TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA N. 250/2016 R.G. ESECUZIONI

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA N. 250/2016 R.G. ESECUZIONI promossa da BANCO POPOLARE SOC. COOP.VA, con Avv. Angelo Pignedoli contro RAPPORTO DI VALUTAZIONE e ALLEGATI LOTTO 5 Via Per Poviglio Boretto Esperto incaricato: Geometra PIERGUIDO BONACINI VIA R. CARTESIO 35/3, REGGIO EMILIA (RE) TEL pgbonacini@libero.it

2 INDICE 1 RIASSUNTO E DATI GENERALI 2 COMUNICAZIONI 3 DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI COME RISULTANO DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 3.2 DATI CATASTALI COME RISULTANO ALLA DATA DELLA PERIZIA 3.3 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE 4 DESCRIZIONE DEI BENI 4.1 DIVISIBILITA DEL BENE 5 LOTTI DI VENDITA LOTTO LOTTO DI VENDITA: DATI CATASTALI LOTTO DI VENDITA: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO DI VENDITA: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO DI VENDITA: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO DI VENDITA: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO DI VENDITA: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO DI VENDITA: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO DI VENDITA: VALORE DEL BENE LOTTO DI VENDITA: PROVENIENZA DEL BENE 6.5 ALTRE NOTIZIE 2

3 1 RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 250/2016 R.G. ESECUZIONI Esecutato: Creditore Procedente: BANCO POPOLARE SOCIETA COOPERATIVA con Avv. Angelo Pignedoli Data conferimento incarico: Termine di consegna della Relazione: Udienza: ore 10,40 - Data trascrizione pignoramento: 01/06/2016 N R.P. 2 COMUNICAZIONI L Esperto ha provveduto ad informare le Parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R, ovvero all indirizzo di posta certificata, della nomina e dell inizio delle operazioni peritali. L Istituto Vendite Giudiziarie ha provveduto a contattare gli Esecutati e fissare data e ora per il primo sopralluogo; in data , alla presenza del Dr. Giovannetti, in rappresentanza dell I.V.G., e del Sig., in rappresentanza della, si è proceduto a visitare e ispezionare l immobile, raccogliendo tutti gli elementi utili alla stesura dell elaborato peritale. Copia della presente Relazione verrà trasmessa a mezzo posta in forma semplice all indirizzo di residenza degli Esecutati, via al Sig. Legale del Creditore Procedente e ai Creditori intervenuti. 3 DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANO DALL ATTO DI PIGNORAMENTO COMUNE: BORETTO Area urbana - Mq Via Argine COMUNE: BORETTO In corso di costruzione Via Per Poviglio PT, DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMUNE: BORETTO 3

4 Intestato: Area urbana - Mq Via Argine COMUNE: BORETTO Intestato: In corso di costruzione Via Per Poviglio PT, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE Immobili di cui al punto 3: La proprietà risulta censita e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. La consistenza dell unità immobiliare visionata non corrisponde alla planimetria catastale depositata presso l Agenzia del Territorio. L elaborato grafico non è stato aggiornato con le risultanze del Tipo Mappale/frazionamento del 15/05/2009 prot. RE Immobile di cui al punto 4: La proprietà risulta censita e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. La consistenza dell unità immobiliare visionata corrisponde alla planimetria catastale depositata presso l Agenzia del Territorio. 4 DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILE 2 Via Per Poviglio Fg 15,Particella 453, sub 10 Trattasi di porzione di edificio in corso di costruzione, allo stato di grezzo avanzato, catastalmente identificato con unico subalterno, costituito da cinque distinte unità: - D) Unità posta al piano primo lato nord/ovest: si compone di tre vani principali da adibire ad ufficio, disimpegno, bagno e archivio. I locali hanno altezza netta variabile min. mt 2,10 max mt L unità avanti descritta, si presenta in corso di costruzione allo stato di grezzo avanzato ; sono state eseguite le caldane pronte a ricevere i pavimenti, sono presenti i serramenti esterni ad ante in legno, la copertura è in legno a vista, sono presenti le canalizzazioni sottotraccia per gli impianti, le pareti risultano intonacate al civile pronte a ricevere il tinteggio. I locali sono attualmente privi di pavimenti e battiscopa, rivestimenti in ceramica per i bagni, elementi sanitari, serramenti interni e telai a vetri, finiture in genere. Risultano da completare gli impianti 4

5 elettrico, idrico sanitario e riscaldamento; non è presente il generatore di calore. L unità non è attualmente dotata di misuratori per la fornitura e contabilizzazione dell energia elettrica, dell acqua e del gas. Le caratteristiche costruttive dell edificio sono le seguenti: struttura portante mista con elementi in c.a. e muratura laterizia, solai di interpiano in latero-cemento, copertura a struttura lignea, finitura esterna costituita fino al primo livello da paramento in laterizio vista e dal primo livello alla copertura da paramento intonacato e tinteggiato. Canali di gronda, pluviali e lattonerie in genere sono in lamiera preverniciata. Risultano completamente ultimate le parti interne comuni ed esterne del complesso. Trattandosi di unità non ancora ultimata non sono presenti le dichiarazioni di conformità degli impianti ai sensi del D.M n. 37 (ex L.46/90). L unità non è dotata di Attestato di Prestazione Energetica ai sensi della Delibera Regione Emilia Romagna n. 156 del e s.m.i. IMMOBILE 3 Via Per Poviglio Fg 15, Particella 452: trattasi di area cortiliva che circonda su tre lati il fabbricato di cui alla particella 453; risulta adibita a viabilità e spazi di sosta per l intero complesso edilizio costituito dagli edifici di cui alle particelle ***** ***** ***** 4.1 DIVISIBILITA DEL BENE La tipologia e la dimensione dei beni esaminati hanno consentito di individuare sei lotti di vendita: - LOTTO 5 IMMOBILE 2D Via Per Poviglio da stralciare dalla unità Fg 15,Particella 453, sub 10 5 LOTTI DI VENDITA Sono identificati sei LOTTI di vendita per i beni oggetto di stima. ***** **** **** **** **** LOTTO 5 IMMOBILE 2D Via Per Poviglio (da stralciare dalla unità Fg 15,Particella 453, sub 10) LOTTO 5: DATI CATASTALI In corso di costruzione Via Per Poviglio PT, 1 a) Si rende necessario stralciare la porzione in oggetto dalla unità immobiliare attualmente in atti, mediante pratica di variazione catastale LOTTO 5: DESCRIZIONE COMMERCIALE 5

6 Piena proprietà di Unità (lato nord/ovest del complesso immobiliare) ad uso ufficio posta al piano primo. L unità risulta così composta: ingresso su ampio vano ad uso ufficio, disimpegno, bagno, due vani ad uso ufficio e archivio. La superficie commerciale complessiva è pari a mq. 80 1, comprensiva di accessori e pertinenze. L unità si trova allo stato di grezzo avanzato LOTTO 5: REGOLARITA EDILIZIA La costruzione dell edificio di cui fa parte l unità immobiliare è iniziata in data antecedente al ; successivamente sono state eseguite opere di restauro e risanamento in forza dei seguenti titoli abilitativi: - Permesso di Costruire n. 134/2007 per l esecuzione di recupero di complesso immobiliare già destinato a caseificio con annessi accessori ; - D.I.A. prot 142/08 del per Variante in corso d opera Le opere non risultano ancora ultimate per cui non è stata comunicata la fine dei lavori, nè depositata richiesta di certificato di conformità edilizia e agibilità. L immobile è pertanto privo del certificato di Conformità edilizia e agibilità Ai sensi e per gli effetti dell'art. 46 del D.P.R. 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni si dichiara quanto segue: esaminati gli atti progettuali approvati e verificate sul posto le unità immobiliari si sono rilevate modeste differenze nelle misure lineari dei locali contenute comunque nelle tolleranze ammesse, per cui si può affermare che le opere sono conformi ai Titoli abilitativi rilasciati LOTTO 5: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Il costo per il completamento delle opere mancanti si può quantificare pari ad ,00 (a titolo esemplificativo ma non esaustivo: posa pavimenti e battiscopa, serramenti interni e telai a vetri, rivestimenti in ceramica, elementi sanitari, installazione generatore di calore, impianto elettrico, tinteggi, installazione contatori-attivazione utenze...) LOTTO 5: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE 1 12 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo 6

7 Le spese tecniche per il completamento dell iter amministrativo fino all ottenimento del Certificato di Conformità edilizia e agibilità si possono indicativamente quantificare pari ad ,00, comprensive onorari tecnici e oneri di legge LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile risulta attualmente libero LOTTO 5: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE: - Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Sulla unità immobiliare avanti descritta risultano iscritte le seguenti formalità: - Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia il 15/01/2007, al n. 443 RP a favore di Banco Popolare di Verona e Novara Soc. Coop.va a r.l. con sede in Verona; - Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia il 29/04/2008, al n RP a favore di Banco Popolare di Verona e Novara Soc. Coop.va a r.l. con sede in Verona; - Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia il 23/07/2009, al n RP a favore di Banco Popolare di Verona e Novara Soc. Coop.va a r.l. con sede in Verona; - Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia il 02/11/2009, al n RP a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza Spa con sede in Parma; - Atto di Pignoramento trascritto a Reggio Emilia il , al n R.P. e n R.G., a favore di Banco Popolare Società Cooperativa con sede in Verona LOTTO 5: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO 5: VALORE DEL BENE Il quesito posto all Esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore degli stessi, già evidenziate nei capitoli precedenti. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l immobile in questione fanno riferimento alle seguenti caratteristiche: - epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità dei locali, tipo e completezza delle finiture; 7

8 - dimensioni dei vani, razionalità tipologica e distributiva, stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; - ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Nella determinazione del valore si considerano tutte le suindicate caratteristiche e comunque tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità, che riporta contrattazioni saltuarie e con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, con riferimento alla compravendita di beni simili nella zona avvenute in tempi recenti e alle quotazioni dell Osservatorio dei Valori Medi Immobiliari tenuto dall Agenzia delle Entrate-Territorio. Nella determinazione del valore si è tenuto conto dei seguenti fattori: - condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di valutazione, così come definite nella tecnica estimativa ed esplicate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza; - condizioni generali del mercato immobiliare. - Le superfici dell unità sono state calcolate come segue: - Unità misura Coeff DESTINAZIONE Superficie d'uso Sup. comm.le Valore unitario Valore Ufficio Mq 80,00 1,00 80,00 0,00 0,00 0,00 80, , ,00 Valore totale ,00 Spese ultimazione ,00 Costi regolarizzione 3.000,00 Abbattimento 20% ,00 VALORE FINALE ,00 VALORE COMPLESSIVO ARROTONDATO ,00 Valore finale del bene (con oneri a carico dell'acquirente): L abbattimento forfettario pari al 20% del valore del bene, al netto degli insoluti condominiali nonché delle spese per la regolarizzazione edilizia e catastale, è stato applicato in ragione della particolare situazione del mercato immobiliare, della mancanza di garanzie per vizi occulti, della difficoltà del mercato a rapportarsi con le vendite giudiziarie; pertanto il valore finale arrotondato è pari a ,00. OFFERTA MINIMA : ,00 X 75% = , LOTTO 5: PROVENIENZA DEL BENE Il bene è pervenuto alla attuale Ditta intestataria come segue: 8

9 - Atto di compravendita a Ministero Notaio Cecilia Casasole in data 19 dicembre 2006 Rep Racc 6349, trascritto a Reggio Emilia in data 15 gennaio 2007 nn RP e nn RG; - Atto di compravendita a Ministero Notaio Cecilia Casasole in data 11 aprile 2008 Rep Racc 7745, trascritto a Reggio Emilia in data 29 aprile 2008 nn RP e nn RG; 6.5 LOTTO 5 - ALTRE NOTIZIE L area di cui alla particella 452 adibita a viabilità e parcheggi risulta comune a tutte le unità dei fabbricati di cui alle particelle Reggio Emilia, L Esperto Geometra Pierguido Bonacini 9