COMUNE DI SELARGIUS Provincia di Cagliari

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1 COMUNE DI SELARGIUS Provincia di Cagliari ---=ooo(o)ooo=--- RELAZIONE TECNICA E PERIZIA ESTIMATIVA PREMESSA A seguito di incarico conferitomi dall Amministrazione Comunale di Selargius di predisporre idonea relazione di stima, riferita a tutte le aree edificabili, come risultanti dal vigente Piano Regolatore Generale e lo stato di attuazioni delle procedure di definizione dei Piani urbanistici delle lottizzazioni e/o piani attuativi in genere e ciò al fine della determinazione di base minima per la determinazione dell ICI relativa all annualità 211 e successive, fino alla prossima revisione. A tali fine il sottoscritto geometra Raffaele Cara tecnico comunale, ha proceduto alla effettuazione di idonea indagine conoscitiva e, facendo seguito allo scambio informativo fra le varie aree e servizi Comunali (conferenza di servizi del 21), alla redazione della presente relazione di stima. Si è effettuata una indagine confidenziale presso gli operatori locali (imprenditori, tecnici ed agenzie immobiliari), oltre che ad accertare i valori massimi e minimi inseriti nell osservatorio dei valori immobiliari del Ministero delle Finanze (Pubblicazione IPZS) consultabili presso il Dipartimento del Territorio (ex Ufficio Tecnico Erariale), e quelli pubblicati dalla Camera di Commercio di Cagliari (consultabili via Internet), ma in particolare ci si è raccordati con l Agenzia delle Entrate di Cagliari verificando numerosi atti sottoposti ad accertamento di valore. UBICAZIONE DELLE AREE L accertamento e la stima riguarda quindi tutto il territorio Comunale, pertanto con la scorta del Piano Regolatore Generale vigente (P.R.G.) si sono individuate tutte le zone urbanistiche definite nel piano e le relative sub zone con gli indici di edificabilità, come risulta nella seguente tabella: ZONA URBANISTIC A SUB. ZONA INDICE TERRITOR. O FONDIAR. A 3, Centro Antico NOTE B B1 3, Zone di completamento B2 2,5 B3 1,5 1

2 ZONA URBANISTIC A B4 1, SUB. ZONA INDICE TERRITOR. O FONDIAR. NOTE C C1 1,5 Zone di espansione residenziale (lottizz.) C2 1, C1 1,5 P.R.U. Paluna San Lussorio - Su tremini C1 1,5 P.R.U. Is Corrias (comp. Nord-Est- Sud) C1 2, P.R.U. Is Corrias (comp. Sud UCRG) C1 1, P.R.U. Is Corrias (UCG1 Sud) C1 1,5 P.R.U. Su Planu D D,4,8 mq/mq D1 D2 Zona Industriale F. 25 parte F. 35 parte Tutte edificate Tutte edificate E E Zone Agricole G G 2, Tutte edificate G1,3 Zona San Lussorio H Zone di rispetto e di salvaguardia S S1 2, Attrezzature per l istruzione S2 2, Strutture collettive S3,3 Verde attrezzato e sportivo 2

3 Le zone S dei vari piani di attuazione vengono valutate con lo stesso criterio della zona omogenea in cui sono ricomprese (stesso indice di edificabilità); In via preliminare occorre evidenziare che nell ambito del P.R.G. vigente non esistono zone classificate come F turistiche, e che le zone D1, D2 e G sono tutte edificate e pertanto non si procederà alla loro stima. Per le zona a destinazione H di rispetto, sia esso stradale o cimiteriale si ritiene che le stesse risultando inedificabili debbano essere valutate con lo stesso metodo automatico previsto per le zone agricole. La presente relazione, fatto salvo l accertamento cartografico della destinazione di ogni singolo mappale, è tendente a definire i valori unitari sia riferiti al mc. edificabile, sia al mq. (lordo) in modo tale da consentire in modo semplice agli utenti di poterne identificare la zona di riferimento e procedere in modo corretto all autodeterminazione dell I.C.I. Poiché lo scopo dell indagine è quello di accertare il più probabile valore di mercato di tutte le aree edificabili ai soli fini della determinazione della base minima imponibile ICI, questo ufficio ha preliminarmente accertato che per area edificabile ai sensi dell articolo 2 comma 1 lettera b del decreto legislativo 54/92 è considerata edificabile l area contenuta nel P.R.G. a prescindere dagli strumenti attuativi. Tale concetto è stato ribadito dalla risoluzione del Ministero delle Finanze n. 29/E del , nonché dall art. 36 del D.L. n. 223/26 convertito in L. 248/26 e dalla Corte Costituzionale con Ordinanza n. 41 del , le quali stabiliscono che, ai sensi del già citato articolo 2, per area fabbricabile si intende l area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi. L edificabilità pertanto non deve necessariamente discendere dai piani urbanistici particolareggiati ma è sufficiente che tale caratteristica risulti da un Piano Regolatore Generale. Tale situazione non influenza la qualificazione dell area ma ne influenzerà la base imponibile che è rappresentata dal valore venale in comune commercio. Pertanto il valore dell area sul mercato è man mano decrescente a seconda che si tratti di area per la quale è stata rilasciata la concessione edilizia, di area priva di concessione ma compresa in un piano particolareggiato, di area compresa soltanto in un piano regolatore generale. La casistica è talmente numerosa che non è pensabile inserire in una stima generale tutti i probabili casi. In ogni caso così come il Ministero delle Finanze ha operato per attribuire le rendite ai fabbricati, applicando valori medi a fabbricati medi, anche in queste stime si sono considerati parametri medi per zone omogenee, pervenendo a valori per ogni singola zona medi. 3

4 ZONA URBANI STICA Le indagini hanno quindi evidenziato le seguenti risultanze: SUB Indice. fondia a mc. ZON rio fondiar A io in /mc. A 3, Valor e a mq. fondia rio in /mq. 575, 191,6 7 NOTE Valori per lotti netti già decurtati dell incidenza delle urbanizzazioni B B1 3, 6, 2, Valori per lotti netti già decurtati dell incidenza delle urbanizzazioni B2 2,5 5, 2, Valori per lotti netti già decurtati dell incidenza delle urbanizzazioni B3 1,5 3, 2, Valori per lotti netti già decurtati dell incidenza delle urbanizzazioni B4 1, 2, 2, Valori per lotti netti già decurtati dell incidenza delle urbanizzazioni ZONA URBANI STICA C LOTTI Z VARIE SUB. ZON A Indice territo rial a mq. territorial e area lorda = area catastale ante convenz. in /mq. C1 1,5 225, a mc. territorial e area lorda = area catastale ante convenz. in /mc. 15, a mq. fondiari o area netta = lotto post conven z. in /mq. 562, 5 a mc. fondiario area netta = lotto post convenz. in /mc. 187,5 NOTE I valori sono determinati decurtando le volumetrie destinate a pubblici servizi nonché dell incidenza delle urbanizzazioni. LOTTI Z VARIE C2 1, 15, 15, 375, 187,5 I valori sono determinati decurtando le volumetrie destinate a pubblici servizi nonché dell incidenza delle urbanizzazioni. 4

5 ZONA URBANI STICA PRU PALUN A SU TREMIN I DE BAXIU SUB. ZON A Indice territo rial a mq. territorial e area lorda = area catastale ante convenz. in /mq. C1 1,5 15, a mc. territorial e area lorda = area catastale ante convenz. in /mc. 1, a mq. fondiari o area netta = lotto post conven z. in /mq. 375, a mc. fondiario area netta = lotto post convenz. in /mc. 125, NOTE I valori sono determinati decurtando le volumetrie destinate a pubblici servizi nonché dell incidenza delle urbanizzazioni. PRU IS CORRIA S COMP. NORD C1 1,5 1, 66,67 25, 83,33 I valori sono determinati decurtando le volumetrie destinate a pubblici servizi nonché dell incidenza delle urbanizzazioni. PRU IS CORRIA S COMP. EST - SUD C1 1,5 165, 11, 412, 5 137,5 I valori sono determinati decurtando le volumetrie destinate a pubblici servizi nonché dell incidenza delle urbanizzazioni. PRU IS CORRIA S SUD UCRG C1 2, 2, 1, 5, 125, I valori sono determinati decurtando le volumetrie destinate a pubblici servizi nonché dell incidenza delle urbanizzazioni. PRU IS CORRIA S UCRG/ SUD C1 1, 115, 115, 287, 5 143,7 5 I valori sono determinati decurtando le volumetrie destinate a pubblici servizi nonché dell incidenza delle urbanizzazioni. PRU SU PLANU C1 1,5 27, 18, 675, 225, I valori sono determinati decurtando le volumetrie destinate a pubblici servizi nonché dell incidenza delle urbanizzazioni. 5

6 ZONA URBANI STICA D SUB. ZON A D zona ind.le F. 25 e F. 35 D zona ind.le P.R.U. is Corria s Indice territo rial,4,8 mq/ mq a mq. territorial e area lorda = area catastale ante convenz. in /mq. a mc. territorial e area lorda = area catastale ante convenz. in /mc. 5, 5, N.D. = non definito a mq. fondiari o area netta = lotto post conven z. in /mq. 1, 1, a mc. fondiario area netta = lotto post convenz. in /mc. N.D. NOTE Valori per aree lorde, con decurtazione dell incidenza delle urbanizza zioni. F. 25 e 35 Valori per aree lorde, con decurtazione dell incidenza delle urbanizzazioni. (Is Corrias).Il valore a mc non è stato definito in quanto l edificabilità è data dal rapporto mq/mq D1 N.D. N.D N.D. N.D Il valore non è stato definito risultanto le aree in detta zona tutte edificate D2 N.D. N.D. N.D. N.D. Tutte edificate E E Zone Agricole G G 2, N.D. N.D. N.D. N.D. Tutte edificate G1,3 7,75 N.D. = N.D. Valori per aree lorde, con decurtazione dell incidenza delle urbanizza zioni. H Zone di rispetto e di salvaguardia S1 2, 25,82 N.D. = S2 2, 25,82 N.D. = S3,3 5,16 N.D. = N.D. N.D. N.D. Valori per aree lorde, con decurtazione dell incidenza delle urbanizzazioni. Non valido per le aree ricomprese in piani attuativi. Valori per aree lorde, con decurtazione dell incidenza delle urbanizzazioni.. Non valido per le aree ricomprese in piani attuativi. Valori per aree lorde, con decurtazione dell incidenza delle urbanizzazioni. Non valido per le aree ricomprese in piani attuativi.. 6

7 I valori di cui sopra, applicabili per l anno 211, sono stati accertati, come già detto in premessa, mediante stima sintetica comparativa, ed inoltre confrontati con i valori dell Osservatorio Immobiliare, utilizzati dall Agenzia delle Entrate per l accertamento dei valori dichiarati negli atti di compravendita. Si è proceduto ad una seconda analisi secondo il metodo della permuta (ove consentito dal mercato immobiliare) per ogni singola zona omogenea come meglio riportato nelle schede seguenti. ZONA OMOGENEA A centro ANTICO a) indice fondiario 3, mc/mq; Edificando un fabbricato per civile abitazione di altezza media di mt. 3, si avrà: b) superficie edificabile (3,/3,) 1, mq/mq; c) valore del fabbricato (1, x 1.8,) 1.8, d) spese di trasformazione (1, x 72,) 72, e) utile impresa e tasse 28 % di c) 54, Pertanto il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (1.8, 72, 54,) = 576, Applicando il metodo della permuta, sempre con riferimento ad un metro quadrato di terreno e fermo restando gli indici sopraesposti, nonché tenuto conto che generalmente in un mercato ordinario viene offerto in permuta il 32% del volume edificabile o della superficie, Nel caso in esame essendo edificabile mq. 1, per ogni mq. di terreno si ha l offerta di mq.,32 per il quale, applicando il prezzo di vendita di 1.8, si ottiene il valore pari a 576,; valori innanzi esposti e cioè: (576, + 576,) /2 = 576, che comunque si approssimano a 575,; ZONA OMOGENEA B1 Zona di completamento a) indice fondiario 3, mc/mq; 7

8 Edificando un fabbricato per civile abitazione di altezza media di mt. 3, si avrà: b) superficie edificabile (3,/3,) 1, mq/mq; c) valore del fabbricato (1, x 1.8,) 1.8, d) spese di trasformazione (1, x 684,) 684, e) utile impresa e tasse 28 % di c) 54, Pertanto il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (1.8, 684, 54,)= 612, terreno e fermo restando gli indici sopraesposti nonché tenuto conto che generalmente in un mercato ordinario viene offerto in permuta il 33% del volume edificabile o della superficie, Nel caso in esame essendo edificabile mq. 1, per ogni mq. di terreno si ha l offerta di mq.,33 a cui applicando il prezzo di vendita di 1.8, si ottiene il valore pari a 594,; valori innanzi esposti e cioè: (612, + 594,) /2 = 63, che comunque si approssimano a 6,; ZONA OMOGENEA B2 Zona di completamento a) indice fondiario 2,5 mc/mq; Edificando un fabbricato per civile abitazione di altezza media di mt. 3, si avrà: b) superficie edificabile (2,5/3,),833 mq/mq; c) valore del fabbricato (,833 x 1.8,) 1.5, d) spese di trasformazione (,833 x 684,) 57, e) utile impresa e tasse 28 % di c) 42, Pertanto il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (1.5, 57, 42,) = 51, terreno e fermo restando gli indici sopraesposti e nonché tenuto conto che generalmente in un mercato ordinario viene offerto in permuta il 33% del volume edificabile o della superficie, 8

9 Nel caso in esame essendo edificabile mq.,83 per ogni mq. di terreno si ha l offerta di mq.,275 a cui applicando il prezzo di vendita di 1.8, si ottiene il valore pari a 495,; valori innanzi esposti e cioè: (51, + 495, ) /2 = 52,5 che comunque si approssimano a 5,; ZONA OMOGENEA B3 Zona di completamento a) indice fondiario 1,5 mc/mq; Edificando un fabbricato per civile abitazione di altezza media di mt. 3, si avrà: b) superficie edificabile (1,5/3,),5 mq/mq; c) valore del fabbricato (,5 x 1.8,) 9, d) spese di trasformazione (,5 x 684,) 342, e) utile impresa e tasse 3 % di c) 27, Per cui il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (9, 342, 27,) = 288, terreno e fermo restando gli indici sopraesposti nonché tenuto conto che generalmente in un mercato ordinario viene offerto in permuta il 33% del volume edificabile o della superficie, Nel caso in esame essendo edificabile mq.,5 per ogni mq. di terreno si ha l offerta di mq.,165 a cui applicando il prezzo di vendita di 1.8, si ottiene il valore pari a 297,; valori innanzi esposti e cioè: (288, + 297, ) /2 = 292,5 che comunque si approssima a 3,; ZONA OMOGENEA B4 Zona di completamento a) indice fondiario 1, mc/mq; 9

10 Edificando un fabbricato per civile abitazione di altezza media di mt. 3, si avrà: b) superficie edificabile (1,/3,),333 mq/mq; c) valore del fabbricato (,333 x 1.8,) 6, d) spese di trasformazione (,333 x 684,) 228, e) utile impresa e tasse 3 % di c) 18, Pertanto il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (6, 228, 18,) = 192, terreno e fermo restando gli indici sopraesposti e nonché tenuto conto che generalmente in un mercato ordinario viene offerto in permuta il 33% del volume edificabile o della superficie, Nel caso in esame essendo edificabile mq.,33 per ogni mq. di terreno si ha l offerta di mq.,11 a cui applicando il prezzo di vendita di 1.8, si ottiene il valore pari a 198,; valori innanzi esposti e cioè: (192, + 198,) /2 = 195, che comunque si approssima a 2,; ZONA OMOGENEA C1 di espansione residenziale (LOTTIZZAZIONI VARIE) a) indice territoriale 1,5 mc/mq; b) cessione volumetrica al Comune del 1%,15 mc/mq; c) volume edificabile 1,35 mc/mq.; c1) volume residenziale 7% 1,5 mc/mq; C2) volume non residenziale 2%,3 mc/mq; Edificando un fabbricato per uso civile abitazione o servizi di altezza media di mt. 3, si avrà: d) superficie edificabile (1,35/3,),45 mq/mq; e) valore del fabbricato (,45 x 18,) 81, f) spese di trasformazione (,45 x 756,) 34,2 g) utile impresa e tasse 28 % di e) 226,8 Per cui il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (81, 34,2 226,8 ) = 243, 1

11 terreno e fermo restando gli indici sopraesposti nonché tenuto conto che generalmente in un mercato ordinario viene offerto in permuta il 25% del volume edificabile o della superficie, Nel caso in esame essendo edificabile mq.,45 per ogni mq. di terreno si ha l offerta di mq.,1125 per il quale applicando il prezzo di vendita di 18, si ottiene il valore pari a 22,5; valori innanzi esposti e cioè: (243, + 22,5) /2 = 222,75 che comunque si approssima a 225, al mq. ; Resta inteso che detto valore è riferito alle aree lorde ante lottizzazione e che in caso di lottizzazione definita (convenzionata) il valore è pari a 2,5 3 volte il valore dell area lorda ante lottizzazione e che nella fattispecie si assume pari a 2,5 volte ovvero ad 562,5 al mq. Il coefficiente scaturisce dal fatto che all interno delle aree nette (lotto fondiario) viene concentrata la volumetria delle aree lorde (superficie territoriale). In tal modo, il valore dell area sul lotto fondiario mediamente raddoppia in virtù delle cessioni pari a circa il 5% della superficie territoriale. Inoltre deve essere tenuto in conto il valore aggiunto dovuto alla maggiore appetibilità dell area in quanto oltre che giuridicamente edificabile lo è anche di fatto. ZONA OMOGENEA C2 di espansione residenziale (LOTTIZZAZIONI VARIE) a) indice territoriale 1, mc/mq; b) cessione volumetrica al Comune del 1%,1 mc/mq; c) volume edificabile,9 mc/mq.; c1) volume residenziale 7%,7 mc/mq; C2) volume non residenziale 2%,2 mc/mq; Edificando un fabbricato per uso civile abitazione o servizi di altezza media di mt. 3, si avrà: d) superficie edificabile (,9/3,),3 mq/mq; e) valore del fabbricato (,3 x 1.8,) 54, f) spese di trasformazione (,3 x 756,) 226,8 g) utile impresa e tasse 28 % di e) 151,2 Per cui il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (54, 226,8 151,2) = 162, terreno e fermo restando gli indici sopraesposti nonché tenuto conto che generalmente in un mercato ordinario viene offerto in permuta il 25% del volume edificabile o della superficie, 11

12 Nel caso in esame essendo edificabile mq.,3 per ogni mq. di terreno si ha l offerta di mq.,75 per il quale applicando il prezzo di vendita di 1.8, si ottiene il valore pari a 135,, a cui detraendo 1 circa per spese generali e tasse, si ottiene il valore dell area pari a 125,; valori innanzi esposti e cioè: (162, + 125,) /2 = 143,5 che comunque si approssima a 15, al mq.; Resta inteso che detto valore è riferito alle aree lorde ante lottizzazione e che in caso di lottizzazione definita (convenzionata) il valore è pari a 2,5 3 volte il valore dell area lorda ante lottizzazione e che nella fattispecie si assume pari a 2,5 volte ovvero ad 375, al mq. Il coefficiente scaturisce dal fatto che all interno delle aree nette (lotto fondiario) viene concentrata la volumetria delle aree lorde (superficie territoriale). In tal modo, il valore dell area sul lotto fondiario mediamente raddoppia in virtù delle cessioni pari a circa il 5% della superficie territoriale. Inoltre deve essere tenuto in conto il valore aggiunto dovuto alla maggiore appetibilità dell area in quanto oltre che giuridicamente edificabile lo è anche di fatto. ZONA OMOGENEA C1 di espansione residenziale (PRU SU TREMINI) a) indice territoriale 1,5 mc/mq; b) cessione volumetrica al Comune del 1%,15 mc/mq; c) volume edificabile 1,35 mc/mq; c1) volume residenziale 7% 1,5 mc/mq; C2) volume non residenziale 2%,3 mc/mq; C3) Volume per E.E.P.,15 mc/mq; Edificando un fabbricato per uso civile abitazione o servizi di altezza media di mt. 3, si avrà: d) superficie edificabile (1,24/3,),415 mq/mq; e) valore del fabbricato (,415 x 1.6,) 664, f) spese di trasformazione (,415 x 672) 278,88 g) utile impresa e tasse 35 % di e) 232,4 12

13 Per cui il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (664, 278,88 232,4 ) = 152,72 terreno e fermo restando gli indici sopraesposti nonché tenuto conto che generalmente in un mercato ordinario viene offerto in permuta il 25% del volume edificabile o della superficie, Nel caso in esame essendo edificabile mq.,42 per ogni mq. di terreno si ha l offerta di mq.,137 per il quale applicando il prezzo di vendita di 1.6, si ottiene il valore pari a 166,, a cui detraendo 1 circa per spese generali e tasse, si ottiene il valore dell area pari a 156,; valori innanzi esposti e cioè: (152, ,) /2 = 154,36 che comunque si approssima a 15, al mq.; Resta inteso che detto valore è riferito alle aree lorde ante lottizzazione e che in caso di lottizzazione definita (convenzionata) il valore è pari a 2,5 3 volte il valore dell area lorda ante lottizzazione e che nella fattispecie si assume pari a 2,5 volte ovvero ad 375, al mq. Il coefficiente scaturisce dal fatto che all interno delle aree nette (lotto fondiario) viene concentrata la volumetria delle aree lorde (superficie territoriale). In tal modo, il valore dell area sul lotto fondiario mediamente raddoppia in virtù delle cessioni pari a circa il 5% della superficie territoriale. Inoltre deve essere tenuto in conto il valore aggiunto dovuto alla maggiore appetibilità dell area in quanto oltre che giuridicamente edificabile lo è anche di fatto. 13

14 ZONA OMOGENEA C1 di espansione residenziale (PRU IS CORRIAS) comparti SUD ed EST a) indice territoriale 1,5 mc/mq; b) cessione volumetrica al Comune del 1%,15 mc/mq; c) volume edificabile 1,35 mc/mq; c1) volume residenziale 7% 1,5 mc/mq; C2) volume non residenziale 2%,3 mc/mq; C3) Volume per E.E.P.,15 mc/mq; Edificando un fabbricato per civile abitazione di altezza media di mt. 3, si avrà: d) superficie edificabile (1,24/3,),415 mq/mq; e) valore del fabbricato (,415 x 1.7,) 75,5 f) spese di trasformazione (,415 x 714,) 296,31 g) utile impresa e tasse 35 % di e) 246,93 Per cui il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (75,5 296,31 246,93 ) = 162,26 terreno e fermo restando gli indici sopraesposti nonché tenuto conto che generalmente in un mercato ordinario viene offerto in permuta il 25% del volume edificabile o della superficie, Nel caso in esame essendo edificabile mq.,41 per ogni mq. di terreno si ha l offerta di mq.,1375 a cui applicando il prezzo di vendita di 1.7, si ottiene il valore pari a 176,38 a cui detraendo 1 circa per spese generali e tasse, si ottiene il valore dell area pari a 166,38; valori innanzi esposti e cioè: (162, ,38) /2 = 164,32 che comunque si approssima a 165, al mq. Resta inteso che detto valore è riferito alle aree lorde ante lottizzazione e che in caso di lottizzazione definita (convenzionata) il valore è pari a 2,5 3 volte il valore dell area lorda ante lottizzazione e che nella fattispecie si assume pari a 2,5 volte ovvero ad 412,5 al mq. Il coefficiente scaturisce dal fatto che all interno delle aree nette (lotto fondiario) viene concentrata la volumetria delle aree lorde (superficie territoriale). In tal modo, il valore dell area sul lotto fondiario mediamente raddoppia in virtù delle cessioni pari a circa il 5% della superficie territoriale. Inoltre deve essere tenuto in conto il valore aggiunto dovuto alla maggiore appetibilità dell area in quanto oltre che giuridicamente edificabile lo è anche di fatto. 14

15 ZONA OMOGENEA C1 di espansione residenziale (PRU IS CORRIAS) a) indice territoriale 2, mc/mq; b) cessione volumetrica al Comune,5 mc/mq; c) volume edificabile 1,5 mc/mq; c1) volume residenziale 7%,75 mc/mq; C2) volume servizi generali,75 mc/mq; C3) Volume per E.E.P.,75 mc/mq; Edificando un fabbricato per uso civile abitazione o servizi di altezza media di mt. 3, si avrà: d) superficie edificabile (1,425/3,),475 mq/mq; e) valore del fabbricato (,475 x 1.8,) 855, f) spese di trasformazione (,475 x 756,) 359,1 g) utile impresa e tasse 35 % di e) 299,25 Per cui il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (855, 359,1 299,25) = 196,65 terreno e fermo restando gli indici sopraesposti nonché tenuto conto che generalmente in un mercato ordinario viene offerto in permuta il 25% del volume edificabile o della superficie, Nel caso in esame essendo edificabile mq.,475 per ogni mq. di terreno si ha l offerta di mq.,11875 a cui applicando il prezzo di vendita di 1.8, si ottiene il valore pari a 213,75 a cui detraendo 1 circa per spese generali e tasse, si ottiene il valore dell area pari a 23,75; valori innanzi esposti e cioè: (196, ,75) /2 = 2,2 che comunque si approssima a 2,; Resta inteso che detto valore è riferito alle aree lorde ante lottizzazione e che in caso di lottizzazione definita (convenzionata) il valore è pari a 2,5 3 volte il valore dell area lorda ante lottizzazione e che nella fattispecie si assume pari a 2,5 volte ovvero ad 5, al mq. Il coefficiente scaturisce dal fatto che all interno delle aree nette (lotto fondiario) viene concentrata la volumetria delle aree lorde (superficie territoriale). In tal modo, il valore dell area sul lotto fondiario mediamente raddoppia in virtù delle cessioni pari a circa il 5% della superficie territoriale. Inoltre deve essere tenuto in conto il valore aggiunto dovuto alla maggiore appetibilità dell area in quanto oltre che giuridicamente edificabile lo è anche di fatto. 15

16 SUD ZONA OMOGENEA C1 di espansione residenziale (PRU IS CORRIAS) UCG1 a) indice territoriale 1, mc/mq; b) cessione volumetrica al Comune = mc/mq; c) volume edificabile Servizi Generali 1, mc/mq.; Edificando un fabbricato per uso servizi generali di altezza media di mt. 3, si avrà: d) superficie edificabile (1,/3,),333 mq/mq; e) valore del fabbricato (,333 x 1.5,) 5, f) spese di trasformazione (,333 x 63,) 21, g) utile impresa e tasse 35 % di e) 175, Per cui il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (5, 21, 175,) = 115, terreno e fermo restando gli indici sopraesposti nonché tenuto conto che generalmente in un mercato ordinario viene offerto in permuta il 25% del volume edificabile o della superficie, Nel caso in esame essendo edificabile mq.,333 per ogni mq. di terreno si ha l offerta di mq.,8333 a cui applicando il prezzo di vendita di 1.5, si ottiene il valore pari a 125, a cui detraendo 1 circa per spese generali e tasse, si ottiene il valore dell area pari a 115,; valori innanzi esposti e cioè: (115, + 115,) /2 = 115, che comunque si approssima a 115,; Resta inteso che detto valore è riferito alle aree lorde ante lottizzazione e che in caso di lottizzazione definita (convenzionata) il valore è pari a 2,5 3 volte il valore dell area lorda ante lottizzazione e che nella fattispecie si assume pari a 2,5 volte ovvero ad 287,5 al mq. Il coefficiente scaturisce dal fatto che all interno delle aree nette (lotto fondiario) viene concentrata la volumetria delle aree lorde (superficie territoriale). In tal modo, il valore dell area sul lotto fondiario mediamente raddoppia in virtù delle cessioni pari a circa il 5% della superficie territoriale. Inoltre deve essere tenuto in conto il valore aggiunto dovuto alla maggiore appetibilità dell area in quanto oltre che giuridicamente edificabile lo è anche di fatto. 16

17 ZONA OMOGENEA C1 di espansione residenziale (PRU IS CORRIAS) comparto NORD Si è accertato che le aree ricomprese nel comparto Nord a differenza delle altre ricomprese nel PRU di Is Corrias (comparti Sud ed Est), hanno sicuramente una minor valenza, essendosi oramai indirizzati gli interventi di coloro che stanno edificando o che stanno cercando di pervenire al convenzionamento, alle acquisizioni nei comparti EST e SUD. Nel comparto NORD, nonostante alcune iniziative, i privati non riescono a definire gli interventi e, in caso di convenzionamento, avranno problematiche connesse alla realizzazione delle opere di urbanizzazione. a) indice territoriale 1,5 mc/mq; b) cessione volumetrica al Comune del 1%,15 mc/mq; c) volume edificabile 1,35 mc/mq; c1) volume residenziale 7% 1,5 mc/mq; C2) volume non residenziale 2%,3 mc/mq; C3) Volume per E.E.P.,15 mc/mq; Edificando un fabbricato per uso civile abitazione o servizi di altezza media di mt. 3, si avrà: d) superficie edificabile (1,215/3,),45 mq/mq; e) valore del fabbricato (,45 x 1.4,) 567, f) spese di trasformazione (,45 x 63,) 255,15 g) utile impresa e tasse 35 % di e) 198,45 Per cui il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (567, 255,15 198,45 ) = 113,4 terreno e fermo restando gli indici sopraesposti nonché tenuto conto che generalmente in un mercato ordinario viene offerto in permuta il 25% ma nel caso in esame stante la situazione di incertezza sulla convenzionalità delle stesse, si riduce tale percentuale al 2% del volume edificabile o della superficie, Nel caso in esame essendo edificabile mq.,45 per ogni mq. di terreno si ha l offerta di mq.,81 per il quale applicando il prezzo di vendita di 1.4, si ottiene il valore pari a 113,4 a cui detraendo 1 circa per spese generali e tasse, si ottiene il valore dell area pari a 13,4; valori innanzi esposti e cioè: (113,4 + 13,4) /2 = 18,4 che comunque si approssima a 1, al mq. 17

18 Resta inteso che detto valore è riferito alle aree lorde ante lottizzazione e che in caso di lottizzazione definita (convenzionata) il valore è pari a 2,5 3 volte il valore dell area lorda ante lottizzazione e che nella fattispecie si assume pari a 2,5 volte ovvero ad 25, al mq. Il coefficiente scaturisce dal fatto che all interno delle aree nette (lotto fondiario) viene concentrata la volumetria delle aree lorde (superficie territoriale). In tal modo, il valore dell area sul lotto fondiario mediamente raddoppia in virtù delle cessioni pari a circa il 5% della superficie territoriale. Inoltre deve essere tenuto in conto il valore aggiunto dovuto alla maggiore appetibilità dell area in quanto oltre che giuridicamente edificabile lo è anche di fatto. ZONA OMOGENEA C1 di espansione residenziale (PRU SU PLANU) a) indice territoriale 1,5 mc/mq; b) cessione volumetrica al Comune del 1%,15 mc/mq; c) volume edificabile 1,35 mc/mq; c1) volume residenziale 7% 1,5 mc/mq; C2) volume non residenziale 2%,3 mc/mq; C3) Volume per E.E.P.,15 mc/mq; Edificando un fabbricato per uso civile abitazione o servizi di altezza media di mt. 3, si avrà: d) superficie edificabile (1,215/3,),45 mq/mq; e) valore del fabbricato (,45 x 2.1,) 85,5 f) spese di trasformazione (,45 x 798,) 323,19 g) utile impresa e tasse 28 % di e) 238,14 Per cui il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (85,5 323,19 238,14 ) = 289,17 terreno e fermo restando gli indici sopraesposti nonché tenuto conto che generalmente in un mercato ordinario viene offerto in permuta il 3% del volume edificabile o della superficie, Nel caso in esame essendo edificabile mq.,45 per ogni mq. di terreno si ha l offerta di mq.,1215 per il quale applicando il prezzo di vendita di 2.1, si ottiene il valore pari a 255,15 a cui detraendo 1 circa per spese generali e tasse, si ottiene il valore dell area pari a 245,15; 18

19 valori innanzi esposti e cioè: (289, ,15) /2 = 267,16 che comunque si approssima a 27,; Resta inteso che detto valore è riferito alle aree lorde ante lottizzazione e che in caso di lottizzazione definita (convenzionata) il valore è pari a 2,5 3 volte il valore dell area lorda ante lottizzazione e che nella fattispecie si assume pari a 2,5 volte ovvero ad 675, al mq. Il coefficiente scaturisce dal fatto che all interno delle aree nette (lotto fondiario) viene concentrata la volumetria delle aree lorde (superficie territoriale). In tal modo, il valore dell area sul lotto fondiario mediamente raddoppia in virtù delle cessioni pari a circa il 5% della superficie territoriale. Inoltre deve essere tenuto in conto il valore aggiunto dovuto alla maggiore appetibilità dell area in quanto oltre che giuridicamente edificabile lo è anche di fatto. ZONA OMOGENEA D Industriale. Esistono due distinte zone destinate ad insediamenti artigianali ed industriali. La prima a ridosso del nucleo abitato di Selargius lungo la strada statale 554 e la strada che conduce verso Settimo San Pietro. La seconda è individuata all interno del piano di risanamento urbanistico di Is Corrias sempre lungo la S.S. 554 in prossimità del quadrifoglio. Verifica del più probabile valore di mercato con il solo metodo del valore di a)superficie 1, mq.; a1) superficie copribile 4%,4 mq.; a2) superficie di utilizzo 8%,8 mq.; Edificando un fabbricato artigianale o servizi di altezza media di mt. 3,7 si avrà: b) superficie edificabile (,8/3,7),216 mq; c) valore del fabbricato (,216 x 75,) 162,16 d) spese di trasformazione (,216 x 27,) 58,38 e) utile impresa e tasse 28 % di c) 45,41 Per cui il valore dell area è dato dal valore del fabbricato diminuito delle spese di trasformazione, dell utile dell impresa e dalle tasse, e si avrà: (162,16 58,38 45,41) = 58,38 a cui detraendo 8 circa per spese generali e tasse, si ottiene il valore dell area pari a 5,38 che si arrotonda in. 5,. Non si conoscono casi di permuta. Resta inteso che detto valore è riferito alle aree lorde e che in caso di lotto netto o convenzionato il valore è pari a 2 2,5 volte il valore dell area lorda e che nella fattispecie si assume pari a 2 volte ovvero ad 1, al mq. 19

20 Per le zone G e per le zone S di P.R.G. (con esclusione delle zone S ricomprese in piani attuativi), non esistendo un mercato attivo, relativo a permute, non sono state formulate schede di calcolo analitico. Per le stesse valgono quindi quelle innanzi citate eseguite per comparazione sintetica. Le zone S dei vari piani di attuazione, si ribadisce, vengono valutate con lo stesso criterio della zona omogenea in cui sono ricomprese (stesso indice di edificabilità); Per le zona a destinazione H di rispetto, sia esso stradale o cimiteriale, come già innanzi detto, si ritiene che le stesse risultando inedificabili debbano essere valutate con lo stesso metodo automatico previsto per le zone agricole. Si può infine affermare che i valori accertati da questo ufficio e contenuti nella presente relazione di stima sono inferiori ai valori normalmente accertati dall Agenzia delle Entrate di Cagliari. Selargius, 1/3/211 L Istruttore Tecnico Direttivo (Geom. Raffaele Cara) 2