TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 Geom. ROSSELLI MARCO Viottolo del Mulino,5 Castelnovo di Sotto (RE) Telefono/fax e.mail TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE 239/2017 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: contro: Rapporto di valutazione Immobile posto in Carpineti - Via Riana n 20 Esperto designato: Geom. Rosselli Marco

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1 : DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE...12 VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI MAPPA CATASTALE LOTTO VISURA CATASTALE AGGIORNATE LOTTO PLANIMETRIE CATASTALI LOTTO COPIA FONDO PATRIMONIALE TAVOLE AUTORIZZATIVE COMUNALI VISURE IPOTECARIE AGGIORNATE LOTTO ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI CERTIFICATI ANAGRAFICI DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ALLEGATO A,B,C LOTTO CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI Pagina 2 di 15

3 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 239/2017 Esecutati: Procedente: Data conferimento incarico: 07/05/2018 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 03/09/2018 Udienza: 03/10/2018 ore Data trascrizione pignoramento: 12/06/2017 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare tramite raccomandata A/R e posta certificata le parti interessate e/o gli avvocati da esse nominati, comunicando loro la nomina, l inizio delle operazioni peritali e la data del sopralluogo stabilita, in particolare sono stati avvertiti: l avv.to (procedente); Copia della presente perizia verra trasmessa via e.mail al sig. Legale del Procedente e agli esecutati. Pagina 3 di 15

4 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1 INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 2 e classe Rendita Abitazione Comune di Carpineti Via Riana n ,5 vani A/6 di classe U 43,90 Magazzino Comune di Carpineti Via Riana mq C/2 di classe U 190,06 1 Vedi allegato Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 15

5 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita Abitazione Comune di Carpineti Via Riana n ,5 vani A/6 di classe U 43,90 Magazzino Comune di Carpineti Via Riana mq C/2 di classe U 190, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Si segnala che per l unità immobiliare censita al mappale 54 non è presente nessuna planimetria catastale. Confini catastali: La porzione di fabbricato censita al mappale 54, confina con: A Nord, Est ed Sud con ragioni mappale 180; a Ovest in aderenza con ragioni mappale Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 5 di 15

6 La porzione censita al mappale 1009, confina con : a Nord con ragioni mappale 1168; a Est con ragioni mappale 180; a Sud con ragioni mappale 1142; a Ovest in aderenza con ragioni mappale DESCRIZIONE DEI BENI 4 L insieme dei beni oggetto di perizia di stima è formata da due porzioni di fabbricato da terra a tetto, poste nel Comune di Carpineti nel borgo di case denominato località Riana. La porzioni di fabbricato, anche se facenti parte un unico edificio, non sono giuridicamente collegate in quanto il vano scala che mette in collegamento le due porzioni e i vari piani interni, non risulta essere della stessa proprietà e non è quindi oggetto di procedura esecutiva. Per quanto riguarda la porzione di fabbricato posta a Nord catastalmente identificata col mappale 54, si presenta con una struttura esterna muraria in sasso e si sviluppa su due piani fuori terra. Il piano terreno h=2,40 mt si presenta al rustico con pietra a vista utilizzato attualmente come magazzino di attrezzatura varia. Il piano superiore h=2,57 mt, come già prima evidenziato non collegato internamente, è attualmente destinato a soggiorno con pavimentazione in marmette in graniglia. La superficie complessiva di questi piani è di 52,00 mq. Per la porzione posta a Ovest, catastalmente identificata con il mappale 1009, si presenta esternamente intonacata, tinteggiata con alcune porzioni in muratura faccia a vista, di recente realizzazione. La struttura è realizzata con travi e pilastri in cemento armato con muratura di laterizio, i solaio sono in latero-cemento e la copertura in legno a vista nel locale sottotetto. Al piano seminterrato h=2,08 mt sono presenti dei locali utilizzati dai coniugi e dal figlio e collegati all abitazione che però non è oggetto di perizia e di procedura esecutiva. Il piano è suddiviso in una stanza adibita a ripostiglio, un servizio igienico ed una cantina. Il piano terreno h=2,79 mt, non collegato direttamente con gli altri piani, si presenta internamente al grezzo con la muratura in laterizio in vista, ed è collegato direttamente con l area cortiliva esterna attraverso la porta di ingresso posta sul lato Est. Il piano primo hmax=3,24 mt e hmin=225 mt, 4 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 6 di 15

7 raggiungibile attraverso una scala interna non oggetto di valutazione e di procedura, si presenta anch esso al grezzo con copertura in legno a vista. Si precisa che la porzione di fabbricata e solamente dotata della porta di ingresso e degli scuroni in legno esterni, non sono presenti le finestre interne. La superficie complessiva di questi piani è di 91,00 mq. Figura 1 Pianta Piano Terreno Figura 2 Pianta Piano Primo 5-LOTTI DI VENDITA In relazione alla valutazione di una comoda divisibilità del bene e all opportunità di disporre la vendita in più lotti, il sottoscritto non ritiene economicamente vantaggioso frazionare la vendita in due potenziali lotti distinti in quanto essendo stato pignorato il diritto di usufrutto, non ci sarebbe nessun aumento della possibile appetibilità commerciale degli immobili rispetto alla divisioni in due porzioni LOTTO 1: DATI CATASTALI INTESTATI: Pagina 7 di 15

8 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 5 e classe Rendita Abitazione Comune di Carpineti Via Riana n ,5 vani A/6 di classe U 43,90 Magazzino Comune di Carpineti Via Riana mq C/2 di classe U 190, LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Diritto di usufrutto di porzioni di fabbricato poste in via Riana in Comune di Carpineti. Le due porzioni di fabbricato non sono comunicanti tra di loro, nemmeno i piani che li costituiscono sono tra di loro raggiungibili internamente. La porzione di fabbricato posta a Nord si sviluppa su due piani fuori terra, il piano terreno h=2,40 mt è utilizzato come magazzino. Il piano superiore h=2,57 mt, è destinato a soggiorno. La superficie complessiva di questi piani è di 52,00 mq. Per la porzione posta a Ovest, si sviluppa su tre piani fuori terra, il piano seminterrato h=2,08 mt è suddiviso in un ripostiglio, un servizio igienico ed una cantina. Il piano terreno h=2,79 mt, si presenta come unico locale allo stato grezzo. Il piano primo hmax=3,24 mt e hmin=225 mt, si presenta come unico locale anch esso al grezzo. La superficie complessiva di questi piani è di 91,00 mq. L immobile si presenta di un discreto stato di manutenzione e conduzione ed è da considerarsi libero al Decreto di Trasferimento, sono presenti delle difformità LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA Il fabbricato risulta essere stato realizzato in data antecedente al settembre 1967, successivamente è stato oggetto di rilascio di concessione edilizia n 4132/97 del , questa concessione riguarda la ristrutturazione dell intero fabbricato d abitazione. Nel corso della visita di sopralluogo, il sottoscritto ha riscontrato delle difformità rispetto allo stato di progetto, in quanto oltre a non essere stata definita la chiusura della pratica edilizia, 5 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 8 di 15

9 parte delle opere in progetto autorizzate nella concessione edilizia non sono state ancora ultimate, tutti i locali risultano ancora allo stato grezzo, mancano le divisorie come da stato di progetto. L abitazione si trova sprovvista di certificazione energetica LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono previste opere di ripristino LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Vista la difformità riscontrata al momento del sopralluogo, per il completamento e la definizione della pratica edilizia, oltre al completamento delle opere si rende necessaria la seguente prestazioni: presentazione di pratica edilizia per l aggiornamento delle eventuali modifiche apportate o già presenti; presentazione di Variazione Catastale. Per tali prestazioni si prevede una spesa complessiva di circa 4.000,00 euro comprensivi di oneri tecnici, Iva, oneri catastali, oneri comunali e sanzioni amministrative LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Le porzioni di fabbricato sono occupate da: In data i coniugi con atto del Dott. Giuseppe Beccari (Rep ) costituiscono un fondo patrimoniale nel quale rientrano i mappali oggetto della presente valutazione LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del 27/12/2017 sul bene, che di seguito si riassumono, le formalità non opponibili saranno cancellate a cura e spese della procedura: Pignoramento immobiliare trascritto in data al n R.P., a favore di Cassa di Risparmio di Bologna S.p.a. con sede in Bologna LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato. Pagina 9 di 15

10 5.1.9 LOTTO 1 : DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Figura 2 - INQUADRAMENTO DEL FABBRICATO NEL TERRITORIO Pagina 10 di 15

11 Figura 3 - VISTA ESTERNA Figura 4 VISTA LOCALI INTERNI Pagina 11 di 15

12 LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità, che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alle compravendite di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: la valutazione di mercato dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Pagina 12 di 15

13 DESCRIZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE VALORE UNITARIO AL MQ. VALORE TOTALE MAPP ,00 mq ,00 MAPP ,00 mq COSTI DI REGOLARIZZAZIONE = ,00 TOTALE = ,00 Per la valutazione ed il calcolo del valore del diritto di usufrutto dei coniugi, si utilizzerà il valore di stima arrotondato a ,00 (sedicimila/00 ) Per ciò il valore del diritto di usufrutto di per la quota di un mezzo è: VALORE DELLA QUOTA DI IMMOBILE 8.000,00 VALORE DEL DIRITTO DI USUFRUTTO 2.160,00 Per ciò il valore del diritto di usufrutto di per la quota di un mezzo è: VALORE DELLA QUOTA DI IMMOBILE 8.000,00 VALORE DEL DIRITTO DI USUFRUTTO 3.000,00 Sommando le quote si ottiene: VALORE DEL DIRITTO DI USUFRUTTO = 5.160,00 ABBATTIMENTO 20% = ,00 TOTALE BASE D ASTA = 4.128,00 I valori sopra determinati sono da intendersi riferiti a beni posti sul mercato in regime di libera compravendita, con conformità urbanistica, edilizia e catastale e con garanzia dai vizi occulti. Il sottoscritto, visto che : il bene viene posto in vendita coatta e non in regime di libera compravendita, senza alcuna garanzia per i vizi della cosa (come specificato dall art.2922 del C.C.); il mercato immobiliare sta attraversando un particolare momento di crisi, caratterizzato da un elevato numero di beni immobili disponibili alla vendita ed una scarsa richiesta da parte di possibili acquirenti; ritiene che si debba applicare una riduzione di prezzo sul valore venale sopra calcolato, applicando un coefficiente di deprezzamento stimato nell ordine percentuale del venti per cento (20%). Ciò premesso, con l applicazione del suddetto criterio di deprezzamento, il valore commerciale e complessivo dei beni oggetto di stima, è Pagina 13 di 15

14 VALORE BASE D ASTA 4.000, LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Il bene di cui al Lotto 1 ha la seguente provenienza: L immobile è stato acquistato a seguito di DECRETO DI TRASFERIMENTO del Tribunale di Reggio Emilia Rep. 287 del ALTRE OSSERVAZIONI Al momento del sopralluogo, all interno delle unità immobiliari era presente diverso mobilio ed attrezzature varie di proprietà degli esecutati.. Arredo che, in caso di liberazione, l esecutata avrà cura di trasferire in altro sito. Pagina 14 di 15

15 7 ALLEGATI 7.1. mappa catastale lotto visura catastale aggiornate lotto planimetrie catastali lotto copia fondo patrimoniale 7.5. tavole autorizzative comunali 7.6. visure ipotecarie aggiornate lotto atto di provenienza dei beni 7.8. certificati anagrafici 7.9. documentazione fotografica allegato a,b,c lotto cd rom contenente la perizia, copia degli allegati Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, li' L esperto estimatore designato geom. Marco Rosselli Pagina 15 di 15