TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA Sezione Fallimentare G.D. Dott. Luciano Varotti RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA DEI BENI IMMOBILI relativa al concordato preventivo n. 2/2013 della società Mayor snc Commissario giudiziale: avv.to Francesca Baldi Esperto designato: geom. Massimiliano Masia

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO PREMESSE COMPENDI COMPENDIO COMPENDIO 1: DATI CATASTALI COMPENDIO 1: DESCRIZIONE COMPENDIO 1: REGOLARITA EDILIZIA COMPENDIO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE COMPENDIO 1: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE PIANTE COMPENDIO 1: VALORI DEI BENI COMPENDIO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI COMPENDIO COMPENDIO 2: DATI CATASTALI COMPENDIO 2: DESCRIZIONE COMPENDIO 2: REGOLARITA EDILIZIA COMPENDIO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE COMPENDIO 2: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE PIANTE COMPENDIO 2: VALORE DEL BENE COMPENDIO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI COMPENDIO COMPENDIO 3: DATI CATASTALI COMPENDIO 3: DESCRIZIONE COMPENDIO 3: REGOLARITA EDILIZIA COMPENDIO 3: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE COMPENDIO 3: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE PIANTE COMPENDIO 3: VALORE DEL BENE COMPENDIO 3: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI COMPENDIO COMPENDIO 4: DATI CATASTALI COMPENDIO 4: DESCRIZIONE COMPENDIO 4: REGOLARITA EDILIZIA COMPENDIO 4: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE COMPENDIO 4: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE PIANTE COMPENDIO 4: VALORE DEL BENE COMPENDIO 4: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI COMPENDIO COMPENDIO 5: DATI CATASTALI COMPENDIO 5: DESCRIZIONE COMPENDIO 5: REGOLARITA EDILIZIA COMPENDIO 5: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE COMPENDIO 5: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE PIANTE COMPENDIO 5: VALORE DEL BENE COMPENDIO 5: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Pagina 2 di 94

3 2.6-COMPENDIO COMPENDIO 6: DATI CATASTALI COMPENDIO 6: DESCRIZIONE COMPENDIO 6: REGOLARITA EDILIZIA COMPENDIO 6: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE COMPENDIO 6: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE COMPENDIO 6: VALORE DEL BENE COMPENDIO 6: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI COMPENDIO COMPENDIO 7: DATI CATASTALI COMPENDIO 7: DESCRIZIONE COMPENDIO 7: REGOLARITA EDILIZIA COMPENDIO 7: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE COMPENDIO 7: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE PIANTE COMPENDIO 7: VALORE DEL BENE COMPENDIO 7: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI COMPENDIO COMPENDIO 8: DATI CATASTALI COMPENDIO 8: DESCRIZIONE COMPENDIO 8: REGOLARITA EDILIZIA COMPENDIO 8: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE COMPENDIO 8: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE PIANTE COMPENDIO 8: VALORE DEL BENE COMPENDIO 8: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI COMPENDIO COMPENDIO 9: DATI CATASTALI COMPENDIO 9: DESCRIZIONE COMPENDIO 9: REGOLARITA EDILIZIA COMPENDIO 9: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE COMPENDIO 9: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE PIANTE COMPENDIO 9: VALORE DEL BENE COMPENDIO 9: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI COMPENDIO COMPENDIO 10: DATI CATASTALI COMPENDIO 10: DESCRIZIONE COMPENDIO 10: REGOLARITA EDILIZIA COMPENDIO 10: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE COMPENDIO 10: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE PIANTE COMPENDIO 10: VALORE DEL BENE COMPENDIO 10: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI COMPENDIO COMPENDIO 11: DATI CATASTALI COMPENDIO 11: DESCRIZIONE COMPENDIO 11: REGOLARITA EDILIZIA COMPENDIO 11: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE COMPENDIO 11: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Pagina 3 di 94

4 PIANTE COMPENDIO 11: VALORE DEL BENE COMPENDIO 11: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI COMPENDIO COMPENDIO 12: DATI CATASTALI COMPENDIO 12: DESCRIZIONE COMPENDIO 12: REGOLARITA EDILIZIA COMPENDIO 12: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE COMPENDIO 12: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE PIANTE COMPENDIO 12: VALORE DEL BENE COMPENDIO 12: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI DEFINIZIONI VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI NOTE Pagina 4 di 94

5 1-PREMESSE Con istanza dell 11/04/2013 il Commissario Giudiziale avv.to. Francesca Baldi, nominato per la procedura di concordato n. 2/2013 di Mayor snc di., ha avanzato istanza di nomina del sottoscritto geom. Massimiliano Masia quale stimatore dei beni di proprietà della società. Il giorno 12/04/2013 il G.D. Dott. Luciano Varotti ha provveduto a rimettere al Commissario Giudiziale la nomina dello stimatore. A seguito dell incarico ricevuto lo scrivente ha provveduto ad eseguire presso gli immobili oggetto di stima i necessari sopralluoghi nonché ad eseguire le attività peritali necessarie per lo svolgimento dell incarico. 2-COMPENDI Data la diversa ubicazione e natura dei beni da stimare si è ritenuto utile, per maggiore chiarezza espositiva, suddividere la stima dei vari immobili oggetto della proposta di concordato in dodici diversi compendi così determinati: 1.. COMPENDIO 1: piena proprietà di capannone con palazzina uffici e circostante vasta area pertinenziale sita in comune di Campagnola Emilia (RE), Via Grande n. 6. Il valore degli immobili ammonta ad COMPENDIO 2: piena proprietà di capannone con uffici e circostante area pertinenziale sita in comune di Campagnola Emilia (RE), Via Zuccardi n Il valore degli immobili ammonta ad COMPENDIO 3: piena proprietà di ufficio sito in fabbricato di maggiore consistenza a destinazione residenziale/commerciale/terziario sito in comune di Reggio Emilia, Via Premuda n. 30. Il valore degli immobili ammonta ad Pagina 5 di 94

6 4.. COMPENDIO 4: piena proprietà di ufficio e posto auto scoperto siti in fabbricato di maggiore consistenza a destinazione terziario sito in comune di Reggio Emilia, Viale Isonzo n. 72/2. Il valore degli immobili ammonta ad COMPENDIO 5: piena proprietà di negozio sito in fabbricato di maggiore consistenza a destinazione residenziale/commerciale/terziario sito in comune di Carpi (MO), Via Mulino delle Pile n. 6/A. Il valore degli immobili ammonta ad COMPENDIO 6: piena proprietà di ufficio e autorimessa siti in fabbricato di maggiore consistenza a destinazione commerciale/terziario sito in comune di Sassuolo (MO), Via XX settembre n. 34. Il valore degli immobili ammonta ad COMPENDIO 7: piena proprietà di appartamento sito in fabbricato di maggiore consistenza a destinazione residenziale sito in comune di Campagnola (RE), Via Fabbrico n. 2. Il valore degli immobili ammonta ad COMPENDIO 8: piena proprietà di fabbricato residenziale con circostante area cortiliva costituito da n. 6 appartamenti e n. 4 posti auto scoperti sito in comune di Fabbrico (RE), Via XXV aprile n. 52. Il valore degli immobili ammonta ad COMPENDIO 9: piena proprietà di villetta a schiera con autorimessa e area cortiliva esclusiva sita in comune di Campagnola (RE), Via Reggiolo n. 23. Il valore degli immobili ammonta ad COMPENDIO 10: piena proprietà di 2 appartamenti, 1 negozio, 1 negozio/ufficio, 1 autorimessa e 1 magazzino siti in fabbricato di maggiore consistenza a destinazione residenziale/commerciale/terziario Pagina 6 di 94

7 sito in comune di Campagnola (RE), Via Prampolini n. 4-6/A-6/B. Il valore degli immobili ammonta ad COMPENDIO 11: piena proprietà di fabbricato residenziale, costituito da 12 appartamenti e 13 autorimesse, sito in comune di Campagnola (RE), Via Egidio da Campagnola n /A-12/B e Via Gramsci n Il valore degli immobili ammonta ad COMPENDIO 12: terreno edificabile sito in comune di Carpi (MO) in Via T. Modotti. Il valore dell immobile ammonta ad Pagina 7 di 94

8 2.1-COMPENDIO COMPENDIO 1: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Mayor snc di con sede in Campagnola C.F. proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 1 e classe Rendita Uffici Comune di Campagnola Emilia Via Grande n sub 4 14,5 vani A/10 di classe unica 3.182,67 Autorimessa Magazzino Box/deposito Comune di Campagnola Emilia Via Grande n. 6 Comune di Campagnola Emilia Via Grande n. 6 Comune di Campagnola Emilia Via Grande n mq C/6 di 2^classe 856, sub 2 36 mq C/2 di 3^classe 87, sub 3 21 mq C/6 di 3^classe 88,93 Ufficio/ sottotetto grezzo Comune di Campagnola Emilia Via Grande n sub 4 3 vani A/10 di classe unica 658,48 1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 8 di 94

9 INTESTATI: II - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) Mayor snc di con sede in Campagnola C.F. proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale Dati catastali superficie Qualità e classe Rendita Terreno agricolo Comune di Campagnola Emilia mq Prato classe unica RD: 24,48 RA: 17,94 I dati catastali riportati sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite. Le planimetrie catastali sono rappresentative dello stato di fatto. Si segnala che la destinazione d uso del mappale 298 subalterno 4 in realtà è un locale di deposito e non un ufficio COMPENDIO 1: DESCRIZIONE Il compendio in oggetto, in piena proprietà, costituisce la sede della società Mayor s.n.c., situato in comune di Campagnola Emilia (RE) in Via Grande n. 6, in zona posta a lato della Strada Provinciale n. 30 a breve distanza dal centro del paese ed è composto da 3 fabbricati di cui un fabbricato principale ad uso uffici, costituito da una villa padronale, che si sviluppa su tre livelli fuori terra con area cortiliva pertinenziale, e due fabbricati accessori di cui uno ad uso autorimessa che si sviluppa su un unico piano fuori terra e l altro ad uso box-deposito attrezzi che si sviluppa su due piani fuori terra; a contorno dei fabbricati suddetti vi sono le aree cortilive pertinenziali ed un terreno agricolo. Il fabbricato principale è composto al piano terra da ingresso, bagno, archivio, quattro uffici e due ripostigli, al piano primo da disimpegno, bagno e quattro uffici e al piano secondo da disimpegno e sei locali sottotetto. I pavimenti sono in parte in cotto e in parte in legno massello, le porte interne sono in legno, i serramenti sono in legno con vetro-camera e scuretti in legno smaltati, le pareti sono intonacate e tinteggiate e alcuni soffitti presentano decorazioni di buona fattura. Una scala interna in muratura pavimentata in cotto collega tutti i piani. L impianto di riscaldamento è di tipo autonomo con due caldaie Pagina 9 di 94

10 a basamento alimentate a gas metano ubicate nei locali del sottotetto e radiatori in ghisa. La struttura è realizzata mediante muratura portante intonacata e tinteggiata, con solai misti in legno e latero-cemento e manto di copertura in coppi. Il fabbricato accessorio ad uso autorimessa è suddiviso in due locali entrambi con portone d accesso sezionale automatizzato, con pavimento industriale in cemento e finitura al quarzo, serramenti in metallo e vetro, pareti intonacate e tinteggiate. Il fabbricato non è dotato di riscaldamento. La struttura è mista realizzata con pilastri in cemento armato e muratura portante intonacata e tinteggiata, con solaio di copertura in legno lamellare e manto di copertura in coppi. Il fabbricato accessorio ad uso box-deposito attrezzi è composto al piano terra da un w.c., un deposito attrezzi e un garage e al piano primo da un unico locale ad uso deposito. I pavimenti al piano terra sono in piastrelle di ceramica, mentre al piano primo sono in parte in vecchie tavelle di cotto e in parte in cemento grezzo; i serramenti esterni sono in legno con vetro-camera e scuretti in legno verniciato, le pareti sono intonacate e tinteggiate. Il fabbricato non è dotato di riscaldamento. La struttura è realizzata con muratura portante intonacata e tinteggiata, con solai in parte in latero-cemento intonacato e in parte in legno con tavelle in cotto e solaio di copertura in legno massello e manto di copertura in coppi. A contorno dei fabbricati vi sono le aree cortilive pertinenziali della superficie di circa mq e un terreno agricolo della superficie catastale di mq destinati in parte a cortile e in parte a verde tutte recintate mediante recinzione metallica su muretto in c.a. e mattoni a vista e con rete metallica su paline; la porzione con accesso da Via Grande costituisce l accesso principale sia carraio che pedonale ed è pavimentata in parte con masselli in porfido e mista a ciottolato ed in maggior parte è destinata a verde con piante ad alto fusto. La porzione posta a Ovest, utilizzata principalmente come area di deposito di materiali e attrezzature da cantiere, è dotata anche di accesso dalla Strada Provinciale n. 30 mediante cancello carrabile ed è in parte a verde, parte pavimentata in calcestruzzo e in parte pavimentata con ghiaietto. Tutte le unità immobiliari del compendio non sono dotate di certificazione energetica. Le superfici commerciali delle varie unità sono le seguenti: Pagina 10 di 94

11 Uffici in villa padronale e area pertinenziale (mapp. 86 sub. 4): 538 mq Autorimessa (mapp. 297): 264 mq Magazzino (mapp. 298 sub. 2): 41 mq Box-deposito attrezzi (mapp. 298 sub. 3): 25 mq Sottotetto grezzo (mapp. 298 sub. 4): 103 mq Area a verde (mapp. 295): mq COMPENDIO 1: REGOLARITA EDILIZIA I fabbricati in oggetto sono stati edificati in data antecedente al settembre 1967; successivamente sono stati rilasciati i seguenti provvedimenti autorizzativi: Concessione in Sanatoria n. 288 del 26/04/1989 per variazione prospetti e variazioni interne Concessione in Sanatoria n. 289 del 26/04/1989 per nuova costruzione di ricovero attrezzi agricoli Autorizzazione edilizia prot. n del 18/05/1991 per lavori di manutenzione straordinaria Autorizzazione edilizia prot. n del 13/06/1991 per lavori di manutenzione straordinaria Denuncia di Inizio Attività prot. n del 05/09/1997 per lavori di manutenzione straordinaria Concessione Edilizia n. 10 del 06/04/2001 per demolizione di rustico e ricostruzione di locale ad uso autorimessa e successiva domanda per il rilascio del certificato di conformità edilizia e agibilità prot. n del 01/10/2004 Concessione Edilizia n. 18 del 21/03/2002 per cambio di destinazione d uso da abitazione e servizi ad uffici e servizi COMPENDIO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Gli immobili sono in uso alla società Mayor snc. Pagina 11 di 94

12 2.1.5-COMPENDIO 1: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Figura 1: vista aerea della zona (l immobile è indicato da un circoletto). Figura 2: viste esterne dei fabbricati. Pagina 12 di 94

13 Pagina 13 di 94

14 Pagina 14 di 94

15 Figura 3: vista del terreno di pertinenza. Pagina 15 di 94

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17 PIANTE Figura 1: pianta dell area con disposizione dei fabbricati. Figura 2: piante villa padronale. piano terra Pagina 17 di 94

18 piano primo piano secondo - sottotetto Pagina 18 di 94

19 Figura 3: pianta autorimessa. Figura 4: piante box-deposito attrezzi. piano terra piano primo Pagina 19 di 94

20 2.1.6 COMPENDIO 1: VALORI DEI BENI Per il dettaglio della determinazione del più probabile valore commerciale dei vari immobili si vedano i quadri riassuntivi già allegati alla relazione del commissario. Si riassumono di seguito i valori determinati: Uffici in villa padronale e area pertinenziale (mapp. 86 sub. 4): Autorimessa (mapp. 297): Magazzino (mapp. 298 sub. 2): Box-deposito attrezzi (mapp. 298 sub. 3): Sottotetto grezzo (mapp. 298 sub. 4): ,50 Area a verde (mapp. 295): COMPENDIO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al compendio 1 sono pervenuti alla Mayor s.n.c. mediante: Pagina 20 di 94

21 2.2-COMPENDIO COMPENDIO 2: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Mayor snc di. con sede in Campagnola C.F. proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 2 e classe Rendita Capannone Comune di Campagnola Emilia Via Zuccardi n D/ ,57 I dati catastali riportati sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite. Le planimetrie catastali sono rappresentative dello stato di fatto COMPENDIO 2: DESCRIZIONE Piena proprietà di capannone artigianale sito in comune di Campagnola Emilia (RE) in Via Zuccardi n , edificato alla fine degli anni 80, che si sviluppa su due piani fuori terra. Al piano terra è composto da un ampio magazzino di circa 440 mq, con accesso da un unico portone, un piccolo ripostiglio, centrale termica con accesso esterno e zona servizi igienici; al piano primo, collegato mediante scala interna, è composto da un unico locale open-space (precedentemente suddiviso in più uffici mediante pareti mobili in alluminio) e una zona servizi igienici. Il 2 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 21 di 94

22 pavimento del magazzino è realizzato in battuto di cemento mentre i servizi e la zona uffici sono pavimentati in piastrelle di ceramica e la scala interna di collegamento è in granito; il portone è in ferro verniciato, i serramenti esterni sono in alluminio con vetro-camera, le porte interne sono in legno tamburato. Le zone uffici e servizi igienici sono dotate di riscaldamento autonomo con ventilconvettori e radiatori in ghisa, alimentati da caldaia a basamento a GPL con bombolone esterno (attualmente rimosso); il medesimo impianto provvede anche al raffrescamento estivo mediante unità motocondensante posta all esterno sul lato est. La struttura è realizzata con pilastri in cemento armato gettati in opera, solai prefabbricati in c.a.v. e muratura di tamponamento intonacata e tinteggiata. Su tre lati del fabbricato vi è una piccola area cortiliva pertinenziale della superficie di circa 384 mq, recintata in parte con rete metallica su paline e muretto in c.a. e in parte con recinzione in ferro su muretto in c.a., dotata di un cancello pedonale e un cancello carraio. Il capannone è dotato di certificazione energetica che lo classifica in categoria E con un EP tot =56,95 kwh/m 3 /anno. La superficie commerciale è pari a circa 791 mq COMPENDIO 2: REGOLARITA EDILIZIA L immobile è stato edificato a seguito dei seguenti provvedimenti autorizzativi: Concessione Edilizia n. 28 del 25/05/1988 per nuova costruzione di capannone artigianale Volturazione della C.E. n. 28 del 25/05/1988 prot. n del 29/07/1988 Licenza di Agibilità n. 2/90 del 05/03/ COMPENDIO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Gli immobili sono in uso alla società Mayor snc. Pagina 22 di 94

23 2.2.5-COMPENDIO 2: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Figura 1: vista aerea della zona (l immobile è indicato da un circoletto). Figura 2: viste esterne del fabbricato. Pagina 23 di 94

24 PIANTE Figura 1: piante del fabbricato. piano terra Pagina 24 di 94

25 piano primo COMPENDIO 2: VALORE DEL BENE Per il dettaglio della determinazione del più probabile valore commerciale dei vari immobili si vedano i quadri riassuntivi già allegati alla relazione del commissario. Si riassumono di seguito i valori determinati: Capannone con area cortiliva: , COMPENDIO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al compendio 2 sono pervenuti alla Mayor s.n.c. mediante: Pagina 25 di 94

26 2.3-COMPENDIO COMPENDIO 3: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Mayor snc di con sede in Campagnola C.F., proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 3 e classe Rendita Ufficio Comune di Reggio Emilia Via Premuda n sub 52 4 vani A/10 di 2^ classe 1.198,18 I dati catastali riportati sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite. Le planimetrie catastali sono rappresentative dello stato di fatto COMPENDIO 3: DESCRIZIONE In comune di Reggio Emilia, via Premuda n. 30, interno 10, piena proprietà di ufficio situato in un fabbricato di maggiore consistenza a destinazione residenziale, commerciale e terziaria denominato condominio Levante. L accesso ai locali, collocati al secondo piano dell edificio, avviene da un ballatoio comune accessibile da due diverse scale (scala F e scala C) di cui una dotata di ascensore. L ufficio è composto da un ingresso sul quale si aprono tre ambienti adibiti ad ufficio e un piccolo servizio igienico con water e bidet dotato di antibagno 3 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 26 di 94

27 nel quale vi sono il lavabo e una doccia. I locali, che pure si trovano in condizioni manutentive discrete, hanno finiture datate in quanto risalenti all epoca di costruzione dell edificio avvenuta agli inizi degli anni ottanta. I pavimenti sono in ceramica, le pareti intonacate e tinteggiate, le porte interne in legno tamburato fatta eccezione per quella dell ufficio di maggiori dimensioni che è in vetro. I serramenti sono in alluminio anodizzato di colore scuro. L impianto elettrico è da verificare nella rispondenza alle norme vigenti; si segnala la presenza di impianto di rete eseguito posando canalette e scatole di derivazione esterne. Il riscaldamento, garantito da ventilconvettori, è condominiale. La superficie commerciale dell ufficio ammonta a circa 66 mq, l altezza dei locali è pari a 2,70 mt. L ufficio non è dotato di certificazione energetica COMPENDIO 3: REGOLARITA EDILIZIA L immobile è stato edificato a seguito dei seguenti provvedimenti autorizzativi: Concessione Edilizia n del 18/07/1981 per nuova costruzione di edificio condominiale ad uso direzionale Variante n del 15/05/1982 Variante n del 03/06/1983 Autorizzazione di Agibilità n del 16/12/ COMPENDIO 3: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Immobile libero. Pagina 27 di 94

28 2.3.5-COMPENDIO 3: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Figura 1: vista aerea della zona (l immobile è indicato da un circoletto). Figura 2: viste esterne del fabbricato. Pagina 28 di 94

29 Pagina 29 di 94

30 PIANTE Figura 1: pianta piano secondo COMPENDIO 3: VALORE DEL BENE Per il dettaglio della determinazione del più probabile valore commerciale dei vari immobili si vedano i quadri riassuntivi già allegati alla relazione del commissario. Si riassumono di seguito i valori determinati: Ufficio con terrazzo privato: COMPENDIO 3: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al compendio 3 sono pervenuti alla Mayor s.n.c. mediante: Pagina 30 di 94

31 2.4-COMPENDIO COMPENDIO 4: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Mayor snc di con sede in Campagnola C.F., proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 4 e classe Rendita Ufficio Comune di Reggio Emilia Viale Isonzo n. 72/ sub 16 2,5 vani A/10 di 4^ classe 1.026,46 Posto auto scoperto Comune di Reggio Emilia Viale Isonzo sub mq C/6 di 2^ classe 23,86 I dati catastali riportati sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite. Le planimetrie catastali sono rappresentative dello stato di fatto COMPENDIO 4: DESCRIZIONE In comune di Reggio Emilia, viale Isonzo n. 72/2, piena proprietà di ufficio situato in un fabbricato di maggiore consistenza a destinazione terziaria denominato Business Center. L accesso ai locali, collocati al primo piano dell edificio, avviene da una scala dotata anche di vano ascensore. L ufficio è composto da un unico ambiente open space su cui si apre l ingresso. Sul lato sud sono stati ricavati il servizio igienico (dotato di 4 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 31 di 94

32 antibagno) ed un piccolo ripostiglio. I locali si trovano in condizioni manutentive buone, le finiture sono quelle originali risalenti all epoca della costruzione del fabbricato avvenuta agli inizi degli anni novanta. I pavimenti sono in ceramica posata in diagonale con effetto cromatico a scacchiera, le porte interne in laminato tamburato fatta eccezione per quella dell ingresso blindata, le pareti sono intonacate e tinteggiate, il soffitto è controsoffittato con doghe metalliche. Le tre finestrature che consentono alla luce naturale di entrare sono tutte poste sul lato est e sono protette da serramenti in alluminio anodizzato con vetrocamera. L impianto elettrico è verosimilmente a norma. La superficie commerciale dell ufficio ammonta a circa 50 mq, l altezza dei locali è pari a 3,12 mt. I locali sono riscaldati con teleriscaldamento con conta calorie individuale, gli elementi riscaldanti sono costituiti da ventilconvettori, nel bagno è stato installato un piccolo scaldabagno elettrico per la produzione di acqua calda sanitaria. L ufficio è dotato di certificazione energetica che lo classifica in categoria D con un EP tot =30,71 kwh/m 3 /anno. Nell area esterna, protetta da cancello automatico e quindi accessibile solo a chi è in possesso del telecomando, vi è un posto auto in proprietà esclusiva. Lo stabile è attualmente amministrato da COMPENDIO 4: REGOLARITA EDILIZIA L immobile è stato edificato a seguito dei seguenti provvedimenti autorizzativi: Concessione Edilizia n del 02/11/1992 per ristrutturazione e ampliamento dei fabbricati esistenti Variante n del 05/08/1994 Abitabilità n del 08/05/ COMPENDIO 4: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Immobile libero. Pagina 32 di 94

33 2.4.5-COMPENDIO 4: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Figura 1: vista aerea della zona (l immobile è indicato da un circoletto) Figura 2: viste esterne del fabbricato. Pagina 33 di 94

34 PIANTE Figura 1: pianta dell ufficio. Figura 2: pianta del posto auto. Pagina 34 di 94

35 2.4.6-COMPENDIO 4: VALORE DEL BENE Per il dettaglio della determinazione del più probabile valore commerciale dei vari immobili si vedano i quadri riassuntivi già allegati alla relazione del commissario. Si riassumono di seguito i valori determinati: Ufficio sub. 16: Posto auto sub. 71: COMPENDIO 4: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al compendio 4 sono pervenuti alla Mayor s.n.c. mediante: Pagina 35 di 94

36 2.5-COMPENDIO COMPENDIO 5: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Mayor snc d con sede in Campagnola C.F , proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 5 e classe Rendita Negozio Comune di Carpi Via Mulino delle Pile n. 6/A sub 8 72 mq C/1 di 13^ classe 1.621,26 I dati catastali riportati sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite. Le planimetrie catastali sono rappresentative dello stato di fatto COMPENDIO 5: DESCRIZIONE In comune di Carpi (MO), Via Mulino delle Pile n. 6/A, piena proprietà di negozio situato in un fabbricato di maggiore consistenza a destinazione commerciale, residenziale e terziaria denominato Condominio Il Mulino. I locali, collocati al piano terra dell edificio, hanno un ampia vetrata prospiciente il portico condominiale. Il negozio è composto da un unico ambiente open space interrotto da una colonna su cui si apre l ingresso. Sul lato est sono stati ricavati i servizi igienici (dotati di antibagno). I locali si trovano in condizioni manutentive 5 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 36 di 94

37 buone, le finiture sono quelle originali risalenti all epoca della costruzione del fabbricato avvenuta a metà degli anni novanta. I pavimenti sono in ceramica posata a correre, le porte interne in legno tamburato le pareti sono intonacate e tinteggiate, il soffitto è stato controsoffittato con pannelli in fibra minerale nei quali attualmente mancano gli apparecchi illuminanti che sono stati rimossi dall ultimo affittuario. La vetrina è protetta da serramenti in alluminio con vetrocamera. L impianto elettrico è verosimilmente a norma. La superficie commerciale dell ufficio ammonta a circa 87 mq, l altezza dei locali è pari a 3,00 mt. I locali sono riscaldati con termosifoni in ghisa, l acqua calda viene prodotta da una caldaia alimentata a gas metano installata nel servizio igienico; si segnala una derivazione dell impianto idraulico dal servizio igienico al locale negozio utilizzata dall ultimo affittuario che svolgeva attività di parrucchiere. Si segnalano alcuni danni sia ai locali del negozio che all intero fabbricato condominiale derivanti dalle scosse telluriche del maggio Il negozio è dotato di certificazione energetica che lo classifica in categoria E con un EP tot =44,88 kwh/m 3 /anno. Lo stabile è attualmente amministrato dallo studio xxxxx i millesimi di proprietà ammontano a 34,65, le spese condominiali annue ammontano a circa COMPENDIO 5: REGOLARITA EDILIZIA L immobile è stato edificato a seguito dei seguenti provvedimenti autorizzativi: Concessione Edilizia n. 193/94 del 10/10/1994 per nuova costruzione di fabbricato ad uso residenziale, commerciale e terziario Variante n. 461/96 del 21/10/1996 Abitabilità parziale prot. n del 18/04/1997 Abitabilità definitiva prot. n del 02/10/ COMPENDIO 5: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Immobile libero. Pagina 37 di 94

38 2.5.5-COMPENDIO 5: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Figura 1: vista aerea della zona (l immobile è indicato da un circoletto) Figura 2: viste esterne del fabbricato. Pagina 38 di 94

39 PIANTE Figura 1: pianta del negozio. Pagina 39 di 94

40 2.5.6-COMPENDIO 5: VALORE DEL BENE Per il dettaglio della determinazione del più probabile valore commerciale dei vari immobili si vedano i quadri riassuntivi già allegati alla relazione del commissario. Si riassumono di seguito i valori determinati: Negozio sub. 8: COMPENDIO 5: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al compendio 5 sono pervenuti alla Mayor s.n.c. mediante: Pagina 40 di 94

41 2.6-COMPENDIO COMPENDIO 6: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Mayor snc di con sede in Campagnola C.F. proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 6 e classe Rendita Ufficio Garage Comune di Sassuolo Viale XX Settembre n. 34 Comune di Sassuolo Traversa Jacopo Barozzi sub 40 4 vani A/10 di 3^ classe 1.239, sub mq C/6 di 8^ classe 65,28 I dati catastali riportati sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite. Le planimetrie catastali sono rappresentative dello stato di fatto COMPENDIO 6: DESCRIZIONE In comune di Sassuolo (MO), viale XX settembre n. 34, piena proprietà di ufficio situato in un fabbricato di maggiore consistenza a destinazione terziaria/commerciale denominato Condominio Direzionale XX settembre. L accesso ai locali, collocati al primo piano dell edificio, avviene da una scala dotata anche di vano ascensore. L ufficio è composto da un unico ambiente open space su 6 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 41 di 94

42 cui si apre l ingresso interrotto a circa ¼ della sua larghezza da tre colonne. Sul lato sud sono stati ricavati i servizi igienici (dotati di antibagno). I locali si trovano in condizioni manutentive ottime, le finiture sono quelle originali risalenti all epoca della costruzione del fabbricato avvenuta agli inizi degli anni novanta, si segnala che l ufficio non è mai stato utilizzato. I pavimenti sono in ceramica posata in diagonale, le porte interne in legno tamburato fatta eccezione per quella dell ingresso blindata, le pareti, come il soffitto, sono intonacate e tinteggiate. Le due grande finestrature a tutta altezza che consentono alla luce naturale di entrare sono poste sul lato est e sono protette da serramenti in acciaio con vetrocamera; la parte bassa è delimitata da una ringhiera metallica. L impianto elettrico è a norma tuttavia si deve segnalare l assenza di derivazioni elettriche e telefoniche nell ambiente fatta eccezione per i quadri di derivazione. La superficie commerciale dell ufficio ammonta a circa 105 mq, l altezza dei locali è pari a 2,70 mt. I locali sono riscaldati/condizionati da una centrale condominiale con elementi riscaldanti/raffrescanti costituiti da ventilconvettori. Esiste nel servizio igienico un piccolo scaldabagno elettrico per la produzione dell acqua calda sanitaria. L ufficio non è dotato di certificazione energetica. Nell area interrata del fabbricato (piano 2 sottostrada) vi è un autorimessa per un posto auto in proprietà esclusiva. Lo stabile è attualmente amministrato dallo studio xxxx. Risultano spese condominiali non pagate relative all esercizio precedente per un totale di 3.167,33 e un preventivo di 2.873,35 per l anno in corso COMPENDIO 6: REGOLARITA EDILIZIA L immobile è stato edificato in data antecedente al settembre 1967 e successivamente è stato oggetto dei seguenti provvedimenti autorizzativi: Concessione Edilizia n. 163 del 30/07/1990 per ristrutturazione Variante all intestazione prot. n del 07/09/1992 Variante n. 198 del 09/11/1992 pratica n. 227 Variante del 21/04/1995 pratica n. 249/90 Pagina 42 di 94

43 Comunicazione ai sensi art. 4 comma 9 Legge 493/93 del 04/08/1995 prot. nn e e del 07/08/1995 prot. n Concessione Edilizia in Sanatoria n. 75 dell 08/05/1996, pratica n. 78/96 prot. n Agibilità prot. n /95 del 18/06/ COMPENDIO 6: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Immobile libero COMPENDIO 6: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Figura 1: vista aerea della zona (l immobile è indicato da un circoletto). Pagina 43 di 94

44 Figura 2: viste esterne del fabbricato. Pagina 44 di 94

45 2.6.6-COMPENDIO 6: VALORE DEL BENE Per il dettaglio della determinazione del più probabile valore commerciale dei vari immobili si vedano i quadri riassuntivi già allegati alla relazione del commissario. Si riassumono di seguito i valori determinati: Ufficio sub. 40: Autorimessa sub. 146: COMPENDIO 6: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al compendio 6 sono pervenuti alla Mayor s.n.c. mediante: 2.7-COMPENDIO COMPENDIO 7: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Mayor snc di con sede in Campagnola C.F., proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 7 e classe Rendita Appartamento Comune di Campagnola Emilia Via Fabbrico n sub 24 5 vani A/2 di 2^ classe 451,90 7 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 45 di 94

46 I dati catastali riportati sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite. Le planimetrie catastali sono rappresentative dello stato di fatto COMPENDIO 7: DESCRIZIONE In comune di Campagnola Emilia (RE), via Fabbrico n. 2, piena proprietà di appartamento mansardato situato in un fabbricato di maggiore consistenza a destinazione residenziale denominato condominio Cà Bianca. L accesso ai locali, collocati al terzo piano dell edificio, avviene da una scala comune dotata di ascensore. L appartamento è composto da soggiorno con terrazzo, cucina, disimpegno, bagno e camera letto con altezza minima di 1,80 mt e massima di 3,50 mt; inoltre, vi sono tre soffitte con altezza da 0,80 mt a 1,80 mt circa. I locali si trovano in condizioni manutentive discrete e le finiture sono quelle originali risalenti all epoca della costruzione del fabbricato avvenuta a metà degli anni novanta. I pavimenti sono in cotto posati in diagonale, ad eccezione del bagno che è in ceramica, e i rivestimenti di bagno e cucina sono in ceramica; le pareti sono intonacate e tinteggiate, le porte interne in legno tamburato fatta eccezione per quella d ingresso di tipo blindato. I serramenti sono in legno con vetro-camera e scuretti in legno. L impianto elettrico è presumibilmente a norma, il riscaldamento è autonomo con caldaia murale a gas metano posta in cucina ed elementi radianti in ghisa. La superficie commerciale dell appartamento ammonta a circa 88 mq. L unità immobiliare è dotata di certificazione energetica che la classifica in categoria E con un EP tot =164,72 kwh/m 2 /anno. Lo stabile è attualmente amministrato dallo, i millesimi di proprietà ammontano a 83,89/1000 e quelli dell ascensore a 139,21/1000; le spese condominiali annue ammontano a circa 600 e risultano spese condominiali insolute degli anni precedenti per circa Pagina 46 di 94

47 COMPENDIO 7: REGOLARITA EDILIZIA L immobile è stato edificato a seguito dei seguenti provvedimenti autorizzativi: Concessione Edilizia n. 9 del 10/04/1993 per nuova costruzione di due fabbricati ad uso residenziale Domanda per ottenimento dell Autorizzazione di Abitabilità prot. n del 10/06/ COMPENDIO 7: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Immobile locato al sig. ad un canone annuo di 3.600, mediante contratto di natura transitoria con scadenza al 19/12/ COMPENDIO 7: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Figura 1: vista aerea della zona (l immobile è indicato da un circoletto). Pagina 47 di 94

48 Figura 2: viste esterne del fabbricato. Pagina 48 di 94

49 PIANTE Figura 1: pianta dell appartamento COMPENDIO 7: VALORE DEL BENE Per il dettaglio della determinazione del più probabile valore commerciale dei vari immobili si vedano i quadri riassuntivi già allegati alla relazione del commissario. Si riassumono di seguito i valori determinati: Appartamento sub. 24: COMPENDIO 7: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al compendio 7 sono pervenuti alla Mayor s.n.c. mediante: Pagina 49 di 94

50 2.8-COMPENDIO COMPENDIO 8: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Mayor snc di con sede in Campagnola C.F. proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 8 e classe Rendita Posto auto scoperto Posto auto scoperto Posto auto scoperto Posto auto scoperto Appartamento Appartamento Appartamento Comune di Fabbrico Via XXV Aprile n. 52 Comune di Fabbrico Via XXV Aprile n. 52 Comune di Fabbrico Via XXV Aprile n. 52 Comune di Fabbrico Via XXV Aprile n. 52 Comune di Fabbrico Via XXV Aprile n. 52 Comune di Fabbrico Via XXV Aprile n. 52 Comune di Fabbrico Via XXV Aprile n sub 7 13 mq C/6 di 1^ classe 40, sub 8 13 mq C/6 di 1^ classe 40, sub 9 9 mq C/6 di 1^ classe 27, sub mq C/6 di 1^ classe 30, sub 11 3 vani A/3 di 2^ classe 201, sub 12 3 vani A/3 di 2^ classe 201, sub 13 3 vani A/3 di 2^ classe 201,42 8 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 50 di 94

51 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria e classe Rendita Appartamento Appartamento Appartamento Comune di Fabbrico Via XXV Aprile n. 52 Comune di Fabbrico Via XXV Aprile n. 52 Comune di Fabbrico Via XXV Aprile n sub 14 3 vani A/3 di 2^ classe 201, sub 15 3 vani A/3 di 2^ classe 201, sub 16 4 vani A/3 di 2^ classe 268,56 I dati catastali riportati sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite. Le planimetrie catastali sono rappresentative dello stato di fatto COMPENDIO 8: DESCRIZIONE In comune di Fabbrico (RE), via XXV Aprile n. 52, piena proprietà di fabbricato da terra a tetto con area cortiliva pertinenziale a destinazione residenziale composto da 6 appartamenti e 4 posti auto. L immobile si sviluppa su tre piani fuori terra, oltre ad un sottotetto, e vi sono 2 alloggi per ogni piano con accesso che avviene da una scala comune non dotata di ascensore. Gli appartamenti sono tutti composti da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, bagno e camera letto; alcuni sono dotati di balcone. I locali si trovano in condizioni manutentive mediocri e presentano finiture economiche derivanti dalla ristrutturazione del fabbricato avvenuta a metà degli anni novanta. I pavimenti e i rivestimenti sono in piastrelle di ceramica, le pareti intonacate e tinteggiate, le porte interne in legno tamburato, serramenti esterni in legno con vetro-camera e avvolgibili in materiale plastico. Gli impianti elettrici sono da verificare nella rispondenza alle norme vigenti, il riscaldamento è autonomo per ogni alloggio con caldaia murale a gas metano ed elementi radianti in ghisa. Le altezze degli ambienti sono di circa 2,70-2,75 mt. Pagina 51 di 94

52 Tutte gli appartamenti sono dotati di certificazione energetica che li classificano in: Appartamento sub. 11 (interno 1): categoria G con un EP tot =223,06 kwh/m 2 /anno Appartamento sub. 12 (interno 2): categoria F con un EP tot =185,07 kwh/m 2 /anno Appartamento sub. 13 (interno 3): categoria E con un EP tot =134,66 kwh/m 2 /anno Appartamento sub. 14 (interno 4): categoria F con un EP tot =195,79 kwh/m 2 /anno Appartamento sub. 15 (interno 5): categoria F con un EP tot =197,28 kwh/m 2 /anno Appartamento sub. 16 (interno 6): categoria G con un EP tot =216,13 kwh/m 2 /anno Le superfici commerciali delle varie unità sono le seguenti: Appartamento sub. 11 (interno 1): 54 mq Appartamento sub. 12 (interno 2): 47 mq Appartamento sub. 13 (interno 3): 45 mq Appartamento sub. 14 (interno 4): 56 mq Appartamento sub. 15 (interno 5): 44 mq Appartamento sub. 16 (interno 6): 71 mq Posto auto scoperto sub. 7: 13 mq Posto auto scoperto sub. 8: 13 mq Posto auto scoperto sub. 9: 9 mq Posto auto scoperto sub. 10: 10 mq COMPENDIO 8: REGOLARITA EDILIZIA L immobile è stato edificato in data antecedente al settembre 1967 e successivamente è stato oggetti dei seguenti provvedimenti autorizzativi: Concessione Edilizia n. 50/95 del 12/02/1996 per ristrutturazione di fabbricato ad uso residenziale con aumento di unità abitative da 4 a 6 Variante n. 1 alla C.E. n. 50/95 rilasciata in data 28/03/1997 Certificato di Abitabilità prot. n. 04/98 del 10/01/1998 Pagina 52 di 94

53 2.8.4-COMPENDIO 8: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE I subalterni sono locati al sig. ad un canone annuo di 4.800, mediante contratto di natura transitoria della durata di 12 mesi con scadenza al 30/06/2007 con rinnovo tacito di pari durata registrato a Reggio Emilia in data 05/07/2006 al n Gli altri alloggi sono liberi COMPENDIO 8: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Figura 1: vista aerea della zona (l immobile è indicato da un circoletto). Pagina 53 di 94

54 Figura 2: viste esterne del fabbricato. Pagina 54 di 94

55 PIANTE Figura 1: piante del fabbricato. piano terra piano primo piano secondo Pagina 55 di 94

56 piano sottotetto Figura 2: posti auto nell area cortiliva (identificati con un circoletto). Pagina 56 di 94

57 2.8.6-COMPENDIO 8: VALORE DEL BENE Per il dettaglio della determinazione del più probabile valore commerciale dei vari immobili si vedano i quadri riassuntivi già allegati alla relazione del commissario. Si riassumono di seguito i valori determinati: Appartamento sub. 11 (interno 1): Appartamento sub. 12 (interno 2): Appartamento sub. 13 (interno 3): Appartamento sub. 14 (interno 4): Appartamento sub. 15 (interno 5): Appartamento sub. 16 (interno 6): Posto auto scoperto sub. 7: 3.867,50 Posto auto scoperto sub. 8: 3.867,50 Posto auto scoperto sub. 9: 2.677,50 Posto auto scoperto sub. 10: COMPENDIO 8: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al compendio 8 sono pervenuti alla Mayor s.n.c. mediante: Pagina 57 di 94

58 2.9-COMPENDIO COMPENDIO 9: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: di con sede in Campagnola C.F. proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 9 e classe Rendita Garage Villetta a schiera Comune di Campagnola Emilia Via Reggiolo n. 23/A Comune di Campagnola Emilia Via Reggiolo n. 23/A sub 3 31 mq C/6 di 2^ classe 112, sub 7 8 vani A/7 di classe unica 1.053,57 I dati catastali riportati sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite. Le planimetrie catastali sono rappresentative dello stato di fatto COMPENDIO 9: DESCRIZIONE In comune di Campagnola Emilia (RE), via Reggiolo n. 23/A, piena proprietà di villetta a schiera, con area cortiliva esclusiva e autorimessa, posta in area agricola a nord del paese. L unità immobiliare, facente parte di un gruppo di tre villette ultimate nel 2001, si trova nella parte centrale e si sviluppa su tre piani fuori terra; al piano terra è 9 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 58 di 94

59 composta da soggiorno, cucina, portico, disimpegno-lavanderia e bagno, al piano primo da disimpegno, tre camere da letto e due bagni, al piano secondo da un unico locale ad uso sottotetto. Le altezze degli ambienti sono di 2,70 mt al piano terra e primo, mentre nel sottotetto vi sono un altezza minima di circa 1,45 mt e una massima di circa 2,35 mt. Esternamente, raggiungibile da area cortiliva esclusiva, è presente un autorimessa per due posti auto; inoltre a servizio della villetta vi sono due aree cortilive esclusive destinate a giardino, di cui una posta ad est di circa 198 mq e una ad ovest di circa 459 mq. I locali si trovano in condizioni manutentive discrete, tuttavia necessitano di alcune piccole opere di manutenzione straordinaria; si segnala che la villetta non è mai stata abitata. I pavimenti sono in cotto posati in diagonale nella zona giorno, in ceramica nei bagni e nell autorimessa, in legno massello posato in diagonale nelle camere da letto e nel sottotetto; i rivestimenti di bagno e cucina sono in ceramica. Le pareti sono intonacate e tinteggiate, le porte interne in legno tamburato e i serramenti esterni sono in legno con vetro-camera e scuretti in legno smaltato; il portone dell autorimessa è di tipo sezionale automatizzato. L impianto elettrico è verosimilmente a norma, il riscaldamento è autonomo con caldaia murale a gas posta nel sottotetto ed elementi radianti in ghisa; vi sono inoltre la predisposizione dell impianto antifurto, dell aria condizionata e dell aspirazione centralizzata. L impianto del gas è attualmente alimentato da un serbatoio interrato posto nel giardino d ingresso, ma è presente da qualche anno anche la rete del gas metano a cui è possibile allacciarsi. La superficie commerciale della villetta ammonta a circa 218 mq oltre all autorimessa di circa 36 mq. L unità immobiliare è dotata di certificazione energetica che la classifica in categoria D con un EP tot =120,72 kwh/m 2 /anno COMPENDIO 9: REGOLARITA EDILIZIA L immobile è stato edificato a seguito dei seguenti provvedimenti autorizzativi: Concessione Edilizia n. 71 dell 11/12/1997 per demolizione e ricostruzione a fini residenziali non più connessi all attività produttiva agricola Pagina 59 di 94

60 Concessione Edilizia n. 10A del 18/04/2001 per variante alla C.E. n. 71/97 Domanda per ottenere l autorizzazione di Abitabilità prot. n del 25/11/ COMPENDIO 9: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Immobile libero COMPENDIO 9: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Figura 1: vista aerea della zona (l immobile è indicato da un circoletto). Pagina 60 di 94

61 Figura 2: viste esterne del fabbricato. Pagina 61 di 94

62 PIANTE Figura 1: piante della villetta. piano terra piano primo Pagina 62 di 94

63 piano secondo sottotetto pianta autorimessa al piano terra COMPENDIO 9: VALORE DEL BENE Per il dettaglio della determinazione del più probabile valore commerciale dei vari immobili si vedano i quadri riassuntivi già allegati alla relazione del commissario. Si riassumono di seguito i valori determinati: Villetta sub. 7: Autorimessa sub. 3: COMPENDIO 9: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al compendio 9 sono pervenuti alla Mayor s.n.c. mediante: Pagina 63 di 94

64 2.10-COMPENDIO COMPENDIO 10: DATI CATASTALI INTESTATI: I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) Mayor snc di. con sede in Campagnola C.F., proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 10 e classe Rendita Locale di deposito Negozio Ufficio Garage Appartamento Appartamento Lastrico solare Area urbana Comune di Campagnola Emilia Via Prampolini n. 6 Comune di Campagnola Emilia Via Prampolini n. 4 Comune di Campagnola Emilia Via Prampolini n. 6/A Comune di Campagnola Emilia Via Prampolini n. 6/B Comune di Campagnola Emilia Via Prampolini n. 6/B Comune di Campagnola Emilia Via Prampolini n. 6/B Comune di Campagnola Emilia Via Prampolini n. 6/B Comune di Campagnola Emilia Via Prampolini n. 6/B sub 6 27 mq C/2 di 4^ classe 76, sub 9 40 mq C/1 di 5^ classe 566, sub sub sub 5 5 vani A/10 di classe unica 1.097, sub mq C/6 di 3^ classe 80, sub 19 4 vani A/2 di 2^ classe 361, sub 20 5 vani A/2 di 2^ classe 451, sub 6 9 mq F/ sub mq F/ Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 64 di 94

65 I dati catastali riportati sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite. Le planimetrie catastali sono rappresentative dello stato di fatto COMPENDIO 10: DESCRIZIONE In comune di Campagnola Emilia (RE), via Prampolini n. 4-6/A-6/B, piena proprietà di un negozio, un magazzino, un ufficio, due appartamenti e un autorimessa, posti all interno di un fabbricato di maggiore consistenza a destinazione residenziale/commerciale/terziario denominato condominio Il Girasole. Il negozio, avente accesso diretto da Via Prampolini, è composto da un unico locale con antibagno e bagno, altezza 2,70 mt; pavimenti e rivestimenti in ceramica, porte interne in legno tamburato, serramenti esterni in ferro e vetro, battiscopa a canaletta x alloggiamento impianti, pareti intonacate e tinteggiate, impianto elettrico verosimilmente a norma, riscaldamento autonomo con caldaia murale a gas metano e ventilconvettori. Il magazzino-ripostiglio, avente accesso dall area cortiliva condominiale attraverso un cavedio, è composto da un unico locale con altezza di circa 2,58 mt; i pavimenti sono in ceramica, porta d ingresso blindata, serramenti esterni in legno con vetro-camera, pareti intonacate e tinteggiate, impianto elettrico verosimilmente a norma, privo di riscaldamento. Si segnala la presenza di umidità da risalita nelle pareti. L ufficio, avente accesso dall area cortiliva condominiale attraverso un portico comune, è composto da un locale open space di altezza 2,70 mt circa, un bagno e un locale ripostiglio avente altezza di circa 2,82 mt, oltre a due aree cortilive esclusive poste sul lato nord; pavimenti e rivestimenti in ceramica, porte interne in legno tamburato, serramenti esterni in ferro e vetro, pareti intonacate e tinteggiate, impianto elettrico verosimilmente a norma, riscaldamento autonomo con caldaia murale a gas metano e ventilconvettori. Gli appartamenti, aventi accesso dal vano scala comune e dotato di ascensore, sono posti uno al piano secondo composto da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, bagno, due camere da letto e cavedio, e l altro al piano terzo composto da soggiorno, cucina, disimpegno, bagno, due camere da letto e due terrazzi. I locali si trovano in condizioni manutentive buone e presentano pressoché simili finiture costituite da pavimenti e i rivestimenti in ceramica nella zona giorno e Pagina 65 di 94

66 nei bangi, pavimenti in legno massello posato a correre nella zona notte, pareti intonacate e tinteggiate, porte interne in legno tamburato, porte d ingresso di tipo blindato, serramenti esterni in legno con vetro-camera e scuretti in legno smaltato. Gli impianti elettrici sono a norma, il riscaldamento è autonomo per ogni alloggio con caldaia murale a gas metano ed elementi radianti in ghisa. Al piano terra vi è un ampia autorimessa per un posto auto con spazio ad uso cantina, pavimentata in ceramica, pareti intonacate e tinteggiate e portone d ingresso di tipo sezionale automatizzato. Tutte le unità immobiliari, ad eccezione dell autorimessa e del magazzino che sono prive di riscaldamento, sono dotate di certificazione energetica che le classificano in: Negozio: categoria E con un EP tot =51,50 kwh/m 3 /anno Ufficio: categoria E con un EP tot =52,28 kwh/m 2 /anno Appartamento 2 piano: categoria E con un EP tot =155,94 kwh/m 2 /anno Appartamento 3 piano: categoria E con un EP tot =138,24 kwh/m 2 /anno Le superfici commerciali delle varie unità sono le seguenti: Negozio mapp. 393 sub. 9: 49 mq Magazzino mapp. 393 sub. 6: 32 mq Ufficio mapp. 204 sub. 11: 150 mq Appartamento mapp. 205 sub. 19: 88 mq Appartamento mapp. 205 sub. 20: 103 mq Autorimessa mapp. 205 sub. 12: 21 mq Lo stabile è attualmente amministrato dallo millesimi di proprietà ammontano a 66,125 per il negozio, 114,94 per l ufficio, 53,95 per l appartamento al 2 piano, 79,94 per l appartamento al 3 piano e 4,415 per l autorimessa; i millesimi dell ascensore ammontano a 154,35 per l appartamento al 2 piano e 287,13 per l appartamento al 3 piano. Risultano spese condominiali insolute degli anni precedenti per circa Pagina 66 di 94

67 COMPENDIO 10: REGOLARITA EDILIZIA L immobile di cui al mappale 393 subalterni 6 e 9 è stato edificato in data antecedente al settembre 1967 e successivamente è stato oggetto dei seguenti provvedimenti autorizzativi: Concessione Edilizia n. 7 del 26/03/1998 per totale ristrutturazione di fabbricato adibito a civile abitazione con la creazione di 5 alloggi e un locale ad uso negozio-ufficio Concessione Edilizia n. 54 del 06/12/1999 in variante alla C.E. n. 7/98 Attestato di Abitabilità residenziale n. 98/011A del 03/04/2000 Attestato di Agibilità commerciale n. 98/011B del 03/04/2000 L immobile di cui ai mappali è stato edificato in data antecedente al settembre 1967 e successivamente è stato oggetto dei seguenti provvedimenti autorizzativi: Concessione Edilizia n. 23 del 30/06/2000 per ristrutturazione e recupero di fabbricato Permesso di Costruire n. 15 dell 11/04/2003 in variante alla C.E. n. 23/2000 Domanda per l ottenimento dell autorizzazione di Abitabilità prot. n del 19/02/ COMPENDIO 10: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L appartamento di cui al mappale 205 subalterno 19 è locato al sig. Pegoraro Dario ad un canone annuo di 4.800, mediante contratto della durata di 4 anni con scadenza al 04/03/2016 registrato a Guastalla in data 05/04/2012 al n L appartamento con autorimessa di cui al mappale 205 subalterni 20 e 12 è locato al sig. ad un canone annuo di 3.000, mediante contratto della durata di 4 anni con scadenza al 31/10/2011, con rinnovo tacito di pari durata. Le altre unità immobiliari risultano libere. Pagina 67 di 94

68 COMPENDIO 10: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Figura 1: vista aerea della zona (l immobile è indicato da un circoletto). Figura 2: viste esterne del fabbricato. Pagina 68 di 94

69 PIANTE Figura 1: piante delle unità immobiliari del mappale 393. negozio sub. 9 magazzino-ripostiglio sub. 6 Pagina 69 di 94

70 Figura 2: piante delle unità immobiliari del mappale ufficio mapp. 205 sub. 15 autorimessa sub. 12 appartamento sub. 19 piano secondo appartamento sub. 20 piano terzo COMPENDIO 10: VALORE DEL BENE Per il dettaglio della determinazione del più probabile valore commerciale dei vari immobili si vedano i quadri riassuntivi già allegati alla relazione del commissario. Si riassumono di seguito i valori determinati: Negozio mapp. 393 sub. 9: Magazzino mapp. 393 sub. 6: Box auto mapp. 205 sub. 12: ,50 Ufficio mapp. 205 sub. 15: Appartamento mapp. 205 sub. 19: Appartamento mapp. 205 sub. 20: Pagina 70 di 94

71 COMPENDIO 10: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al compendio 10 sono pervenuti alla Mayor s.n.c. mediante:. Pagina 71 di 94

72 2.11-COMPENDIO COMPENDIO 11: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Mayor snc di con sede in Campagnola C.F. proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 11 e classe Rendita Unità in corso di costruzione Cantina Garage Garage Garage Garage Comune di Campagnola Emilia Via Gramsci n Comune di Campagnola Emilia Via Gramsci n. 24 Comune di Campagnola Emilia Via E. Da Campagnola n. 12/B Comune di Campagnola Emilia Via E. Da Campagnola n. 12/B Comune di Campagnola Emilia Via Gramsci n. 24 Comune di Campagnola Emilia Via Gramsci n sub 2 -- F/ sub 8 4 mq C/2 di 3^ classe 9, sub 9 18 mq C/6 di 3^ classe 76, sub mq C/6 di 3^ classe 63, sub mq C/6 di 3^ classe 67, sub mq C/6 di 3^ classe 67,76 11 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 72 di 94

73 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria e classe Rendita Garage Garage Garage Appartamento Appartamento Appartamento Appartamento Appartamento Appartamento Appartamento Comune di Campagnola Emilia Via Gramsci n. 24 Comune di Campagnola Emilia Via Gramsci n. 24 Comune di Campagnola Emilia Via Gramsci n. 24 Comune di Campagnola Emilia Via E. Da Campagnola n. 12/B Comune di Campagnola Emilia Via E. Da Campagnola n. 12 Comune di Campagnola Emilia Via E. Da Campagnola n. 12/A Comune di Campagnola Emilia Via E. Da Campagnola n. 12/A Comune di Campagnola Emilia Via E. Da Campagnola n. 12/A Comune di Campagnola Emilia Via E. Da Campagnola n. 12/A Comune di Campagnola Emilia Via E. Da Campagnola n. 12/A sub mq C/6 di 3^ classe 63, sub mq C/6 di 3^ classe 63, sub mq C/6 di 3^ classe 59, sub 16 5 vani A/2 di 2^ classe 451, sub 17 4 vani A/2 di 2^ classe 361, sub 18 5,5 vani A/2 di 2^ classe 497, sub 19 6 vani A/2 di 2^ classe 542, sub 20 4,5 vani A/2 di 2^ classe 406, sub 21 5 vani A/2 di 2^ classe 451, sub 22 6,5 vani A/2 di 2^ classe 587,47 I dati catastali riportati sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite. Le planimetrie catastali sono rappresentative dello stato di fatto. Pagina 73 di 94

74 L unità immobiliare in corso di costruzione di cui al subalterno 2 comprende 5 appartamenti e 6 autorimesse; occorrerà redigere un aggiornamento catastale per dividere le varie unità immobiliari ai fini di poter procedere con la vendita dei singoli appartamenti e delle singole autorimesse COMPENDIO 11: DESCRIZIONE In comune di Campagnola Emilia (RE), via Egidio da Campagnola n /A-12/B e Via Antonio Gramsci n , piena proprietà di 12 appartamenti e 13 autorimesse, posti all interno di un fabbricato di maggiore consistenza a destinazione residenziale sito nelle vicinanze del centro del paese. Il fabbricato si sviluppa su tre piani fuori terra ed è costituito da due vani scala, di cui uno dotato di ascensore con accesso da Via Egidio da Campagnola, e l altro con accesso da Via Gramsci. Nella porzione di fabbricato su Via da Campagnola vi sono 2 alloggi al piano terra con ingresso indipendente, nonchè area cortiliva esclusiva, 3 alloggi al piano primo e 2 alloggi al piano secondo; nella porzione di fabbricato su Via Gramsci vi sono 1 alloggio al piano terra con accesso indipendente, nonché area cortiliva esclusiva, 2 alloggi al piano primo e 2 alloggi al piano secondo. Inoltre, al piano terra trovano ubicazione le autorimesse e l area cortiliva condominiale dove sono stati ricavati dei posti auto scoperti. Gli appartamenti sono così composti: Appartamento A1 (sub. 16): soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, bagno, camera da letto, cantina, locale tecnico e area cortiliva esclusiva; superficie commerciale pari a circa 80 mq Appartamento A2 (sub. 17): soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, bagno, camera da letto, cantina e area cortiliva esclusiva; superficie commerciale pari a circa 92 mq Appartamento A3 (sub. 18): soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, bagno, 3 camere da letto, locale tecnico e balcone; superficie commerciale pari a circa 105 mq Appartamento A4 (sub. 19): soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, 2 bagni, 3 camere da letto e balcone; superficie commerciale pari a circa 124 mq Appartamento A5 (sub. 20): soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, bagno, camera da letto, balcone e sottotetto con w.c.; superficie commerciale pari a circa 127 mq Appartamento A6 (sub. 21): soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, bagno, 2 camere da letto e sottotetto; superficie commerciale pari a circa 114 mq Appartamento A7 (sub. 22): soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, 2 bagni, 3 camere da letto e balcone; superficie commerciale pari a circa 122 mq Pagina 74 di 94

75 Appartamento B1 (parte del sub. 2): ingresso, soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, bagno, camera da letto, cantina, e area cortiliva esclusiva; superficie commerciale pari a circa 84 mq Appartamento B2 (parte del sub. 2): soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, bagno e 2 camere da letto; superficie commerciale pari a circa 86 mq Appartamento B3 (parte del sub. 2): soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, bagno e 3 camere da letto e 3 balconi; superficie commerciale pari a circa 108 mq Appartamento B4 (parte del sub. 2): soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, bagno, camera da letto e sottotetto; superficie commerciale pari a circa 81 mq Appartamento B5 (parte del sub. 2): soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, bagno, camera da letto, sottotetto, 2 balconi e 2 terrazzi; superficie commerciale pari a circa 88 mq I locali si trovano in condizioni manutentive buone e presentano pressoché simili finiture per tutti gli appartamenti costituite da pavimenti e rivestimenti in parte in ceramica e in parte in legno massello, porte interne in legno tamburato, porta d ingresso di tipo blindato, serramenti esterni in maggior parte in legno e vetrocamera e in minima parte in alluminio verniciato e vetro-camera, scuretti in legno, pareti intonacate e tinteggiate, impianti elettrici a norma, riscaldamento autonomo con caldaia murale a gas metano e radiatori in ghisa, predisposizione aria condizionata. Le autorimesse poste al piano terra sono pavimentate in ceramica, pareti intonacate e tinteggiate e portone di tipo sezionale automatizzato. Si segnala la presenza di notevoli infiltrazioni dal terrazzo dell appartamento B5 con danni agli alloggi adiacenti e sottostanti. Gli appartamenti ultimati A1-A2-A3-A4-A5-A6-A7 sono dotati di certificazione energetica che li classificano in: Appartamento A1 (sub. 16): categoria E con un EP tot =132,36 kwh/m 2 /anno Appartamento A2 (sub. 17): categoria E con un EP tot =143,90 kwh/m 2 /anno Appartamento A3 (sub. 18): categoria D con un EP tot =92,38 kwh/m 2 /anno Appartamento A4 (sub. 19): categoria D con un EP tot =112,53 kwh/m 2 /anno Appartamento A5 (sub. 20): categoria D con un EP tot =116,38 kwh/m 2 /anno Appartamento A6 (sub. 21): categoria E con un EP tot =137,00 kwh/m 2 /anno Appartamento A7 (sub. 22): categoria E con un EP tot =165,23 kwh/m 2 /anno Gli alloggi B1-B2-B3-B4-B5 che risultano ad oggi censiti in corso di costruzione e per i quali non è stata data comunicazione di fine lavori con relativa richiesta di Pagina 75 di 94

76 abitabilità, nonché le autorimesse che sono prive di riscaldamento, non sono dotati di certificazione energetica COMPENDIO 11: REGOLARITA EDILIZIA L immobile in oggetto è stato edificato in data antecedente al settembre 1967 e successivamente è stato oggetto dei seguenti provvedimenti autorizzativi: Concessione Edilizia in Sanatoria n. 736 del 02/03/1990 Permesso di Costruire n. 30 del 16/07/2004 per ristrutturazione con ampliamento di fabbricato per la realizzazione di 5 alloggi Permesso di Costruire n. 20 del 20/07/2006 per ristrutturazione di due fabbricati di civile abitazione per ricavare 9 alloggi Permesso di Costruire n. 25 del 10/11/2007 per completamento delle opere di cui al P.d.C. n. 30/2004 Permesso di Costruire n. 6 del 14/05/2009 per variante essenziale al P.d.C. n. 25/2007 e al P.d.C. n. 20/2006 Domanda per il rilascio del Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità PARZIALE prot. n del 26/04/2011 (per i subalterni da 8 a 22) COMPENDIO 11: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L appartamento con autorimessa di cui al mappale 187 subalterni 17 e 14 è locato alla sig.ra ad un canone annuo di 6.000, mediante contratto della durata di 4 anni con scadenza al 04/05/2015, registrato a Guastalla in data 20/05/2011 al n L appartamento con autorimessa di cui al mappale 187 subalterni 16 e 9 è locato alla sig.ra ad un canone annuo di 4.800, mediante contratto di natura transitoria della durata di 18 mesi con scadenza al 14/12/2013, registrato a Guastalla in data 30/10/2012 al n L appartamento con autorimessa di cui al mappale 187 subalterni 18 e 15 è locato alla sig.ra ad un canone annuo di 6.240, mediante Pagina 76 di 94

77 contratto della durata di 4 anni con scadenza al 27/06/2016, registrato a Guastalla in data 30/10/2012 al n L appartamento con autorimessa di cui al mappale 187 subalterni 21 e 10 è locato al sig. ad un canone annuo di 5.640, mediante contratto della durata di 4 anni con scadenza al 03/11/2016, registrato a Guastalla in data 28/11/2012 al n Le altre unità immobiliari risultano libere COMPENDIO 11: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Figura 1: vista aerea della zona (l immobile è indicato da un circoletto). Pagina 77 di 94

78 Figura 2: viste esterne del fabbricato. Pagina 78 di 94

79 Pagina 79 di 94

80 Pagina 80 di 94

81 PIANTE Figura 1: piante del fabbricato. piano terra Pagina 81 di 94

82 piano primo Pagina 82 di 94

83 piano secondo COMPENDIO 11: VALORE DEL BENE Per il dettaglio della determinazione del più probabile valore commerciale dei vari immobili si vedano i quadri riassuntivi già allegati alla relazione del commissario. Si riassumono di seguito i valori determinati: Appartamento A1 (sub. 16): Appartamento A2 (sub. 17): Appartamento A3 (sub. 18): Appartamento A4 (sub. 19): Appartamento A5 (sub. 20): Appartamento A6 (sub. 21): Appartamento A7 (sub. 22): Cantina sub. 8: Autorimessa sub. 9: Pagina 83 di 94

84 Autorimessa sub. 10: Autorimessa sub. 11: Autorimessa sub. 12: Autorimessa sub. 13: Autorimessa sub. 14: Autorimessa sub. 15: Cantina (parte del sub. 2): Autorimessa (parte del sub. 2): Autorimessa (parte del sub. 2): Autorimessa (parte del sub. 2): Autorimessa (parte del sub. 2): Autorimessa (parte del sub. 2): Autorimessa (parte del sub. 2): Appartamento B1 (parte del sub. 2): Appartamento B2 (parte del sub. 2): Appartamento B3 (parte del sub. 2): Appartamento B4 (parte del sub. 2): ,50 Appartamento B5 (parte del sub. 2): COMPENDIO 11: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al compendio 11 sono pervenuti alla Mayor s.n.c. mediante: Pagina 84 di 94

85 2.12-COMPENDIO COMPENDIO 12: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI: con sede in Reggio Emilia C.F., proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Dati catastali Mappale Superficie Qualità e classe Reddito Terreno edificabile Comune di Carpi Via C. Marx mq Vigneto di 1^ classe RD: 16,00 RA: 9,37 I dati catastali riportati sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite. La mappa catastale è rappresentativa dello stato di fatto COMPENDIO 12: DESCRIZIONE In comune di Carpi (MO), via T. Modotti, futura piena proprietà di terreno edificabile posto all interno del Piano Particolareggiato di Iniziativa Privata Comparto Residenziale C9 e identificato dal lotto 11, situato nella zona sud del paese. Il lotto, della superficie catastale di 907 mq, presenta una forma rettangolare e a giacitura piana; la potenzialità edificatoria è pari a 254 mq di Superficie Complessiva con la possibilità di realizzare un tipologia residenziale abbinata e/o alloggi sovrapposti con ingresso indipendente COMPENDIO 12: REGOLARITA EDILIZIA La lottizzazione all interno della quale si trova il terreno in oggetto è stata effettuata mediante attuazione del Piano Particolareggiato ad Iniziativa Privata approvato con Delibera Consiliare n. 194/2004 del 02/12/2004 e relative varianti. Pagina 85 di 94

86 Successivamente la lottizzazione è stata oggetto dei seguenti provvedimenti autorizzativi: Permesso di Costruire n. 2111/2004 del 16/07/2005 per realizzazione delle opere di urbanizzazione nell ambito del P.P. di iniziativa privata Permesso di Costruire n. 1034/2009 del 26/10/2009 per completamento e variante al P.d.C. n. 2111/ COMPENDIO 12: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Lotto inedificato COMPENDIO 12: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Figura 1: vista aerea della zona (l immobile è indicato da un circoletto). Pagina 86 di 94

87 Figura 2: viste del lotto. Pagina 87 di 94

88 PIANTE Figura 1: mappa del lotto COMPENDIO 12: VALORE DEL BENE Per il dettaglio della determinazione del più probabile valore commerciale dei vari immobili si vedano i quadri riassuntivi già allegati alla relazione del commissario. Si riassumono di seguito i valori determinati: Lotto edificabile (mapp. 280): COMPENDIO 12: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Pagina 88 di 94

89 3 - DEFINIZIONI Anteponiamo ai ragionamenti estimativi le definizioni di base a cui occorre fare riferimento e che sono state la base dei criteri adottati nella stima. Valore di mercato della piena proprietà: il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. L'adozione del presente criterio di valutazione da parte del valutatore deriva dal mandato assunto in fase di incarico ricevuto. Secondo l'international Valuation Standards 2007 (IVS), il valore di mercato è l importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. La definizione coincide sostanzialmente con quella contenuta nel Capitolo 5 pag. 60 Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa III edizione, ed è significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'italia nella circolare 236 del 27 dicembre 2006 dal titolo "Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche" Titolo II, Capitolo I, Sezione IV, punto 1. La definizione di valore di mercato assume che non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (notaio, imposte, ecc.) e le spese di trascrizione. Tale valore viene utilizzato nella stima come base valutativa ma, come si dirà in seguito, sarà forfettariamente abbattuto di una percentuale per tenere conto della non applicabilità diretta della definizione sopra riportata poiché gli immobili saranno messi in vendita per tramite dell IVG e quindi con un mercato che fa riferimento alle vendite giudiziarie, notoriamente più basso di quello libero. Superficie commerciale: la superficie commerciale (SUP), misurata in m 2 è una misura fittizia nella quale sono comprese le superfici principali e secondarie di un immobile che entrano nella superficie commerciale in ragione di rapporti mercantili noti nella pratica degli affari immobiliari. Nel caso specifico i criteri di riferimento di base utilizzati dai periti estimatori sono quelli condivisi ed utilizzati nell ambito del Pagina 89 di 94

90 Tribunale di Reggio Emilia che fanno riferimento ai seguenti criteri per la determinazione della superficie commerciale: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Superficie fondiaria: superficie del lotto formato per procedura urbanistica al momento di entrata in vigore del piano (in mq.) Superficie territoriale: somma delle superfici fondiaria e di quelle per opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Superficie utile: Per superficie utile abitabile, cosi come descritta dal Decreto ministeriale Lavori pubblici 10 maggio 1977, n. 801 "Determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici", si intende la super superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge di balconi. Superficie esterna lorda (SEL): la misura delle aree che costituiscono un immobile risponde alla necessità di quantificare in un'unità di misura condivisa (m²) le superfici definite sia internamente che esternamente nel fabbricato. Gli immobili sono oggetti composti e complessi è quindi necessario definire quali tipi di superfici si possono incontrare nella loro misurazione al fine di classificarle correttamente. I tipi di superfici che possono comporre un immobile sono: La superficie principale (S1) di un immobile, ovvero l'insieme dell'aree utilizzate o utilizzabili per le funzioni di maggior importanza o primarie dell'attività cui l'immobile è destinato. Le superfici secondarie di un immobile (SUB, SUZ, etc), ovvero le aree utilizzate o utilizzabili per funzioni integrative, complementari o accessorie dell'attività primaria cui l'immobile è destinato, identificate per singola area secondo la destinazione e il legame con la superficie principale. Pagina 90 di 94

91 Le superfici comuni (indivise) di un immobile in condominio (S), ovvero le aree utilizzate o utilizzabili ad uso comune o con compiti strutturali, morfologici e funzionali, identificate per singola area secondo la destinazione, la collocazione o la funzione e il legame con le superfici esclusive (divise). Il criterio di misurazione adottato nella presente perizia è la Superficie Esterna Lorda (SEL). Per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa III edizione a pag. 35, si intende l'area di un edificio o di una unità immobiliare delimitati da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento. Nella determinazione dei vari tipi di superfici la SEL include: lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (1/2) dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi; i pilastri/colonne interne; lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.); la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all'edificio; i condotti verticali dell'aria o di altro tipo; mentre nella determinazione della superficie principale (S1) non include: le rampe d'accesso esterne non coperte; i balconi, terrazzi e simili; il porticato ricavato all'interno della proiezione dell'edificio; gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico; le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica. Pagina 91 di 94

92 4-VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI Il criterio estimativo adottato, ovvero quello del valore di mercato così come definito nel precedente paragrafo, è stato il criterio base sul quale si è operata la stima. Come è noto uno dei postulati fondamentali dell estimo, quello della comparazione, pone come unico fondamento logico della valutazione la comparazione tra il bene oggetto di stima e altri beni simili di prezzo noto. La comparazione avviene attraverso termini di paragone rappresentati dalle caratteristiche tecniche ed economiche degli immobili. Per quanto attiene ai fabbricati la reperibilità sui mercati di riferimento d immobili simili, ha permesso di rilevare i parametri di riferimento necessari attingendo: Ai prezzi di fabbricati simili di recente compravendita desunti sia da atti di compravendita sia da promesse di vendita eventualmente rivisti sulla scorta delle mutate condizioni del mercato immobiliare. Ai prezzi richiesti per beni simili offerti sul mercato (reperiti sia attraverso pubblicazioni specialistiche sia per tramite di operatori del settore nonché tramite verifica diretta nelle zone di riferimento dove si è reperita una significativa offerta d immobili simili a quelli oggetto di valutazione). Dalle schede di proposta di vendita della società Da pubblicazioni specifiche del settore quali l Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). La definizione di un parametro comune di riferimento (quello della superficie commerciale, così come definita nel precedente paragrafo, utilizzata sia per i beni oggetto di stima sia per i comparabili al fine di adottare un parametro omogeneo) ha permesso un confronto diretto tra i beni di prezzo noto e i beni oggetto di stima ai quali è stato convenientemente attribuito un valore unitario che ha tenuto conto: Delle specifiche condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni reperibili nelle descrizioni dei singoli compendi. Delle condizioni generali del mercato immobiliare locale. Pagina 92 di 94

93 Diverso il discorso per quanto attiene all area fabbricabile per la quale non esiste un mercato di compravendita con volumi paragonabili a quello dei fabbricati e per la quale si sono definiti i parametri di riferimento necessari al confronto con aree simili attingendo: Ai prezzi di aree simili di recente compravendita così come desunti sia da atti di compravendita sia da promesse di vendita (essendo l area collocata all interno di una recente urbanizzazione tali dati si sono reperiti con facilità). Ai prezzi richiesti per beni simili offerti sul mercato (reperiti sia attraverso pubblicazioni specialistiche sia per tramite di operatori del settore). Ai valori unitari attribuiti dagli uffici comunali per il calcolo ai fini ICI/IMU. Dai prezzi/valori di vendita del mercato immobiliare dei fabbricati dal quale è possibile calcolare, una volta determinato il costo di costruzione, l incidenza unitaria del valore delle aree. La definizione di un parametro comune di riferimento ovvero quello della superficie utile ha permesso anche in questo caso un confronto diretto tra i beni di riferimento e i beni oggetto di stima ai quali è stato convenientemente attribuito un valore unitario che ha tenuto conto: Delle specifiche condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni reperibili nelle singole schede di valutazione. Delle condizioni generali del mercato immobiliare delle aree locale. I risultati così ottenuti sono stati oggetto di un abbattimento forfettario del 15% resosi necessario per tenere conto che la vendita degli immobili non avverrà sul libero mercato ma sul mercato delle vendite giudiziarie con conseguente svalutazione che può quindi ritenersi idonea anche nell ipotesi di scenario fallimentare. Pagina 93 di 94

94 5-NOTE La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle conoscenze dell esperto. L esperto non ha alcun interesse verso i beni oggetto di stima. L esperto ha agito in accordo con gli standard etici e professionali e secondo quanto previsto dalla normativa vigente in materia. L esperto ha ispezionato personalmente o per tramite di propri collaboratori di fiducia gli immobili oggetto di stima. Salvo diversa indicazione la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima riportata in calce alla stessa. Le valorizzazioni sono fatte nel presupposto dell assenza di gravami ipotecari ed altri vincoli pregiudizievoli sugli immobili che vengono altresì considerati come liberi. E vietata la pubblicazione parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto ovvero per la stima degli immobili nell ambito della procedura concorsuale di concordato preventivo di Mayor snc. E parte integrante della presente relazione il fascicolo Quadri riassuntivi delle valorizzazioni già allegato alla relazione del commissario. Nello stesso sono contenute anche le valorizzazioni dei beni mobili. Reggio Emilia, 03/06/2013 Pagina 94 di 94

95 Digitally signed by Masia Massimiliano Date: :14:58 CEST Reason: Concordato preventivo 02/2013 Mayor snc Location: Reggio Emilia TRIBUNALE CIVILE DI REG EMILIA Sezione Fallimentare G.D. Dott. Luciano Varotti QUADRI RI ASSUNTI VI DELLE VALORI ZZAZI ONI relativa al concordato preventivo n. 2 / della società Mayor snc Com m issario giudiziale: avv.to Francesca Baldi Esperto designato: geom. Massim iliano Masia