TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

Transcript

1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 148/2017 riunita alla E.I. 304/2016 Giudice delegato: Esecuzione promossa da: contro: Integrazione e relazione tecnica di stima Immobili posti in Comune di Reggio Emilia Esperto estimatore designato: geom. Guandalini Vincenzo Pagina 1 di 13

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI LOTTO 17: DATI CATASTALI LOTTO 17: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 17: CONFINI LOTTO 17: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 17: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 17: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 17: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI... 7 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 7 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 17: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 17: VALORE DEL BENE... 8 VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE 8 VALORE LOTTO LOTTO 17: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO 17 : CONCLUSIONI ALLEGATI CONFERIMENTO INCARICO ATTO DI PIGNORAMENTO ISPEZIONE IPOTECARIA NOTA PIGNORAMENTO ISPEZIONE IPOTECARIA NOTE REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE NOTA IPOTECA VOLONTARIA LOTTI DAL 4 AL MAPPA LOTTO VISURA LOTTO RELAZIONE NOTARILE LOTTO COROGRAFIA 1 LOTTO COROGRAFIA 2 LOTTO IDENTIFICAZIONE LOTTO PLANIVOLUMETRICO LOTTO ESTERNO 1 LOTTO ESTERNO 2 LOTTO ATTO DI PROVENIENZA VISURA STORICA LOTTO ELENCO PREZZI BONIFICA VISURA PARTICELLA 632 COMUNE VISURA PARTICELLA 522 COMUNE...13 Pagina 2 di 13

3 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato: Procedente: PROCEDURA N. 148/2017 unita alla E.I. 304/2016 Precedente: - Pec del, in data 08 novembre 2017, nella quale venivo nominato esperto estimatore. - Scadenza di consegna della relazione in Cancelleria delle Esecuzioni il 22/11/2017; - Data trascrizione del pignoramento, trascritto il 22/06/2017 al RP 8376 RG Pagina 3 di 13

4 LOTTO 17: DATI CATASTALI DITTA INTESTATARIA: Beni censiti al Catasto Terreni del Comune di Reggio Emilia: Dati Catastali Tipologia del bene Classe Ubicazione Foglio Mappale Superficie ha are ca Redd. Dom. Redd. Agr. Seminativo Irriguo 2 Comune di Reggio E. Via dei Templari ,19 16, LOTTO 17: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di lotto edificabile sito in Via Templari a Reggio Emilia (RE). Lotto di mq di superficie catastale con SU (superficie utile) di mq 390, denominato P3 per la costruzione di una palazzina con n. 5 alloggi, come da progetto preliminare allegato al Permesso di Costruire per opere di urbanizzazione primaria relativa ad ambiti di ricollocazione prevalentemente residenziale in data con P.G. n. e P.S. n. e precedente Convenzione a ministero Notaio del Rep., Racc. n.. Opere di urbanizzazione previste dalla convenzione non ultimate e non collaudate. Libero. Pagina 4 di 13

5 Pagina 5 di 13

6 LOTTO 17: REGOLARITA EDILIZIA Con convenzione a ministero Notaio del Rep., Racc. n., la società e il Comune di Reggio Emilia, avevano stabilito che la società avrebbe dato al Comune di Reggio Emilia degli immobili a titolo gratuito (Via Pasteur Via Gramsci), in cambio del trasferimento sull area in oggetto P.P. in Via Templari, della cubatura che al momento della convenzione era disponibile su quelle zone e ritenute incongrue per un corretto equilibrio urbanistico e ambientale del territorio. A seguito di tale convenzione, Pagina 6 di 13 si impegnava anche a presentare il progetto per le opere di urbanizzazione primaria, alla loro realizzazione e all assunzione dei costi relativi ai collaudi. E stato rilasciato un Permesso di Costruire, parzialmente in sanatoria, in data con P.G. n. e P.S. n., relativo a Opere di urbanizzazione primaria relative ad ambiti di ricollocazione prevalentemente residenziale. Successivamente in data con Prot. n. P.G. è stata rilasciato un cambio di intestazione della pratica edilizia, che è stata intestata alla. Le opere sono state iniziate, ma non completate. Non è stata presentata la fine lavori, né la richiesta di agibilità con gli allegati correlati (dichiarazioni di conformità degli impianti, collaudo, ecc.). Le opere di urbanizzazione non risultano né ultimate né collaudate; si riassumono gli elementi forniti dal Tecnico del Comune di Reggio Emilia: 1. I lavori relativi alle opere di urbanizzazione non sono ultimati e non sono collaudati; 2. I soggetti tenuti al completamento delle opere di urbanizzazione sono coloro che hanno sottoscritto la Convenzione Rep. Racc. del Notaio col Comune di Reggio Emilia; 4. La Convenzione prima citata, tenuto conto delle proroghe intervenute in seguito al Decreto Legge 21/06/2013 n.69, avrà termine temporale il ; 5. Per quanto riguarda le spese di urbanizzazione del mappale 522, essendo stata rilasciata la relativa Concessione Edilizia, deve essere stata presentata la necessaria fidejussione a favore del Comune di Reggio Emilia per la urbanizzazione delle opere.

7 LOTTO 17: CONFINI Il lotto confina a nord, ovest e sud con il mappale comune 632, a est con i mappali 602, 600, 603, 604, LOTTO 17: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non previste LOTTO 17: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non previsti LOTTO 17: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile risulta libero LOTTO 17: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA L elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sul bene, da cancellarsi a cura della procedura desunti dai certificati di conservatoria allegati agli atti aggiornato alla data del 20/11/2017, di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia in data al n. con sede in RG ed al n. Emilia al foglio 120, mappale 631, contro la ditta Pagina 7 di 13 RP, a favore di sul bene censito al Catasto Terreni del Comune di Reggio assorbita in e infine conferita a ) ; (poi confluita e/o Pignoramento immobiliare iscritto in data di cui al n.

8 RP e RG, a favore di, gravante sugli immobili oggetto di perizia, contro la ditta proprietaria; Domanda giudiziale per revoca atti soggetti a trascrizione del, eseguita in data di cui a RG e RP con cui si chiede di dichiarare inefficace nei confronti del l atto di conferimento a rogito Notaio in data Rep. n. trascritto a Reggio Emilia il LOTTO 17: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta diritto di prelazione LOTTO 17: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda ogni singolo lotto edificabile avvengono con riferimento alle seguenti caratteristiche: posizione all interno del planivolumetrico, conformazione regolare o irregolare dei confini di proprietà, superficie fondiaria e superficie utile residenziale ammessa; inoltre ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e Pagina 8 di 13

9 mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia e i valori IMU previsti dal Comune di Reggio Emilia con i valori dell attuale mercato di cui sopra. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO 17 Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito, anche se si è ritenuto di assegnare un valore da 100,00 ad un valore di 120,00 per mq. di superficie fondiaria di ogni singolo lotto, risulta la seguente: - valore stimato del lotto n ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20 % risultando pertanto come segue: ,00 Per quanto sopra, apportati gli opportuni arrotondamenti, si è determinato il Pagina 9 di 13

10 Valore Base d Asta ,00 (Euro centoventimila/00) In applicazione del comma 2 dell art. 571 c.p.c., si determina: Valore Minimo dell Offerta ,00 (Euro novantamila/00) Per il Lotto n 17 sino ad ora identificato LOTTO 17: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni hanno la seguente provenienza: in data, con atto di conferimento in società a rogito del Notaio di cui a Rep. n., la società con sede in Bologna diventa la proprietaria piena ed esclusiva degli immobili LOTTO 17 : CONCLUSIONI Il lotto in oggetto confina con il mappale 632 sul quale il progetto delle opere di urbanizzazione prevede la realizzazione di una strada che permette l accesso al lotto in oggetto e ad altri; ciò comporterà la presa in carico della quota parte relativa alle spese di realizzazione della strada e successiva manutenzione. All interno della lottizzazione sono presenti tanto aree destinate alla realizzazione di strada di penetrazione (particella 632) e parcheggi di uso pubblico (particella 522); per ciò che riguarda la particella 522, all ultimazione delle opere di urbanizzazione, gli acquirenti saranno chiamati ad intervenire alla cessione dell area al Comune di Reggio Emilia come da convenzione stipulata; per quanto riguarda la particella 632, dovranno partecipare al completamento delle opere di urbanizzazione e viabilità, e provvedere alla successiva manutenzione dell area. Il Custode dell immobile ha richiesto un Pagina 10 di 13

11 preventivo relativo alle operazioni di sgombero e smaltimento dei rifiuti dagli immobili; si allega elenco prezzi. corografia Pagina 11 di 13

12 Esterno 1 lotto 17 Esterno 2 lotto 17 Pagina 12 di 13

13 6 ALLEGATI 6.1 CONFERIMENTO INCARICO 6.2 ATTO DI PIGNORAMENTO 6.3 ISPEZIONE IPOTECARIA NOTA PIGNORAMENTO 6.4 ISPEZIONE IPOTECARIA NOTE REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE 6.5 NOTA IPOTECA VOLONTARIA LOTTI DAL 4 AL MAPPA LOTTO VISURA LOTTO RELAZIONE NOTARILE LOTTO COROGRAFIA 1 LOTTO COROGRAFIA 2 LOTTO IDENTIFICAZIONE LOTTO PLANIVOLUMETRICO LOTTO ESTERNO 1 LOTTO ESTERNO 2 LOTTO ATTO DI PROVENIENZA 6.16 VISURA STORICA LOTTO ELENCO PREZZI BONIFICA 6.18 VISURA PARTICELLA VISURA PARTICELLA 522 ALLEGATI A,B,C,D LOTTO 17 IN FASCICOLO A PARTE Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, li' 20/11/2017 L esperto estimatore designato geom. Guandalini Vincenzo Pagina 13 di 13