Ufficio Esecuzioni immobiliari. Esecuzione immobiliare 395/16 Giudice delegato: Dott. Ssa Camilla Sommariva

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1 Geom. Corra Corrado Via Lago Calamone n. 17 Reggio Emilia Telefono e FAX cell e.mail corrado@stuoservim.it e.mail cert. corrado.corra@geopec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 395/16 Giuce delegato: Dott. Ssa Camilla Esecuzione promossa da: contro: RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geom. Corra Corrado

2 0-SOMMARIO P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO4 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE... 9 VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 9 VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE DEL DEBITORE ALTRE NOTIZIE ELENCO DEGLI ALLEGATI ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIE CATASTALI VISURE CATASTALI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE VERIFICHE EDILIZIE ALLEGATI A, B, C, Pagina 2 10

3 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 395/2016 Esecutata: Procedente Data conferimento incarico: 30/12/2017 Scadenza consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 11/04/2018 Uenza: 11/05/2018 ore 10,30 Data trascrizione pignoramento: 08/09/2016 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: Copia della presente perizia verra trasmessa in forma semplice all inrizzo residenza dell esecutato e via e.mail al sig. Legale del Procedente. Pagina 3 10

4 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1 INTESTATI: Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 2 e classe Renta abitazione sub 31 3 vani A/2 1^ classe 209,17 autorimessa sub 4 24 mq. C/6 3^ classe 61, DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F). Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Renta abitazione sub 31 3 vani A/2 1^ classe 209,17 Pagina 4 10

5 autorimessa sub 4 24 mq. C/6 3^ classe 61, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto pignoramento mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale le due situazioni corrispondono tra loro. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e ma non vi è corrispondenza con le planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio e lo stato fatto. Infatti parte dell autorimessa è stata inglobata nell appartamento. 4-DESCRIZIONE DEI BENI 4 APPARTAMENTO POSTO IN VIA TRENTO TRIESTE N.2/D A CASALGRANDE: Trattasi unità immobiliare posta al piano terra fabbricato condominiale complessivi 3 piani, sito nella prima periferia. Esternamente il fabbricato si presenta in ottime conzioni con paramento in laterizio sabbiato a faccia vista. L unità immobiliare, a piano terra, ha, sul sui fronte sud, un piccolo cortile, in maggior parte pavimentato con lastre cemento e ghiaietto, parte in tozzetti cemento tipo green ed in minima parte a verde. Lo stesso è munito accesso, sia pedonale, che serve l appartamento, che carraio per l attiguo garage. Dalla porta ingresso si accede rettamente a piccola sala con angolo cottura, in fondo a sinistra, da piccolo simpegno, si entra in una camera da letto doppia ed ad un bagno, altra camera è stata ricavata dall unione un ripostiglio e da parte dell aacente autorimessa. La stessa è priva aperture verso l esterno, ha solo una luce in corrispondenza del garage. I pavimenti sono in piastrelle ceramica, i serramenti interni sono in legno d abete tamburato mordenzati scuri, i telai a vetri doppi sono sempre in legno d abete scuri, l oscuramento è consentito da avvolgibili in P.V.C colore verde. l rivestimenti angolo cottura e bagno sono sempre in piastrelle ceramica. Il riscaldamento è autonomo, con caldaia a gas metano posta nel bagno, che produce anche acqua calda sanitaria, con termosifoni è presente anche un impianto raffrescamento. Gli impianti idrico, elettrico e riscaldamento, ad un controllo a vista, risultano conformi alle norme sicurezza. Nel piccolo simpegno, alla base della parete, si nota una macchia umità proveniente probabilmente da una perta dal piatto doccia dell attiguo bagno. Il fabbricato nel suo complesso si trova in buone conzioni manutenzione. La struttura portante è in latero cemento come del resto la copertura. 4 Le misure, incative, si riferiscono alle superfici commerciali, quin compresi i muri. Pagina 5 10

6 Considerata la sup. dell appartamento al 100% tale sup è pari a mq. 52,10, il 40% della loggia coperta pari a mq. 2,1, il 60% della camera da letto ricavata dall autorimessa pari a mq. 5,04, la sup. commerciale è complessivamente mq. 59,24, oggettivamente arrotondabile a mq. 60. L area scoperta pertinenza è pari a mq. 56,00, l autorimessa è pari a mq. 17,00. 5-LOTTI DI VENDITA L unico lotto in venta sarà la sola unità immobiliare costituita dall appartamento, e dal garage, e dall area cortiliva pertinenza. 5.1-LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 5 e classe Renta abitazione sub 31 3 vani A/2 1^ classe 209,17 autorimessa sub 4 24 mq. C/6 3^ classe 61,97 Pagina 6 10

7 Confini dell immobile: Appartamento a nord vano scala comune, sub 8 a sud strada pubblica e sub 54, ad ovest sub 4, ad est area comune e sub 54. Autorimessa a nord parti sub 8, ovest sub 5 6 7, ad est sub 31, a sud sub LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE In comune prima periferia del capoluogo in via Trento Trieste n. 2/D piena proprietà appartamento posto al piano terra complesso condominiale. Composto soggiorno con angolo cottura, bagno, due camere da letto, cui una cieca, piccola loggia coperta d ingresso, area cortiliva pertinenza, garage. In buono stato manutenzione con una sup. commerciale mq LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA L eficio condominiale nel suo complesso è stato costruito in forza permesso costruire n. 48 del 02/07/2004, successiva DIA in variante n del 24/03/2006 ed è stata presentata richiesta certificato conformità elizia il 05/09/2006 con il n. prot Successivamente si è formato silenzio assenso come espresso da documento comunale che si allega. Dalla stessa documentazione si deduce che l immobile ha subito alcune mofiche interne per ricavare una camera da letto inglobando parte dall aacente autorimessa. Tale ampliamento non è consentito dalle norme elizie ed igieniche in quanto non ha aperture verso l esterno, tale vano potrà, eventualmente, essere sanato solo con destinazione a servizi dell appartamento LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Sarà necessario ripristinare lo stato conformità elizia con la demolizione della parete che ingloba parte dell autorimessa e ricostruire la parete che delimitava il ripostiglio dall autorimessa stessa, l eliminazione del termosifone e del relativo impianto. Tali opere vengono stimate da tecnico in 5.000, LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE non esistono costi regolarizzazione LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è attualmente libero Pagina 7 10

8 5.1.7-LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giuziali. Non risultano atti asservimento urbanistici e cessioni cubatura. Risulta un trasferimento proprietà dell immobile nella sentenza del Tribunale Modena separazione dei coniugi Non esistono altri vincoli se non quelli evidenziati negli articoli specifici. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura che seguito si riassumono: LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati ritti prelazione LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul liberomercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene che il su descritto bene possa considerarsi in buono stato manutenzione e posto in zona periferia ma ben servita da infrastrutture e trasporti. VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: Pagina 8 10

9 la valutazione mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: abitazione sub 31 3 vani A/2 1^ classe 209,17 Sup comm. Mq. 60 x /mq ,00 = ,00 Valore stimato appartamento ,00 autorimessa sub 4 24 mq. C/6 3^ classe 61,97 A corpo ,00 Valore stimato autorimessa ,00 Area cortiliva esclusiva mq. 56 x 20,00 = 1.120,00 Valore stimato area esclusiva 1.120,00 TOTALE VALORE STIMATO ,00 Adeguamenti correttivi detrazioni alla stima- in relazione a: 1. Assenza garanzia per vizi del bene 20% pari ad Spese condominiali insolute 721,85 3. Spese da sostenere per opere ripristino Valore mercato ,15 oggettivamente arrotondabile ad Valore - base d asta ,00 Valore Minimo dell Offerta ,00 Pagina 9 10

10 LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza che seguito si riassume brevemente: 6 STATO CIVILE DEL DEBITORE 7 ALTRE NOTIZIE Al momento del sopraluogo il tecnico ha potuto constatare all interno dell immobile solo residui arredamento ed altri oggetti in stato abbandono. Esiste amministrazione condominiale in capo allo stuo Casella Via Statale n. 63 (tel 0522/983562) il quale mi chiara che la situazione debitoria degli esecutati nei confronti del condominio per le sole ultime due gestioni è 721,85, non esistono spese straornarie in corso e/o approvate, i millesimi proprietà sono 38,47, la spesa annua per una gestione normale è circa 400. Non esiste certificazione energetica e non è stato possibile reperire le conformità degli impianti. 8 ELENCO DEGLI ALLEGATI estratto mappa catastale planimetrie catastali visure catastali atto pignoramento immobiliare documentazione condominiale atto provenienza del bene verifiche elizie allegati a, b, c, Reggio Emilia, 02/04/2018 L esperto estimatore designato geom. Corra Corrado Pagina 10 10