TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Relazione tecnica

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1 S T U D I O T E C N I C O G E O M. S I M O N E C A R N E V A L I V i a R e ve r b e r i n S a l v a t e r r a d i C a s a l g r a n d e ( R E ) - Te l. /F a x C o l l e g i o d e i G e o m e t r i e d e i G e o m e t r i L a u r e a t i d i R e g g i o E m i l i a n C e r t i f i c a t i o n I S O n P. I va C. F is c. C R N S M N 7 7S 2 8 I H - e - m a i l i n f e o m e t r a c a r n e v a l i. i t s im o n e. c a r n e va l e o p e c. i t TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzioni immobiliari n 313/16 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: DOBANK SPA (MANDATARIA di UNICREDIT S.P.A.) contro: Relazione tecnica Immobile posto in Canossa (RE) Via Taverne-Carbonizzo n 19 Esperto designato: Carnevali geom. Simone Tribuna le di Reggio Em il ia Ufficio Ese cuz ioni Immobil iar i G.E. Dott.s a Di Cami l la Sommar iva

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO UNICO: DATI CATASTALI LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA E CERTIFICATI LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE E PIANTE LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE..13 Valore LOTTO UNICO: STATO CIVILE DEI DEBITORI ALTRE NOTIZIE VERIFICA DI PRESENZA AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE PIGNORATO ALLEGATI MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI ELABORATO PLANIMETRICO E PLANIMETRIE CATASTALI ATTO DI PIGNORAMENTO COMPRAVENDITA NOTAIO DOTT. ARICO GIOVANNI RELAZIONE NOTARILE DOTT. ELIA ANTONACCI ISPEZIONE IPOTECARIA CERTIFICATO DI RESIDENZA CONTRATTI E COMODATI CD-ROM CONTENENTE LA PERIZIA RISERVATA, COPIA DEGLI ALLEGATI, ALLEGATO A-B-C Pagina 2 di 15

3 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato: PROCEDURA N. 313/16 R.G.Es. Procedente: DOBANK SPA (MANDATARIA di UNICREDIT S.P.A.) Data conferimento incarico: 08/01/2018 Termine per consegna della relazione presso la Cancelleria delle Esecuzioni: 30/04/2018 Data atto pignoramento: Trascritto il 13/07/2016 al n 9756 R.P. Udienza: 30/05/2018 ore COMUNICAZIONI Con provvedimento dell Illustrissimo Giudice delle Esecuzioni Immobiliari Dott.ssa Camilla Sommariva è stato nominato C.T.U. lo scrivente geom. Carnevali Simone, libero professionista con studio in Salvaterra di Casalgrande (RE) Via Reverberi n 26, iscritto all Albo Professionale di questa Provincia al n 2147, che ha prestato il giuramento di rito e ottenuto termine per il deposito dell elaborato peritale. Lo scrivente, ha atteso la comunicazione inviatagli dall Istituto Vendite Giudiziario, pervenuta in data 16/01/2018, ove si comunicava all esecutato il cambio di custodia comunicazione scritta a mezzo Raccomandata A.R e P.E.C a: Si è provveduto a prendere contatto con il referente dell IVG Dott. Varini Riccardo per organizzare il sopralluogo congiunto tra le parti; il primo sopralluogo concordato per il 29/01/2018 non è andato a buon fine per mancanza dell esecutato, successivamente sono stati presi contatti con la proprietaria dell immobile del piano terra per avere accesso all immobile oggetto di valutazione in quanto l esecutato, parente della stessa, ha lasciato le chiavi per garantire l accesso che è stato effettuato in data 12/03/2018 A seguito di quanto sopra lo scrivente, dopo avere compiuto i suddetti accertamenti ed effettuato, tutte le ritenute necessarie verifiche in loco e presso gli uffici pubblici per l acquisizione della necessaria documentazione, si è posto nella condizione di redigere, completa in ogni sua parte, la seguente relazione tecnica. Pagina 3 di 15

4 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1 INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e Superficie Categoria 2 Qualità e Classe Rendita Abitazione Comune di CANOSSA Via Taverne sub.7 5 Vani A/3 Abitazione Comune di CANOSSA Via Taverne sub.7 graffato 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) 1 Vedi allegato Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 15

5 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e Superficie Categoria 3 Qualità e Classe Rendita Abitazione Comune di CANOSSA Via Taverne sub.7 5 Vani 78 mq A/3 Classe 1 253,06 Abitazione (graffato) Comune di CANOSSA Via Taverne sub COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE Alla data odierna non vi è corrispondenza tra i dati catastali riportati nello schema I, desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 8.4) e quelli dello schema II indicati nelle attuali visure catastali (all. 8.2), lo stato reale non corrisponde pienamente allo stato catastale, in quanto esso presenta varie difformità non legittimate quantificabili in mutamenti di posizione di pareti. Confini catastali L abitazione confina: esterno per due lati, sub. 9 e proprietà terze; 4-DESCRIZIONE DEI BENI 4 3 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. 4 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200 Pagina 5 di 15

6 DIRITTO PIGNORATO: Il bene immobile oggetto dell esecuzione, è una porzione di fabbricato tipologia appartamento costituito da: al Piano Primo disimpegno, tinello, cucina, terrazzo, due camere da letto e un bagno; unico accesso al piano da vano scala comune. L immobile è stato edificato in data antecedente il 1967, ed è ubicato nel Comune di Canossa (RE) in Via Taverne-Carbonizzo al civico n 19. Fabbricato in muratura ordinaria intonacata e tinteggiata, portoncino d entrata in legno con serratura, finitura scala condominiale in ceramica e marmo, parapetti in ferro IL FABBRICATO ABITATIVO: L unità abitativa ha le seguenti finiture: Porta d ingresso blindata con serratura di sicurezza al Piano Primo, pavimenti e rivestimenti in gres porcellanato; tinteggi interni. Le porte sono in legno di colore noce Tanganica di recente installazione, infissi esterni in legno dell epoca e vetro singolo con scuretti esterni in legno. L immobile è dotato dei seguenti impianti di recente rivisitazione: impianto elettrico sottotraccia con prese elettriche a muro; impianto di riscaldamento autonomo con termosifoni modulari in acciaio, impianto idrico-igienico-sanitario; impianto gas metano; citofono; impianto televisivo. Tutti gli impianti sono funzionanti e presumibilmente a norma visto la recente ristrutturazione eseguita senza titolo dal proprietario, anche se non siamo in possesso delle debite certificazioni. Il fabbricato in esame è costituito dai seguenti vani: piano primo: ingresso disimpegno, cucina, tinello, bagno, due camere da letto e terrazzo; Le condizioni di conservazione e manutenzione dell immobile sono DISCRETE Il fabbricato viene descritto per come catastalmente assentito e non per come realizzato oggi, in seguito descriveremo gli abusi La superficie commerciale risulta di complessivi mq. 79,00, costituita dalla superficie commerciale abitabile, per totali mq. 77,00 al 100%, balconi di complessivi mq 5 al 30% 5-LOTTI DI VENDITA L alienazione dei beni avverrà in LOTTO UNICO. 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 6 di 15

7 LOTTO UNICO: DATI CATASTALI INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e Superficie Categoria 5 Qualità e Classe Rendita Abitazione Comune di CANOSSA Via Taverne sub.7 5 Vani 78 mq A/3 Classe 1 253,06 Abitazione (graffato) Comune di CANOSSA Via Taverne sub LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Proprietà per 1/1 di appartamento ubicato in Via Taverne Carbonizzo al civico n 19, nel Comune di Canossa (RE) località Ciano d Enza. L immobile è costituito da: ingresso disimpegno, cucina, tinello, bagno, due camere da letto e terrazzo, il tutto al Piano Primo La Superficie commerciale totale mq. 79,00 Tutti i beni sopracitati sono attualmente utilizzati dall esecutato in modo saltuario come riferitomi al sopralluogo visto l immigrazione in altro comune LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA E CERTIFICATI L unità immobiliare oggetto di esecuzione, è stata realizzata in forza di: Immobile ante 67; Autorizzazione Edilizia per ristrutturazione locali n. 4694/72 del 30/01/1973; Concessione Edilizia per ristrutturazione locali n. 25/81 del 16/05/1981; 5 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 7 di 15

8 Relativa Abitabilità n. 5231/81 del 03/03/1982 con sopralluogo del 03/03/1982; Allacciamento fognatura Autorizzazione Edilizia n.1108/91 del 13/03/1991; Lo scrivente, durante il sopralluogo, ha effettuato i necessari raffronti tra gli elaborati grafici licenziati e lo stato dei luoghi, riscontrando le seguenti difformità: mutamenti di posizione di pareti interne con creazione di ripostiglio, fusione vano cucina con vano tinello/pranzo e rilevamento di non linearità parete tra tinello e vano scala /altre proprietà fabbricato a fianco, allargamento del bagno ai danni della limitrofa camera da letto di dx fronte al bagno, leggere difformità di dimensioni complessive stanze rientrati in tolleranza grafica. Non sono presenti tutti i certificati degli impianti, inoltre l esecutato non ha fornito copia del certificato energetico e non ne risulta provvisto da ricerca al catasto energetico dei fabbricati LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Nessuna LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Si ritiene che debba essere fatta una SCIA per accertamento di conformità per sistemare tutti gli abusi interni e dell intero fabbricato sulla sagoma e sulle parti comuni; il tutto con un costo di 4.000, LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Tutti i beni sopracitati sono attualmente utilizzati dall esecutato in modo saltuario come riferitomi al sopralluogo visto l immigrazione in altro comune LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 6 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano cause relative a domande trascritte da visure ipotecarie in relazione Notarile. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Rimarranno e carico del futuro acquirente il rispetto di tutte le formalità già indicate in atto notarile di provenienza, compresi i vincoli e quant altro derivante anche da atti (di qualsiasi tipo) precedentemente stipulati. 6 Vedi allegati Pagina 8 di 15

9 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Viene di seguito riportato l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene, aggiornate alla data del 26/01/2018, da cancellarsi a cura della procedura, che di seguito si riassumono: TRASCRIZIONE del 08/06/2001 R.P. 7742, R.G Pubblico ufficiale ARICO GIOVANNI Rep. n del 25/05/2001 ATTO PER CAUSA DI MORTE ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA TRASCRIZIONE del 08/06/2001 R.P. 7745, R.G Pubblico ufficiale ARICO GIOVANNI Rep. n del 25/05/2001 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA ISCRIZIONE del 08/06/2001 R.P. 2584, R.G Pubblico ufficiale ARICO GIOVANNI Rep. n del 25/05/2001 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO 1. Comunicazione n. 430 del 06/09/2007 di estinzione totale dell obbligazione avvenuta in data 13/04/2007 Cancellazione totale eseguita in data 06/09/2007 (Art. 13, comma 8- decies DL 7/2007 Art.40 bis D.Lgs 385/1993) ISCRIZIONE del 27/04/2007 R.P. 3308, R.G Pubblico ufficiale ARICO GIOVANNI Rep. n /6030 del 13/04/2007 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO TRASCRIZIONE del 16/07/2016 R.P. 9756, R.G Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Rep. n. 4348/2016 del 08/06/2016 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta nessun diritto di prelazione trascritto gravante sui beni oggetto di esecuzione LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI 7 I beni oggetto di esecuzione sono pervenuti all attuale ditta proprietaria come segue: 7 Vedi allegati 8.5 Pagina 9 di 15

10 LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE E PIANTE Foto n 1: Vista dell immobile dal satellite Foto n 2-3: Viste esterne Pagina 10 di 15

11 Foto n : Alloggio Pagina 11 di 15

12 PIANTE 8 8 Le planimetrie sopra riportate, rappresentanti la disposizione interna dei vani, sono fuori scala Pagina 12 di 15

13 LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad una futura vendita degli stessi. La stima che segue è riferita alla data odierna ed è stata fatta considerando i seguenti elementi: Anno di costruzione del fabbricato abitativo; Condizioni di conservazione e manutenzione: DISCRETE; Dimensioni dell immobile: medie; Posizione urbanistica: buona posizione, semi-centrale a tutti i servizi; Dotazione di servizi urbanistici: strade di grande comunicazione a breve distanza; Servizi esclusivi: nessuno; Dotazione di parcheggi ad uso pubblico o privato in prossimità del lotto; Regolarità edilizia: l immobile abitativo risulta non conforme agli elaborati grafici urbanistici e catastali; VALORE LOTTO UNICO : Tenuto in debito conto quanto sopra esposto e considerata la situazione del mercato immobiliare, per immobili simili in zona, dopo avere effettuato un attento studio delle compravendite di beni simili nella stessa zona, avvenuti in tempi relativamente recenti, raffrontate alle quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari, tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia lo scrivente ritiene che il valore più probabile, sul libero mercato (piena proprietà) dei beni oggetto di stima fatto per comparazione a corpo e non a misura per l abitazione ed una valutazione a corpo per l autorimessa e per l area cortiliva esterna di pertinenza, pertanto si determina quanto segue: DESCRIZIONE PARAMETRO VALORE UNITARIO VALORE Alloggio Cantine e Soffitta 79,00 mq 840 /mq Euro ,00 Valore Complessivo Euro ,00,00 Valore complessivo dopo abbattimento 20% - - Euro ,00 Opere di regolarizzazione - - Euro 4.000,00 TOTALE arrotondato - - Euro ,00 Il valore sopra riportato è stato ridotto indicativamente del 20% in quanto: del suddetto immobile manca la garanzia da vizi occulti; il valore sul quale si calcolano gli oneri tributari non è quello catastale, ma quello reale; Pagina 13 di 15

14 l immobile non sarà immediatamente disponibile, dopo l acquisto in quanto gravato da tempi e modalità dettate dalla procedura esecutiva; Le critiche condizioni generali del mercato immobiliare; Lo stato manutentivo dell immobile; TOTALE VALUTAZIONE ,00 (Diconsi Euro Quarantanovemila) OFFERTA MINIMA D ASTA -25% ,00 (Diconsi Euro Trentaseimilasettecentocinquanta) 6 STATO CIVILE DEI DEBITORI Come da allegato 8.8 risulta: Il signor LA MANNA ANIELLO risulta immigrato presso altro comune di Traversetolo (PR) e con i dati in nostro possesso se ne desume lo stato libero 7 ALTRE NOTIZIE VERIFICA DI PRESENZA AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE NON PRESENTE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE PIGNORATO Durante il sopralluogo presso l immobile in oggetto, effettuato il 12/03/2018, sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche di beni mobili presenti all interno del bene pignorato (mobilio, apparecchiature, elettrodomestici, veicoli, ecc ) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A maggior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. L appartamento risulta ammobiliato e dotato di alcuni elettrodomestici necessari e funzionali all uso abitativo previsto per l unità immobiliare. Nel complesso i beni mobili e gli elettrodomestici presenti al momento del sopralluogo sono da considerarsi di SCARSO VALORE, si precisa che i beni mobili non sono totalmente di proprietà dell esecutato. Dalla documentazione allegata si evince che l immobile non è vincolato a contratti o comodati. Pagina 14 di 15

15 8 ALLEGATI 8.1. M A P P A C A T A S T A L E 8.2. V I S U R E C A T A S T A L I 8.3. E L A B O R A T O P L A N I M E T R I C O E P L A N I M E T R I E C A T A S T A L I 8.4. A T T O D I P I G N O R A M E N T O 8.5. C O M P R A V E N D I T A N O T A I O D O T T. A R I C O G I O V A N N I 8.6. R E L A Z I O N E N O T A R I L E D O T T. E L I A A N T O N A C C I 8.7. I S P E Z I O N E I P O T E C A R I A 8.8. C E R T I F I C A T O D I R E S I D E N Z A 8.9. D O C U M E N T A Z I O N E E D I L I Z I A C O N T R A T T I E C O M O D A T I CD-ROM C O N T E N E N T E L A P E R I Z I A R I S E R V A T A, C O P I A D E G L I A L L E G A T I, A L L E G A T O A - B- C Confidando d aver operato al meglio della propria professionalità ed esperienza, lo scrivente tecnico, rimane a disposizione per ogni qualsivoglia delucidazione o integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto si doveva ad espletamento dell'incarico. Reggio Emilia, lì 30/04/2018 L esperto stimatore geom. Carnevali Simone Pagina 15 di 15