 (centocinque/00) b) D2 95,00 (novantacinque/00) 4. VALORI VENALI MEDI DI RIFERIMENTO DELLE AREE EDIFICABILI PRODUTTIVE, PREVISTE DAL P.R.G. VIGENTE, AI FINI I.C.I. PER GLI ANNI : a) D1 150,00 (centocinquanta/00) 4

5 b) D2 130,00 (centotrenta/00) a) D1 120,00 (centoventi/00) b) D2 100,00 (cento/00) Conclusioni Le stime unitarie di riferimento qui determinate poggiano su valori generali desunti da fonti oggettive e riscontrabili. Altopascio, lì Il Funzionario Servizio Urbanistica Arch. Lucia Flosi Cheli 5