BARIGAZZI Geom. PIETRO

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1 Concordato preventivo CMR SCARL- Tribunale di Reggio Emilia GIUDICE DELEGATO Dott. LUCIANO VAROTTI Commissarie giudiziali nominate: dott. FEDERICA LENZINI- dott. ANNA SPAGGIARI BARIGAZZI Geom. PIETRO Vicolo Braghiroli, n Reggio Emilia telefono FAX cell e.mail pietrobarigazzi@libero.it RELAZIONE DI STIMA Concordato preventivo n scheda n. 13 Immobili posti in comune di S..Ilario d Enza - via Leone Inserite al foglio catastale 8 particella 310 subb. 15 e 25 e particella 311 subb. 5, 12, 13, 20, 25. BARIGAZZI Geom. PIETRO - Vicolo Braghiroli, n Reggio Emilia telefono FAX cell e.mail pietrobarigazzi@libero.it ALLEGATI - Pagina 283 di 1595

2 1.0 SOMMARIO 1.0 SOMMARIO OPERAZIONI PRELIMINARI E DEFINIZIONI DATI CATASTALI UBICAZIONE E CARATTERISTICHE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE OGGETTO DI STIMA GIUDIZIO SULLA COMMERCIABILITA DEL BENE, NUMERO DEI LOTTI DI PROPOSTA IN VENDITA DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI REGOLARITÀ URBANISTICO-EDILIZIA CRITERI DI STIMA ADOTTATI ED ASPETTI ECONOMICI CHE LA RISOLVONO IL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO - SCHEMA DI SINTESI DELL ELABORATO PERITALE ABITAZIONE FOGLIO 8 - PARTICELLA SUB. 5 POSTA IN S.ILARIO, VIA SERGIO LEONE DELLE TOFANE, AUTORIMESSA FOGLIO 8 - PARTICELLA SUB. 12 POSTA IN S.ILARIO, VIA SERGIO LEONE, AUTORIMESSA FOGLIO 8 - PARTICELLA SUB. 13 POSTA IN S.ILARIO, VIA SERGIO LEONE, AUTORIMESSA FOGLIO 8 - PARTICELLA SUB. 20 POSTA IN S.ILARIO, VIA SERGIO LEONE, POSTO AUTO FOGLIO 8 - PARTICELLA SUB. 25 POSTA IN S.ILARIO, VIA SERGIO LEONE, AUTORIMESSA FOGLIO 8 - PARTICELLA SUB. 15 POSTA IN S.ILARIO, VIA SERGIO LEONE, AUTORIMESSA FOGLIO 8 - PARTICELLA SUB. 25 POSTA IN S.ILARIO, VIA SERGIO LEONE, ELENCO DOCUMENTAZIONE ED ATTI ALLEGATI ALLEGATI - Pagina 284 di 1595

3 Concordato preventivo CMR SCARL- Tribunale di Reggio Emilia GIUDICE DELEGATO Dott. LUCIANO VAROTTI Commissarie giudiziali nominate: dott. FEDERICA LENZINI- dott. ANNA SPAGGIARI 2.0 OPERAZIONI PRELIMINARI E DEFINIZIONI Dati del Concordato: Concordato preventivo Data del sopralluogo: 29 giugno 2012 Eventuali elementi utili: al sopralluogo lo scrivente e stato accompagnato da tecnico in possesso delle chiavi messo a disposizione delle Commissarie Giudiziali. Definizioni: per VALORE DI MERCATO DEL BENE si e inteso il piu probabile prezzo di trasferimento della proprieta descritta, offerta sul libero mercato per un periodo congruo a quello ragionevolmente sufficiente per reperire compratore edotto sui possibili usi e delle caratteristiche dei beni compravenduti nonche delle condizioni correnti del mercato quale libera determinazione delle parti a conclusione di contratto senza legami, vincoli o condizionamenti coercitivi tenuto conto sia del valore attuale corrente di utilizzo che del valore potenziale del bene; si precisa che una vendita di pronto realizzo dovra necessariamente fronteggiare il momento di assoluta mancanza generale di liquidita, quindi con esisto che viene riportato al medio di ribasso riferito alla media di vendite all asta degli ultimi 12 mesi. Per CRITERI VALUTATIVI sono stati adottati quelli correnti comunemente adottati e cioe per metodologia comparativa per il costruito attualmente presente, facendo pertanto riferimento alla vetrina immobiliare dei valori medi degli immobili urbani per destinazione e zona pubblicata dall agenzia del territorio, dei valori medi dei terreni edificabili dell osservatorio ICI comunale, di comparazione con beni analoghi recentemente compravenduti od offerti sul mercato in zone analoghe o mercati di concorrenza; piu complessa ed articolata la valutazione per quanto riguarda le aree ed in particolare quelle edificabili, con ricerca e lettura delle norme urbanistiche, disamina delle eventuali convenzioni urbanistiche, ricerca delle opere di urbanizzazione realizzate e di quelle da realizzare, determinazione della superficie utile realizzabile con proiezione nel breve e medio periodo. Le superfici di consistenza degli edifici sono idicate come da consistenza catastale e verificate sostanzialemente corrispondenti in loco. BARIGAZZI Geom. PIETRO - Vicolo Braghiroli, n Reggio Emilia telefono FAX cell e.mail pietrobarigazzi@libero.it ALLEGATI - Pagina 285 di 1595

4 Concordato preventivo CMR SCARL- Tribunale di Reggio Emilia GIUDICE DELEGATO Dott. LUCIANO VAROTTI Commissarie giudiziali nominate: dott. FEDERICA LENZINI- dott. ANNA SPAGGIARI 3.0 DATI CATASTALI i beni oggetto della presente perizia risultano i seguenti: F Proprieta' per 1/1 SANT'ILARIO D'ENZA (RE) VIA SERGIO LEONE, 10 Piano T cat. C/ mq Euro:61,97 L F Proprieta' per 1/1 SANT'ILARIO D'ENZA (RE) VIA SERGIO LEONE, 10 Piano T cat. C/ mq Euro:73,60 L F Proprieta' per 1/1 SANT'ILARIO D'ENZA (RE) VIA SERGIO LEONE, 10 Piano T cat. C/ mq Euro:77,47 L F Proprieta' per 1/1 SANT'ILARIO D'ENZA (RE) VIA SERGIO LEONE, 10 Piano T cat. C/ mq Euro:34,09 L F Proprieta' per 1/1 SANT'ILARIO D'ENZA (RE) VIA SERGIO LEONE, 10 Piano cat. A/2 2 5 vani Euro:490,63 L F Proprieta' per 1/1 SANT'ILARIO D'ENZA (RE) VIA SERGIO LEONE, 12 Piano T cat. C/ mq Euro:69,72 L F Proprieta' per 1/1 SANT'ILARIO D'ENZA (RE) VIA SERGIO LEONE, 12 Piano T cat. C/ mq Euro:36,93 L COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati, risultano conformi nella ubicazione e consistenza a quanto realizzato e presente in loco. 4.0 UBICAZIONE E CARATTERISTICHE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE OGGETTO DI STIMA Trattasi di porzioni inserite in nuova zona residenziale, edificata a seguito di approvazione di PP denominato Le Fornaci, posto nella prima periferia del capoluogo; inserite in articolato edificio in cemento armato a destinazione residenziale finito esternamente con mattone del tipo pica, fornace di forsdondo. Per posizione, caratteristiche, tecnologia dei materiali impiegati e dotazione di servizi viene considerato a livello locale di scarsa richiesta di mercato. 5.0 GIUDIZIO SULLA COMMERCIABILITA DEL BENE, NUMERO DEI LOTTI DI PROPOSTA IN VENDITA L alloggio risulta ultimato e mai abitato, mentre le autorimesse ed i posti auto risultano in esubero rispetto a quanto fino ad oggi assegnato con le altre unita BARIGAZZI Geom. PIETRO - Vicolo 4Braghiroli, n Reggio Emilia telefono FAX cell e.mail pietrobarigazzi@libero.it ALLEGATI - Pagina 286 di 1595

5 Concordato preventivo CMR SCARL- Tribunale di Reggio Emilia GIUDICE DELEGATO Dott. LUCIANO VAROTTI Commissarie giudiziali nominate: dott. FEDERICA LENZINI- dott. ANNA SPAGGIARI residenziali ed al momento quindi non immediatamente apprezzabili dal mercato; trattasi di unita immobiliari non convenientemente frazionabili e di seguito comuque stimate in lotti distinti DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Dati sintetici generali degli edifici: anno di ultimazione della costruzione: 2009, per la gran parte gia venduta trattandosi di complessi delle due palazzine prese in esame di 22 alloggi; la struttura dell edificio e in cemento armato, con tamponamenti in muratura faccia a vista, solai in latero cemento, copertura a tetto in latero cemento. Per l unita immobiliare residenziale viene, nel capitolo seguente, indicata la consistenza commerciale 1, nonche descrizione delle eventuali caratteristiche intrinseche; per posti auto ed autorimesa, trattandosi di vendeite a corpo e non a misura, viene di seguito indicata la consistenza catastale che e stata verificata come sostanzialmente congrua in loco. 7.0 REGOLARITÀ URBANISTICO-EDILIZIA Dalla disamina delle documentazioni allegate alla richiesta di concordato risulta che il complesso per cui e perizia e stato edificato a seguito dei seguenti provvedimenti di legittimita : - Permesso di Costruire n. 124/2007 del 05/10/2007; - DIA variante n. 113/2009 del 24/07/2009. Per quanto si e potuto constatare conformi alle normative edilizie ed urbanistiche comunali. 1 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo BARIGAZZI Geom. PIETRO - Vicolo 5Braghiroli, n Reggio Emilia telefono FAX cell e.mail pietrobarigazzi@libero.it ALLEGATI - Pagina 287 di 1595

6 Concordato preventivo CMR SCARL- Tribunale di Reggio Emilia GIUDICE DELEGATO Dott. LUCIANO VAROTTI Commissarie giudiziali nominate: dott. FEDERICA LENZINI- dott. ANNA SPAGGIARI 8. - CRITERI DI STIMA ADOTTATI ED ASPETTI ECONOMICI CHE LA RISOLVONO Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. Richiamando le definizioni effettuate in premessa, si precisa che nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Condizioni generali del mercato immobiliare locale. Condizioni generali degli investimenti immobiliari dei gruppi di investimento e degli inventori nazionali ed internazionali. Osservatori locali e nazionali dei valori medi delle aree, dell incidenza e quotazione della superficie utile risultante, dell attuale costo di costruzione, degli oneri finanziari calcolati per interventi analoghi nelle medesime condizioni IL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO - schema di sintesi dell elaborato peritale. Sulla base della valutazioni sopra espresse di seguito si espone tramite schede di valutazione per ogni singola unita immobiliare il valore di mercato ed il valore di pronto realizzo. - Mappale 311 sub. 5 - via Sergio Leone n Piano 2 - Cat. A/2 - Cl. 2 - vani 5 - R.C. Euro 490,63 - Mappale 311 sub via Sergio Leone n Piano T - Cat. C/6 - Cl. 3 - metri quadri 16 - R.C. Euro 61,97 - Mappale 311 sub via Sergio Leone n Piano T - Cat. C/6 - Cl. 3 - metri quadri 19 - R.C. Euro 73,60 - Mappale 311 sub via Sergio Leone n Piano T - Cat. C/6 - Cl. 3 - metri quadri 20 - R.C. Euro 77,47 - Mappale 311 sub via Sergio Leone n Piano T - Cat. C/6 - Cl. 1 - metri quadri 12 - R.C. Euro 34,09 - Mappale 310 sub via Sergio Leone n Piano T - Cat. C/6 - Cl. 3 - metri quadri 18 - R.C. Euro 69,72 Mappale 310 sub via Sergio Leone n Piano T - Cat. C/6 - Cl. 1 - metri quadri 13 - R.C. Euro 36,93 BARIGAZZI Geom. PIETRO - Vicolo 6Braghiroli, n Reggio Emilia telefono FAX cell e.mail pietrobarigazzi@libero.it ALLEGATI - Pagina 288 di 1595

7 Concordato preventivo CMR SCARL- Tribunale di Reggio Emilia GIUDICE DELEGATO Dott. LUCIANO VAROTTI Commissarie giudiziali nominate: dott. FEDERICA LENZINI- dott. ANNA SPAGGIARI 9.1. abitazione foglio 8 - particella sub. 5 posta in S.Ilario, via Sergio Leone delle Tofane, 10 - Mappale 311 sub. 5 - via Sergio Leone n Piano 2 - Cat. A/2 - Cl. 2 - vani 5 - R.C. Euro 490,63 Pavimentazione: ceramica rivestimenti ceramica intonaci: civile malta di calce e cemento lisciata e tinteggiata impianti: parzialmente sottotraccia serramenti: in legno con doppio vetro elementi di pregio: = da segnalare: = stato manutentivo: ordinario calcolo delle superfici scheda unita' immobiliare: via Leone, 10 S.Ilario d'enza livello destinazione superficie coeff. sup. comm valutazione valutazione 1 secondo abitazione 72, , ,00 2 secondo logge 13,88 0,5 6, ,00 sommano 78, ,00 Valutazione valore di mercato espressa a corpo e non a misura euro ,00 BARIGAZZI Geom. PIETRO - Vicolo 7Braghiroli, n Reggio Emilia telefono FAX cell e.mail pietrobarigazzi@libero.it ALLEGATI - Pagina 289 di 1595

8 Concordato preventivo CMR SCARL- Tribunale di Reggio Emilia GIUDICE DELEGATO Dott. LUCIANO VAROTTI Commissarie giudiziali nominate: dott. FEDERICA LENZINI- dott. ANNA SPAGGIARI 9.2. autorimessa foglio 8 - particella sub. 12 posta in S.Ilario, via Sergio Leone, 10 - Mappale 311 sub via Sergio Leone n Piano T - Cat. C/6 - Cl. 3 - metri quadri 16 - R.C. Euro 61,97 Pavimentazione: ceramica rivestimenti = intonaci: blocchi di cemento lisciati e tinteggiati impianti: parzialmente sottotraccia serramenti: in ferro con lamiera e basculanti dotati di finetratura elementi di pregio: = da segnalare: = stato manutentivo: ordinario calcolo delle superfici scheda unita' immobiliare: via Leone, 10 S.Ilario d'enza livello destinazione superficie coeff. sup. comm valutazione valutazione 1 terra autrrimessa 15,21 1 A corpo ,00 sommano , autorimessa foglio 8 - particella sub. 13 posta in S.Ilario, via Sergio Leone, 10 - Mappale 311 sub via Sergio Leone n Piano T - Cat. C/6 - Cl. 3 - metri quadri 19 - R.C. Euro 73,60 - Pavimentazione: ceramica rivestimenti = intonaci: blocchi di cemento lisciati e tinteggiati impianti: parzialmente sottotraccia serramenti: in ferro con lamiera e basculanti dotati di finetratura elementi di pregio: = BARIGAZZI Geom. PIETRO - Vicolo 8Braghiroli, n Reggio Emilia telefono FAX cell e.mail pietrobarigazzi@libero.it ALLEGATI - Pagina 290 di 1595

9 Concordato preventivo CMR SCARL- Tribunale di Reggio Emilia GIUDICE DELEGATO Dott. LUCIANO VAROTTI Commissarie giudiziali nominate: dott. FEDERICA LENZINI- dott. ANNA SPAGGIARI da segnalare: stato manutentivo: = e con cantina ordinario calcolo delle superfici scheda unita' immobiliare: via Leone, 10 S.Ilario d'enza livello destinazione superficie coeff. sup. comm valutazione valutazione 1 terra autorimessa 16,00 1 A corpo ,00 sommano , autorimessa foglio 8 - particella sub. 20 posta in S.Ilario, via Sergio Leone, 10 Mappale 311 sub via Sergio Leone n Piano T - Cat. C/6 - Cl. 3 - metri quadri 20 - R.C. Euro 77,47 - Pavimentazione: ceramica rivestimenti = intonaci: blocchi di cemento lisciati e tinteggiati impianti: parzialmente sottotraccia serramenti: in ferro con lamiera e basculanti dotati di finetratura elementi di pregio: = da segnalare: e con cantina stato manutentivo: ordinario calcolo delle superfici scheda unita' immobiliare: via Leone, 10 S.Ilario d'enza livello destinazione superficie coeff. sup. comm valutazione valutazione 1 terra autrrimessa 19 1 A corpo ,00 sommano ,00 BARIGAZZI Geom. PIETRO - Vicolo 9Braghiroli, n Reggio Emilia telefono FAX cell e.mail pietrobarigazzi@libero.it ALLEGATI - Pagina 291 di 1595

10 Concordato preventivo CMR SCARL- Tribunale di Reggio Emilia GIUDICE DELEGATO Dott. LUCIANO VAROTTI Commissarie giudiziali nominate: dott. FEDERICA LENZINI- dott. ANNA SPAGGIARI 9.5. posto auto foglio 8 - particella sub. 25 posta in S.Ilario, via Sergio Leone, 10 Mappale 311 sub via Sergio Leone n Piano T - Cat. C/6 - Cl. 1 - metri quadri 12 - R.C. Euro 34,09 - Pavimentazione: autobloccante rivestimenti = intonaci: = impianti: = serramenti: = elementi di pregio: = da segnalare: = stato manutentivo: ordinario calcolo delle superfici scheda unita' immobiliare: via Leone, 10 S.Ilario d'enza livello destinazione superficie coeff. sup. comm valutazione valutazione 1 terra Posto auto 12 1 A corpo 4.000,00 sommano 4.000, autorimessa foglio 8 - particella sub. 15 posta in S.Ilario, via Sergio Leone, 12 Mappale 310 sub via Sergio Leone n Piano T - Cat. C/6 - Cl. 3 - metri quadri 18 - R.C. Euro 69,72 Pavimentazione: ceramica rivestimenti = intonaci: blocchi di cemento lisciati e tinteggiati impianti: parzialmente sottotraccia BARIGAZZI Geom. PIETRO - Vicolo 10 Braghiroli, n Reggio Emilia telefono FAX cell e.mail pietrobarigazzi@libero.it ALLEGATI - Pagina 292 di 1595

11 Concordato preventivo CMR SCARL- Tribunale di Reggio Emilia GIUDICE DELEGATO Dott. LUCIANO VAROTTI Commissarie giudiziali nominate: dott. FEDERICA LENZINI- dott. ANNA SPAGGIARI serramenti: in ferro con lamiera e basculanti dotati di finetratura elementi di pregio: = da segnalare: = stato manutentivo: ordinario calcolo delle superfici scheda unita' immobiliare: via Leone, 10 S.Ilario d'enza livello destinazione superficie coeff. sup. comm valutazione valutazione 1 terra autrrimessa 18 1 A corpo ,00 sommano , autorimessa foglio 8 - particella sub. 25 posta in S.Ilario, via Sergio Leone, 12 Mappale 310 sub via Sergio Leone n Piano T - Cat. C/6 - Cl. 1 - metri quadri 13 - R.C. Euro 36,93 Pavimentazione: autobloccante rivestimenti = intonaci: = impianti: = serramenti: = elementi di pregio: = da segnalare: = stato manutentivo: ordinario calcolo delle superfici scheda unita' immobiliare: via Leone, 12 S.Ilario d'enza livello destinazione superficie coeff. sup. comm valutazione valutazione 1 terra Posto auto 12 1 A corpo 4.000,00 sommano 4.000,00 Valore dei beni con valutazione di mercato ,00 BARIGAZZI Geom. PIETRO - Vicolo 11 Braghiroli, n Reggio Emilia telefono FAX cell e.mail pietrobarigazzi@libero.it ALLEGATI - Pagina 293 di 1595

12 Concordato preventivo CMR SCARL- Tribunale di Reggio Emilia GIUDICE DELEGATO Dott. LUCIANO VAROTTI Commissarie giudiziali nominate: dott. FEDERICA LENZINI- dott. @ Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, li' ELENCO DOCUMENTAZIONE ED ATTI ALLEGATI Fanno parte integrante la presente relazione tecnica e di stima 1. Estratto di mappa; 2. Planimetria con individuazione dei beni. 3. Rilievo fotografico BARIGAZZI Geom. PIETRO - Vicolo 12 Braghiroli, n Reggio Emilia telefono FAX cell e.mail pietrobarigazzi@libero.it ALLEGATI - Pagina 294 di 1595

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14 Data: 06/02/ n. T Richiedente: Telematico RE /08/2009 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 06/02/ Comune di SANT`ILARIO D`ENZA (I342) - < Foglio: 8 - Particella: Elaborato planimetrico > Data: 06/02/ n. T Richiedente: Telematico Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) - Fattore di scala non utilizzabile Ultima planimetria in atti ALLEGATI - Pagina 296 di 1595

15 Data: 06/02/ n. T Richiedente: Telematico RE /03/2011 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 06/02/ Comune di SANT`ILARIO D`ENZA (I342) - < Foglio: 8 - Particella: Elaborato planimetrico > Data: 06/02/ n. T Richiedente: Telematico Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) - Fattore di scala non utilizzabile Ultima planimetria in atti ALLEGATI - Pagina 297 di 1595