TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Rapporto di valutazione LOTTO 3

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1 BENATTI Geom. GUGLIELMO Via IV Novembre n Guastalla (RE) Telefono e fax cell e.mail: guglielmobenatti@alice.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 227/2017 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: ELAVI S.R.L. (Avv. Elisa Terzi) contro: xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Rapporto di valutazione Immobile posto in Correggio via Cairoli n. 5 Esperto designato: geom. Benatti Guglielmo LOTTO 3

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n 227/ SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI... 6 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 6 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE... 7 VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 7 VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI ALLEGATO A,B,C,D LOTTO COROGRAFIA E MAPPA CATASTALE LOTTO VISURE CATASTALI LOTTO PLANIMETRIE CATASTALI LOTTO TAVOLE AUTORIZZATIVE COMUNALI COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI - MUTUO FONDIARIO COPIA DEL CERTIFICATO SOSTITUTIVO NOTARILE ISPEZIONE IPOTECARIA COMUNICAZIONI AMMINISTRATORE CONDOMINIO RILIEVO FOTOGRAFICO CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA.10 Tribuna le di Reggio Em il ia Ufficio Es e cuz ioni Immobil ia r i GE Dott.ss a Cami ll a Sommar iva Pagina 2 di 9

3 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 227/2017 Esecutato: xxxxxxxxxxxxxxxxx Procedente: ELAVI S.R.L. (Avv. Elisa Terzi) Intervenuto: - Banco BPM Spa Data conferimento incarico: 07/06/2018 Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni 08/10/2018 e ulteriori proroghe al 14/01/2019 Udienza: 13/02/2019 ore 11,10 Atto pignoramento: trascritto il 26/05/2017 al R.G R.P Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali in data 14/06/2018, in particolare sono stati avvertiti: 1. La Società debitrice xxxxxxxxxxx in persona del Liquidatore xxxxxxxxxxxxxxcon comunicazione inviata il 14/06/2018; 2. L Avv. Elisa Terzi per creditore procedente con comunicazione via Pec consegnata nella casella di destinazione il 14/06/2018; 3. Il creditore intervenuto Banca BPM Spa con comunicazione inviata il 14/06/2018; 4. Il creditore intervenuto Credito Coop.vo Reggiano Soc. Coop.va con comunicazione inviata il 14/06/2018; 5. Il creditore intervenuto Meliole Iole con comunicazione inviata il 14/06/ DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) 1 Vedi Allegati Vedi allegato 7.3. Pagina 3 di 9

4 INTESTATI: AGRIM S.R.L. con sede in Reggio Emilia cod. fisc propr. per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Categoria 3 e classe Dati catastali Consistenza e superficie Superficie catastale Rendita Locale soffitta Comune di Correggio Via Cairoli n sub. 31 C/2 di 1^cl. 13 mq. - Euro 28, DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) AGRIM S.R.L. con sede in Reggio Emilia cod. fisc propr. per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Categoria e classe Dati catastali Consistenza e superficie Superficie catastale Rendita Locale soffitta Comune di Correggio Via Cairoli n sub. 31 C/2 di 1^cl. 13 mq. 64 mq. Euro 28, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 7.8) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. 3 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 9

5 Confini catastali: a nord in parte con altra soffitta e parte a salto con via Cairoli; a sud con mapp. 178; ad est con salto su via del Filatoio; ad ovest in parte con vano scala comune e parte con soffitta sub DESCRIZIONE DEI BENI 4 Piena proprietà di una porzione d immobile, consistente in locali non abitabili ad uso soffitta posti al quarto piano di un edificio condominiale, privo di ascensore, il tutto ubicato in Correggio, via Cairoli n.5. La struttura dell edificio elevato su cinque piani fuori terra è in muratura laterizia intonacata a calce, solai misti in legno e laterizio e copertura con struttura in legno con sovrastante manto di coppi. L unità immobiliare composta da tre vani è priva di qualsiasi finitura, con pavimento in mattoni laterizi, muri in parte intonacato, soffitto a vista con travetti e travi in legno. Mancano gli impianti tecnologici ad eccezione di un punto luce con conduttore precario non a norma. La superficie commerciale parametrata delle unità immobiliari risulta di mq. 62,00 circa. 5-LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione ed ubicazione dei beni pignorati, la vendita può avvenire solo in un unico lotto corrispondente alla soffitta, oltre alle parti comuni dell edificio LOTTO 3: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Categoria e classe Dati catastali Consistenza e superficie Superficie catastale Rendita Locale soffitta Comune di Correggio Via Cairoli n sub. 31 C/2 di 1^cl. 13 mq. 64 mq. Euro 28,87 4 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 5 di 9

6 5.1.2-LOTTO 3: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di una porzione d immobile, consistente in locali non abitabili ad uso soffitta posti al quarto piano di un edificio condominiale, privo di ascensore, il tutto ubicato in Correggio, via Cairoli n.5. La superficie commerciale della soffitta è di mq. 62,00 circa. I locali sono privi di qualsiasi finitura, mancano gli impianti tecnologici ad eccezione di un punto luce con conduttore precario non a norma. L unità immobiliare è conforme alle norme edilizie-urbanistiche e la scheda catastale non corrisponde allo stato visionato LOTTO 3: REGOLARITA EDILIZIA La costruzione dell edificio è antecedente al 1987; in data 25/05/1983 risulta rilasciata autorizzazione n. 446/83/14; successivamente risultano rilasciate Autorizzazione n. 924/92/14 del 30/06/1992; Autorizzazione n.232/93/14 dell 11/02/1993; Autorizzazione n. 1279/14/93 del 3/11/1993. Trattandosi di unità immobiliare non abitabile, di conseguenza mancano tutte le Certificazioni. L immobile è conforme alle norme edilizie-urbanistiche, mentre la scheda catastale dell unità immobiliare non corrisponde allo stato visionato LOTTO 3: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono da previsi lavori di ripristino LOTTO 3: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Per regolarizzare la situazione catastale occorre presentare variazione Docfa con nuova planimetria aggiornata. Costo previsto 800,00 comprensivi di tributi catastali ed Iva LOTTO 3: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE I locali della soffitta, attualmente vengono utilizzati dai condomini per il deposito di materiale vario LOTTO 3: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Elenco delle iscrizioni e trascrizioni, aggiornato alla data del sul bene, da cancellarsi a cura della procedura: Pagina 6 di 9

7 Ipoteca giudiziale inscritta in data 17/07/2012 al n R.G. e n R.P. a favore di Banco Popolare Soc. Coop. con sede in Verona, per l importo di ,00; Ipoteca giudiziale inscritta in data 07/08/2012 al n R.G. e n R.P. a favore di Credito Cooperativo Reggiano S.C. con sede in Viano, per l importo di ,00; Ipoteca giudiziale inscritta in data 18/01/2013 al n R.G. e n. 113 R.P. a favore di Meliole Iole, per l importo di 4.500,00; Pignoramento immobiliare trascritto in data 26/05/2017 al n R.G. e n R.P., a favore Elavi Srl con sede in Milano LOTTO 3: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato LOTTO 3: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. Pagina 7 di 9

8 VALORE LOTTO 3 Stima del bene descritto: Locale soffitta Comune di Correggio Via Cairoli n sub. 31 C/2 di 1^cl. 13 mq. 64 mq. Euro 28,87 la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: superficie commerciale: mq. 62,00 x 50,00 euro/mq. = euro 3.100,00 - Detratto il costo per la regolarizzazione catastale...- euro 800,00 valore risultante per differenza complessivo - a corpo - euro 2.300,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20% risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento 1.800,00 Valore minimo offerta d asta 1.350, LOTTO 3: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza: L immobile è stato acquistato con atto Notaio Dott. Luigi Govoni del 05/07/1989 al rep , rac , trascritto in Reggio Emilia il 04/08/1989 al n @ 6 ALTRE OSSERVAZIONI Da rilevare che il locale è soggetto al passaggio per l accesso alle altre due soffitte di altra proprietà. Pagina 8 di 9

9 7 ALLEGATI 7.1. ALLEGATI A,B,C,D LOTTO MAPPA CATASTALE LOTTO VISURE CATASTALI LOTTO PLANI ME TRI E CATASTALI LOTTO ATTI AUTORIZZATI VI C OMUNALI LOTTO COMUNI CAZIONE INI ZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI I NTERESS ATI 7.7. ATTO DI PI GNORAMENTO I MMOBILI ARE 7.8. ATTO DI PROVENI ENZA DEI BENI LOTTO COPI A CERTI FICATO SO STI TUTI VO NOTARILE I SPEZIONE I POTECARIA RILI EVO FOTOGRAFICO LOTTO 3 Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, lì L esperto stimatore designato geom. Benatti Guglielmo Pagina 9 di 9