TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geometra Roberto Della Ragione

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1 via monti urali n reggio emilia tel fax mail: p. iva Della Ragione geom. Roberto TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Esecuzione immobiliare n 492/2016 R.G. Giudice delegato: Dott.ssa Simona Di Paolo causa promossa da:.. contro:.. RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geometra Roberto Della Ragione LOTTO 2 SOMMARIO Pagina 1 di 16

2 1 RIASSUNTO E DATI GENERALI 3 2 COMUNICAZIONI ESITO COMUNICAZIONI - SOPRALLUOGHI 3 3 DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANO DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE CONFINI 7 4 DESCRIZIONE DEI BENI 7 5 LOTTI DI VENDITA LOTTO LOTTO 2: DATI CATASTALI LOTTO 2: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 2: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 2: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO e COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 2: INFORMAZIONI PRESSO L AGENZIA DELLE ENTRATE LOTTO 2: VINCOLI E ONERI GIURIDICI 13 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE 13 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 2: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 2: VALORE DEL BENE 14 VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE 14 VALORE LOTTO 2: VALORE FINALE DEL BENE LOTTO 2: ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE 15 6 DATI ANAGRAFICI ESECUTATI 15 7 ELENCO DEGLI ALLEGATI COROGRAFIA DI INSERIMENTO ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI ELENCO ISCRIZIONI / TRASCRIZIONI IPOTECARIE COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI CERTIFICAZIONI ANAGRAFE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI DOCUMENTAZIONE / ATTESTATI / PRATICHE EDILIZIE ALLEGATI A, B 16 8 SEPARATAMENTE : per Associazione Notarile - n. 1 Cd Rom contenente perizia, fotografie, allegati per I.V.G. - n. 1 Cd Rom contenente perizia, fotografie, allegati Pagina 2 di 16

3 1 - RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutati: Procedente: Data accettazione incarico: 20/02/2017 Data di scadenza per consegna perizia: prorogata al 06/06/2017 Udienza: 21/06/2017 ore 10,10 Data trascrizione Pignoramento: 18/10/2016 Contributo unificato: SI Quota pignorata: piena proprietà 1/1 2 - COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti e/o gli avvocati da esse nominati in data 25 febbraio 2017 tramite PEC 1 e raccomandata a mano, della nomina e dell inizio delle operazioni peritali. nello specifico sono stati informati: 1) Procedente: 2) Esecutati: ESITO COMUNICAZIONI - SOPRALLUOGHI Ai creditori e ai debitori sono state regolarmente recapitate le comunicazioni inviate. In data 10/03/2017, è stato effettuato il primo sopralluogo unitamente al Custode nominato, nonché altri successivi effettuati solo dallo scrivente. Copia della perizia verrà depositata telematicamente, nonché verrà inviata copia di cortesia in forma semplice ai debitori e creditori, per posta ordinaria o posta elettronica qualora comunicati indirizzi mail validi. 1 Vedi Allegato 8.6 Pagina 3 di 16

4 3 - DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI DEL BENE COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 Ia BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI Tipologia del bene Terreno Ubicazione Via E. Tirelli DATI CATASTALI Superficie Reddito Z.C. Fg. Particella Qualità Classe ha are ca Dominicale Agrario / prato ,26. 15,45 Terreno Via E. Tirelli / Semin. arbor ,86. 33,83 Terreno Via E. Tirelli / prato irr. ar ,90. 54,51 Ib BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI Tipologia del bene Ubicazione DATI CATASTALI Z.C. Fg. Particella Sub. Categoria e classe 3 Consistenza (vani/mq) Rendita Abitazione Via E.Tirelli / A/4 cl. 2 8,5 vani. 276,56 Garage Via E.Tirelli / C/6 cl mq. 94,82 Garage Via E.Tirelli / / C/6 cl mq. 203,69 2 allegato al fascicolo della procedura 3 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 16

5 INTESTATI: DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DI PERIZIA IIa BENE CENSITO AL CATASTO TERRENI Tipologia del bene Ubicazione DATI CATASTALI Superficie Reddito Z.C. Fg. Particella Qualità Classe ha are ca Dominicale Agrario Terreno Via E. Tirelli / prato irr. ar ,53. 73,26 IIb BENE CENSITO AL CATASTO FABBRICATI Tipologia del bene Ubicazione DATI CATASTALI Z.C. Fg. Particella Sub. Categoria e classe 4 Consistenza (vani/mq) Rendita Area Urbana Via E.Tirelli / / F/ mq / INTESTATI: Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 5 di 16

6 3.3 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE L attuale identificazione del bene di cui alla tabella IIa, risulta in seguito a variazioni catastali per frazionamento, accorpamento, nonché diversa identificazione dei lotti assegnati ai colottizzanti, in virtù della lottizzazione prevista per il piano particolareggiato AP-7, cui le particelle originarie ne facevano parte. L attuale identificazione del bene di cui alla tabella IIb, risulta in seguito a variazioni catastali per frazionamento, accorpamento, nonché demolizione di fabbricati e nuova perimetrazione del mappale, questo escluso dal piano particolareggiato suddetto. Per confronto e solo a scopo esemplificativo, qui di seguito si rappresentano i mappali di cui alle tabelle Ia e Ib (in colore blu), sovrapposti agli attuali (intestati agli esecutati) di cui alle tabelle IIa e IIb, mentre con riquadro in colore rosso si identificano le particelle residue ora cedute come da accorti previsti nella convenzione attuativa del piano particolareggiato e/o nella ridistribuzione dei lotti ai soggetti attuatori e derivanti dalle originarie pignorate. rappresentazione fuori scala Pagina 6 di 16

7 3.4 CONFINI Mapp. 543 a nord con mapp. 446; a sud con mapp. 98 e Canale d Enza; a ovest con mapp.li 439 e 495; a est con mapp.li 440 e DESCRIZIONE DEI BENI 5 PIENA PROPRIETÀ DI AREA A DESTINAZIONE PRODUTTIVA (ASP 2) Trattasi di piena proprietà di lotto edificabile, escluso dal Piano Particolareggiato di cui al lotto 1, con modalità di intervento autonome ed indipendenti, regolamentate dalle NTA del vigente RUE del Comune di. L accesso al lotto da Via Emore Tirelli è già esistente e verosimilmente tale fin dall epoca delle precedenti costruzioni (fabbricati rurali) che insistevano sull area, ora demolite. La Superficie Fondiaria (Sf) dell area oggetto di stima, è di 2.016,00 mq (da visura catastale). L indice di utilizzazione fondiaria, con riferimento agli indici previsti dal regolamento edilizio, risulta pari a UF = 0,60 mq/mq di SC. L area si presenta all attualità prevalentemente piana, con modesto andamento in aumento altimetrico verso Via Tirelli, ricca di vegetazione spontanea diffusa a conferma dello stato di abbandono del contesto. 5 Le metrature indicate (sia quelle nette, sia quelle lorde) sono da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza. La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria, quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU, ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 7 di 16

8 Stralcio RUE (fuori scala) Pagina 8 di 16

9 Tavole dei vincoli RUE e PSC (fuori scala) Pagina 9 di 16

10 Estratto di alcune norme di RUE, per la consultazione completa e più esplicativa si rimanda alla versione integrale presente sul sito web dell Amministrazione Comunale. Pagina 10 di 16

11 5 LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione e ubicazione dei beni pignorati, la vendita può avvenire in due lotti indipendenti, essendo entrambi i mappali, con differenti caratteristiche, potenzialità, nonchè disponibilità edificatoria. 5.2 LOTTO DATI CATASTALI BENE CENSITO AL CATASTO FABBRICATI Tipologia del bene Ubicazione DATI CATASTALI Z.C. Fg. Particella Sub. Categoria e classe 6 Consistenza (vani/mq) Rendita Area Urbana Via E.Tirelli / / F/ mq / DESCRIZIONE COMMERCIALE Trattasi di piena proprietà di lotto edificabile, escluso dal Piano Particolareggiato denominato Ap-7, per il quale le modalità di intervento sono autonome ed indipendenti, regolamentate dalle NTA del vigente RUE del Comune di. L accesso al lotto da Via Emore Tirelli è già esistente e verosimilmente tale fin dall epoca delle precedenti costruzioni (fabbricati rurali) che insistevano sull area, ora demolite. La Superficie Fondiaria (Sf) dell area oggetto di stima, è di 2.016,00 mq (da visura catastale). L indice di utilizzazione fondiaria con riferimento agli indici previsti dal regolamento edilizio, risulta pari a UF = 0,60 mq/mq di SC. L area si presenta all attualità prevalentemente piana, con modesto andamento in aumento altimetrico verso Via Tirelli, ricca di vegetazione spontanea diffusa a conferma dello stato di abbandono del contesto. 6 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 11 di 16

12 5.2.3 REGOLARITA EDILIZIA In considerazione dello stato dei luoghi, con fabbricati demoliti, solo a scopo informativo si riassumono le ultime e più recenti concessioni rilasciate per i suddetti, (ora demoliti). - Concessione Edilizia per ristrutturazione e ampliamento P.G. n. 9366/ Cambio di intestazione a favore degli esecutati P.G. 5200/ Richiesta di rimborso oneri per rinuncia alla Concessione Edilizia P.G. n. 9366/1996 Non è presente agli atti la pratica relativa alla demolizione dei fabbricati, così come risultanti all attualità EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO e COSTI DI REGOLARIZZAZZIONE Occorre pratica in sanatoria per regolarizzazione stato di fatto, a seguito di avvenuta demolizione dei fabbricati che insistevano sul lotto oggetto di pignoramento, per i quali l aggiornamento catastale per quanto all attualità è già stato presentato OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE 7 Libero facente parte di fondo patrimoniale, trascritto a ai nn /13587 del 20/10/2009 a favore degli esecutati. 7 In riferimento allo stato di possesso, il bene può risultare: -Libero; -Libero al decreto di trasferimento, nel caso sia occupato dal debitore o da suoi familiari; -Occupato da terzi (con o senza titolo). Pagina 12 di 16

13 5.2.6 INFORMAZIONI PRESSO L AGENZIA DELLE ENTRATE 8 Non risultano atti registrati VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali; Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei capitoli della presente relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Di seguito si riassume l elenco delle iscrizioni, trascrizioni e pignoramenti, da cancellarsi a cura della procedura, gravanti sul bene. Per i dettagli si veda la relazione notarile allegata alla procedura. Ipoteca volontaria, iscritta a ai nn. 9856/2494 del 29/03/2006, a favore di Banca Agricola Mantovana Spa a carico degli esecutati ½ ciascuno. Costituzione di fondo patrimoniale, trascritto a ai nn /13587 del 20/10/2009 a favore degli esecutati. Trascrizione atto giudiziario (pignoramento), a ai nn /14843 del 18/10/2016, a favore di Banca Monti dei Paschi di Siena Spa a carico degli esecutati ½ ciascuno. ** il pignoramento è stato trascritto su mappali già precedentemente soppressi, tale soppressione aveva dato origine ai nuovi mappali (446 e 543) citati al precedente capitolo 3.2; i mappali pignorati (90, 92, 97 sub.1 e 2, 216, 217) come si evince nella sovrapposizione di mappa al capitolo 3.3, avevano estensioni maggiori degli attuali. A seguito di frazionamenti e ridistribuzioni di superficie (lottizzazione), sono state anche ristrette (vedi annotazione allegata) le ipoteche ai soli mappali ora in capo agli esecutati, liberando i residui (439, 440, 447, 494, 495) questi ultimi ora intestati ad altri soggetti. La documentazione relativa alle iscrizioni, trascrizioni e pignoramenti da cancellarsi a cura della procedura è inserita agli atti DIRITTO DI PRELAZIONE Per quanto si è potuto constatare non sussistono diritti di prelazione dello Stato. 8 Vedi Allegato Vedi Allegato 8.5 Pagina 13 di 16

14 5.2.9 VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore dello stesso se posto sul libero mercato. Il valore di mercato è definito come il punto d incontro della domanda e dell offerta. La definizione della Banca d Italia del valore di mercato, in linea con quella degli Standard Internazionali di Valutazione, definisce come valore di mercato. l importo stimato al quale l immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in una operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo una adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione, tale valore inoltre non deve essere comprensivo delle spese di transazione (notaio, imposte, ecc ) e di quelle di trascrizione. Trattandosi di stima mono parametrica, ai fini della vendita forzosa, per lo scopo i concetti estimativi adottati si riferiscono alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, alla collocazione/accessibilità, allo stato di conservazione/manutenzione, alla salubrità del contesto, nonché all ubicazione e alle dotazioni /distanze dai servizi. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto, determinando il più probabile valore di mercato del bene, a corpo e non a misura, in considerazione di tutte le condizioni influenti sul valore del bene stesso, già evidenziate nei precedenti capitoli; inoltre la stessa viene effettuata per valori tipici in raffronto ad altri beni simili e/o assimilabili in zone analoghe con le stesse caratteristiche, tipologia, consistenza, vetustà e per comparazione a beni (se esistenti) compravenduti in zona in tempi recenti, nonché parametrandola con le quotazione degli osservatori immobiliari consultabili, in considerazione della pregiudizievole condizione in cui versa l attuale mercato immobiliare e in considerazione della attuale non prevedibile piena possibilità (in assenza di progetto) di sfruttamento della totalità dell indice edificatorio disponibile (distanze, rispetti, ecc..). Il valore finale sarà inoltre comprensivo dell abbattimento forfetario pari al 20% per assenza di garanzie per vizi occulti gravate da tempistiche e modalità della procedura, nonché dei costi della pratica edilizia per regolarizzazione stato di fatto. Pagina 14 di 16

15 VALORE FINALE DEL BENE mq x 70,00 /mq ,00 abbattimento 20% ,00 per quanto sopra, apportati gli opportuni arrotondamenti, VALORE BASE D ASTA = ,00 (euro centododicimila/00) in applicazione del comma 2 dell art.571 c.p.c., si determina quale VALORE MINIMO DELL OFFERTA = ,00 (euro ottantaquattromila/00) ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE Il bene ha la seguente provenienza, (come elencato nel certificato sostitutivo della dr.ssa Maria Carmela Ressa, allegato agli atti dell esecuzione), che di seguito si riassume brevemente solo per quanto concerne l ultimo atto di acquisto/assegnazione (dei debitori). Atto di compravendita del 16/02/2011, stipulato dal Dott. Gian Marco Bertacchini, registrato a Reggio Emilia in data 22/01/1997, trascritto a in data 07/02/1997 ai nn. 2587/ DATI ANAGRAFICI ESECUTATI 11 1).. 2).. 10 Al netto delle decurtazioni e correzioni si prefigurano tre diverse ipotesi: a) eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per bonifica da eventuali rifiuti siano assunti della procedura; b) siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico - catastale; c) siano lasciati interamente a carico dell acquirente. 11 Vedi Allegato 8.7 Pagina 15 di 16

16 7 ELENCO ALLEGATI COROGRAFIA DI INSERIMENTO ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI ELENCO ISCRIZIONI / TRASCRIZIONI IPOTECARIE COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI CERTIFICAZIONI ANAGRAFE ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI DOCUMENTAZIONI / ATTESTATI / PRATICHE EDILIZIE ALLEGATI A, B Confidando di avere operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per qualsiasi spiegazione e/o richiesta di integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto si doveva ad evasione dell incarico ricevuto., 03 giugno 2017 L esperto stimatore Della Ragione Geom. Roberto (documento firmato digitalmente) Pagina 16 di 16