RELAZIONE VALUTATIVA

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare n. 451/2014 Giudice delegato: Dott. Matteo Marini Esecuzione promossa da: UNICREDIT SPA (con Avv. Pietro Bertani) contro: RELAZIONE VALUTATIVA Esperto designato: Geom. Canossa Enrico T r ib u n a le d i R e g g io E m i l ia G E D o t t. Ma t t e o Mar in i Pagina 1 di 20

2 Sommario 1 Dati generali pag. 3 2 Comunicazioni pag.4 3 Dati catastali pag Dati catastali del pignoramento pag Commenti sulla situazione catastale pag. 6 4 Provenienza dell unità immobiliare pag. 7 5 Confini pag. 7 6 Descrizione dei beni pag Lotti di vendita pag Pratiche edilizie e conformità urbanistica pag Attestato di qualificazione energetica pag Occupazione dell immobile pag Vincoli e oneri giuridici Iscrizioni e trascrizioni ipotecarie pag Diritti di prelazione pag.15 9 Valore del bene pag Stima del bene pag Stato civile dell esecutato pag.19 Elenco degli allegati pag. 20 P ro c e d u ra E s e c u z io n e Im mo b il ia r e n / Pagina 2 di 20

3 1. Dati generali Procedura Es. Imm. n. 451/2014 Esecutati: Procedente: UNICREDIT SPA con Avv. Pietro Bertani (indirizzo Data conferimento incarico: 01/04/2016 Udienza: 27/07/2016 Data trascrizione pignoramento: 23/07/2014 Contributo unificato: si Pagina 3 di 20

4 2. Comunicazioni L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata con ricevuta di ritorno e PEC dell incarico ricevuto, delle sue finalità e dell inizio delle operazioni peritali. In particolare sono stati avvertiti: 1. Il Sig. con raccomandata con ricevuta di ritorno. 2. L Avv. PIETRO BERTANI Copia della presente perizia verrà trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza dell esecutato e al Legale del Creditore agli indirizzi riportati nel fascicolo di causa. Pagina 4 di 20

5 3. Dati catastali L immobile oggetto della presente perizia risulta meglio individuato catastalmente al NCEU del Comune di CORREGGIO come di seguito. Ditta: Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Sub. ZC DATI CATASTALI Consistenza o superficie Categ.(*) Cl. Rendita abitazione Via CANOLO N.42, piano vani A/ ,08 Cantina Via CANOLO N.42, piano T MQ. C/2 2 10, Dati catastali del pignoramento I dati catastali riportati nell atto di pignoramento coincidono esattamente con i dati catastali di cui al precedente paragrafo a meno della descrizione dei beni ove è stata riportata la dislocazione dei beni in Via Canolo n.44/b anziché Via Canolo n.42, ma ciò è frutto della errata indicazione catastale. Fg. Mapp Sub. Consistenza o superficie Categoria(*) vani A/ MQ. C/2 Pagina 5 di 20

6 3.2. Commenti alla situazione catastale I dati catastali riportati nel pignoramento coincidono con la posizione catastale risultante attualmente all Agenzia del Territorio e riportata in visura catastale. In fase di sopralluogo si è riscontrato l esatto numero civico dell unità abitativa ovvero Via Canolo n.42. (*)Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare Pagina 6 di 20

7 4. Provenienza dell unità immobiliare L immobile in oggetto è pervenuto agli attuali proprietari con atto di compravendita a magistero Dott.ssa Emanuela Lo Buono stipulato in data 28/02/2006 Rep. 8069/1741. Con tale atto il Sig. acquistava gli immobili oggetto della presente relazione dal Sig.. 5. Confini L unità abitativa nel suo complesso confina: - a nord mapp.82 - a est mapp.85 - a sud mapp.85 - a ovest area cortiliva comune. La cantina posta ad angolo nel fabbricato nel suo complesso confina: - a est mapp.85 - a sud mapp.85 Pagina 7 di 20

8 6. Descrizione dei beni (1) Trattasi di appartamento con cantina pertinenziale, il tutto sito in Comune di Correggio loc. Canolo, Via Canolo n.42. L ubicazione dell immobile consente di fruire di una buona viabilità per accedere a Correggio. Si accede dalla pubblica via mediante il mapp.82 e quindi al piano primo mediante scala propria da area cortiliva comune. La cantina è posta nell angolo sud/est del fabbricato. Si precisa che la cantina rispetto alla planimetria catastale si trova nello spigolo del fabbricato mentre nella scheda catastale è stata disegnata al piano terra esattamente sotto il bagno del piano primo, ma in quella posizione non vi sono aperture verso l esterno e quindi con buona probabilità vi è stato un errore grafico. In effetti se si considera anche le dimensioni della cantina corrispondono a quanto disegnato in planimetria catastale. PIANO PRIMO H:2.70 mt Pagina 8 di 20

9 PIANO TERRA cantina identificata nella scheda catastale sub.15 ma graficamente individuata in altra posizione rispetto a quanto visionato- PIANO TERRA H:2.90 mt cantina identificata nella scheda catastale sub.17, MA VISIONATA E INDICATAMI DALLA PARTE ESECUTATA COME PROPRIA- Pagina 9 di 20

10 SITUAZIONE INGRANDITA ESPLICATIVA In fase di sopralluogo si è riscontrato come l unità non sia stata oggetto di manutenzione da diverso tempo. L immobile è stato realizzato con struttura verticale in muratura portante poi intonacato e tinteggiato, struttura portante orizzontale in solai latero-cementizi, struttura portante in laterocemento, copertura con struttura in legno, serramenti esterni in scuretti in legno. Nella verifica effettuata in loco si riscontra che l alloggio appare in sufficienti condizioni di manutenzione. Internamente l unità abitativa è rifinita con intonaco civile, tinteggio, pavimenti in marmette e battiscopa in legno, rivestimento in ceramica nel bagno, nella zona dell angolo cottura e della lavanderia, telai in legno con vetrocamera, porte interne in legno tamburato, caldaia murale a gas metano. Non si allegano alla presente le dichiarazioni di conformità degli impianti, in quanto non rinvenute presso l Ufficio tecnico comunale e quindi tale compendio si considera con impianti non a norma. Pagina 10 di 20

11 La cantina visionata è utilizzata come locale di deposito e si presenta in pessimo stato manutentivo. Si riscontra come pavimentazione vi siano pianelle in cotto. I locali abitativi e cantina dalle verifiche eseguite si presentano non conformi a quanto rappresentato negli elaborati catastali e differenti anche dalla pratica comunale del 1959, ma poiché essendo ante 1967 si raffrontano comunque rispetto allo stato catastale più recente ancorché differente comunque: - Nell appendice raffigurata come angolo cottura è stata ricavata una lavanderia, mentre all interno del locale Pranzo vi è di fatto anche la cucina; - Nella stanza a fianco vi è il Soggiorno ma la porta di accesso dal disimpegno appare spostata; - Il disimpegno è stato diviso in due parti con interposizione di una porta a vetri - La cantina visionata appare comunque di maggior altezza rispetto ad entrambe le schede catastali e quindi pari a mt.2.90 e non mt Pagina 11 di 20

12 Tali opere sono apparentemente sanabili con CIL da presentarsi presso il Comune di Correggio e conseguente aggiornamento catastale. La spesa della sanatoria è quantificabile in Euro 3.500,00 comprensiva di Onorari tecnici con IVA ed oblazione. Superficie commerciale unità abitativa complessiva: mq 96 circa Per quanto riguarda eventuali presenze di condominio la parte esecutata non riferisce nulla che possa far pensare alla presenza di un amministratore, in effetti non si riscontra nessuna targa di amministratore condominiale all entrata del condominio. (1) La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: - intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva - 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità - 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) - 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) - 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte - l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie - le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 12 di 20

13 6.2 Lotti di vendita Trattasi di lotto unico comprendente l alloggio e cantina. 6.3 Pratiche edilizie e conformità urbanistica L immobile di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto della presente perizia di stima è stato edificato in data anteriore al 1 Settembre L unità abitativa è stata oggetto di trasformazione edilizia con pratica edilizia n.137 con nulla osta rilasciato il e termine lavori il Non sono state reperite altre pratiche inerenti l unità in oggetto ma, essendo mancante la parte ora adibita a lavanderia se ne presume la edificazione in data anteriore al I locali abitativi e cantina dalle verifiche eseguite si presentano non conformi a quanto rappresentato negli elaborati catastali e differenti anche dalla pratica comunale del 1959, ma poiché essendo ante 1967 si raffrontano comunque rispetto allo stato catastale più recente ancorché differente comunque: - Nell appendice raffigurata come angolo cottura è stata ricavata una lavanderia, mentre all interno del locale Pranzo vi è di fatto anche la cucina; - Nella stanza a fianco vi è il Soggiorno ma la porta di accesso dal disimpegno appare spostata; - Il disimpegno è stato diviso in due parti con interposizione di una porta a vetri - La cantina visionata appare comunque di maggior altezza rispetto ad entrambe le schede catastali e quindi pari a mt.2.90 e non mt Tali opere sono apparentemente sanabili con CIL da presentarsi presso il Comune di Correggio e conseguente aggiornamento catastale. La spesa della sanatoria è quantificabile in Euro 3.500,00 comprensiva di Onorari tecnici con IVA ed oblazione. Pagina 13 di 20

14 6.4 Attestato di qualificazione energetica (3) All atto di compravendita non è stato allegato attestato di qualificazione energetica, come previsto dalla normativa (D. Lgs. 192/2005), trattandosi di immobile per il quale il Permesso di Costruire è stato richiesto prima del giorno 8 settembre Non risultano invece attestati di certificazione energetica presso il Catasto Energetico Regionale. (3) Il D.Lgs n.192/05, come modificato dal D.Lgs n.311/06, dispone che a decorrere dal 1 luglio 2007 al termine dei lavori edili per: - Ristrutturazione di edifici superiori a 1000 mq. - Realizzazione di edifici nuovi o di nuove unità immobiliari, - Per l accesso agli sgravi fiscali, incentivi, agevolazioni. è obbligatoria la compilazione e consegna al comune dell attestato di qualificazione energetica debitamente compilato e firmato da un tecnico abilitato e iscritto all albo professionale. Sono interessati i Permessi di costruire e le DIA presentati, per le tipologie di intervento di cui sopra, dopo l'8 ottobre L'Attestato di qualificazione energetica e la conformità delle opere realizzate devono essere asseverate dal direttore dei lavori e presentati unitamente alla dichiarazione di fine lavori. La dichiarazione di fine lavori è inefficace a qualsiasi titolo se la stessa non è accompagnata da tale documentazione asseverata (art.8 comma 2 del D.Lgsl 192/05 e s.m. e integrazioni). Come stabilito dalla Deliberazione dell Assemblea Regionale della Regione Emilia Romagna 156/2008, l attestato di certificazione energetica è obbligatorio nei casi e con le gradualità nel seguito indicate e con onere a carico rispettivamente del venditore e del locatore: a) a decorrere dal 1 luglio 2008, agli edifici, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell intero immobile con esclusione delle singole unità immobiliari; b) a decorrere dal 1 luglio 2009, alle singole unità immobiliari, nel caso di trasferimento a titolo oneroso; c) a decorrere dal 1 luglio 2010, agli edifici e singole unità immobiliari soggetti a locazione con contratto stipulato successivamente a tale data Pagina 14 di 20

15 6.5 Occupazione dell immobile (4) L immobile attualmente risulta occupato dal nucleo famigliare dell esecutato con minori e moglie con gravidanza in corso, di tale situazione è stata eseguita segnalazione presso servizi sociali comunali. La proprietà risulta pertanto libera a decreto di trasferimento. 7. Vincoli e oneri giuridici Iscrizioni e trascrizioni ipotecarie A seguito di indagine effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Reggio Emilia, nonché verificando il certificato sostitutivo ventennale allegato al procedimento, si ha che gli immobili risultano essere gravati dalle seguenti ipoteche e pignoramenti: 1.ISCRIZIONE CONTRO del 03/03/ Registro Particolare 1658 Registro Generale 6797 Pubblico ufficiale LO BUONO EMANUELA Repertorio 8070/1742 del 28/02/2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO 2.TRASCRIZIONE CONTRO del 23/07/ Registro Part.8510 Registro Generale Pubblico ufficiale UFFICIALI GIUDIZIARI Repertorio 4548/2014 del 27/05/2014 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Alla data del 25/06/2016 non risultano registrate altre formalità oltre a quelle citate. In particolare risulta che non sussistono vincoli ed oneri giuridici trascritti che resteranno a carico dell'acquirente. Da ricerca effettuata presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia a tutt oggi non risultano comunicazioni sulla esistenza di contratti di locazione o comodati d uso inerenti gli immobili oggetto di pignoramento. 8. Diritti di prelazione Non risultano diritti di prelazione. (4) In riferimento allo stato di possesso, il bene può risultare: - libero - libero a decreto di trasferimento, nel caso in cui sia occupato dal debitore e dai suoi familiari - occupato da terzi (con o senza titolo) Pagina 15 di 20

16 9. Valore del bene Valutazione dei beni, scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare un valore che, trattandosi di immobile che deve essere venduto all asta, è da considerarsi un valore di pronto realizzo del medesimo, intendendo per tale il valore di massima offerta assimilabile al valore di assegnazione all asta di beni simili posti in vendita in arco limitato di tempo e con pagamento immediato. Tale valore, data la particolare situazione di mercato, risulta comunque inferiore rispetto al valore potenziale del bene, definibile come l aspettativa, peraltro motivata, che il cedente si aspetta dal mercato. A tale scopo si è ritenuto di procedere alla seguente valutazione tenendo conto di tutte le condizioni influenti sulla determinazione del valore commerciale, non trascurando le caratteristiche del bene, ma in considerazione del dover determinare il valore di un bene che debba essere assegnato all asta. In fase valutativa si sono quindi considerati fattori quale l ubicazione dell immobile, la sua vetustà, lo stato di fatto e di mantenimento dell edificio, le caratteristiche proprie dell immobile medesimo, il prezzo di mercato locale di beni similari a quelli in esame, nonché la considerazione di un abbattimento forfettario trattandosi di esecuzione immobiliare gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile il bene, nonché quant altro potesse in qualsivoglia modo contribuire alla determinazione del valore reale degli immobili in oggetto. La presente valutazione è redatta anche considerando il Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate n. 2007/ del 27/07/2007, recante disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati (di cui alla Finanziaria 2007). Pagina 16 di 20

17 9.1 Stima del bene Tenuto in debito conto quanto sopra, lo scrivente ritiene opportuno che il valore (piena proprietà) dei beni oggetto di stima fatto per comparazione sia (a corpo e non a misura): Superficie commerciale unità abitativa complessiva: mq 96 circa Il valore del bene sopra riportato, dovrà essere ridotto indicativamente del 20% in quanto del suddetto immobile manca la garanzia da vizi occulti. VALORE FINALE IPOTESI a, b (5) : Si considerano eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o ripristino e l eventuale bonifica da rifiuti a carico della procedura: Unità abitativa comprensiva della cantina (a corpo): ,00 (50.000,00-20%) = ,00 Valore d asta del bene ,00 (5) a) eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura b) siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico catastale c) siano lasciati interamente a carico dell acquirente Pagina 17 di 20

18 IPOTESI c (6) : Si considerano eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale e opere di bonifica dei rifiuti completamente a carico dell acquirente: Unità abitativa comprensiva della cantina (a corpo): ,00 (50.000,00-20%) = ,00 - detrazione per oneri di regolarizzazione urbanistica , Valore base d asta ,00 (6) a) eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura b) siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico catastale c) siano lasciati interamente a carico dell acquirente Pagina 18 di 20

19 10. Stato civile dell esecutato Il sig. risulta essere coniugato presumibilmente in regime di separazione dei beni, come da dichiarazione su atto di acquisto, nulla è confermato da parte delle certificazioni comunali. Tanto ad evasione di incarico. Cavriago, 25/06/2016 Geom. Enrico Canossa Pagina 19 di 20

20 Elenco allegati A) Relazione sintetica riassuntiva B) Scheda riepilogativa per pubblicità commerciale C) Documentazione di qualificazione fiscale dell immobile D) --- E) atto di provenienza ULTERIORI ALLEGATI: 1. certificato di residenza e stato di famiglia dell esecutato 2. estratto di mappa 3. visure catastali 4. planimetrie catastali 5. copie pratiche edilizie 6. documentazione fotografica Pagina 20 di 20