TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Relazione tecnica

Transcript

1 S T U D I O T E C N I C O G E O M. S I M O N E C A R N E V A L I Via Reverberi n Salvaterra di Casalgrande (RE) - Tel./Fax Collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati di Reggio Emilia n.2147 Certification ISO n.0134 P.Iva C.Fisc. CRN SMN 77S28 I496H - e- mail info@geometracarnevali.it simone.carnevali@geopec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzioni immobiliari n 336/16 Giudice delegato: Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: contro: Relazione tecnica Immobili posti in Brescello (RE) Strada Statale della Cisa (S.S. n. 62) Esperto designato: Carnevali geom. Simone Tribunale di Reggio Emilia Ufficio Esecuzioni Immobiliari G.E. Dott.ssa Di Paolo Simona

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO UNICO: DATI CATASTALI LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA E CERTIFICATI LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI... 7 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 7 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE E PIANTE LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE. 11 Valore LOTTO UNICO: STATO CIVILE DEI DEBITORI ALTRE NOTIZIE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE PIGNORATO ALLEGATI MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI ELABORATO PLANIMETRICO E PLANIMETRIE CATASTALI ATTO DI PIGNORAMENTO COMPRAVENDITA NOTAIO GIORGIO CHIARI, CABRINI TONINO, FRANCO GHIBELLINI RELAZIONE NOTARILE ELIA ANTONACCI ISPEZIONE IPOTECARIA CERTIFICATO DI RESIDENZA, STATO LIBERO E STATO DI FAMIGLIA REGOLAMENTAZIONE EDILIZIA-URBANISTICA, TITOLI, GRAFICI E CERTIFICATI CD-ROM CONTENENTE LA PERIZIA RISERVATA, COPIA DEGLI ALLEGATI, ALLEGATO A-B-C Pagina 2 di 13

3 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutata: PROCEDURA N. 336/16 R.G.Es. Procedente: Data conferimento incarico: 20/12/2016 Termine per consegna della relazione presso la Cancelleria delle Esecuzioni 27/03/2017 proroga al 27/04/2017 Data atto pignoramento: Trascritto il 20/07/2016 al n R.P. Udienza: 10/05/2017 ore COMUNICAZIONI Con provvedimento dell Illustrissimo Giudice delle Esecuzioni Immobiliari Dott.ssa Simona Di Paolo è stato nominato C.T.U. lo scrivente geom. Carnevali Simone, libero professionista con studio in Salvaterra di Casalgrande (RE) Via Reverberi n 26, iscritto all Albo Professionale di questa Provincia al n 2147, che ha prestato il giuramento di rito e ottenuto termine per il deposito dell elaborato peritale. Lo scrivente, ha dato comunicazione scritta a mezzo Raccomandata A.R e P.E.C a: Si è provveduto a prendere contatto con il referente dell IVG dott. Giovanetti Filippo per organizzare il sopralluogo congiunto tra le parti; il sopralluogo è avvenuto in data 11/01/2017 presso l immobile, ove il sottoscritto ha potuto iniziare le operazioni peritali consistenti nello scatto di fotografie, misurazioni ed accertamenti, inerenti la consistenza, la regolarità edilizia e lo stato di conservazione dell immobile. A seguito di quanto sopra lo scrivente, dopo avere compiuto i suddetti accertamenti ed effettuato, tutte le ritenute necessarie verifiche in loco e presso gli uffici pubblici per l acquisizione della necessaria documentazione, si è posto nella condizione di redigere, completa in ogni sua parte, la seguente relazione tecnica. 3-DATI CATASTALI Pagina 3 di 13

4 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1 INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T..) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e Superficie Categoria Qualità e Classe Rendita BRESCELLO R.D. 101,12 euro R.A. 108,05 euro BRESCELLO R.D. 18,29 euro R.A. 19,54 euro BRESCELLO R.D. 100,96 euro R.A. 107,88 euro BRESCELLO R.D. 39,10 euro R.A. 41,78 euro 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e Superficie Categoria Qualità e Classe Rendita BRESCELLO R.D. 101,12 euro R.A. 108,05 euro BRESCELLO R.D. 18,29 euro R.A. 19,54 euro BRESCELLO R.D. 100,96 euro R.A. 107,88 euro 1 Vedi allegato 8.4 Pagina 4 di 13

5 BRESCELLO R.D. 39,10 euro R.A. 41,78 euro 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE Alla data odierna vi è piena corrispondenza tra i dati catastali riportati nello schema I, desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 8.4) e quelli dello schema II indicati nelle attuali visure catastali (all. 8.2) Confini catastali Mapp.60: in senso orario con mapp , strada Provinciale 62; Mapp.61: in senso orario con mapp ; Mapp.513: in senso orario con mapp , strada Provinciale 62; Mapp.514: in senso orario con mapp ; 4-DESCRIZIONE DEI BENI 2 DIRITTO PIGNORATO: PROPRIETA 1/1 Il bene immobile oggetto dell esecuzione, è costituito da un gruppo di terreni edificabili di forma regolare a completamento di zona residenziale nella primissima periferia del centro del paese; l immobile è ubicato nel Brescello (RE) in Via Strada Provinciale 62 Cisa. Trattasi di quattro terreni seminativi irrigui facenti parte di una area edificabile già compartimentata in un Piano Particolareggiato denominato Margherita come area di completamento, situati un una zona strategicamente invitante per viabilità, nella primissima periferia rispetto al centro del paese, i terreni sono perfettamente pianeggianti e con sbocchi laterali sulle già 2 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 5 di 13

6 esistenti vie vicinali via Spallanzani e via Pisi, i terreni risultano allo stato iniziale di terreni agricoli privi di opere di urbanizzazione totalmente da eseguirsi TOTALE SUPERFICIE TERRENI LOTTO: ,00 mq. 5-LOTTI DI VENDITA L alienazione dei beni avverrà in LOTTO UNICO LOTTO UNICO: DATI CATASTALI INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e Superficie Categoria Qualità e Classe Rendita BRESCELLO R.D. 101,12 euro R.A. 108,05 euro BRESCELLO R.D. 18,29 euro R.A. 19,54 euro BRESCELLO R.D. 100,96 euro R.A. 107,88 euro BRESCELLO R.D. 39,10 euro R.A. 41,78 euro LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Proprietà per 1/1 di terreni edificabili, ubicati in Via Strada Provinciale 62 Cisa, nel Brescello (RE), terreni compresi all interno del Piano Particolareggiato Margherita già approvato con apposita delibera; per complessivi ,00 mq. di superficie territoriale, terreno ancora da urbanizzare LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA E CERTIFICATI Le caratteristiche edificatorie del lotti interessati dalla stima sono deducibili dall allegato 8.9, qui di seguito riassunti: ZONA C, zona di espansione di tipo 2, a completamento dell area già parzialmente edificata negli anni precedenti, art. 58 e 58 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG del Brescello Pagina 6 di 13

7 La lottizzazione Margherita ha ottenuto il via libera con Delibera di Consiglio Comunale n.38 del 13/06/2006 Convenzione Edilizia con il rescello atto Notaio Tafuri in data 15/07/2010rep LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Nessuna LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Nessuno LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Tutti i beni sopracitati sono attualmente non utilizzati e lasciati all incuria, sono ad uso prato ove si sono scaricati camion di terra, rottami edili non pericolosi e dove trovo allocamento tre container ad uso deposito di cantiere con alcuni materiali al loro interno, i terreni non sono recintati fatto salvo la recinzione di cantiere in fregio alla Strada Provinciale ed in fregio ai limitrofi mappali , Gli esecutati hanno dichiarato di aver mai ceduto in affitto o in comodato i beni oggetto dell esecuzione e quindi liberi al decreto di trasferimento ai fini della procedura. (vedasi allegato agenzia delle entrate) LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 3 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE 3 Vedi allegati Pagina 7 di 13

8 Non risultano cause relative a domande trascritte da visure ipotecarie in relazione Notarile. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Rimarranno e carico del futuro acquirente il rispetto di tutte le formalità già indicate in atto notarile di provenienza, compresi i vincoli e quant altro derivante anche da atti (di qualsiasi tipo) precedentemente stipulati. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Viene di seguito riportato l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene, aggiornate alla data del 27/05/2016, da cancellarsi a cura della procedura, che di seguito si riassumono: MAPPALE 60: TRASCRIZIONE del 09/01/2002 R.P. 468, R.G Pubblico ufficiale GHIBELLINI FRANCO Rep. n del 12/12/2001 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA ISCRIZIONE del 12/06/2006 R.P. 4803, R.G Pubblico ufficiale D ANTONIO ALFREDO Rep. n /9076 del 07/06/2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FODIARIO Annotazione n del 30/10/2006 EROGAZIONE A SALDO TRASCRIZIONE del 6/08/2010 R.P , R.G Pubblico ufficiale FRANCESCO TAFURI Rep. n. 4323/3511 del 15/07/2010 ATTO TRA VIVI CONVENZIONE EDILIZIA TRASCRIZIONE del 20/07/2016 R.P , R.G Pubblico ufficiale UFFICIALI GIUDIZIARI Rep. n del 06/06/2016 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI MAPPALE 61: TRASCRIZIONE del 21/07/2000 R.P , R.G Pubblico ufficiale BUSANI ANGELO Rep. n del 22/06/2000 ATTO PER CAUSA DI MORTE ACCETTAZIONE ESPRESSA DI EREDITA TRASCRIZIONE del 26/02/2001 R.P. 2532, R.G Pubblico ufficiale GIORGIO CHIARI Rep. n del 21/02/2001 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA ISCRIZIONE del 26/02/2001 R.P. 850, R.G Pubblico ufficiale GIORGIO CHIARI Rep. n del 21/02/2001 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FODIARIO Annotazione n del 30/10/2006 CANCELLAZIONE TOTALE Pagina 8 di 13

9 TRASCRIZIONE del 23/10/2001 R.P , R.G Pubblico ufficiale UFFICIO DEL REGISTRO Rep. n. 1404/1445 del 21/06/2000 ATTO PER CAUSA DI MORTE CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE ISCRIZIONE del 12/06/2006 R.P. 4803, R.G Pubblico ufficiale D ANTONIO ALFREDO Rep. n /9076 del 07/06/2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FODIARIO Annotazione n del 30/10/2006 EROGAZIONE A SALDO TRASCRIZIONE del 6/08/2010 R.P , R.G Pubblico ufficiale FRANCESCO TAFURI Rep. n. 4323/3511 del 15/07/2010 ATTO TRA VIVI CONVENZIONE EDILIZIA TRASCRIZIONE del 20/07/2016 R.P , R.G Pubblico ufficiale UFFICIALI GIUDIZIARI Rep. n del 06/06/2016 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI MAPPALE 513: TRASCRIZIONE del 21/07/2000 R.P , R.G Pubblico ufficiale BUSANI ANGELO Rep. n del 22/06/2000 ATTO PER CAUSA DI MORTE ACCETTAZIONE ESPRESSA DI EREDITA TRASCRIZIONE del 26/02/2001 R.P. 2532, R.G Pubblico ufficiale GIORGIO CHIARI Rep. n del 21/02/2001 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA ISCRIZIONE del 26/02/2001 R.P. 850, R.G Pubblico ufficiale GIORGIO CHIARI Rep. n del 21/02/2001 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FODIARIO Annotazione n del 30/10/2006 CANCELLAZIONE TOTALE TRASCRIZIONE del 23/10/2001 R.P , R.G Pubblico ufficiale UFFICIO DEL REGISTRO Rep. n. 1404/1445 del 21/06/2000 ATTO PER CAUSA DI MORTE CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE ISCRIZIONE del 12/06/2006 R.P. 4803, R.G Pubblico ufficiale D ANTONIO ALFREDO Rep. n /9076 del 07/06/2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FODIARIO Annotazione n del 30/10/2006 EROGAZIONE A SALDO TRASCRIZIONE del 6/08/2010 R.P , R.G Pubblico ufficiale FRANCESCO TAFURI Rep. n. 4323/3511 del 15/07/2010 ATTO TRA VIVI CONVENZIONE EDILIZIA Pagina 9 di 13

10 TRASCRIZIONE del 20/07/2016 R.P , R.G Pubblico ufficiale UFFICIALI GIUDIZIARI Rep. n del 06/06/2016 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI MAPPALE 514: TRASCRIZIONE del 29/04/2003 R.P. 7061, R.G Pubblico ufficiale CABRINI TONINO Rep. n /20367 del 16/04/2003 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA ISCRIZIONE del 12/06/2006 R.P. 4803, R.G Pubblico ufficiale D ANTONIO ALFREDO Rep. n /9076 del 07/06/2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FODIARIO Annotazione n del 30/10/2006 EROGAZIONE A SALDO TRASCRIZIONE del 6/08/2010 R.P , R.G Pubblico ufficiale FRANCESCO TAFURI Rep. n. 4323/3511 del 15/07/2010 ATTO TRA VIVI CONVENZIONE EDILIZIA TRASCRIZIONE del 20/07/2016 R.P , R.G Pubblico ufficiale UFFICIALI GIUDIZIARI Rep. n del 06/06/2016 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta nessun diritto di prelazione trascritto gravante sui beni oggetto di esecuzione LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI 4 I beni oggetto di esecuzione sono pervenuti all attuale ditta proprietaria come segue: LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE E PIANTE 4 Vedi allegati 8.5 Pagina 10 di 13

11 PIANTE LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad una futura vendita degli stessi. La stima che segue è riferita alla data odierna ed è stata fatta considerando i seguenti elementi: Anno di costruzione del fabbricato abitativo; Condizioni di conservazione e manutenzione: SUFFICIENTI; Dimensioni e ubicazione: grandi dimensioni, zona semicentrale del capoluogo; Posizione urbanistica: buona posizione, comoda a tutti i servizi; Dotazione di servizi urbanistici: da realizzarsi; Servizi esclusivi: nessuno; Dotazione di parcheggi ad uso privato da realizzarsi; Regolarità edilizia: disposizioni in materia sopracitate 5 Le planimetrie sopra riportate, rappresentanti la disposizione interna dei vani, sono fuori scala Pagina 11 di 13

12 VALORE LOTTO UNICO: Tenuto in debito conto quanto sopra esposto e considerata la situazione del mercato immobiliare, per immobili simili in zona, dopo avere effettuato un attento studio delle compravendite di beni simili nella stessa zona, avvenuti in tempi relativamente recenti, raffrontate alle quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari, tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia lo scrivente ritiene che il valore più probabile, sul libero mercato (piena proprietà) dei beni oggetto di stima fatto per comparazione a corpo e non a misura per l abitazione ed una valutazione a corpo per l autorimessa e per l area cortiliva esterna di pertinenza, pertanto si determina quanto segue: DESCRIZIONE SUP. COMMERC. MQ. VALORE AL MQ. VALORE Terreni superficie territoriale ,00 23,00 Euro ,00 Valore Complessivo Euro ,00 Valore complessivo dopo abbattimento 20% - - Euro ,20 TOTALE arrotondato - - Euro ,80 Il valore sopra riportato è stato ridotto indicativamente del 20% in quanto: del suddetto immobile manca la garanzia da vizi occulti; il valore sul quale si calcolano gli oneri tributari non è quello catastale, ma quello reale; l immobile non sarà immediatamente disponibile, dopo l acquisto in quanto gravato da tempi e modalità dettate dalla procedura esecutiva; Le critiche condizioni generali del mercato immobiliare; TOTALE VALUTAZIONE ,00 (Diconsi Euro Quattrocentoqurantanovemila) OFFERTA MINIMA D ASTA -25% ,00 (Diconsi Euro Trecentotretaseimilasettecentocinquanta) 6 STATO CIVILE DEI DEBITORI 7 ALTRE NOTIZIE Pagina 12 di 13

13 BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE PIGNORATO Durante il sopralluogo presso l immobile in oggetto, effettuato il 17/06/2016, sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche di beni mobili presenti all interno del bene pignorato (mobilio, macchinari, elettrodomestici, veicoli, ecc ) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A maggior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. L appartamento risulta vuoto in stato di abbandono. Gli oggetto fotografati in cantina non sono degli esecutati, il sottoscritto prima della chiusura del vano ha dato disposizioni al proprietario di spostare tutto il materiale presente e di lasciare il vano vuoto. 8 ALLEGATI 8.1. MAPPA CATASTALE 8.2. VISURE CATASTALI 8.3. ELABORATO PLANIMETRICO E PLANIMETRIE CATASTALI 8.4. ATTO DI PIGNORAMENTO 8.5. COMPRAVENDITA NOTAIO GIORGIO CHIARI, CABRINI TONINO, FRANCO GHIBELLINI 8.6. RELAZIONE NOTARILE ELIA ANTONACCI 8.7. ISPEZIONE IPOTECARIA 8.8. CERTIFICATO DI RESIDENZA, STATO LIBERO E STATO DI FAMIGLIA 8.9. REGOLAMENTAZIONE EDILIZIA-URBANISTICA, TITOLI, GRAFICI E CERTIFICATI 8.10 CD- ROM CONTENENTE LA PERIZIA RISERVATA, COPIA DEGLI ALLEGATI, ALLEGATO A- B- C Confidando d aver operato al meglio della propria professionalità ed esperienza, lo scrivente tecnico, rimane a disposizione per ogni qualsivoglia delucidazione o integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto si doveva ad espletamento dell'incarico. Reggio Emilia, lì 23/04/2017 L esperto stimatore geom. Carnevali Simone Pagina 13 di 13