TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

Transcript

1 BONACINI Arch. UGO Viale Risorgimento, n Reggio Emilia telefono FAX cell e.mail : ugobonacini@libero.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 455/2013 Giudice delegato: Dott. Marini Matteo Esecuzione promossa da: contro: Rapporto di valutazione Immobile posto in comune di FABBRICO (RE) - E. De Amicis n 9/D Esperto designato: Arch. Ugo Bonacini

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI... 9 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 9 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE... 9 VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 9 VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI COROGRAFIA E MAPPA CATASTALE LOTTO VISURE CATASTALI LOTTO PLANIMETRIE CATASTALI LOTTO TAVOLE AUTORIZZATIVE COMUNALI COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI ALLEGATO A,B,C,D LOTTO CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Pagina 2 di 12

3 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 485/ 13 Esecutato: Procedente: Intervenuto: --- Data conferimento incarico: 19/02/2015 Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni 08/06/2015 Udienza: 22/07/2015 ore 9,30 Atto pignoramento: trascritto il 11/07/2013 al R.P.6314 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali in data 09/03/2015, in particolare sono stati avvertiti: 1. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: proprietario coniugato in separazione di beni ; 1 Vedi Allegati Vedi allegato 7.3. Pagina 3 di 12

4 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita abitazione Comune di FABBRICO Via E. DE AMICIS 9/D sub sub 4 Vani 5 A/5 classe Dati rilevati dall atto di pignoramento 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: proprietario coniugato in separazione di beni ; Tipologia del bene abitazione Ubicazione Comune di FABBRICO Via E. DE AMICIS 9/D Fg. Zona cens Mappale e subalterno 126 sub sub 4 Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Vani 5 A/5 classe euro Si rileva una incongruenza toponomastica in quanto l indirizzo attuale dell immobile è Via del Casello n COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 7.8) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. Si rileva errata la scheda catastale e di difficile 3 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 12

5 lettura, lo stato di fatto non corrisponde alla planimetria infatti si può rriscontrate che la scala estrena e sulla sinistra dell immobile mentre nella realtà è a destra, la scala interna risulta posizionata nel locale a sinistra mentre in realtà è nel vano centrale per sicurezza si è proceduto con un rilievo in sito dell immobile in occasione del sopralluogo. Confini catastali: con beni, beni, beni,salvo altri e più precisi e recenti confini. 4-DESCRIZIONE DEI BENI 4 Piena proprietà di porzione di immobile da terra a tetto, consistente in appartamento disposta su tre livelli piano terra dove sono localizzate tre locali ad cantine deposito, piano primo al quale si accede con scala esterna dove sono localizzati il soggiorno la cucina e la camera da letto; al bagno e ai due locali sottotetto si accede dalla scala interna posizionata centralmente nel locale cucina La struttura è in muratura portante, la copertura è con travetti in ca prefabbriicati e tavelloni in una unica falda L edificio è costituito da tre livelli adibito ad appartamento e confinante con altre unità su tre lati. L appartamento è composto da tre livelli il piano terra è composto da tre locali ad uso cantina indipendenti con ingresso dal cortile interno.al piano primo si accede tramite scala esterna, si entra direttamente nel locale del soggiorno l appartamento si sviluppa in lunghezza con stanze passanti, superato il soggiorno si entra nella cucina poi oltre si entra nella camera da letto i locali hanno altezza di 2.47 mt. Al piano secondo quindi terzo livello si accede da una scala interna a rampa unica posta sul lato interno sul muro confinante can l altra proprietà nel vano cucina ed è separato dalla medesima con un muro divisorio.il secondo livello è ad uso sottotetto anche sé attualmente è arredato come zona notte.percorsa la scala si arriva in una stanza dove alla sinistra si accede ad un bagno e alla destra si accede ad un locale ora ad uso camera da letto. La falda del tetto è unica e l altezza minima in gronda è di 1.96 mt e quella massima è di 3.05 mt. Sempre nel sottotetto vi è un balcone nella zona centrale. Tutte le stanze sono dotate di finestre con sistema di oscuramento con tapparelle. L appartamento mostra le seguenti finiture: gli intonaci interni sono in malta di calce e cemento del tipo civile tinteggiati a tempera; il riscaldamento e fornito da caldaia presente e funzionante (marca unikal Iven) che fornisce anche l acqua calda, è 4 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 5 di 12

6 alimentata a gas, l impianto è dotato di elementi in radianti in ghisa ; i pavimenti sono in ceramica, i rivestimenti nel bagno e nell angolo cottura sono in ceramica di antica posa; i serramenti interni sono in legno di pino verniciato con vetro singolo con tapparelle ; le porte sono in legno tamburato, quella di ingresso in legno ; lo stato di conservazione e manutenzione dell alloggio e scadente. L appartamento è arredato con mobili facilmente rimovibili, non si rilevano elementi pregiati. Non esistono conformità degli impianti elettrici e termosanitari e l appartamento non è dotato di attestato di certificazione energetica. La superficie commerciale parametrata dell appartamento risulta di complessivi mq circa costituita da : superficie commerciale piano primo dell alloggio superficie commerciale cantine a piano terra mq 42.82x0.25 = mq superficie commerciale sottotetto (scala interna)x0.6 = mq superficie commerciale balcone 2 piano totale mq commerciali 4.40x0.30 = 1.32 mq = 83.23mq 5-LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione ed ubicazione dei beni pignorati, la vendita puo avvenire solo un unico lotto corrispondente all alloggio piu le pertinenze esclusive indicate. 5 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 6 di 12

7 5.1.1-LOTTO 1: DATI CATASTALI INTESTATI: proprietario coniugato in separazione di beni ; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita abitazione Comune di Fabbrico. Via E. De Amicis 7/D sub sub 4 Vani 5 A/5 di classe euro La scheda catastale attuale oltre che essere di difficile lettura risulta errata e da rifare LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di immobile da terra a tetto con area cortiliva in comproprietà. L edificio è disposto su tre livelli, dal piano terra adibito a 3 cantine con accesso indipendente dall area esterna in comune, dal primo piano al quale si accede con scala esterna da spazio pubblico composto da soggiorno cucina camera da letto e vano scala interno e dal sottotetto con bagno e due locali. L immobile è in centro storico del paese ad esso si accede da via De Amicis tramite portale e poi si percorre un leggero tratto interno all isolato La superficie commerciale è di mq e l area cortiliva è in comune, l immobile non è identificato nella scheda catastale correttamente, risulta edificato anteriormente al 1967 e non risulta dall archivio del comune abbia avuto ristrutturazioni. Il grado di conservazione e delle finiture è scarso non esistono certificazione per gli impianti elettrici e termoidraulici non è dotato di Attestato di certificazione energetica LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA Dagli archivi del comune non risultano pratiche presentate per l edificio in oggetto di stima. Tuttavia per il riscontro della legittimità dell immobile il comune fa Pagina 7 di 12

8 riferimento ad un rilievo facente parte della DISCIPLINA PARTICOLAREGGIATA DEL CENTRO STORICO ALLEGATO ALLA DELIBERA N 55 DEL in scala 1:200. Per quanto si è potuto verificare l immobile risulta parzialmente conforme in quanto attualmente al piano terra vi sono tre locali mentre il rilievo sopra citato ne definisce quattro L edificio è stato costruito precedentemente al non esiste certificato di abitabilità la scheda catastale redatta nel 1953 è errata e difficilmente leggibile LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO L accesso al piano primo è protetto da una struttura incongrua in vetro e ferro facilmente asportabile. Il costo per l asportazione è e lo smaltimento del materiale è di LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Rifacimento delle scheda catastale e accertamento della conformità edilizia ai sensi dell art 17 LR 23/04 con pratica per regolarizzare il piano terra in sanatoria ed ottenimento abitabilità. Occorre inoltre fare l attestato di prestazione energetica. Il costo per la regolarizzazione è di LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Pagina 8 di 12

9 5.1.7-LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Dall esame eseguito alla cancelleria civile non risultano vincoli giuridici: Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: Pagina 9 di 12

10 epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: abitazione Comune di FABBRICO Via E.DE AMICIS 9/D sub sub 4 Vani 5 A/5 di 1 classe euro la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: superficie comm. mq x 900,00 per arrotondamento = euro valore risultante complessivo - a corpo - La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese di ripristino o regolarizzazione di quanto descritto in precedenza, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 15% risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento Pagina 10 di 12

11 Ipotesi valutative (valori arrotondati) Ipotesi a (valore al netto di oneri per regolarizzazione e bonifica, assunti dalla procedura) Ipotesi b (valore al lordo di oneri per regolarizzazione urbanistica, a carico dell acquirente) Ipotesi c (valore al lordo di oneri per regolarizzazione urbanistica, a carico dell acquirente ed il ripristino dei luoghi LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la @ 6 ALTRE OSSERVAZIONI Nessuna OSSERVAZIONE Pagina 11 di 12

12