VALUTAZIONE COMMERCIALE AREE EDIFICABILI
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- Antonina Di Martino
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1 VALUTAZIONE COMMERCIALE AREE EDIFICABILI L Amministrazione Comunale ha incaricato l Ufficio Tecnico per l aggiornamento della perizia di valutazione commerciale delle aree edificabili, redatta dallo stesso ufficio nel Al fine di raggiungere l obiettivo ed ottemperare a quanto richiesto nel modo più corretto, si è proceduto alla stesura della stima mediante elaborazione di dati raccolti presso l Ufficio Tecnico, secondo i criteri di cui alla relazione tecnica allegata. E stato calcolato il valore ipotetico anche di aree attualmente mancanti su parti del territorio, al fine di ottenere già un dato di previsione. Le operazioni di stima sono state effettuate in considerazione delle zone omogenee previste nel Piano Regolatore Generale ed i valori sono stati diversificati in base a quattro macrozone presenti nel territorio, che sono state così individuate: - Centro (solo per le zone B e C ); - Fantasina; - Caporalino; - Badia (solo per la zona D ). Per quanto riguarda la valutazione della zona D3 si è tenuto conto esclusivamente della capacità di edificazione. Analizzando il Piano Regolatore Generale si è riscontrato che lo stesso è quasi saturo e quindi non si prevedono in futuro grandi sviluppi sotto il profilo edilizio, tali motivazioni inducono a prevedere, a medio termine, un soddisfacente beneficio, che tenderà a valorizzare il patrimonio immobiliare esistente, derivante dalla difficoltà di reperire nuove iniziative immobiliari. Comune di Cellatica Area Tecnica 1
2 RELAZIONE TECNICA I valori espressi scaturiscono dall analisi della precedente valutazione del 2004 e dal confronto con l analisi dei valori immobiliari relativi al periodo 2004/2008 effettuata dalla Borsa Immobiliare di Brescia. Attraverso le opportune verifiche ed analisi confrontate si è determinato un valore omogeneo di zona che si avvicina al più probabile Valore Medio di Mercato dei terreni edificabili. Il prezzo è stato determinato in funzione di fattori tecnico-economici, di cui all allegata descrizione, che influenzano positivamente o negativamente il valore, mediante l uso di metodo sintetico comparativo riferito ad aree con simili caratteristiche; la superficie media considerata per ogni area è di circa 1000 m 2 per la residenziale e di circa 2000 m 2 per la produttiva. Nel calcolo del prezzo non si è tenuto conto dei casi in cui l interesse dell utilizzatore finale era tale da influire sulla reale valutazione, alterando sensibilmente il valore del mercato del bene, come pure non sono stati considerati casi particolari da esaminare singolarmente in un eventuale contenzioso futuro; in particolare modo, ci si è preoccupati di determinare un prudenziale valore commerciale di mercato tenendo conto anche di una rapida eventuale monetizzazione dell immobile, con la speranza di favorire in tal modo, lo sviluppo del mercato immobiliare e lo sfruttamento delle aree prese in esame. FATTORI TECNICO-ECONOMICI CONSIDERATI A) ANALISI TERRITORIALE DELLA LOCALITA PRESA IN ESAME: - Superficie comunale; - Numero degli abitanti; - Distanza dal capoluogo; - Posizione dell area e relativo contesto; - Morfologia del terreno; - Stato dell area; - Microzone. Comune di Cellatica Area Tecnica 2
3 B) ANALISI DEL PIANO REGOLATORE GENERALE: - Destinazione urbanistica; - Indici di edificabilità; - Possibilità di sfruttamento immediato; - Eventuali difficoltà di sfruttamento; - Piani Attuativi del Piano Regolatore Generale. C) FATTORI VARI: - Lavori di adattamento del terreno necessari al fine di consentire l edificabilità; - Opere di urbanizzazione; - Standard urbanistici; - Tasse, spese generali ed utili d impresa o di promotori edilizi oggetto di tassazione separata; - Eventuale rapida monetizzazione. D) INDAGINE DI MERCATO: - Analisi della domanda e dell offerta attuale di aree in loco; - Verifica del tipo di economia locale; - Valutazione delle possibilità speculative a carattere edilizio; - Eventuale applicazione all indice di edificabilità dell area del parametro speculativo. Comune di Cellatica Area Tecnica 3
4 PROSPETTO RIEPILOGATIVO DEI VALORI DELLE AREE FABBRICABILI ANNO 2008 AREE RESIDENZIALI B Zona omogenea B1 Valore considerato al metro quadro, per indice di densità fondiaria pari a 1,80 m 3 /m 2. Il valore area da urbanizzare per le zone B è esclusivamente per lotti superiori a m 2. CENTRO /m 2 665,00 /m 2 513,00 FANTASINA /m 2 565,00 /m 2 410,00 CAPORALINO /m 2 565,00 /m 2 410,00 Zona omogenea B2 Valore considerato al metro quadro, per indice di densità fondiaria pari a 1,20 m 3 /m 2. Il valore area da urbanizzare per le zone B è esclusivamente per lotti superiori a m 2. CENTRO /m 2 445,00 /m 2 345,00 FANTASINA /m 2 380,00 /m 2 275,00 CAPORALINO /m 2 380,00 /m 2 275,00 Zona omogenea B3 Valore considerato al metro quadro, per indice di densità fondiaria pari a 0,80 m 3 /m 2. Il valore area da urbanizzare per le zone B è esclusivamente per lotti superiori a m 2. Comune di Cellatica Area Tecnica 4
5 CENTRO /m 2 330,00 /m 2 230,00 FANTASINA /m 2 310,00 /m 2 185,00 CAPORALINO /m 2 310,00 /m 2 185,00 Zona omogenea B4 Valore considerato al metro quadro, per indice di densità fondiaria pari a 0,50 m 3 /m 2. Il valore area da urbanizzare per le zone B è esclusivamente per lotti superiori a m 2. CENTRO /m 2 260,00 /m 2 145,00 FANTASINA /m 2 245,00 /m 2 125,00 CAPORALINO /m 2 245,00 /m 2 125,00 AREE RESIDENZIALI C Zona omogenea C1 Valore considerato al metro quadro, per indice di densità fondiaria pari a 0,80 m 3 /m 2. CENTRO /m 2 365,00 /m 2 230,00 FANTASINA /m 2 340,00 /m 2 185,00 CAPORALINO /m 2 340,00 /m 2 185,00 Comune di Cellatica Area Tecnica 5
6 Zona omogenea C2 Valore considerato al metro quadro, per indice di densità territoriale pari a 0,75 m 3 /m 2. CENTRO /m 2 345,00 /m 2 215,00 FANTASINA /m 2 320,00 /m 2 170,00 CAPORALINO /m 2 320,00 /m 2 170,00 Zona omogenea C3 Valore considerato al metro quadro, per indice di densità territoriale pari a 0,65 m 3 /m 2. CENTRO /m 2 305,00 /m 2 185,00 FANTASINA /m 2 285,00 /m 2 150,00 CAPORALINO /m 2 285,00 /m 2 150,00 Zona omogenea C4 Valore considerato al metro quadro, per indice di densità territoriale pari a 0,50 m 3 /m 2. CENTRO /m 2 260,00 /m 2 145,00 FANTASINA /m 2 245,00 /m 2 125,00 CAPORALINO /m 2 245,00 /m 2 125,00 Comune di Cellatica Area Tecnica 6
7 AREE INDUSTRIALI D Zona omogenea D1 Valore considerato al metro quadro, per indice di utilizzazione fondiaria pari a 0,75 m 2 /m 2. Il valore area da urbanizzare per le zone D è esclusivamente per lotti superiori a m 2. BADIA /m 2 200,00 /m 2 115,00 FANTASINA /m 2 200,00 /m 2 115,00 CAPORALINO /m 2 200,00 /m 2 115,00 Zona omogenea D2 Valore considerato al metro quadro, per indice di utilizzazione fondiaria pari a 0,75 m 2 /m 2. Il valore area da urbanizzare per le zone D è esclusivamente per lotti superiori a m 2. BADIA /m 2 215,00 /m 2 125,00 FANTASINA /m 2 215,00 /m 2 125,00 CAPORALINO /m 2 215,00 /m 2 125,00 Zona omogenea D3 Valore considerato al metro quadro, per indice di utilizzazione fondiaria pari a 0,05 m 2 /m 2. Il valore area da urbanizzare per le zone D è esclusivamente per lotti superiori a m 2. Comune di Cellatica Area Tecnica 7
8 BADIA /m 2 45,00 - FANTASINA /m 2 45,00 - CAPORALINO /m 2 45,00 - Cellatica, lì 16 Maggio 2008 Il Responsabile dell Area Tecnica Ing. Marcello Branca Approvato con deliberazione della Giunta Comunale n. 67 in data Comune di Cellatica Area Tecnica 8
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