RELAZIONE VALUTATIVA

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare n.305/2016 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK SPA (con Avv. C. TINELLI) contro: Sigg.ri RELAZIONE VALUTATIVA Esperto designato: Geom. Canossa Enrico Pagina 1 di 15

2 Sommario 1 Dati generali pag. 3 2 Comunicazioni pag.4 3 Dati catastali pag Dati catastali del pignoramento pag Commenti sulla situazione catastale pag. 6 4 Provenienza dell unità immobiliare pag. 7 5 Confini pag. 7 6 Descrizione dei beni pag Lotti di vendita pag Pratiche edilizie e conformità urbanistica pag Attestato di qualificazione energetica pag Occupazione dell immobile pag Vincoli e oneri giuridici Iscrizioni e trascrizioni ipotecarie pag Diritti di prelazione pag.14 9 Valore del bene pag Stima del bene pag Stato civile dell esecutato pag.17 Elenco degli allegati pag. 18 Pagina 2 di 15

3 1. Dati generali Procedura Es. Imm. n. 305/2016 Esecutati: Sigg.ri Residenti in Comune di Reggio Emilia Via G.L. Bernini n.9. Procedente: UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT SPA con Avv. CELESTINA TINELLI (indirizzo Udienza: 18/04/2018 Data trascrizione pignoramento: 08/07/2016 Contributo unificato: si Pagina 3 di 15

4 2. Comunicazioni L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite PEC dell incarico ricevuto, delle sue finalità e dell inizio delle operazioni peritali. In particolare sono stati avvertiti: 1. I Sigg.ri tramite l IVG di Reggio Emilia. 2. L Avv. CELESTINA TINELLI 3. L Avv. VIVIANA BOVI Copia della presente perizia verrà trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza degli esecutati e al Legale del Creditore agli indirizzi riportati nel fascicolo di causa. Pagina 4 di 15

5 3. Dati catastali Gli immobile oggetto della presente perizia risultano meglio individuati catastalmente al NCT del Comune di CASTELNOVO NE MONTI come di seguito. Ditta: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Map. Sub. DATI CATASTALI Consistenza o superficie Qualità R.D R.A. TERRENO LOC. FRASCARO Mq. 515 Bosco ceduo 0,24 0,13 TERRENO LOC. FRASCARO Mq Semin ativo 2,66 1,51 TERRENO LOC. FRASCARO Mq. 541 Castag neto 0,53 0, Dati catastali del pignoramento I dati catastali riportati nell atto di pignoramento coincidono esattamente con i dati catastali di cui al precedente per quanto riguarda l abitazione ed il garage. Fg. Mapp Sub. Consistenza o superficie Mq Mq Mq.541 Pagina 5 di 15

6 3.2. Commenti alla situazione catastale I dati catastali riportati nel pignoramento coincidono con la posizione descritta catastalmente. 4. Provenienza dell unità immobiliare L immobile in oggetto è pervenuto agli attuali proprietario con atto di compravendita a magistero Dott. Giuseppe Beccari stipulato in data 28/03/1992 Rep / Con tale atto i Sigg.ri acquistavano gli immobili oggetto della presente relazione dalla Sig.ra 5. Confini I terreni nel loro complesso confinano: - a Nord con stradello pubblico, mapp. 364 e 365; - a Est con mapp.20; - a Sud con mapp.57 e 58; - a Ovest con mapp Descrizione dei beni (1) Trattasi di piena proprietà di terreni posti in loc. Frascaro di Castelnovo ne Monti. Pagina 6 di 15

7 A tali terreni, posti in declivio naturale, si accede mediante la strada comunale denominata Via Frascaro proveniente dalla SS63, ed una volta lasciato il cimitero della frazione alla propria destra si imbocca il primo stradello sempre a destra. Tale stradello non asfaltato permette di accedere ai terreni montani in parte piantumati con alberi da frutto e non ed in parte a prato. Trattasi quindi di terreni, per quanto sia stato possibile esaminare mediante l atto di provenienza e mediante la visione in sito, liberi da vincoli apparenti e posti in pendenza naturale secondo la direttrice nord/sud con scolo delle acque verso nord ovvero verso lo stradello di accesso. Si riscontra la difficoltà visiva di determinarne i confini e la limitazione delle singole particelle dovuta a mancanza di manufatti e con ancora la neve in sito. Si potrà comunque provvedere con relativa facilità al riconfinamento mediante l ausilio del frazionamento reperito posto in allegato all atto di provenienza. Con l ausilio della sovrapposizione cartografica catastale e il rilevamento satellitare si denota come tali particelle siano prive di fabbricati. Superficie commerciale desunta dalle visure catastali: mq Pagina 7 di 15

8 (1) La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: - intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva - 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità - 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) - 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) - 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte - l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie - le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo 6.2 Lotti di vendita Trattasi di lotto unico comprendente n.3 particelle catastali. 6.3 Pratiche edilizie e conformità urbanistica L immobile di cui fanno parte le particelle catastali, con l ausilio della sovrapposizione cartografica catastale e il rilevamento satellitare, appaiono prive di fabbricati. Come riportato dal Certificato di Destinazione Urbanistica, trattasi di aree a carattere agricolo e non edificabili e più precisamente destinate, per quanto riguarda i mappali 53 e 363: dal Piano Strutturale Comunale sono destinati interamente a Ambiti agricoli periurbani (TR3) (art. 36), inoltre ricadono in parte in Zone di tutela del sistema forestale e boschivo (art. 56), in parte in Aree soggette a vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. 3267/1923 (art. 65) e interamente in Zona A3 - Zona di tutela della potenzialità di contesti maggiormente vocati alla conservazione dei depositi archeologici (art. 51 bis); dal Regolamento Urbanistico ed Edilizio sono destinati interamente a Sub ambiti agricoli periurbani (TR3) (art ). Pagina 8 di 15

9 per quanto riguarda il mappale 366: dal Piano Strutturale Comunale è destinato in parte a Ambiti agricoli periurbani (TR3) (art. 36) e in parte a Zone di particolare interesse paesaggistico - ambientale (TR1a2) (art. 33), inoltre ricade in parte in Aree soggette a vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. 3267/1923 (art. 65) e interamente in Zone di tutela del sistema forestale e boschivo (art. 56) e in Zona A3 - Zona di tutela della potenzialità di contesti maggiormente vocati alla conservazione dei depositi archeologici (art. 51 bis); dal Regolamento Urbanistico ed Edilizio è destinato in parte a Sub ambiti agricoli periurbani (TR3) (art ) e in parte a Zone di particolare interesse paesaggistico - ambientale (TR1a2) (art ). 6.4 Attestato di Certificazione Energetica (3) Non risultano attestati di certificazione energetica presso il Catasto Energetico Regionale. Pagina 9 di 15

10 (3) Il D.Lgs n.192/05, come modificato dal D.Lgs n.311/06, dispone che a decorrere dal 1 luglio 2007 al termine dei lavori edili per: - Ristrutturazione di edifici superiori a 1000 mq. - Realizzazione di edifici nuovi o di nuove unità immobiliari, - Per l accesso agli sgravi fiscali, incentivi, agevolazioni. è obbligatoria la compilazione e consegna al comune dell attestato di qualificazione energetica debitamente compilato e firmato da un tecnico abilitato e iscritto all albo professionale. Sono interessati i Permessi di costruire e le DIA presentati, per le tipologie di intervento di cui sopra, dopo l'8 ottobre L'Attestato di qualificazione energetica e la conformità delle opere realizzate devono essere asseverate dal direttore dei lavori e presentati unitamente alla dichiarazione di fine lavori. La dichiarazione di fine lavori è inefficace a qualsiasi titolo se la stessa non è accompagnata da tale documentazione asseverata (art.8 comma 2 del D.Lgsl 192/05 e s.m. e integrazioni). Come stabilito dalla Deliberazione dell Assemblea Regionale della Regione Emilia Romagna 156/2008, l attestato di certificazione energetica è obbligatorio nei casi e con le gradualità nel seguito indicate e con onere a carico rispettivamente del venditore e del locatore: a) a decorrere dal 1 luglio 2008, agli edifici, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell intero immobile con esclusione delle singole unità immobiliari; b) a decorrere dal 1 luglio 2009, alle singole unità immobiliari, nel caso di trasferimento a titolo oneroso; c) a decorrere dal 1 luglio 2010, agli edifici e singole unità immobiliari soggetti a locazione con contratto stipulato successivamente a tale data 6.5 Occupazione dell immobile (4) L immobile attualmente non risulta utilizzato da terze persone in quanto l Agenzia delle Entrate ha fornito relazione di negatività sulla presenza di contratti di locazione e comodato d uso. La proprietà risulta pertanto libera a decreto di trasferimento. 7. Vincoli e oneri giuridici Iscrizioni e trascrizioni ipotecarie A seguito di indagine effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Reggio Emilia, nonché verificando il certificato sostitutivo ventennale allegato al procedimento, si ha che gli immobili risultano essere gravati dalle seguenti ipoteche e pignoramenti: 1.ISCRIZIONE del 16/05/ Registro Particolare 3874 Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1506 del 10/05/2007 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Documenti successivi correlati: Annotazione n. 539 del 23/01/2018 (RESTRIZIONE DI BENI) Pagina 10 di 15

11 2.ISCRIZIONE del 03/05/ Registro Particolare 2152 Registro Generale 9796 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 923 del 21/04/2010 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Documenti successivi correlati: Annotazione n. 540 del 23/01/2018 (RESTRIZIONE DI BENI) 3.ISCRIZIONE del 16/10/ Registro Particolare 2266 Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 3933/2013 del 27/09/2013 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO 4.TRASCRIZIONE del 08/07/ Registro Particolare 9594 Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Repertorio 4596 del 15/06/2016 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Alla data del 14/03/2018 non risultano registrate altre formalità oltre a quelle citate. In particolare risulta che non sussistono vincoli ed oneri giuridici trascritti che resteranno a carico dell'acquirente. Da ricerca effettuata presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia a tutt oggi non risultano comunicazioni sulla esistenza di contratti di locazione o comodati d uso inerenti gli immobili oggetto di pignoramento. 8. Diritti di prelazione Non risultano diritti di prelazione. 9. Valore del bene Valutazione dei beni, scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare un valore che, trattandosi di immobile che deve essere venduto all asta, è da considerarsi un valore di pronto realizzo del medesimo, intendendo per tale il valore di massima offerta assimilabile al valore di assegnazione all asta di beni simili posti in vendita in arco limitato di tempo e con pagamento immediato. Tale valore, data la particolare situazione di mercato, risulta comunque inferiore rispetto al valore potenziale del bene, definibile come l aspettativa, peraltro motivata, che il cedente si aspetta dal mercato. Pagina 11 di 15

12 A tale scopo si è ritenuto di procedere alla seguente valutazione tenendo conto di tutte le condizioni influenti sulla determinazione del valore commerciale, non trascurando le caratteristiche del bene, ma in considerazione del dover determinare il valore di un bene che debba essere assegnato all asta. In fase valutativa si sono quindi considerati fattori quale l ubicazione dell immobile, la sua vetustà, lo stato di fatto e di mantenimento dell edificio, le caratteristiche proprie dell immobile medesimo, il prezzo di mercato locale di beni similari a quelli in esame, nonché la considerazione di un abbattimento forfettario trattandosi di esecuzione immobiliare gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile il bene, nonché quant altro potesse in qualsivoglia modo contribuire alla determinazione del valore reale degli immobili in oggetto. La presente valutazione è redatta anche considerando il Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate n. 2007/ del 27/07/2007, recante disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati (di cui alla Finanziaria 2007). 9.1 Stima del bene Tenuto in debito conto quanto sopra, lo scrivente ritiene opportuno che il valore (piena proprietà) dei beni oggetto di stima fatto per comparazione sia (a corpo e non a misura): Superficie commerciale desunta dalle visure catastali: mq Il valore del bene sopra riportato, dovrà essere ridotto indicativamente del 20% in quanto del suddetto immobile manca la garanzia da vizi occulti. VALORE FINALE IPOTESI a, b (5) : Si considerano eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o ripristino e l eventuale bonifica da rifiuti a carico della procedura: Terreni montani (a corpo): 2.500,00 Pagina 12 di 15

13 (2.500,00-20%) = - 500,00 Valore d asta del bene 2.000,00 (5) a) eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura b) siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico catastale c) siano lasciati interamente a carico dell acquirente IPOTESI c (6) : Si considerano eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale e opere di bonifica dei rifiuti completamente a carico dell acquirente: Terreni montani (a corpo): 2.500,00 (2.500,00-20%) = - 500,00 Valore d asta del bene 2.000,00 Offerta minima come da normativa 1.500,00 Pagina 13 di 15

14 (6) a) eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura b) siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico catastale c) siano lasciati interamente a carico dell acquirente 10. Stato civile dell esecutato I Sigg.ri risultano essere coniugati in regime di comunione dei beni come da certificato del Comune di Gattatico. Tanto ad evasione di incarico. Cavriago, 14/03/2018 Geom. Enrico Canossa Pagina 14 di 15

15 Elenco allegati A) Relazione sintetica riassuntiva B) Scheda riepilogativa per pubblicità commerciale C) Documento di qualificazione fiscale D) --- E) atto di provenienza ULTERIORI ALLEGATI: 1. certificato di residenza, stato di famiglia dell esecutato ed estratto di matrimonio 2. estratto di mappa e mappa con sovrapposizione satellitare 3. visure catastali 4. Certificato di Destinazione Urbanistica Pagina 15 di 15